במחצית הראשונה של שנת 2021 נרשמה עלייה בהתחלות בנייה של דירות קטנות ביחס לשנים קודמות, כאשר העיר המובילה היא בני ברק - שעוקפת את תל אביב. כך עולה מניתוח שמאי שנערך עבור ממון ו-ynet על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו לאחרונה לגבי התחלות הבנייה בחודשים אפריל-יוני השנה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי הניתוח, שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, בני ברק, כאמור, מובילה את מספר התחלות הבנייה של דירות בנות 3 חדרים, לאחר שבתקופה שנבדקה החלה בנייתן של 943 יחידות דיור קטנות. אחריה ברשימה תל אביב עם 612 דירות 3 חדרים שהחלה בנייתן, רמת גן עם 406 דירות 3 חדרים, אשקלון עם 255 דירות 3 חדרים ונהריה עם 178 דירות 3 חדרים שהחלה בנייתן.
עוד עולה מהנתונים כי במחצית הראשונה של השנה חלה עלייה במספר התחלות הבנייה של דירות אלה לעומת השנתיים האחרונות, לאחר שבחודשים ינואר-יוני 2021 עמד שיעור התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים ביחס לשאר הדירות שהחלה בנייתן על 16%. זאת לעומת שיעור של 11.4% בשנת 2020 ושיעור של 11.7% לעומת שנת 2019.
"העלייה במספר התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים נובעת ממחירי הדירות המאמירים, ובשוק יש הבנה שהרוכשים לא תמיד יכולים להרשות לעצמם לקנות דירות 4 חדרים ומעלה, אפילו בבני ברק, בניגוד למגמה הרווחת לפיה האוכלוסייה החרדית המתגוררת בעיר מעדיפה דירות גדולות יותר", מסביר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז, את הממצאים. לדבריו, "זוגות צעירים יכולים לקנות דירה קטנה, ולאחר שהמשפחה גדלה והנכס משביח את עצמו הם יכולים לנסות לשפר דיור".
יותר דירות 4 חדרים, בעיקר במחיר למשתכן
בנוסף נבחנו התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים. על פי הנתונים, אשקלון מובילה את מספר התחלות הבנייה של דירות אלה עם 1,476 יחידות דיור. אחריה ראשון לציון עם 553 דירות 4 חדרים שהחלה בנייתן, אור עקיבא עם 532 דירות 4 חדרים, תל אביב עם 468 דירות 4 חדרים ונהריה עם 408 דירות 4 חדרים שהחלה בנייתן.
"ניתן לראות שהערים המובילות בהתחלות בנייה של דירות 4 חדרים הן אלה שקודמו בהן תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן", אומרת בוגין. "זאת גם הסיבה ששיעור הדירות בנות 4 חדרים הוא הגבוה ביותר מבין הדירות שהחלה בנייתן במחצית הראשונה של השנה". עם זאת, בניגוד לדירות 3 חדרים, שחלה עלייה בהקמתן, במחצית הראשונה של 2021 היוו דירות 4 חדרים שהחלה בנייתן כ-37% מכלל התחלות הבנייה, לעומת 44% בשנת 2020. מדובר בעלייה מינורית לעומת 2019, אז עמד שיעור התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים ביחס לשאר התחלות הבנייה על 35%.
אשר להתחלות בנייה של דירות 5 חדרים, נמצא כי אור עקיבא ממוקמת ראשונה עם 767 דירות 5 חדרים שהחלה בנייתן; אחריה באר יעקב עם 368 דירות 5 חדרים; שוב נהריה, שמציגה תנופת בנייה עם 304 דירות 5 חדרים שהחלה בנייתן; באר שבע עם 255 דירות 5 חדרים; ותל אביב עם 206 דירות בנות 5 חדרים שהחלה בנייתן. בחציון הראשון של השנה היוו דירות 5 חדרים כ-23% מסך התחלות הבנייה, לעומת 21% בשנת 2020 ו-26% בשנת 2019.
"נהריה עוברת פיתוח נדל"ני משמעותי בתקופה האחרונה, במסגרתו העירייה מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז העיר ובניית שכונות חדשות במקום הפרדסים והמטעים הקיימים", מתייחסת בוגין לעובדה שהעיר הצפונית "מככבת" ברשימת הערים המובילות בהתחלות בנייה. לדבריה, "המחירים בנהריה בשנים באחרונות די יציבים ומספקים לרוכשי הדירות את האפשרות לקנות נכס במחיר הגון ביחס לסביבה. בנוסף, בעיר קיימת תחנת רכבת עם נגישות גבוהה למרכז והטבת מס שניתנת לתושבים, אשר בזכותן העיר נהנית מביקושים לאורך השנים".
אשר לדירות גדולות בנות 6 חדרים, ירושלים מובילה את מספר התחלות הבנייה בחציון הראשון של השנה עם 278 דירות כאלה שהחלה בנייתן. אחריה חדרה עם 224 דירות 6 חדרים שהחלה בנייתן, באר שבע עם 172 דירות 6 חדרים שהחלה בנייתן, רהט עם 135 דירות 6 חדרים שהחלה בנייתן ובת ים עם 112 דירות 6 חדרים שהחלה בנייתן. ביחס לשאר התחלות הבנייה, שיעור הדירות בנות 6 חדרים עומד על 17%. זאת לעומת 16% בשנת 2020 ולא פחות מ-21% מסך התחלות הבנייה ב-2019.
כבר לא רק במרכז: אשקלון מובילה בבניית מגדלים
במסגרת הניתוח נבדקו גם נתוני הבנייה לגובה במחצית הראשונה של השנה. על פי הממצאים, העיר אשקלון מפתיעה ומתמקמת במקום הראשון עם 615 התחלות בנייה של דירות במגדלים מעל 16 קומות. במקום השני תל אביב עם 475 דירות, שלישית ראשון לציון עם 316 דירות, רביעית נהריה עם 311 דירות ואור יהודה סוגרת את החמישייה הראשונה עם 248 דירות. נתניה, שסיימה את שנת 2020 כמובילה בבניית מגדלים, נמצאת הרחק מאחור עם 133 דירות שהחלה בבנייתן בבנייני מגורים בני 16 קומות ומעלה.
"נתוני התחלות הבנייה באשקלון משקפים מגמה שהחלה כאן בשנים האחרונות - בנייה ופיתוח מסיבי וגידול באוכלוסייה, שיהפכו אותה למטרופולין עם כ-300 אלף תושבים תוך עשור", מסבירה יעל דקל-הניג, סמנכ"לית בחברת אפגד הבונה בעיר. "הביקושים הגבוהים למגורים שינו את סגנון החיים שאפיין את אשקלון - מבתים פרטיים ובניי נמוכה של עד 5-4 קומות למגדלים עם למעלה מ-20 קומות בסטנדרטים של גוש דן. יש גם תוכניות פינוי-בינוי בעיר שיחלו בקרוב ויקדמו הקמת מגדלים נוספים".
צחי סופרין, מבעלי השליטה בקבוצת סופרין, מתייחס לתל אביב המצויה במקום השני בבניית מגדלים. "נתוני התחלות הבנייה לגובה בשני הרבעונים האחרונים מראים זינוק בבנייה לגובה בעיר ללא הפסקה, מה שמעיד יותר מכל על התפתחותם של אזורי המע"ר (מרכזים עירוניים חדשים) החדשים לאורך ציר איילון ובמזרח העיר, בשילוב עירוב שימושים שלא היה שם בעבר, בעיקר ברובע 9, בשכונות כמו נחלת יצחק ויד אליהו", הוא טוען. "הבנייה לגובה נובעת, בין היתר, מהביקושים הגבוהים לדירות חדשות במקומות בהם המחירים עדיין נחשבים אטרקטיביים יחסית למחירים בתל אביב, ובמקביל קיים פוטנציאל לעליית מחירים בעתיד".
בניתוח חלוקה לקומות נמצא כי התחלות הבנייה של דירות במגדלים מעל 16 קומות מובילות את הקטגוריה עם 4,043 יחידות דיור - כ-17% מסך התחלות הבנייה. לעומת זאת, קטגוריית התחלות בנייה של דירות בבניינים בני 2 קומות נמצאות במקום השני עם 3,289 יחידות דיור - כ-13.8% מסך התחלות הבנייה.
קטגוריית התחלות בנייה של דירות בבניינים בני 7 קומות הגיעה למקום השלישי עם 2,784 יחידות דיור - כ-11.7% מסך התחלות הבנייה. במקום הרביעי מצויה קטגוריית התחלות הבנייה של דירות בבניינים בני 8 קומות עם 2,278 יחידות דיור - כ-9.6% מסך התחלות הבנייה. ובמקום החמישי קטגוריית התחלות הבנייה של דירות בבניינים בני 6 קומות עם 1,999 יחידות דיור - כ-8.4% מסך התחלות הבנייה.
שמאית המקרקעין נחמה בוגיןצילום: עמית ישראליבבדיקה נמצא כי גם בשנים 2020-2019 קטגוריית הדירות במגדלים מעל 16 קומות הובילה את מספר התחלות הבנייה - עם כ-21% מסך התחלות הבנייה בשנת 2020 וכ-17.5% בשנת 2019. "רשויות התכנון מבינות את הצורך בציפוף הבנייה במרכזי הערים, ולכן מאפשרות יותר בנייה לגובה. זאת גם הסיבה שאם בעבר מגמת בניית המגדלים הייתה אופיינית רק לתל אביב ולאזור גוש דן, כיום רואים יותר ויותר ערי פריפריה כדוגמת אשקלון, נהריה וערים נוספות מחוץ למרכז שמנצלות את עתודות הקרקע לטובת בניית מגדלים בשילוב עירוב שימושים המותאם לתכנון המודרני של ימינו", מסכמת בוגין.
