בעקבות העלאת הריבית פעם נוספת בשבוע שעבר והתייקרות המשכנתאות, שמקשה על הישראלים לרכוש דירה, צללנו לנתונים האחרונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי מחירים ממוצעים של דירות בערים הגדולות בישראל ברבעון הראשון של שנת 2023. זאת על מנת לבדוק איזו עיר היא הזולה ביותר לרכישת נכס, איפה המחירים זינקו משמעותית והיכן ניתן עדיין למצוא דירות קטנות בפחות ממיליון שקל.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש" ב-ynet radio
הנתונים לגבי המחיר הממוצע של דירה בישראל התפרסמו באחרונה במסגרת מדד מחירי הדיור של הלמ"ס. למרות שהמדד נותר ללא שינוי בחודשים מרץ-אפריל לעומת החודשיים שקדמו להם (אז נרשמה ירידה ראשונה מאז פרוץ מגפת הקורונה), בדיקת המחיר הממוצע של דירה בשלושת החודשים הראשונים של השנה (ינואר-מרץ) לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה מעלה כי המחירים זינקו בכמעט 10% תוך שנה. על פי הנתונים, מדובר בעלייה בשיעור של 9.3% - מסכום ממוצע של 1.801 מיליון שקל לדירה בתחילת 2022 לסכום של 1.969 מיליון שקל ברבעון הנוכחי.
היקרות ביותר: ת"א, הרצליה ור"ג
מתוך 18 הערים הגדולות (הכוללות מעל 100 אלף תושבים) שנבדקו, העיר שבה הדירות הן היקרות ביותר היא כמובן תל אביב (נזכיר כי היא גם מובילה בגובה שכר הדירה לפי הבדיקה הקודמת שערכנו) - עם מחיר ממוצע של 4.237 מיליון שקל לדירה ברבעון הראשון של השנה. מדובר בעלייה של כ-8.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד המחיר הממוצע לדירה על 3.895 מיליון שקל. המחירים בעיר ללא הפסקה כל כך גבוהים, עד שדירות קטנות בנות 1-2 חדרים בלבד עולות בממוצע 2.889 מיליון שקל - מחיר גבוה מהמחיר הממוצע ב-14 ערים מתוך ה-18 שנבדקו. דירות 4.5-5 חדרים בתל אביב עולות 6.334 מיליון שקל.
כמו בבדיקת יוקר השכירות, גם ברשימת הערים המובילות בגובה מחירי הדירות ניצבת במקום השני העיר הרצליה, עם סכום ממוצע של 3.477 מיליון שקל לדירה ברבעון הראשון. מאחר שהעיר נכנסה לראשונה למדד ברבעון האחרון, לא ניתן לבצע השוואת עסקאות לרבעונים קודמים, אולם עליות מחירים ניכרו בשטח בשנה החולפת. מחיר ממוצע של דירה סטנדרטית הכוללת 3.5-4 חדרים בעיר חצה את רף ה-3 מיליון שקלים ועומד על 3.471 מיליון שקל.
במקום השלישי בערים היקרות למגורים ניצבת רמת גן עם סכום ממוצע של 3.276 מיליון שקל לדירה ברבעון הראשון. ביחס לרבעון הראשון אשתקד מדובר בקפיצה חדה של כ-28% - העלייה השנתית הגבוהה ביותר במחיר ממוצע של דירה בקרב הערים שנבדקו על ידי הלמ"ס. דירה סטנדרטית הכוללת 3.5-4 חדרים ברמת גן זולה במעט מהמחיר בהרצליה והמחיר שלה עומד על 3.3.241 מיליון שקל.
בעיר כפר סבא המחיר הממוצע של דירה כבר יורד מרף 3 מיליון השקלים לסכום של 2.915 מיליון שקל ברבעון הראשון השנה. מדובר בעלייה של כ-8% לעומת הרבעון המקביל, אז עמד המחיר הממוצע של דירה על סכום של 2.697 מיליון שקל. אבל אם תרצו לקנות דירת 4.5-5 חדרים תיאלצו לטפס מעל הרף ולהיפרד ממחיר ממוצע בגובה 3.177 מיליון שקל. דירות 5.5-6 חדרים כבר יעלו לכם 4.141 מיליון שקל.
בנתניה עומד המחיר הממוצע של דירה ברבעון על סכום של 2.61 מיליון שקל - עלייה לא קטנה של כ-14% לעומת אשתקד, אז עמד הסכום על 2.291 מיליון שקל. דירות קטנות בנות 1-2 חדרים יעלו לכם בעיר "רק" 1.387 מיליון שקל בממוצע; דירות בנות 3.5-4 חדרים יעלו בממוצע כ-2.54 מיליון שקל; ודירות גדולות בנות 4.5 חדרים ומעלה כבר יחצו את רף 3 מיליון השקלים.
רחובות ניצבת ברשימה אחרי נתניה עם מחיר ממוצע של 2.512 מיליון שקל לדירה - עלייה של כ-17.6% לעומת אשתקד, אז עמד המחיר על 2.135 מיליון שקל. מי שירצה לקנות בעיר שבשפלה דירת 4.5-5 יצטרך להיפרד מ-3.03 מיליון שקל. לשם השוואה, אשתקד עמד המחיר של דירה כזאת על 2.65 מיליון שקל - מדובר בקפיצה של כ-14%. דירת 5.5-6 חדרים ומעלה כבר תעלה לכם קצת יותר מהמחיר הממוצע לדירה בתל אביב (4.411 מיליון שקל).
בירושלים, העיר הגדולה בארץ, מחיר ממוצע לדירה ברבעון הראשון של השנה עמד על 2.503 מיליון שקל - עלייה של כ-4.5% לעומת הרבעון המקביל, אז עמד המחיר על 2.395 מיליון שקל. בפתח תקווה המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.472 מיליון שקל - קפיצה של כ-18% לעומת השנה שעברה, אז עמד המחיר על 2.083 מיליון שקל.
בת ים עקפה את ראשון לציון
בהמשך הרשימה ניצבת העיר בת ים, ש"עקפה" במעט את ראשון לציון בגובה המחיר הממוצע לדירה בתחומה. על פי נתוני הלמ"ס, ברבעון הראשון של 2023 עמד הסכום על 2.396 מיליון שקל - עלייה לא מבוטלת של כ-16.7% לעומת הרבעון הראשון של 2022, אז עמד מחיר ממוצע של דירה על 2.053 מיליון שקל. בראשון לציון עמד המחיר הממוצע של דירה בשלושת החודשים הראשונים של השנה על 2.371 מיליון שקל - עלייה של כ-14% לעומת הרבעון המקביל, אז עמד המחיר על 2.08 מיליון שקל.
שתי הערים האחרונות ברשימת היישובים שבהם מחיר דירה ממוצע עובר את רף 2 מיליון השקלים הן חולון ובית שמש, שגם הציגו ירידות מחירים בסוג אחד של דירות. בחולון עמד המחיר הממוצע של דירה ברבעון הראשון השנה על 2.13 מיליון שקל - עלייה של כ-6% לעומת הרבעון המקביל, אז עמד המחיר על 2.007 מיליון שקל. למרות העליות, ירידה של כ-5% נרשמה במחירי דירות 1-2 חדרים בעיר - מסכום של 1.275 מיליון שקל אשתקד לסכום של 1.212 מיליון שקל השנה.
בבית שמש עמד המחיר הממוצע של דירה ברבעון על סכום של 2.019 מיליון שקל - זינוק של כ-27% ביחס לרבעון המקביל, אז עמד המחיר על 1.585 מיליון שקל. מדובר בשיעור העלייה השני בגובהו (אחרי רמת גן) בקרב הערים שנבדקו. עם זאת, דווקא מחירי הדירות הגדולות בנות 5.5-6 חדרים ירדו בכ-3.3% - מסכום של 3.144 מיליון שקל ברבעון הראשון אשתקד לסכום של 3.04 מיליון שקל ברבעון הראשון השנה.
העיר בני ברק מציגה סוף כל סוף מחיר ממוצע לדירה בפחות מ-2 מיליון שקלים ואפילו ירידות מחירים. על פי הנתונים, ברבעון הראשון השנה עמד הסכום על 1.98 מיליון שקל - עלייה של כ-6.6% ביחס לרבעון המקביל, אז עמד המחיר על 1.856 מיליון שקל. הירידות נרשמו בקרב דירות 2.5-3 חדרים - מסכום של 1.667 מיליון שקל אשתקד לסכום נוכחי של 1.642 מיליון שקל (1.5%-); ובקרב דירות 3.5-4 חדרים – מסכום של 2.131 מיליון שקל ב-2022 לסכום של 1.973 מיליון שקל ב-2023 (7.4%-).
אחריה ברשימה ניצבת אשדוד עם מחיר ממוצע לדירה שעומד ברבעון הראשון על סכום של 1.959 מיליון שקל - עלייה של כ-10.2% בהשוואה לאשתקד, אז עמד המחיר הממוצע על סכום של 1.777 מיליון שקל. בחדרה מחיר ממוצע לדירה עמד ברבעון הראשון על 1.822 מיליון שקל. מאחר שכמו הרצליה, חדרה נכנסה לראשונה למדד ברבעון הנוכחי, לא ניתן לבדוק אם נרשמו עליות ביחס לרבעונים קודמים. בכל אופן, מי שמחפש דירה בפחות ממיליון שקל יכול להתחיל בעיר הזאת – שמציעה דירות קטנות בנות 1-2 חדרים במחיר ממוצע של כ-983 אלף שקל.
בחיפה עמד המחיר הממוצע לדירה ברבעון על 1.638 מיליון שקל - עלייה משמעותית של כ-25.5% לעומת הרבעון המקביל, אז עמד המחיר הממוצע לדירה על 1.305 מיליון שקל. בעיר לא נרשמו ירידות מחירים כלל, אבל דירות 1-2 חדרים עולות פחות ממיליון שקל (כ-876 אלף שקל).
ואיפה ירדו המחירים?
אשקלון היא העיר היחידה ברשימה שמציגה ירידה במחיר הממוצע של דירה - מסכום של 1.336 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה שעברה לסכום של 1.326 מיליון שקל ברבעון הראשון השנה (ירידה של כ-0.7%). ירידות המחירים שהשפיעו על הממוצע נרשמו בדירות 2.5-3 חדרים, דירות 3.5-4 חדרים ודירות 4.5-5 חדרים, כאשר בדירות הקטנות ביותר והגדולות ביותר דווקא חלו עליות. בזמן שדירות 1-2 חדרים בעיר עולות כ-801 אלף שקל ודירות 2.5-3 חדרים עולות כ-992 אלף שקל, מחיר דירות 5.5-6 חדרים זינק לכמעט 3 מיליון שקל (2.957 מיליון שקל). זאת בעוד שברבעון המקביל, עמד המחיר לדירות אלה על 2.303 מיליון שקל (קפיצה של כ-28.4%).
אחרונה ברשימה והזולה ביותר היא העיר באר שבע, עם מחיר ממוצע לדירה בגובה של 1.173 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה - עלייה של כ-5.2% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד המחיר על 1.115 מיליון שקל. למרות שהיא הכי זולה, בניגוד לאשקלון נרשמו בבירת הנגב רק עליות מחירים. בכל אופן, ניתן למצוא דירות קטנות בפחות ממיליון שקל. כך, דירות 1-2 חדרים עולות כ-606 אלף שקל, ואילו דירות 2.5-3 חדרים עולות כ-848 אלף שקל.
הגודל קובע
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת SK שמאות, מציין כי "ניתוח נתוני הלמ"ס ברבעון הראשון השנה בהתייחס לרבעון הראשון אשתקד מעיד בראש ובראשונה על ירידה חדה בעסקאות לצד המשך העלייה במחיר. עם זאת, ניתן לזהות שונות בעליית המחיר בין הערים השונות ובהתייחס לגודל הדירה. כך לדוגמא ברמת גן אנחנו רואים שהעלייה הגדולה ביותר במחירים נרשמה בדירות גדולות של 4.5-5 חדרים שהמחיר הממוצע בהן עלה לכ-4 מיליון שקל והן היוו ברבעון האחרון שליש מהעסקאות שבוצעו בה וזה משפיע על ממוצע המחיר בכל העיר".
שמאי המקרקעין שמוליק כהןצילום: דובי שמחילדבריו, "אותן דירות גדולות מלכתחילה מבוקשות על ידי קהל של משפרי דיור או קהל שמושפע פחות מעליית הריבית על המשכנתאות, ובמקרים מסוימים לא צריך להיעזר במשכנתא לצורך הרכישה. כמו כן, רמת גן ככל הנראה, לנוכח עליית המחירים ועליית מחירי הריבית, נהנית מזליגה של עסקאות מתל אביב השכנה, שבה דירות 4.5-5 חדרים כבר עולות 6.3 מיליון שקל בממוצע. גם בחיפה אנחנו רואים שהדירות הגדולות הובילו את העלייה, ולמרות הירידה במספר העסקאות - מי שכבר ביצע עסקה שילם עליה מחיר גבוה יותר".
כהן מבהיר, כי "חשוב לציין שהעסקאות שנרשמו ברשות המיסים ברבעון הראשון של השנה בוצעו לרוב חודשיים או שלושה חודשים לפני כן וברבעון הבא, שיתייחס בפועל לעסקאות שבוצעו בתחילת השנה הנוכחית, ייתכן שנראה מגמה שונה. כאשר עוברים לבית שמש, רואים תופעה שונה לפיה דווקא מחירי הדירות הקטנות הובילו את העלייה".
לדבריו, "הסיבה לכך היא שהקהלים שרוכשים דירות בבית שמש מושפעים מהמחיר, וכאשר הפער בין דירת 3.5-4 חדרים לדירת 2.5- 3 חדרים עומד על למעלה מחצי מיליון שקל, ובהתחשב בעליית הריבית ועלויות המימון, הם יעדיפו לרכוש את הדירה הזולה יותר כי יש תקרת מחיר שהם לא יכולים לעבור. יש לזכור כי קהל הרוכשים בבית שמש גם מושפע מאוד מנושא הקהילתיות, וכאשר המחיר גבוה עבורם הם יעדיפו לקנות באותה שכונה דירה זולה יותר מאשר לעבור לעיר אחרת".
