מחירי הדירות נוסקים, והשוק מסרב להיענות לצעדים שנוקטת הממשלה כדי לצנן את מחירי הדיור, כמו העלאת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה. חלק ניכר מהתוכנית, שהוצגה לפני מספר חודשים, כלל לא יצא לפועל. וכך, מדד מחירי הדירות שפורסם לאחרונה מעיד שלא רק שקצב עליית המחירים לא נבלם - אלא שהוא ממשיך לעלות. זה אומר עלייה של 2.1% בדצמבר-ינואר ולא פחות מ-13% בשנת 2021 כולה. השבוע החלה ההרשמה להגרלה שפרסם משרד הבינוי והשיכון לכ-10,000 דירות חדשות, שהן טיפה בים וכבר עטים עליהן עשרות אלפים רבות של זוגות ויחידים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על רקע המצב המדאיג, פרסם בתחילת השבוע במפתיע שר האוצר, אביגדור ליברמן, תוכנית חדשה, שמבטיחה לנקוט צעדים דרסטיים אף יותר. לפי התוכנית, שטרם אושרה, המדינה תקבע מחיר מקסימום לקרקעות שהיא משווקת לקבלנים במכרזים, לפי אזורים, והקבלנים שיזכו לא יהיו אלה שיציעו את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע, כמו היום, אלא מי שיציעו את מחיר הדירה הנמוך ביותר לצרכן. המדינה, כמובן, תצטרך לוותר בדרך זו על חלק מההכנסות שהיא מקבלת על הקרקע בשיטה של המרבה במחיר, שקיימת היום.
האם זה הפתרון? האם זה והפתרונות האחרים המוצעים ישימים? ומה אומרים השחקנים הבולטים בענף הנדל"ן בנושא?
תזכורת: שר האוצר ליברמן בוועידת האנשים של המדינה
(צילום: סנטרל הפקות)
"השתוללות המחירים מזיקה לענף"
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, הציג השבוע תוכנית משלו לשר האוצר ליברמן. עיקריה הם השקעה בהגדלה דרמטית של היצע הדירות על ידי הוזלת הקרקע לקבלנים, סיוע לרשויות המקומיות במימון תשתיות לבנייה למגורים, הארכת תוכנית תמ"א 38, והקלת חסמים בירוקרטיים. סרוגו טוען שהתוכנית יכולה לשנות בתוך חודשים את המגמה בשוק הדיור.
לדבריו, גם הקבלנים והיזמים - שמרוויחים מהמחירים הגבוהים - חוששים מקצב עלייה כה גבוה של המחירים. הוא מסביר כי "המשך השתוללות המחירים מזיקה לענף הבנייה. יזמים וקבלנים זקוקים ליציבות כדי לתכנן בצורה מיטבית את צעדיהם".
לדבריו, "משבר הדיור, שנמשך כבר כמעט שני עשורים, מחייב חשיבה מחוץ לקופסה שמיישמת תוכנית לא קונבנציונלית. אנו מצפים מהממשלה להפסיק את השימוש בפטנטים ו'שפנים מהכובע', לעבוד אך ורק בצד של ההיצע, ולהבטיח שנבנה כאן כמות אדירה של דירות".
"הפתרון נמצא בפריפריה"
אדריכל רם מרש, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל, סבור שהפתרון חייב להיות עמוק יותר ולכלול הסבת אוכלוסייה מאזורי הביקוש לפריפריה. "עליית מחירי הדיור היה פועל יוצא של חידלון מתמשך במדיניות הדיור בישראל", הוא אומר. "מטעמי היצע וביקוש, המחירים באזורי הביקוש הופכים בלתי הגיוניים יותר ויותר. אזורי הביקוש מכילים קרקעות מעטות יחסית לשיווק, מחירן גבוה מאוד, וככל שיש אוכלוסייה שיכולה ומוכנה לשלם מחירים ברמה של בין 50 אלף שקל למ"ר ל-100 אלף שקל למ"ר, המחירים יתיישרו לפי זה. הפתרון נמצא בהגירת אוכלוסייה משמעותית לפריפריה, בה היא תוכל למצוא היצע דירות משמעותי, אך הגירה זו לא תוכל להתבצע בלא שיסופקו פתרונות משלימים של תעסוקה, עם הכנסה מספיק אטרקטיבית, והיצע חינוכי, תרבותי, בריאותי, תחבורתי שיתחרה באזורי הביקוש".
לדברי מרש, פיתוח הפריפריה הוא סיסמה שהמדינה לא עושה די כדי לממשה: "המאמץ לייצר עתודות בנייה למגורים בפריפריה, במחיר זול יחסית, מצד משרד הבינוי והשיכון לא מספיק כדי ליצור פריצת דרך. ללא מאמץ מרוכז של יתר משרדי הממשלה לייצר מוקדים מטרופוליניים עם תעסוקה איכותית ואיכות חיים, שבאה לידי ביטוי בשירותים כמו תיאטראות, בתי ספר וצוותי חינוך מהשורה הראשונה, מיטות בבתי חולים, מחלקות אישפוז ברמה גבוהה ולא פחות חשוב, מערכות הסעה המוניות - לא ניתן יהיה לממש את חזון הבנייה בפריפריה".
גם מיכל גור, מנכ"לית חברת אלמוגים, מתייחסת לפריפריה כפתרון: "המדינה חולשת על כל שרשרת הייצור של דירות, החל משליטה ב-90% מהקרקעות, דרך ועדות התכנון ושאר הוועדות האמונות על אישורי תוכניות, ועד מיסוי, שבו היא יכולה להשתמש כדי לעודד או לדכא מהלכים מסוימים. יש לה את הכלים להשפיע, והפתרון חייב להתחיל מחיזוק הפריפריה מצפון לדרום, והפיכת ארבעת המטרופולינים לאטרקטיביים בקרב אוכלוסיות פוטנציאליות שידם אינה משגת לרכוש דירה בלב אזורי הביקוש. עוד מהלך מתבקש הוא קידום מואץ של תהליכי התכנון וקיצור הרגולציה, בדגש על תחום ההתחדשות העירונית במתחמי פינוי ובינוי בערים השונות. מהלכים אלה יתרמו לגידול משמעותי בהיצע יחידות הדיור".
"התערבות שתגרור בעיות"
דני מור, מנכ"ל בסט ייזום מקבוצת הנדל"ן בסט, לא בונה על התוכנית החדשה של ליברמן. "אני לא בטוח שהתוכנית תאריך ימים", הוא אומר. "היא מציעה הנחה על הקרקע, אבל לא ברור מאיפה היא תתוקצב. התערבות כזו גם עשויה לשבש את השוק. מה יהיה, למשל, עם הפערים שייווצרו בין קרקע מדינה, שעליה התוכנית תשפיע, לבין קרקע פרטית, שנמכרת בשוק החופשי? האם מס רק על דירה רביעית ומעלה לא תדרבן רכישת דירות על ידי מי שיש לו פחות? כל התערבות בשוק החופשי יכולה לגרור, וגוררת, בעיות אחרות".
מור מסכם בכמה צעדים שיש לטפל בהם בדחיפות לדעתו: "צריך לשדרג את כוח האדם בוועדות המקומיות, נושא שלא טופל שנים: קצב אישור התוכניות חייב לגדול, ועל המדינה להתחיל ולקדם טיפול בחסמים המונעים אישור תוכניות".
לרתום את הרשויות המקומיות
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת הנדל"ן אשדר, שם דגש על מתן כלים לרשויות המקומיות, לצד תקציבים מתאימים: "יש לרתום את הרשויות המקומיות לתהליכים של ציפוף בנייה למגורים, ולתת להן מענה תקציבי הולם לתשתיות, מבני ציבור ובעיקר לגירעון שנוצר להן, לטענתן, בגלל תוספת אוכלוסייה לעיר. אחת הדרכים לעשות זאת היא למשל הקצאת שטחי מסחר ותעסוקה לעיריות עצמן בפרויקטים שיקומו. העירייה תקבל מגרש, שעליו תקים נכס מניב שיבטיח לה הכנסות שכירות שוטפות לאורך שנים, בנוסף על הארנונה. הרעיון הזה נותן פתרון ארוך טווח ולא רק נקודתי, ויתמרץ אותן להוסיף יחידות דיור בעירן. בנוסף, ככל שהתכנון יהיה פחות בירוקרטי, כך ניתן יהיה לבנות עוד יחידות. הפתרון מצריך גם תקציבים משמעותיים לתגבור כוח האדם בוועדות המחוזיות, הקמת ועדות ערר נוספות, והוספת תקנים לבודקי תכניות בוועדות המקומיות ובכל גורם שאישורו נדרש לתוכניות בנייה".
גם עמוס דבוש, מנכ"ל קרדן נדל"ן, סבור שהמפתח הוא ברשויות המקומיות: "המדינה צריכה לדאוג לרשויות, לתמרץ אותן ולייצר להן אינטרס לפתח ולקדם פרויקטים בשטחן, בדגש על פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית. המדינה צריכה להשקיע בתשתיות ולשווק שכונות עם פיתוח, ולא קרקעות ריקות. כך היא תקצר את משך הבנייה. בשנים האחרונות ממהרים לשווק קרקעות מתוכננות ללא שום תשתית כמו חשמל, מים, ביוב או כבישים, וכתוצאה מכך אי-אפשר להתחיל בבנייתם של הפרויקטים".
לשווק 150 אלף דירות בשנה
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מותח ביקורת חריפה על התנהגות הפוליטיקאים: "ב-20 השנה האחרונות אנחנו חושבים כל פעם שמחירי הקרקעות הגיעו לשיא ושאין לאן לעלות, ואז רואים שהמחירים שוב זינקו. אנחנו נמצאים כבר שנים רבות במערבולת מסוכנת שלא נראה שהיא בדרך לעצור. לכל הפתרונות שמציעים הפוליטיקאים אין אחיזה במציאות, כי הם רק רוצים תוכניות עם אפקט מיידי על השוק, שיאפשר להם לגזור קופון ולהרוויח רווח פוליטי. הניסיון בעשורים האחרונים מלמד שפתרונות לטווח קצר רק מלבים את המחירים בטווח הארוך".
קראדי סבור שהפתרון היחידי הוא שיווק מסיבי של קרקע: "המדינה צריכה לשווק קרקעות לבניית 150 אלף דירות בשנה, בכל שנה. היא צריכה להמשיך ולפתור את בעיית התחבורה והנגישות, וכך הקבלנים לא יהיו אחוזי אמוק ויסתערו על כל פיסת קרקע שהמדינה מטפטפת להם תוך הצעת מחירים הזויים לקרקע שמשקפים עלייה צפויה של 25% במחירי הדירות. זה מאוד מסוכן לחברה יזמית, כי אם המחירים לא יעלו כפי שצפו - היא עלולה לקרוס, ויחד איתה ספקי חומרי הגלם, חברות המטבחים, קבלני הביצוע וכיוצ"ב".
עוד מוסיף קראדי, שכדי שמחירי הקרקע יוכלו לרדת, המדינה תהיה חייבת לוותר על הכנסה גדולה שהתרגלה לקבל: "המדינה אוהבת מאוד את הכסף שהיא מקבלת מענף הנדל"ן. היא לוקחת בחפץ לב את המיליארדים ממכירת הקרקעות, זה מעשיר לה את הקופה ומזניק את ההכנסות ממיסים, אבל אם המדינה לא תתעשת מהר מאוד ותבין שאי-אפשר להמשיך עם מחירי קרקעות כאלה במכרזים, כי זה מסכן את כל הפעילים בשוק, אז המערבולת תמשיך, מחירי הקרקעות ימשיכו לזנק, ובהתאם גם מחירי הדירות".
הסבת משרדים תניב רק דירות קטנות
עוד דרך אפשרית לפתרון, שגם עלתה לכותרות השבוע, קשורה לתיקון שהתקבל ואושר בחוק ההסדרים האחרון ומאפשר הסבה של חלק ממבני המשרדים המתוכננים למגורים. על פי משרד האוצר, מהלך זה יכול להניב כמות משמעותית של דירות בשוק בהליך יחסית מהיר. אבל האם המהלך ישים?
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, מנסה להשיב על השאלה: " לעניות דעתי התיקון של חוק ההסדרים הוא תיקון מצוין, מכיוון שהוא יכול לייצר בזמן קצר מאוד קרקעות זמינות לבנייה למגורים, וגם לחזק ולהחיות את אזורי התעסוקה ולהפוך אותם למעורבי-שימושים - לא רק מסחר ותעסוקה, אלא גם מלונאות, דיור מוגן, לוגיסטיקה וכמובן דירות למגורים, וגם מתחמי בילוי ופנאי בשעות הערב, תרבות וחינוך - גני ילדים ובתי ספר. אזור תעסוקה חי ונושם 24 שעות ביום ובמשך שבעה ימים בשבוע, כשמשאב הקרקע מנוצל עד תום, ולא רק במשך המחצית הראשונה של היום. עם זאת, חשוב להבין שסוג הדירות שייווצרו מהסבת משרדים למגורים הוא מוגבל יחסית - דירות של עד 50 מ"ר, שמתאימות רק לחלק קטן מקהלי היעד. משפחות עם מספר גדול של נפשות יתקשו למצוא דירות מתאימות בתוך אזור תעסוקה. עדיין, זה יכול להוות פתרון למחסור הקיים".
האם התיקון ישים?
"התיקון נכון, אך צריך לזכור שלכל רשות יש חזון ותכנון משלה עבור אזורי מגורים, אזורי תעסוקה ובאילו מקומות ניתן לשלב ביניהם".
"כמות זעירה ביחס לפוטנציאל"
אחד הפתרונות האפשריים להגדלת ההיצע, וגם לחיזוק מבנים, הוא ההתחדשות העירונית, אם באמצעות פינוי-בינוי ואם באמצעות תמ"א 38 ומתווה שקד, שנמצא בדרך לאישור. מתווה שקד, שגיבשה שרת הפנים איילת שקד, מדבר על הגדלת היקף זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה ל-400%, לעומת 350% היום, ביטול המגבלות הקיימות לגבי גובה המבנה, וקביעת מסלול מקוצר שבו התוכנית והיתר הבנייה ייערכו בו-זמנית, ללא צורך לשוב לוועדה המקומית בעבור כל אחד מהם בנפרד.
על פי נתונים שפורסמו השבוע במסגרת נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אמנם נרשמה עלייה ביישום פרויקטים של התחדשות עירונית, אך היא אינה מספיקה כדי לתת מענה למשבר המחירים. על פי הנתונים, ב-2021 חל זינוק של 25% בהתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית, ומספרן הגיע ל-12,356 יח"ד. הן היוו כ-20% מכלל התחלות הבנייה, לעומת 18% בשנת 2020. כל דירה חמישית החלה להיבנות במסגרת התחדשות עירונית.
הזינוק נובע מגידול משמעותי בהתחלות בנייה במסגרת תמ"א 38-2 (הריסה ובנייה מחדש), שעלו ב-44% ב-2021, ככל הנראה כתוצאה מהבשלת פרויקטים שקודמו בשנים האחרונות וממאמצים של בעלי דירות ויזמים לנצל את הזכויות הניתנות במסגרת התוכנית טרם פקיעתה.
למרות הזינוק, המספרים המוחלטים עדיין נמוכים. ניר שמול, מנכ"ל "החברה לפיתוח התחדשות עירונית" וכן מייסד ומנכ"ל חברת שניר: "למרות הגידול הכללי בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי מהוות רק 6% מכלל התחלות הבנייה, זו כמות זעירה ביחס לפוטנציאל של פינוי בינוי בישראל, וביחס להיצע הלא מספק של דירות חדשות בישראל. על הממשלה ועל הרשויות המקומיות לעשות הרבה יותר מאמצים כדי לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, להסיר חסמים ולהאיץ אישור של תוכניות חדשות, שכן פינוי בינוי הוא הפתרון הנכון ביותר להתחדשות עירונית בישראל לטווח הארוך".
ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית מקבוצת כנען, חושב שהמפתח הוא דווקא הגדלת ההיצע באזורי הביקוש, אבל לטווח הקצר צריך להתמקד בהתחדשות עירונית. "המחירים באזורי הביקוש הם הברומטר לרמות המחירים בכל הארץ", הוא אומר. "מובן שהדרך הנכונה והטובה להגדלת ההיצע באזורי הביקוש היא על ידי הפשרה מסיבית של קרקעות חקלאיות בבעלות פרטית וקרקעות בבעלות המדינה, אך מדובר בתהליך ארוך ויקר שאת תוצאותיו לא נראה בשנים הקרובות. לכן ההשקעה חייבת להיות בהתחדשות העירונית של מרכזי הערים המבוקשות".
לדבריו, "הבעיה היא שקידום התחדשות עירונית תלוי מאוד בהחלטות ובגחמות של ראשי הערים, וכל עוד אלה לא יירתמו למאמץ, מחירי הנדל"ן לא יצליחו לרדת, לא משנה כמה קרקעות ומכרזים ישווקו. צו השעה מחייב מתן זכויות שייצרו כדאיות כלכלית לפי כל אזור וערכי הקרקע שלו, דבר שיסייע ליזמים ולדיירים של אותם מתחמים ישנים לקדם התחדשות. יש ליצור מנגנון ותקנות של לוחות זמנים ברורים וקשיחים שיחייבו את כל הגורמים ויקצרו את זמני אישורי התוכניות וקבלת ההיתרים. לדוגמה, תוכנית שלא תידון ותאושר בוועדה המקומית בתוך שלושה חודשים, תעבור אוטומטית לוועדה המחוזית, בהנחה שהיא עומדת בתקן 21, ושם תקבל אישור ולאחר מכן תקבל תוקף".
