לא רק רוכשי הדירות מתקשים: גם השוכרים ממשיכים לשלם את המחיר, אבל פחות. לצד מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), שהציג שלשום עלייה של 0.6% במאי-יוני השנה לעומת החודשיים שקדמו להם ובכך השלים עלייה שנתית של 7.7%, עלו גם מחירי השכירות - אבל בצורה מתונה יותר של קרוב לאחוז בשנה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מהנתונים עולה כי בעוד שברבעון השני של 2020 עמד שכר הדירה הממוצע (בכל הארץ) על 4,050 שקל בחודש, הרי שברבעון השני של 2021 הוא טיפס כבר ל-4,079.5 שקל בחודש - עלייה שנתית של 0.73%. העלייה החדה ביותר בגובה שכר הדירה הממוצע נרשמה בקרב דירות 2.5-3 חדרים - מ-3,668.5 שקל בחודש אשתקד ל-3,702.3 שקל בחודש השנה (עלייה של 0.92%).
"העלייה במחירי השכירות נובעת, בין היתר, מהעובדה שידם של יותר ויותר זוגות צעירים כבר אינה משגת לרכוש דירה בבעלותם, ולכן הם פונים לשוק השכירות, מגדילים את הביקושים, והמחירים עולים בהתאם", אומר רוני בריק, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון.
לדבריו, "מהסיבה הזאת הגזירות החדשות של המדינה על משקיעי הנדל"ן הן דווקא טעות חמורה - המשקיעים הם חלק חשוב מהשוק, שכן הם מייצרים דירות להשכרה לטובת מי שלא יכולים לרכוש נכס. לא ברור מדוע המדינה מעודדת מצד אחד את שוק השכירות ארוכת הטווח ומעניקה תמריצים ליזמים שיבנו מיזמי השכרה, אך מצד שני מטילה גזירות על המשקיעים שגם מגדילים את ההיצע".
רוני בריק: "ידם של יותר ויותר זוגות צעירים כבר אינה משגת לרכוש דירה, והם פונים לשוק השכירות ומגדילים את הביקושים"
אשדוד ונתניה מובילות
מחלוקה לערים הגדולות בישראל (הכוללות כ-100 אלף תושבים ומעלה) עולה כי העלייה החדה ביותר בגובה שכר הדירה ברבעון השני לעומת הרבעון השני בשנה שעברה נרשמה באשדוד, בשיעור של קרוב ל-3%. על פי הנתונים, בעוד שאשתקד עמד מחיר השכירות על 3,576.6 שקל בחודש, השנה הוא טיפס ל-3,678.5 שקל בחודש, עלייה של 2.85%. אחריה ממוקמת נתניה עם עלייה של 2.56% במחירי השכירות - מ-3,669.2 שקל בחודש אשתקד ל-3,763.1 שקל בחודש השנה.
במקום השלישי נמצאת רמת גן עם עלייה של 2.51% בגובה שכר הדירה, מ-4,590.6 שקל בחודש אשתקד ל-4.705.8 שקל בחודש. בבת ים קפץ שכר הדירה ב-2.35% בתוך שנה, מ-3,552.8 שקל בחודש אשתקד ל-3,636.4 שקל בחודש השנה. ברחובות טיפס שכר הדירה ב-2.18% בתוך שנה, מ-3,790.6 שקל בחודש בממוצע אשתקד ל-3,873.1 שקל בחודש השנה. גם בראשון לציון נרשמה עלייה של יותר מ-2% במחירי השכירות, מ-4,170.3 שקל בחודש אשתקד ל-4,255.7 שקל בחודש השנה (עלייה של 2.05%).
"מחירי הדירות בערים שממוקמות במעגל השני והשלישי מתל-אביב, כמו נתניה ואשדוד, עלו בצורה משמעותית ברבעונים האחרונים, מצב שהביא לכך שמשפחות צעירות רבות יצאו מחוץ למעגל רוכשי הדירות ועברו לחפש דירות להשכרה", מציין חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. לדבריו, "הדבר הביא בעקיפין לידי גידול בביקושים לדירות להשכרה בכלל, ובמתחמים של דיור להשכרה ארוכת טווח בפרט".
עליות של פחות מ-2% במחירי שכר הדירה נרשמו בערים אשקלון (1.80%), בני ברק (1.50%), חולון (1.40%), באר שבע (1.38%), פתח תקווה (1.32%), תל אביב (1.26%) חיפה (1.17%) וכפר סבא (0.29%).
ירידות קלות בירושלים
ירושלים היא העיר היחידה שבה הייתה ירידה בשכר הדירה ברבעון השני של 2021 לעומת הרבעון השני של 2020 - בשיעור של 0.6%. עם זאת, מהנתונים עולה כי שכר הדירה בבירה, שעמד בתקופה שנבדקה על 4,323.3 שקל בחודש, גבוה משכר הדירה בלא מעט ערים שבהן היו עליות במחירי השכירות.
לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "ככל הנראה בירושלים מדובר בירידות קלות נקודתיות בשל ההגירה השלילית מהעיר. אבל בימים אלה נעשים מאמצים להחזיר תושבים, כגון אישור תוכניות פיתוח משמעותיות שמטרתן לתת פייט לתל אביב, למשל של מתחמים מעורבי שימושים הכוללים בנייני משרדים לצד מגדלים בתכנון זהה לגוש דן. כמו כן, יש תמריץ עירוני לחברות היי-טק להעביר את המטה שלהן לבירה. לכן אני מעריך שבחודשים הקרובים נראה דווקא עליות במחירי השכירות בעיר".
יו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי צילום: דנה קופךבאופן לא מפתיע, שכר הדירה הגבוה ביותר הוא בתל אביב - עם לא פחות מ-5,955 שקל בחודש בעבור דירה ממוצעת. ברמת גן משלמים השוכרים מדי חודש 4,705.8 שקל בעבור דירה ממוצעת. כפר סבא מדורגת במקום השלישי בגובה שכר הדירה עם 4,627.1 שקל בחודש. במקום הרביעי ברשימה נמצאת ירושלים (אף שנרשמה בה כאמור ירידת מחירים ברבעון השני).
במקום החמישי נמצאת ראשון לציון, עם מחיר שכירות ממוצע של 4,255.7 שקל בחודש. במקום השישי חולון עם שכר דירה ממוצע של 4,097.6 שקל בחודש. במקום השביעי פתח תקווה עם שכירות ממוצעת של 4,035.8 שקל בחודש.
בכל הערים האלה גובה שכר הדירה החודשי הממוצע נמוך מ-4,000 שקל: רחובות (3,863.1 שקל), בני ברק (3,776.3 שקל), נתניה (3,763.1 שקל), אשדוד (3,678.5 שקל), אשקלון (2,992.2 שקל), חיפה (2,761.1 שקל) ובאר שבע (2,674.2 שקל) - שבה גובה שכר הדירה הוא הנמוך ביותר.
נקודת איזון שברירית
בשורה התחתונה, לוח מחירי השכירות של הלמ"ס מציג מדדים נמוכים יותר מלוח מחירי הדיור, שכן אין הלימה מוחלטת בין שוק הדירות להשכרה לבין שוק הדירות למכירה. הלמ"ס מתייחסת למחירי השכירות בשני מדדים: הראשון במסגרת מדד המחירים לצרכן המתפרסם אחת לחודש וכולל את מדד שירותי הדיור ( שגם משוקלל במדד הכללי); ובנוסף, אחת לרבעון מפרסמת הלמ"ס מחירים ממוצעים חודשיים של שכר דירה חופשי בחלוקה למחוזות, קבוצות גודל הדירה ו-14 הערים הגדולות ביותר. מקורות המידע למדד הם מדגם של חוזי שכירות שבוצעו באותו רבעון.
על כן, מחירי הדיור מטפסים לרוב בשיעורים גבוהים יותר ממחירי השכירות. ואולם, אי-אפשר להתעלם מהעובדה שבשנים האחרונות נרשמה מגמה גורפת של עליות בגובה שכר הדירה, כאשר בתוך עשור טיפסו מחירי השכירות בממוצע בכ-30%.
כמו בשוק המכירה, גם בשוק השכירות אחת הסיבות המרכזיות לעליות מחירים נעוצה בכך שהביקושים גדולים מההיצע. ככל שמחירי הדיור ימשיכו לעלות, כך יהיו יותר ויותר משפחות ויחידים שלא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה - ויפנו לשוק השכירות.
לדברי ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל במטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, מאז אפריל 2016 ועד קיץ אשתקד, אז הופחת מס הרכישה מ-8% ל-5%, כ-27 אלף דירות עברו מבעלות של משקיעים לבעלות של חסרי דיור ומשפרי דיור. מאז שהפחיתו בחזרה את מס הרכישה המשקיעים נוהרים בחזרה לשוק.
בחודשים האחרונים מלאי הדירות שבידי משקיעים התאפס, כלומר המשקיעים רוכשים ומוכרים כמעט באותו ההיקף. לכן אנחנו מצויים כרגע בנקודת איזון שברירית, אך אם המדינה תחליט להקשות על המשקיעים, מלאי הדירות יירד שוב - ומחירי השכירות יטפסו.
אם לא יהיו מספיק דירות להשכרה, בין אם משום שהמדינה תנסה להדיר את משקיעי הנדל"ן מהשוק ובין אם לא תקדם מספיק מיזמי שכירות, המחירים יעלו. החדשות הטובות הן שבניגוד לשנים עברו, תחום ההשכרה לטווח ארוך במגמת התעוררות משמעותית, לאחר שבמשך תקופה ארוכה התמקדו הממשלות בתוכניות דיור מוזל לרכישה (כמו תוכנית מחיר למשתכן).
בסופו של דבר, ככל שהמדינה תקצה יותר קרקעות להקמת מיזמי שכירות, כך ההיצע ידביק את הביקושים והמחירים יוכלו אולי להתמתן. וגם אם לא, לפחות השוכרים יוכלו ליהנות משכירות ארוכת טווח, חוזים קבועים ודירות שחלקן יושכרו במחיר מופחת.
