עונת הקיץ החלה, ושוק השכירות מתחמם: שכר הדירה החודשי, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו שלשום (שני), טיפס בחודש יוני האחרון עבור שוכרים אשר חידשו חוזה בשיעור של 2.2%, ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה חדה יותר של 4.2%. לשם השוואה, במדד הקודם טיפס שכר הדירה עבור שוכרים חדשים ב-3.7%.
העליות במחירי שכר הדירה לא הגיעו מוואקום. לאחר הקיפאון בשוק השכירות במחצית השנייה של שנת 2023, שהוביל לירידה מסוימת במחירים, השוק חזר במחצית השנה האחרונה להיות פעיל ודומיננטי, והמחירים חזרו למגמת עלייה.
ניתוח נתוני יד2 עבור "ממון" מעלה כי ב-6 החודשים הראשונים של השנה, מחירי השכירות של דירות 4 חדרים עלו בממוצע ארצי ב-3.4% לעומת המחירים בסוף 2023, כשבערים מסוימות העלייה הייתה חדה והגיעה עד לכ-17%. הניתוח מתבסס על מודעות הדירות להשכרה בכל הארץ שעלו לאתר יד2 בתקופה זו. המחירים נבדקו נכון ליוני 2024 בהשוואה לדצמבר 2023, הן ברמה ארצית והן בפילוח לפי ערים, בדירות 4 חדרים ובדירות 3 חדרים רגילות (ללא דירות מיוחדות כמו פנטהאוזים, בתים פרטיים וכד').
הממצאים מראים כי בחודש יוני השנה מחיר השכירות הממוצע הארצי לדירות 4 חדרים עמד על 5,683 שקל בחודש, בהשוואה ל-5,494 שקל בדצמבר 2023. הערים שבהן נרשמה העלייה החדה ביותר במחירי השכירות של דירות 4 חדרים היו בית שמש עם עלייה של 17.3% ל-5,689 שקל בחודש, בהשוואה ל-4,850 שקל בדצמבר 2023; נתיבות עם עלייה של 14% ל-3,272 שקל בהשוואה ל-2,871 שקל בדצמבר; מודיעין עם עלייה של 12% ל-6,807 שקל בהשוואה ל-6,067 שקל בדצמבר; בני ברק עם עלייה של כ-12% ל-6,329 שקל; ובאר שבע עם עלייה של כ-12% ל-3,436 שקל בחודש.
מנגד, בעיר אשקלון נרשמה ירידה של 2.5% במחירי השכירות הממוצעים בין שתי התקופות ל-3,835 שקל בחודש; בירושלים חלה ירידה של 1.5% ל-6,855 שקל; ובגבעת שמואל נרשמה ירידה של 1.3% ל-6,388 שקל בחודש.
לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי יורו ישראל הפעילה בנתיבות, "הסיבה לעליית שכר הדירה בנתיבות נובעת מחוסר היצע של דירות להשכרה בעיר אל מול ביקוש גבוה. עד לפני כשנה, היה בנתיבות היצע אדיר של דירות להשכרה, כי התאכלסו פרויקטים רבים של מחיר למשתכן ובנייה חדשה, ובעליהן הסכימו להשכיר אותן גם במחירים נמוכים יחסית כדי לא להשאיר אותן ריקות. הרבה דירות בעיר גם הושכרו למפונים מהמלחמה. בחצי השנה האחרונה, היצע הדירות להשכרה ירד משמעותית, כי רוב הפרויקטים הם בבנייה או בתכנון, וכל דירה שמפורסמת להשכרה נחטפת מיד".
עפרה חדדצילום: אפרת טרבלסיחדד מוסיפה כי העלייה בפעילות המשקיעים הובילה לעלייה בשכר הדירה, ומציינת כי "משקיעי הנדל"ן קונים היום הרבה דירות על הנייר בנתיבות, עם מועד אכלוס מאוחר יותר ועם פריסת תשלומים של 20:80 ואף 15:85, ובכסף הפנוי שלהם משקיעים באפיקים אחרים. אנו משווקים 3 פרויקטים בעיר ומזהים עלייה ניכרת בהתעניינות המשקיעים. ישנה עלייה גם בהתעניינות של תושבי חוץ, בעיקר מצרפת, יהודים לא אמידים לרוב, שרוצים לעשות עלייה בגלל האנטישמיות, ומחפשים לשכור דירות בנתיבות. יש גם גרעין של דתיים לאומיים שהגיעו לעיר בעקבות הרצון לחזק את העוטף, וגם הם מבקשים לשכור דירות בנתיבות, מעלים את הביקוש, ואיתו עולים גם מחירי השכירות".
ירידה בשכר הדירה בדירות 3 חדרים
ניתוח הנתונים בדק גם את מחירי השכירות של דירות 3 חדרים בסוף המחצית הראשונה של 2024 לעומת סוף המחצית השנייה של 2023. מהממצאים עולה כי בפלח זה נרשמה דווקא ירידה ממוצעת של כ-1.7% בשכר הדירה. המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים ביוני 2024 עמד על 4,333 שקל בחודש, לעומת 4,406 שקל בחודש דצמבר 2023.
הערים שבהן נרשמו הירידות החדות ביותר הן קריית אונו, עם ירידה של 12.5% ל-4,814 שקל בחודש, בהשוואה ל-5,501 שקל בדצמבר 2023; אחריה ראשון לציון עם ירידה של כ-2.3% ל-4,708 שקל; רמת גן עם ירידה של כ-2% ל-5,703 שקל, חולון עם ירידה של 1.3% ל-4,405 שקל; ואשדוד עם ירידה של 1% ל-3,934 שקל בחודש.
מנגד, הערים שבהן נרשמו העליות החדות ביותר בשכר הדירה בדירות בנות 3 חדרים הן עפולה, עם עלייה של 11% לכ-2,800 שקל בחודש, בהשוואה ל-2,521 שקל בדצמבר 2023; נתיבות, עם עלייה של 10.5% ל-2,569 שקל; בני ברק עם עלייה של 10% ל-4,829 שקל; לוד עם עלייה של כ-9% ל-3,567 שקל; וגבעתיים עם עלייה של כ-8% ל-6,026 שקל.
איילת ניצןצילום: טל רביבלדברי איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, "מתוך 29 הערים הבולטות שנבדקו, ב-25 מהן נרשמו עליות בשכר הדירה בדירות 4 חדרים, וב-24 מהן נרשמו עליות בשכר הדירה של דירות 3 חדרים. ירידות נרשמו ב-4 ערים בקרב דירות 4 חדרים וב-5 ערים בקרב דירות 3 חדרים. את הירידה בממוצע הארצי בשכירות של דירות 3 חדרים ניתן להסביר בעובדה שבמחצית השנייה של 2023 וכן בתחילת 2024 נרשמו ירידות בשכר הדירה עקב המלחמה והביקוש הנמוך. החל ממרץ 2024, המחירים החלו לעלות, אך בערים מסוימות עדיין לא נסגרו הפערים. מניסיון העבר, מהמגמה המסתמנת במחירים ומהתנהגות שוק השכירות בחודשי הקיץ בדרך כלל, לא מן הנמנע כי בחודשים הבאים נראה עליות נוספות במחירי השכירות".
היצע הדירות להשכרה הצטמצם
גם רמי רונן, מנכ"ל חברת הפינטק Wecheck (וויצ'ק), מתייחס לעליית מחירי השכירות בחודש האחרון. "נתוני חודש יוני ממשיכים את המגמה של עליית המחירים בתקופת הקיץ. אחרי העלייה של 1.1% שראינו בבדיקה שלנו בחודש מאי, חודש יוני מראה עלייה חודשית נוספת של 0.7% במחירים הארציים. בנוסף, אנו עדים למגמה של צמצום היצע הדירות להשכרה, עם ירידה של 4.4% בהיצע בהשוואה לחודש הקודם וכ-28.7% אל מול יוני אשתקד. מגמה זו נובעת ממיעוט דירות חדשות הנוספות לשוק, נטייה לחידוש חוזים קיימים ויציאה של דירות מהשוק לנוכח הריבית הגבוהה מול תשואת השכירות הנמוכה. המשך מגמה זאת יוביל ללחץ על המחירים בחודשים הקרובים".
רמי רונןצילום: פוטופרג'מבדיקת וויצ'ק עולה כי העיר תל אביב ממשיכה להוביל את טבלת המחירים עם עלייה חודשית של 1%, אם כי העלייה מתונה יותר בהשוואה לחודש מאי, בו נרשמה עלייה של 2.5% בחודש בודד. למרות זאת, תל אביב לא התאוששה ונמצאת בפער של 4.1% מתחת למחירי יוני 2023. ירושלים וחיפה מראות "תיקון טכני" מול עליות בחודשים האחרונים ועדין גבוהות מול אשתקד. חולון בולטת עם עלייה של 2.2% בגובה שכר הדירה בחודש יוני.
"חשוב לציין כי למרות עליית המחירים, השוק עדיין לא חזר למחירים של השנה שעברה, עם פערים של כ-2.9% בהשוואה ליוני 2023", מדגיש רונן. "ביוני 2023 ראינו עלייה של 2% ולכן הפער לא נסגר עדיין, אבל קו המגמה הוא לסגירת הפער".
בהיבט ההיצע, מהנתונים עולה כי ישנה ירידה חדה מחודש לחודש באשדוד ובנתניה, שם נרשמו ירידות בשיעור של מעל 20% בהיצע הדירות להשכרה בהשוואה לחודש מאי. "מגמה זו, אם תימשך, עלולה להוביל לעליות מחירים במהלך הקיץ", אומר רונן. מנגד, באר שבע רושמת עלייה משמעותית של כ-21% בהיצע לעומת החודש הקודם. היא גם הציגה ירידות קלות הן ברמה החודשית והן ברמה השנתית בגובה שכר הדירה.
ביקורת על נתוני השכירות של הלמ"ס
רונן התייחס לנתוני הלמ"ס לגבי מדד השכירות ואמר כי "חשוב לציין שפעם נוספת, המדינה מפרסמת נתונים גבוהים יותר מהמציאות בשוק. עליות המחירים אכן קיימות, בטח בתקופת הקיץ, אבל הנתונים שהוצגו ע"י הלמ"ס, שמראים עלייה של 4.2% במחירי השכירות בקרב שוכרים שחידשו חוזה, מייצרים לחץ מחירים ופוגעים בסופו של דבר בשוק, בבעלי הדירות ובעיקר בשוכרים".
בנוסף, אמר רונן כי "פרסום נתונים גבוהים יותר מהמציאות בשוק במדד השכירות גוררים גם עלייה חדה יותר במדד המחירים לצרכן, שכמובן משפיע על הכיס של כולנו מדי יום. יש הבדל בין נתוני המחירים של דירות בקנייה או במכירה, שמדווחים לשלטונות המס, לבין נתוני המחירים של דירות להשכרה, ואני טוען שהמדגם המוצג אינו רלוונטי ומטעה".
רונן: "עליות המחירים אכן קיימות, בטח בתקופת הקיץ, אבל הנתונים שהוצגו ע"י הלמ"ס מייצרים לחץ מחירים ופוגעים בסופו של דבר בשוק, בבעלי הדירות ובעיקר בשוכרים"
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיהשמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הסביר כי "מדד שירותי הדיור של הלמ"ס הוא מדד שמבוסס על סקר משקי הבית שהלמ"ס עורכת כל העת, ומבוסס למעשה על מעל 17 אלף משקי בית בסקר המתמשך, שבו אנשים נשאלים גם על צורת המגורים שלהם ואיך הם חיים, והאם הדירה שבה הם גרים היא שלהם או שהם שוכרים אותה. אם הדירה בשכירות, הם מעבירים חוזה שכירות ונתונים על שינויים והעלאות מחירים שחוו".
לדבריו, "ברור שלא כל הנסקרים שוכרים דירות, והלמ"ס משליכה למעשה מנתוני האמת על יתר הדירות בשכירות. מכאן ועד לומר שהנתונים גבוהים הדרך עוד ארוכה ואני נוטה לקבל את ממצאי הלמ"ס. יש לזכור שמדובר בממוצע ארצי ובהקשר זה יש להעדיפו על שחקנים מקומיים ביישובים שונים ומה שהם רואים".
דנוס: "ברור שלא כל הנסקרים במדגם הלמ"ס שוכרים דירות, והיא משליכה למעשה מנתוני האמת על יתר הדירות בשכירות. מכאן ועד לומר שהנתונים גבוהים הדרך עוד ארוכה"
מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר: "מדד שכר דירה מתבסס מידי חודש על מדגם גדול של כ-17 אלף תצפיות המייצג את שלוש קבוצות אוכלוסיית שוכרי הדירות: (1) שוכרים המצויים תחת חוזה ששכר הדירה במקרים אלו נותר ללא שינוי או מוצמד לפי מנגנון הצמדה (כמו למדד המחירים לצרכן). קבוצה זו מהווה מידי חודש כ-90% מאוכלוסיית השוכרים;
"(2) שוכרים שמחדשים חוזה שהסתיים. קבוצה זאת מהווה כ-8% מאוכלוסיית שוכרי הדירות מידי חודש (אם כי קיימת עונתיות מסוימת בעיקר בחודשי הקיץ, אז שיעור החוזים שנפתחים הוא גבוה יותר); (3) קבוצת השוכרים החדשים (בין אם מדובר בשוכרים חדשים שלא היו לפני כן באוכלוסיית השוכרים או בין אם מדובר בשוכרים ותיקים שעברו לדירה שכורה במדגם). קבוצה זו מהווה לערך כ-2% בלבד מאוכלוסיית השוכרים.
"השינוי במחירי שכר הדירה של קבוצת השוכרים הראשונה ישאף כמעט תמיד "ללא שינוי" מכיוון שקבוצה זו נמצאת תחת חוזה קיים; ואילו שכר הדירה לקבוצת השוכרים המחדשים והחדשים משקף את מגמת השוק שכן חוזי השכירות עבורם מאפשרים משא ומתן על המחיר החדש בין המשכיר והשוכר.
"בניגוד לנטען ולמען הסר ספק, אחוזי השינוי כפי שפרסמנו עבור קבוצת השוכרים המחדשים (2.2%) והחדשים (4.2%) משקפים למעשה אחוז שינוי שנתי ולא חודשי, אחוזים שהם נמוכים משמעותית מאחוזי השינוי בשנה שעברה. הלמ"ס תמשיך לספק נתונים מהימנים ואיכותיים שנועדו לשקף את תמונת המצב כמו שהיא בנושא זה כמו שהיא עושה בנושאים דמוגרפיים, כלכליים וחברתיים אחרים".
