אחרי סחבת של למעלה מעשור, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו החליטה אמש (ד') לאשר סופית את תוכנית כיכר אתרים החדשה, לאחר שדחתה חלק מההתנגדויות שהוגשו לתוכנית שהופקדה ב-2020 וקיבלה חלקית את ההתנגדויות הנוספות. התוכנית כוללת הקמת שני מגדלי מגורים בני 25 קומות כל אחד מול הים. חצי מהשטחים יהיו בשימוש מגורים (כ-220 יחידות דיור), וחצי בשימוש מלונאי (כ-300 חדרי מלון). נוסף על כך יוקם מבנה ציבורי בגובה 6.5 קומות, ובסך הכול מדובר בכ-65 אלף מ"ר על קרקעיים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כל אלה יבוצעו לצד הריסת הכיכר הקיימת ומבנה מלון מרינה הצמוד לה, תוך ביטול שיקוע הכביש ברחוב אליעזר פרי והעלאה שלו לגובה הקרקע. במקומם יוקם רחוב עירוני חדש במפלס הקרקע, שעל פי העירייה יאפשר את מיתון התנועה, איחוי המרחב ופיתוחו של מרחב ציבורי וחיבור ישיר בין השדרה והחוף. עוד כוללת התוכנית כיכר עירונית חדשה בקצה השדרה, שממנה יראו את הים, וכן פארק חופי חדש שישתפל בשיפוע מתון ונגיש אל טיילת החוף, לצד מרפסות תצפית ציבוריות במפלס הרחוב החדש.
חלק ניכר מהשטחים הציבוריים יהיו בבעלות מלאה של העירייה, ואילו שאר השטחים הפתוחים יהיו מוצמדים לשימוש הציבורי, נוסף על המעברים ואזורי שהייה לציבור, כולם בתחזוקת העירייה. מדובר בשטחים ציבוריים בנויים במפלס הטיילת, במפלס הרחוב החדש וגם בקומות שמעל, בהיקף 4,800 מ"ר ועוד 500 מ"ר שירות בתת הקרקע. כמו כן, יוקם חניון עירוני חדש לשימוש תושבי העיר.
כיכר אתרים נחנכה ב-1975 באחת הנקודות היוקרתיות ביותר בעיר תל אביב. לאחר שנים ספורות שבהן החנויות והמסעדות במקום זכו להצלחה, החל המקום להידרדר, וכיום חלק גדול משטחיו המסחריים נטושים והכיכר עצמה התקבעה ככישלון וכמפגע. לאורך העשור החולף החלה העירייה, בשיתוף בעלי קרקעות במקום, לקדם מהלך להריסת הכיכר ובניית פרויקט נדל"ני במקומה.
מדובר בפרויקט המקודם על ידי קרן הנדל"ן JTLV בהובלת עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל לשעבר; יזם הנדל"ן אריאל רוטר, בנם של מנכ"לי רשת האופנה קסטרו; ויעקב שלום פישר, השותף בפרויקט בכיכר אתרים (אך לא בקרן הנדל"ן, שהיא בעלת כ-70% מהזכויות בכיכר).
הקרן החלה לקדם את התוכנית ב-2015 בתמיכת העירייה, עוד לפני שתוכנית המתאר של תל אביב אושרה סופית. במסגרת התוכנית, שנכנסה לתוקף ב-2016, הוחרג אזור כיכר אתרים מהכלל שלפיו לאורך החוף מותרת בנייה של עד 25 קומות, והותרה בו בנייה לגובה של 40 קומות. הנימוק להחרגה היה כי שיקום הכיכר ובנייתה מחדש יחייבו שורת מטלות יקרות שיוטלו על היזמים, וכי יש להגדיל את זכויות הבנייה במקום במטרה להפוך את הבנייה לכדאית עבור היזמים.
ב-2018 אישרה עיריית תל אביב את פרויקט המגדלים בכיכר אתרים, שבמסגרתו תוכננו 4-3 מגדלים בני 40 קומות. התוכנית הוחזרה לדיון מחודש על ידי בית המשפט המחוזי בעיר, בעקבות בעתירה שהוגשה על ידי נציגי עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים", המאגדת את תושבי השכונות הסובבות את המתחם, ובה נטען כי העירייה עשתה בה שינויים שלא באישור הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (הולחו"ף). בין היתר נטען כי אושר בינוי של 40 קומות במקום 25 קומות, וכן נקבע שימוש למגורים בלבד ללא מלונאות.
ב-2019 החליטה הולחו"ף לאשר גובה של 25 קומות, ובעקבות זאת עתרו היזמים לוועדת הערר נגד ההחלטה. ועדת המשנה לעררים דחתה את הערר וקבעה כי אין מקום להתערב בהחלטה. עוד נקבע כי היקף שימושי התיירות יוסיפו 30% של שטחי מלונאות לכלל המתחם, כך שהשימוש לא יהיה למגורים בלבד.
"כשלים תכנוניים מהותיים שסותרים את תוכנית המתאר העירונית"
"אלו המקרקעין המהותיים ביותר בתל אביב, וזה ראוי להתייחסות רצינית יותר", אמר אתמול בדיון עו"ד נעם קולודני, המייצג את עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים". "התוכנית חוסמת הלכה למעשה את הגישה משדרות בן גוריון לים, מוותרת על השטחים הציבוריים שהם בבעלות הרשות והציבור ומאפשרת הפיכה לשפ"פ (שטח פרטי פתוח). הניסיון מלמד אותנו ששפפ"ים בתל אביב אינם עבירים ולא ניתן לאפשר הפקעה שלהם מהציבור. בתוכנית יש כשלים תכנוניים משמעותיים שסותרים את ת"א/5000 (תוכנית המתאר העירונית) ואת החלטות הולחו"ף. נקודת המוצא להתנגדות היא שכיום כיכר אתרים מיועדת גם רישומית דה-פקטו למטרות ציבוריות, ואילו השינוי המבוקש יגזול את השטח מהציבור ותהיה לו השפעה אקלימית סביבתי ותחבורתית מזיקה".
לטענת קולודני, מדובר בשינוי שימוש חריג של מקרקעין – משטח ציבורי פתוח (שצ"פ) לשטח פרטי פתוח (שפ"פ) – שמשמעו העברת הקרקע מהציבור לטובת היזמים, ללא מתן תחליף ראוי בגודלו ובאיכותו. "הטענה שלפיה תירשם זיקת הנאה לטובת הציבור אינה מספקת", טוען קולדוני. "אין לדעת מה יהיה עם הקרקע בעתיד מרגע שזו תוגדר כשפ"פ. הניסיון מלמד ששטחים המוגדרים כשפ"פ אינם נמצאים דה-פקטו ברשות הציבור, והם אינם מבטיחים גישה חופשית ומלאה אליהם בכל שעות היממה. נוסף על גזלת השטח הציבורי מידי הציבור, הפיכת השצ"פ לשפ"פ מאפשרת גזירת זכויות נוספות מעל המותר, המאפשרת את בניית המגדלים האימתנית בקו הראשון לים – עם כל ההשלכות השליליות שלה, תוך קיום מפגע נופי חמור לכל תושבי העיר".
"תוכנית כיכר אתרים החדשה תואמת את המסגרת התכנונית שמאפשרת תוכנית המתאר העירונית כאן ולאורך כל רצועת החוף, ובכלל זה זכויות הבנייה, תמהיל השימושים, גובה הבינוי ועוד", נמסר היום מהוועדה המקומית לאחר האישור הסופי של התוכנית. "התוכנית גם תואמת את עקרונות התכנון שנקבעו במסמך המדיניות לרצועת חוף הים באזור כיכר אתרים, מרינה תל אביב ובריכת גורדון, אשר נכתב תוך קיום תהליך שיתוף ציבור מסודר שכלל כנסים ציבוריים, דיונים ומפגשים עם קבוצות מיקוד וכו'".
בוועדה הסבירו את ההחלטה בכך שמבנה כיכר אתרים הנוכחי מחבר את שדרות בן גוריון עם חוף הים למעבר הולכי רגל, ונכון להיום זהו המעבר היחידי לחופה של תל אביב שבו לא נדרש לחצות רחוב לפני ההגעה לים, אך איכות החיבור הרגלי ירודה. המעבר מאפשר תנועת רכב חופשית תחתיו, ולצורך זה הכיכר נבנתה מוגבהת. הנוף נשקף בעיקר בקצה המערבי של הכיכר, והכיכר עצמה חוסמת את המבט לים מקצה שדרות בן גוריון.
"ככלל, מערך השיקוע של הכביש והבינוי המורכב יוצר נתק במרחב, והשפעתו על הסביבה ועל השימוש בכיכר עצמה שלילית", הוסיפו בוועדה. "לאורך השנים ועד היום השטחים הבנויים והפתוחים מתפקדים באופן חלקי בלבד, והמעברים הציבוריים המורכבים ברובם אינם בשימוש. והכי חשוב, המרחב אינו מתיישר עם התפיסה האסטרטגית של העיר בנוגע לקו החוף ולמרחב הציבורי".
התוכנית, שמקודמת זה כעשור, תוכננה בשיתוף של משרד פוסטר וישר אדריכלים וקודמה על ידי אדריכל אבנר ישר ושותפיו יוני גרוסוסר ומיכל אורן.
