כשנתיים וחצי לאחר שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה שתמ"א 38 תסתיים, אושר אתמול (ראשון) לקריאה שנייה ושלישית המתווה שעתיד להחליף את תוכנית חיזוק המבנים הארצית. נכון לעכשיו תמ"א 38 כפי שהכרנו צפויה להיסתיים באוקטובר 2022, והמתווה החלופי אמור לתת מענה למבני מגורים אחרים שאינם מקבלים מענה במסגרת תוכנית רחבות יותר - כמו פינוי בינוי למשל החלה על מתחמים גדולים.
המתווה אותו אישרה ועדת הפנים והגנת הסביבה בראשות ח"כ ווליד טאהא (רע"מ) מכונה מתווה שקד וזאת משום ששרת הפנים, איילת שקד, הייתה אמונה על גיבושו בחודשים האחרונים לצד צוות מקצועי במשרדה ובמינהל התכנון. המתווה הכניס שורה של שינויים מהנוסח המקורי שהיה אמור להחליף את תמ"א 38, וההערכות הן שבימים הקרובים יעלה להצבעה ויאושר סופית בכנסת.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
השינויים המרכזיים במתווה מתייחסים לראייה תכנונית כוללת והפיכת תוכנית לחיזוק מבנים, לכזו שדורשת אישור תוכנית על ידי הוועדה המקומית ולא רק היתר בניה כפי שהיה עד כה. הבנייה הספורדית בערים שונות והיעדר ראייה כוללת המתייחסת בין היתר למוסדות ציבור, שטחי ציבור, תנועה וחניה ועוד, היא הסיבה שמלכתחילה הוחלט במינהל התכנון לעצור את תמ"א 38. סיבה נוספת הייתה היקפי היישום הנמוכים לחיזוק מבנים בכל הארץ בכלל, והיעדר היתכנות כלכלית מספקת בפריפריה בפרט, אולם גם המתווה הנוכחי אינו מעניק בשורה לפריפריה. נוסיף שבעוד שנכון להיום ניתן לשמוע דיבורים על הארכת תמ"א 38 במקביל למתווה החדש, העמדה המקצועית של מינהל התכנון היא סיום תמ"א 38 לחלוטין.
תמ"א 38 עוד לא פגה סופית
אחת השאלות המשמעותיות לגבי מתווה שקד לעומת תמ"א 38 היא מתי תתחיל לפעול התוכנית החדשה, והאם תמ"א 38 כבר לא רלוונטית כלל? התשובה מעט מורכבת. לגבי כניסת התוקף של מתווה שקד - לאחר שהנוסח שאושר אתמול בוועדה יאושר גם במליאת הכנסת, הוא יפורסם ברשומות ואז ייכנס לתוקף. עם זאת, חלקים ממנו עתידים להיכנס לתוקף רק בשלב מאוחר יותר (מספר חודשים) כאשר תקנות רלוונטיות יקבעו ויאושרו על ידי הגורמים הממונים. מדובר למשל בתקנות שיאפשרו קידום של התוכנית במקביל להוצאת היתר - הליך חדש בעולם התכנון והבנייה שתפקידו לקצר את הזמנים. המשמעות היא שמי שיגיש תוכנית על פי המתווה החדש לפני אישור התקנות יצטרך להמתין ולא יוכל ליהנות מההליך המהיר. לגבי תמ"א 38 - נכון להיום היא בכל מקרה תהיה תקפה עד אוקטובר 2022, ומי שיגיש בקשה להיתר עד מועד זה יוכל להמשיך.
במקביל, ועדות מקומיות שיחליטו עד מאי 2022 (עוד כחודשיים) כי הן מעוניינות להמשיך ולקדם תמ"א 38 בשטחן יצטרכו להעביר החלטה כזו במועצת העיר, וגם להעביר לאישור לוועדה המחוזית תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית. עירייה שתמלא את התנאים הללו עד מאי 2022 תוכל להמשיך ולאשר ולהפעיל תמ"א 38 בתחומה עד מאי 2025. זאת המקביל ליישום מתווה שקד, לבחירת הרשות את היזמים והקבלנים.
העדפה של הריסה ובניה על פני חיזוק
מתווה שקד כולל שורה של שינויים מהותיים לעומת תמ"א 38 המקורית: פרויקטים במסלול הריסה ובנייה יוכלו לקבל זכויות עודפות לעומת פרויקטים של חיזוק מבנה קיים, וזאת במטרה מוצהרת להעדיף הריסת מבנה על פני חיזוק ותוספת קומות. פרויקט במסלול הריסה ובנייה יוכל לקבל 400% זכויות (400% משטח המבנה הישן בפועל ולא מהמגרש), זאת לעומת 200% במקרה של חיזוק בלבד. עוד נקבע כי בסמכות שרת הפנים לאשר תוספת זכויות שיכולה להגיע גם עד 550% במסלול הריסה ובנייה. עם זאת, נציין שאחוזי הבנייה נקבעו כרף עליון ולוועדה המקומית אפשרות להכריע האם התוכנית תקבל את מקסימום הזכויות או פחות, מה שמותיר בידי הרשות המקומית שליטה משמעותית על היקפי הבנייה.
גם בכל הקשור למיסוי קיים הבדל משמעותי בתוכנית החדשה. הפטור המלא מהיטלי השבחה שהיה נהוג בתמ"א 38 (על הזכויות שהתוכנית מעניקה) נגמר ובמקומו יונהג הסדר אחר. מתווה שקד קובע כי הזכויות יוכלו ליהנות מהנחה בהיטל ההשבחה שיעמוד על רבע מההשבחה (25%) ולא על מחציתה כפי שנהוג בתוכניות רגילות, זאת בכל הקשור לזכויות מתוקף התוכנית החדשה. זכויות נוספות, אם יאושרו, יחויבו בהיטלי השבחה מלאים.
עם זאת, חשוב לציין שעירייה שבתחומה אושרה תוכנית על בסיס סעיף 23 לתמ"א 38 תמשיך ליהנות מפטור כפי שהעניקה התמ"א הישנה. עוד חשוב לציין כי בכל הקשור למיסוי מקרקעין והפטורים או שיעורי המס שנקבעו לגבי תמ"א 38, ברשות המיסים התחייבו להמשיך אותם גם לגבי המתווה החדש, וכעת עובדים על התקנות בנושא.
עוד שינוי משמעותי מתייחס להכללת שטח בייעוד ציבורי בפרויקט. מדובר בהחלטה שכל פרויקט חדש שייבנה, וגם בבניין ישן שיחוזק, יכולה הרשות המקומית לדרוש שיעור מסויים של שטח שיהיה מיועד לצרכי ציבור. בהריסה ובנייה מחדש מדובר בעד 10% משטח הבנייה הכולל (מתוך הזכויות שאושרו לפרויקט, ולא בנוסף) ובחיזוק מבנה ישן מדובר בעד 14% מהשטח הכולל. הייעודים שנקבעו במתווה החדש שיוכלו להיכלל בשטח הציבורי הם מרפאות, טיפת חלב, גני ילדים, מרכז קהילתי ובתי תפילה.
"להאריך את תוקפה של תמ״א 38 בשלוש שנים נוספות"
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חיים פייגלין מסר בעקבות אישור המתווה החדש כי "ההתאחדות רואה בחלופת שקד כלי נוסף להתחדשות עירונית בבניינים בודדים הטעונים חיזוק, במסגרת היערכות המדינה לרעידות אדמה והתגוננות מפני התקפות טילים. במקביל, התאחדות הקבלנים עומדת על הצורך להאריך את תוקפה של תמ״א 38 ב-3 שנים נוספות עד אשר יוכח שחלופת שקד נותנת בפועל מענה להתחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד".
עוד לדברי פייגלין: "כדי להפוך את חלופת שקד לכלי אפקטיבי ובר שימוש, יש צורך להשלים את החקיקה בשורה של תקנות שתידרש להן השרה שקד, לרבות הגדלת הזכויות לפחות ל-400% עד 550% נטו על מנת לשפר את הכלכליות בכל מקום בארץ, לצמצם את השימושים הציבוריים לגני ילדים בלבד כדי לתת ודאות לדיירים המתפנים וליזמים, לייעל ולקצר את הליכי התכנון והרישוי שכרגע מכבידים מאוד, לקבוע כי עלויות הקמת השימושים הציבוריים יקוזזו מהיטל ההשבחה. בנוסף, בפריפריה החלופה לא נותנת מענה טוב יותר מתמ"א 38 ולכן באזורים אלו נדרשות הקלות נוספות בדמות זיכוי במס (tax credit) ליזמים שיפעלו בפריפריה ו/או קרקע משלימה לפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה".
ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', אשר נכח בדיוני הוועדה ביחד עם עו"ד דנה פריד, התייחס אף הוא לנוסח שעבר: "הרפורמה שאושרה אתמול בוועדת הכספים הינה חלק בלתי נפרד מקידום ההתחדשות העירונית והגדלת הציע הדיור. המתווה נותן מחד מענה להתנגדויות של הרשויות המקומיות למתכונת הנוכחית של תמ"א 38, בין היתר, בדרך של חיוב באישור תכנית, ביטול הפטור מהיטל ההשבחה והעמדתו על 25%, הקצאה של שטחי בבניינים לשטחי ציבור וכו', ומנגד מעניק לכאורה זכויות רחבות יותר. יחד עם זאת חשוב להדגיש כי שיקול הדעת של הרשויות המקומיות והוועדות המקומיות נותר על כנו ואף הורחב, ועל כן יש לוודא שאלו יעשו בכך שימוש מושכל לטובת חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה, הגברת הביטחון הכלכלי והחברתי של האזרחים והגדלת היצע הדיור.
"כמו כן, במסגרת הצעת החוק נקבעו מנגנונים חדשים שלא היו קיימים עד כה ועל כן יש לקוות שיהיה בהם כדי לקדם ולא כדי לעכב או לסרבל. לאור זאת ולאור העובדה שהצעת החוק אושרה בלחץ זמנים, ישנן עוד כמה השלמות שיש לבצע הן בדרך של תקנות והן בדרך של הרחבת ההסדרים שפורטו בהצעת החוק וכן יש לבאר מספר הסדרים שנכללו בה. לצד זה יש לוודא כי הנושא הקנייני (הרוב הנדרש), כמו גם הנושא המיסויי, יוסדרו ללא דיחוי שכן בסופו של דבר אלו כרוכים זה בזה. לצערנו הרפורמה לא נותנת כל מענה לפריפריה וענין זה דורש דיון יסודי ומעניק בהקדם האפשרי תוך הירתמות של כל הגורמים המעורבים, החל מהמדינה (משרד האוצר) הרשויות המקומיות ורשות מקרקעיי ישראל".
