הדירות הגדולות חוזרות - ובגדול: אם בשנתיים האחרונות נרשמה מגמה הולכת וגוברת של בניית דירות קטנות, בין היתר על רקע החלטת מינהל התכנון לקדם כמה שיותר יחידות דיור בשטחים קטנים המותאמות למגוון אוכלוסיות, ניתוח חדש של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מלמד כי בשנה שחלפה חל גידול בהתחלות הבנייה של דירות 4 חדרים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי הניתוח, שערכה השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בשנת 2022 חלה קפיצה משמעותית בהתחלות הבנייה של דירות גדולות. מהנתונים עולה כי מתוך כלל התחלות הבנייה של דירות חדשות, שיעור הדירות בנות 4 חדרים עמד על כ-42.6%. לשם השוואה, בשנת 2021 עמד הנתון על 40.4%, בשנת 2020 על 39.9% ובשנת 2019 על 35.8%.
בחלוקה לערים ניתן לראות כי אשקלון מובילה את הקטגוריה עם 2,048 דירות בנות 4 חדרים שהחלה בנייתן בשנה שחלפה. במקום השני נמצאת העיר תל אביב-יפו עם 1,910 דירות בנות 4 חדרים שהחלה בנייתן. אחריה העיר ירושלים עם 1,860 דירות, ובית שמש ונתניה סוגרת את רשימת החמישייה הראשונה עם 1,558 דירות ו-1,384 דירות בהתאמה.
עינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי הקפיטל הבונה באשקלון, מסבירה מדוע העיר הדרומית ניצבת במקום הראשון ברשימה. "בשנתיים האחרונות אשקלון עוברת הליכי פיתוח משמעותיים עם הקמת שכונות חדשות, תשתיות, מרכזי מסחר, תעסוקה ועוד", היא אומרת. "חלק ניכר מהפרויקטים בעיר, ובייחוד בשכונת עיר היין הנבנית כיום, מקודמים כחלק מתוכניות ממשלתיות - ולכן גם ההובלה של העיר בקטגוריה לא מפתיעה. השילוב של כלל הגורמים, לצד מחירי הדירות הנמוכים יחסית, הובילו לביקושים רבים מצד זוגות צעירים, משפרי דיור ואף מצמצמי דיור. הביקושים שנוצרו הובילו למצב שבו גם דירות או פרויקטים בשוק החופשי התייקרו בצורה משמעותית".
גם מניתוח התחלות הבנייה לדירות בנות 5 חדרים נמצא שיש עלייה בכמות התחלות הבנייה של הקטגוריה ביחס לשנה החולפת - עם נתון של 24.8% מכלל התחלות הבנייה לעומת 22.6% בשנת 2021. העיר המובילה בקטגוריה היא בת ים עם 1,041 דירות בנות 5 חדרים שהחלה בנייתן. ירושלים, העיר הגדולה בישראל, שוב במקום השני עם 826 דירות כאלה; נתניה עם 772 דירות; באר שבע עם 630 דירות חדשות בנות 5 חדרים שהחלה בנייתן; ותל אביב סוגרת את החמישייה הראשונה עם 621 דירות חדשות בנות 5 חדרים שהחלה בנייתן בשנת 2022.
עם זאת, אשר לדירות בנות 6 חדרים, מהנתונים עולה כי בשנה שחלפה חלה ירידה בהתחלות הבנייה של דירות אלה. כך, אם בשנת 2019 דירות בנות 6 חדרים ויותר היוו כ-20% מסך התחלות הבנייה של דירות חדשות, הרי שבשנת 2022 הנתון עמד על כ-14% בלבד. העיר המובילה בקטגוריה היא אשדוד עם 672 דירות בנות 6 חדרים שהחלה בנייתן; בת ים במקום השני עם 345 דירות; ירושלים שלישית עם 312 דירות; ואילו אזור ואופקים במקום הרביעי והחמישי בהתאמה עם 301 דירות בנות 6 חדרים ו-175 דירות בנות 6 חדרים שהחלה בנייתן בשנה שחלפה.
ת"א מובילה בבניית דירות קטנות
מניתוח התחלות בנייה של דירות קטנות בנות 2-3 חדרים עולה כי העיר תל אביב חוזרת ל"פסגה" על חשבון בני ברק ובית שמש, שלקחו את ההובלה של בניית דירות קטנות בשנים האחרונות, בין היתר בשל בנייה חדשה של פרויקטים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, שכוללים לא מעט דירות קטנות. כך, תל אביב מובילה עם התחלות בנייה של 1,211 דירות בנות 3 חדרים; ירושלים שנייה ברשימה עם 1,063 דירות בנות 3 חדרים; בית שמש שלישית עם 812 התחלות בנייה של דירות 3 חדרים; במקום הרביעי נמצאת פתח תקווה עם 559 דירות כאלה שהחלה בנייתן; ובני ברק במקום החמישי עם 543 דירות 3 חדרים שהחלה בנייתן.
גיא לקסמןלגבי דירות 2 חדרים, גם כאן תל אביב מובילה את הרשימה עם 747 דירות כאלה שהחלה בנייתן; אחריה בני ברק עם 390 דירות; רמת גן עם 295 דירות בנות 2 חדרים שהחלה בנייתן בשנת 2022; באר שבע עם 154 דירות; ובת ים עם 153 דירות בנות 2 חדרים שהחלה בנייתן.
"כמחצית מהדירות בפרויקטים שאנו מתכננים ובונים בתל אביב הן בנות 2-3 חדרים", אומר גיא לקסמן, מנכ"ל משותף בחברת MyTown יזמות, המקדמת עשרות מיזמי התחדשות עירונית בעיר ללא הפסקה. לדבריו, "המחירים בעיר האמירו מאוד בשנים האחרונות, דבר שלא פגע במעמדה כעיר המבוקשת בישראל. הדירות הקטנות בנות 2-3 חדרים מאפשרות פנייה לקהלי יעד רחבים יותר שניתן למצוא בערים גדולות - זוגות ללא ילדים, זוגות עם ילד אחד, רווקים, מצמצמי דיור מבוגרים וגם משקיעים".
"דירות 4 חדרים מובילות בפער משמעותי, שכן זו הדירה הישראלית הממוצעת שלרוב מתאימה למרבית משקי הבית גם ברמת המחיר"
לקסמן מציין כי "המחיר למ"ר בדירה קטנה יהיה בדרך כלל גבוה יותר מאשר בדירה גדולה, ואנו לוקחים בחשבון את כלל הנתונים ומעדיפים לבנות דירות שיש להן ביקוש רב וכדאיות כלכלית גבוהה. עדיין, בגיוון הדירות, תמיד נבנה גם דירות גדולות ודירות פנטהאוז מיוחדות שגם להן יש ביקוש רב בתל אביב".
נחמה בוגין צילום: ניר שהרבני"דירות 4 חדרים מובילות בפער משמעותי את הקטגוריה, שכן זוהי הדירה הישראלית הממוצעת שלרוב מתאימה למרבית משקי הבית גם ברמת המחיר", מסכמת בוגין את הממצאים. אלא שלמרות העלייה בהתחלות הבנייה של דירות בנות 4-5 חדרים, היא מתייחסת לירידה בהתחלות בנייה של דירות בנות 6 חדרים ומציינת כי "הדירות הגדולות הולכות ומאבדות מערכן, שכן מחירי הדיור עלו בצורה משמעותית בשנים האחרונות, והאפשרויות לרכישת דירה גדולה הולכות ומצטמצמות - ולכן הקטגוריה הזו כנראה תתכווץ".
"מנגד", היא מוסיפה, "בגלל מחירי הדירות אני צופה שהדירות הקטנות יהוו פקטור משמעותי יותר בכמות התחלות הבנייה, בייחוד באזורי הביקוש ובמרכזי הערים, שכן הזוגות הצעירים מבינים כיום שאי אפשר להיכנס למשחק מהדירות הגדולות, אלא יש צורך להתפשר על גודל הדירה".
