קוראים לזה ביקושים כבושים והם הולכים להתפוצץ לנו בפנים. כך לפחות סבורים בענף הנדל"ן, על רקע הנתונים שפרסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם ברבעון האחרון של שנת 2022 חלה ירידה של כ-23% בהתחלות הבנייה של דירות חדשות. הנתונים הציגו תמונת מצב לפיה הקיפאון בעסקאות, לצד העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, השפיעו גם על הקבלנים שהפסיקו לבנות - בין אם בשל ירידה במוטיבציה בעקבות הרוכשים שמפסיקים להגיע, ובין אם בשל התייקרות היקפי המימון של הפרויקטים למגורים מצד הבנקים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
אמנם על רקע ההאטה בשוק אנחנו רואים התמתנות בעליות מחירי הדירות, כאשר במדד מחירי הדירות החדשות לבדן אף מדובר כבר בירידה; אבל ברגע שהקבלנים לא בונים, בזמן שקצב הילודה ממשיך לטפס, ניתן לזהות את הבעיה. הרוכשים מעדיפים בתקופה הזאת לשבת על הגדר, אבל בשלב מסוים הם יחזרו לשוק כדי לקנות דירה כי בסופו של דבר הם יצטרכו קורת גג. ואם הביקושים יחזרו לעלות, אבל לא יהיה היצע מספיק - מחירי הדירות, כך קובעת הנוסחה, עלולים לחזור לעלות.
ניר שמולצילום: טל שחר"נתוני הרבעון האחרון של 2022 המציגים ירידה בהתחלות הבנייה של דירות חדשות הם קצה קצהו של הקרחון לעומת מה שנראה ברבעון הראשון של 2023", מזהיר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית. "הביקושים לדירות עצרו, היזמים הקפיאו רכישת קרקעות - ואנחנו נראה את נתוני התחלות הבנייה ממשיכים לצנוח". לדבריו, "נקודת האור היחידה היא העלייה השנתית בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית, תופעה שתגבר בחודשים הקרובים. היזמים יעדיפו לקדם פרויקטים של התחדשות עליהם הם לא משלמים ריבית גבוהה בגין מימון רכישת הקרקע על פני רכישת קרקעות חדשות".
"ברגע שהריבית התחילה לעלות בהדרגה וגרמה להאטה בביקושים, היזמים התחילו להתנהג בזהירות יתרה בכל הקשור לרכישת קרקעות חדשות ביציאה לשיווק של פרויקטים", מוסיף עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל גוהרי השקעות. גם גוהרי מעריך שברבעון הראשון של השנה נראה ירידה חדה נוספת בהתחלות הבנייה: "זה ברור כשמש - היזמים נמצאים בקונפליקט רציני, כאשר מצד אחד הם רכשו קרקעות במחירים גבוהים יחסית, ומשלמים עליהן ריבית גבוהה מאוד. אך מצד שני, גם אם יצליחו לזרז קבלת היתרים ולצאת לבנייה, הליווי הבנקאי יותנה במכירה מוקדמת של בין 15%-20% מהפרויקט, וכל עוד השוק קפוא, המכירה המהירה בשלב הפריסייל לא מובטחת להם. בינתיים הביקושים הכבושים בשוק מצטברים, והחשש הוא שכאשר הרוכשים יחזרו לשוק פעיל, עלויות הריבית יועמסו על רוכשי הקצה".
אסרף: "הבעיה היא שקל לעצור בנייה אבל קשה להניע אותה מחדש, ולהערכתי מלאי הדירות ירד בדיוק בנקודה שבה הריבית תחזור לרדת והביקושים יתפרצו - ואז נחווה שוב עליית מחירים"
לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, "אמנם הריבית עלתה, והביקושים לדירות חדשות נעצרו, אך הגידול באוכלוסייה נמשך ועבור רוב רובם של הישראלים יש רצון וצורך לרכישת דירה בבעלות, ולכן הדגש הוא על ביקושים שנעצרו אך לא נעלמו", הוא מסביר. "כרגע השוק מושפע מציפייה שהמחירים יירדו, אבל ההשפעה היא לא רק על הרוכשים אלא גם על היזמים, והיא מתבטאת במכרזים לרכישת קרקעות שמסתיימים ללא מתמודדים ובעצירת בנייה. הבעיה היא שקל לעצור בנייה אבל קשה להניע אותה מחדש, ולהערכתי מלאי הדירות ירד בדיוק בנקודה שבה הריבית תחזור לרדת והביקושים יתפרצו - ואז נחווה שוב עליית מחירים".
"תהליך הוצאת היתר בנייה – מסע ארוך ומפרך"
"אנחנו נמצאים בפני אחת התקופות המאתגרות והמורכבות ששוק הדיור בישראל היה בה אי פעם", מזהיר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. "זה לא סוד שהריבית הגבוהה גרמה לכך שיזמים ממונפים נאלצים לשלם עלויות מימון נוספות, שיכולות להגיע למיליוני שקלים שככל הנראה יגולמו במחירי הדירות. מנגד, הריבית הובילה להאטה מלאכותית בביקושים - ולכן במצב הנוכחי היזמים פועלים בצורה זהירה ולא ממהרים להתקדם עם התחלות הבנייה, שכן יש חוסר ודאות מוחלט בשוק. ככל שפרק הזמן הזה יימשך, נגיע לשוקת שבורה שבה הביקוש ימשיך ויתעצם אל מול ההיצע שכמעט לא יהיה קיים".
קרן פרשקרצילום: יח"צעו"ד קרן פרשקר ממשרד עוה"ד רז-כהן, פרשקר ושות' מסבירה כי "הירידה הדרסטית בהתחלות הבנייה, הנמשכת כבר שני רבעונים לפחות, מעידה על החסמים המשמעותיים בשוק. ההתייקרות במחירי הקרקעות, התארכות הליכי התכנון והרישוי בוועדות התכנון השונות ועליית הריבית הפכו את התהליך של הוצאת היתר בנייה למסע ארוך ומפרך ואף יקר יותר עבור היזמים בשנים האחרונות. הדבר ממריץ היום יזמים, יותר מאשר בעבר, להשקיע משאבים ניכרים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, לפיהם כרבע מהתחלות הבנייה ברבעון הרביעי מהוות התחלות בנייה בתהליכי התחדשות עירונית. עם זאת, הפוטנציאל שלהן גדול פי עשרות מונים ממה שמומש עד כה בפועל".
רוני כהןצילום: אוראל כהןשמוליק לוי, מנכ"ל ובעלי קבוצת אמבסדור, סבור שהירידה בהתחלות הבנייה היא "תוצר ישיר של המצב הכלכלי ובחודשים האחרונים גם האפקט הפוליטי-חברתי נותן את אותותיו". לדבריו, "כאשר שוק הדיור נמצא בקיפאון מזה מספר חודשים, וכשכמות העסקאות יורדת, גם היכולת של החברות היזמיות לגייס הון עצמי נדרש הוא מוגבל. בנוסף, הבנקים שהקשיחו את תנאי המימון, לרבות הריביות הגבוהות, פגעו בכדאיות הכלכלית להוציא פרויקטים לפועל. גם התנאים לפתיחת ליווי בנקאי לפרויקט שהבנקים מציבים כיום קשוחים יותר ודורשים מהיזמים לעמוד ביעדי מכירה מוקדמת, טרם התחלת הבנייה, ופוגעים ביכולת לצאת לדרך".
כהן: "כדי שיהיה אפשר לסגור את הפער, צריך כ-65 אלף התחלות בנייה בשנה, בכל שנה במשך 10 שנים רצוף, אך בשנים האחרונות זה לא המצב, ונראה שהתמונה לא תהיה שונה בשנים הבאות"
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, מתייחס לנתונים השנתיים שהציגו עלייה של 5.3% בסך התחלות הבנייה. "זה כיוון טוב, אך ממש לא מספיק כדי לסגור מחסור של כ-120 אלף יחידות דיור בישראל נכון להיום", הוא אומר. "כדי שיהיה אפשר לסגור את הפער, צריך כ-65 אלף התחלות בנייה בשנה, בכל שנה במשך 10 שנים רצוף לפחות, אך בשנים האחרונות זה לא המצב, ונראה שהתמונה לא תהיה שונה בשנים הבאות. זאת, מאחר שמשך הבנייה הממוצע עומד על כ-3 שנים, והליכי התכנון והרישוי לוקחים עוד כ-3 שנים לפחות – וזה הרבה יותר מדי זמן לעומת העולם המערבי".
