הצלחה לאחד ממכרזי שיווק הקרקעות למגורים הגדולים ביותר בתולדות המדינה: לאחר תקופה ארוכה במהלכה קבלנים התקשו לגשת למכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשל סביבת הריבית ובעיות מימון, ואלה נחלו כישלון בזה אחר זה, ברמ"י ציפו הבוקר (שלישי) לתוצאות המכרזים לציבור הכללי והחרדי, שנערכו ברקע הקיפאון במכירת דירות חדשות. קרוב ל-60% מכלל הדירות במכרז המיועד לציבור הכללי מיועדות לזכאים חסרי דירה, במסגרת תוכניות דירה בהנחה, ואילו כ-80% מהדירות במכרז למגזר החרדי מיועדות לזכאים במסגרת של הגרלות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
המכרז, המיועד למגזר הכללי בשכונת כרמי גת בצפון קריית גת, הושלם כמעט כולו וכלל 5,168 דירות ב-20 מתחמי בנייה. במסגרת המכרז זכו 15 יזמים שיבנו 4,566 יחידות דיור ב-18 מתחמי בנייה - נתון המהווה 88% מכלל הדירות ששווקו. למכרז הוגשו 19 הצעות לשיווק 2,285 יחידות דיור במסלול מחיר מטרה בהנחה של 30%-36% מגובה השומה של מחיר דירה בשוק החופשי וכן 2,281 יחידות דיור בשוק חופשי. אומדן המחירים לציבור הכללי במסלול מחיר מטרה עומד על 1.05 מילון שקל לדירת 85 מ"ר; 1.22 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר; ו-1.4 מיליון שקל לדירת 120 מ"ר.
המתחמים ששווקו במכרז זה הם חלק מתכנית תמל/1115, המתפרשת על שטח של כ-1,700 דונם בצפון העיר, וממשיכה את הרצף לשכונת כרמי גת, בין כביש 40 ומסילת הרכבת. השכונה החדשה כוללת 5,300 יחידות דיור במבני מגורים בני 7-9 קומות ומגדלים של 18 קומות. כ-25% מכלל יחידות הדיור מתוכננות להיות קטנות לטובת זוגות צעירים, לצד 500 יחידות דיור מוגן לאזרחים ותיקים. השכונה כוללת גם שטחי תעסוקה בהיקף של כ-100 אלף מ"ר, שטחי מסחר בהיקף של 17 אלף מ"ר, מבני ציבור בהיקף 175 דונם ופארקים בהיקף 330 דונם.
במכרז למגזר החרדי במערב העיר שווקו 1,488 דירות בחמישה מתחמי בנייה, כ-44% בלבד מכלל הדירות ששיווקה המדינה (3,411 יחידות דיור ב-11 מתחמי בנייה). למכרז זה הוגשו 3 הצעות לשיווק של 745 יחידות דיור במסלול מחיר מטרה בהנחה של 35%-37% מגובה השומה של מחיר דירה בשוק החופשי וכן 743 דירות בשוק חופשי. על פי רמ"י, אומדן המחירים במסלול מחיר מטרה עומד על 968 אלף שקל לדירת 85 מ"ר; 1.04 מילון שקל לדירת 100 מ"ר; ו-1.12 מיליון שקל לדירת 120 מ"ר
שכונת קריית גת מערב כוללת רובע מגורים חדש עם 9,360 יחידות דיור בסך הכול, לצד שטחי מסחר, מגורים ותעשייה על שטח כולל של כ-24 דונם. עוד כוללת תוכנית הבנייה השכונה תשתית דרכים בהיקף של כ-816 דונם, שטחים למבנים ומוסדות ציבור בהיקף של כ-322 דונם וכן כ-660 דונם של שטחים פתוחים. המתחמים ששווקו במכרז הם חלק מתוכנית תמל/1011 קריית גת מערב בכרמי גת מערב, השוכנת מדרום-מערב לצומת פלוגות, מערבית לכביש 40 וצפונית למסילת הברזל ומתפרשת על שטח של כ-4,564 דונם.
"מרכיב הקרקע שואף לאפס"
מרבית הדירות במכרז למגזר החרדי יוקמו על ידי חברת רייסדור של היזם יקי רייסנר, שתבנה כ-1,200 יחידות דיור חדשות בשלושה מתחמי מגורים במערב העיר בשותפות עם חברת רמי שבירו. רייסדור הייתה מעורבת במכרזים הראשונים בשכונת כרמי גת, כשזו הייתה בתחילת בנייתה, והיא תבנה מתחם נוסף עם 332 דירות ואזורי מסחר במסגרת המכרז לציבור הכללי.
לדברי רייסנר, "אנו שמחים על הזכייה הגדולה והמשמעותית יחד עם קבוצת רמי שבירו בקריית גת מערב. שוק הנדל"ן השתנה דרמטית בשנה האחרונה, אנו עדים לירידה במכירת הדירות במרכז לעומת התחזקות המחירים והמכירות מחוץ לאזורי הביקוש. קבוצת רייסדור מאמינה בפיתוח אזור כרמי גת וקריית גת מערב והגשת ההצעה למכרז ועל אחת כמה וכמה הזכייה בכ-1,200 יחידות דיור, שהם 40% מהשכונה החדשה, מעידה על כך. רייסדור ממשיכה להרחיב את צבר הדירות שברשותה באזור, בדיור המותאם גם לאוכלוסייה החרדית ותמכור דירות חמישה חדרים בכשני מיליון שקל".
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, "המחירים שזכו במכרז מראים שמרכיב הקרקע שואף לאפס ומחיר הפיתוח הוא המשמעותי, על אף שכחצי מיחידות הדיור מיועדות למכירה בשוק החופשי וכחצי במסגרת תוכנית מחיר מטרה. המשמעות היא שהיזמים שזכו במכרז לא נתנו שום תמורה נוספת במחיר הקרקע, והם מוכנים לבנות דירות עליהן כשהם ירוויחו על עלות הבנייה והפיתוח בלבד, ומצד שני המדינה ויתרה על הכנסות שהיו יכולות לנבוע מהפער בין מכירת דירות במסגרת מחיר מטרה לבין מחירי השוק החופשי".
כלומר, מוסיף כהן, "עלויות המימון במצב השוק היום, לנוכח עליית הריבית, מאפסות את מחיר הקרקע באזור קריית גת. לפני שנה-שנתיים בלבד רכיב הקרקע באזור עמד על 150-100 אלף שקל למ"ר. כלומר, היזמים שזכו במכרז מבטאים למעשה חוסר אמון במחירי השוק שצוינו במכרז שעמדו על 14 אלף שקל למ"ר. לנוכח האנומליה בתוצאות המכרז, הוא אינו בהכרח אינדיקטיבי ובשלב זה לא ניתן לגזור ממנו לגבי מכרזים נוספים, בפרט באזורי ביקוש".
בתוך כך, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה המליצה היום לממשלה על אישור הרחבה נוספת של המרקם העירוני של קריית גת, שנועדה לאפשר בחינה תכנונית של פוטנציאל שטחי פיתוח נוספים בעיר. לשם כך, נדרש לבצע עדכון בתוכנית המתאר הארצית של מדינת ישראל (תמ"א 35). זאת בהמשך להחלטת המועצה ממרץ 2021 להרחיב את המרקם העירוני של העיר בעקבות תוכנית המתאר הכוללנית שקודמה לה. ההחלטה על הרחבה נוספת של קריית גת תאפשר למתכננים להגיש תוכניות בנייה לוועדה המחוזית.
