רגע לפני פרסום מדד מחירי הדיור לחודשים יוני-יולי על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מחר (שלישי), מפרסם היום אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את סקירת הנדל"ן למגורים לגבי מספר הדירות שנמכרו (חדשות ומיד שנייה) לחודש יוני. על פי הנתונים, מגמת הקיפאון נמשכת, בדגש על דירות יד שנייה, כאשר מדובר בשפל של שני עשורים בקרב מכירת דירות בשוק החופשי.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
מהנתונים עולה כי ביוני האחרון נמכרו 7,097 דירות בסך הכול (חדשות ויד שנייה), ירידה של 32% בהשוואה ליוני אשתקד. לעומת החודש הקודם נרשמה עלייה של 15%, המוסברת בחלקה בגורמים עונתיים ובמבצעי מכירות של קבלנים בפריפריה הדרומית. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה), הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-6,313 דירות שנמכרו - ירידה חדה של 34% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה במספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יוני ב-20 השנים האחרונות לפחות. שפל זה מתרכז, כאמור, בפלח השוק של דירות יד שנייה.
רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,128 דירות, ירידה חדה של 37% בהשוואה ליוני אשתקד. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברכישות אלו בחודש הקודם, נרשם גידול של 19% ברכישות המשקיעים. מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,451 דירות, ירידה חדה של 37% בהשוואה לאשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שנייה שנמכרו. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת, כאשר במהלך החודש נגרעו ממנו כ-320 דירות, בדומה לירידה החודשית הממוצעת מאז תחילת השנה.
אשר למכירות הקבלנים, אלה הסתכמו ב-2,847 דירות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן"), ירידה של 20% בהשוואה ליוני אשתקד. מדובר בשיעור ירידה מתון יחסית בהשוואה לירידות שנרשמו ב-12 החודשים האחרונים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,063 דירות, ירידה של 21% בהשוואה לאשתקד, זאת תוך שונות גבוהה בין הפריפריה (ירידה מתונה של 2%) למרכז (ירידה חדה של 30% בהשוואה ליוני אשתקד).
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה) נמצא כי חלה ירידה נוספת בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעורן עמד על 60%. זאת כאשר לאורך תקופה ממושכת נרשם גידול בשיעור זה, אשר הגיע בחודש מרץ לשיעור של 71%.
ב"ש: זינוק של 38% במכירות דירות ע"י קבלנים
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יוני בולט אזור באר שבע עם זינוק של 38% במכירות אלו בהשוואה ליוני אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. ניתוח המכירות מצביע על מספר מבצעי "פריסייל" משמעותיים שערכו קבלנים באזור. ביתר האזורים, למעט נצרת, נרשמו ירידות חדות במכירות הקבלנים בשוק החופשי, כאשר אלו בולטות במיוחד באזור תל אביב (ירידה של 38%), חדרה (40%-) ואזור רחובות (41%-). לגבי אזור רחובות, מתחילת השנה בולט אזור זה עם שיעורי ירידה חריגים במכירות אלו. כך במחצית הראשונה של השנה נמכרו באזור זה 1,204 דירות בלבד, ירידה חדה של 53% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. רק באזור תל אביב נרשמה ירידה אף מעט חדה יותר (54%-). ברמה הארצית עמד שיעור ירידה זה על 34%.
מספר עסקאות יד שנייה עמד על 4,250 דירות, ירידה חדה של 39% בהשוואה לשנה שעברה, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל אשתקד (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת), עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בפילוח עסקאות יד שנייה בין הפריפריה למרכז בולטת העובדה לפיה בניגוד לממצאים במכירות הקבלנים בשוק החופשי, בדירות יד שנייה מאז תחילת 2023, שיעורי הירידה במכירות בין המרכז לפריפריה אינם שונים באופן מהותי, לעומת פערים משמעותיים ביניהם במחצית הראשונה של 2022. על רקע החולשה הבולטת במכירות יד שניה מציינים, כאמור, באוצר את החלטת הממשלה שהתקבלה לגבי מתן מענק בסך של 50 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה שירכשו דירות יד שנייה, בתנאי שמחיר הדירה הנרכשת יהיה בין 600-300 אלף שקל. המענק מוגבל ל-2,000 זוכים בלבד, כאשר הביקורת על התוכנית טענה כי היא מיועדת למגזר החרדי או למשקיעים. בכל מקרה, המענק יינתן במתכונת של הגרלות, כאשר הראשונה בהן צפויה להיערך בסוף חודש זה (אוגוסט). סך העסקאות בטווחי מחירים אלו הסתכמו במחצית הראשונה של 2023 ב-1,415 דירות, ירידה חדה של 40% בהשוואה למחצית השנה הראשונה אשתקד.
מניתוח האוצר עולה כי 10 הערים המובילות במספר עסקאות יד שנייה בשווי זה שבין 600-300 אלף שקל במחצית הראשונה של 2023 (כמו גם בשנת 2022) נמצאות כולן בפריפריה (4 ערים בפריפריה הדרומית ו-6 בצפונית). 10 ערים אלו בהן התבצעו 788 עסקאות בשווי זה במחצית הראשונה של 2023 ריכזו 56% מסך העסקאות בשווי זה, כאשר בערים האחרות מתבצעות עסקאות בודדות. בכל הערים האלו, למעט ירוחם, נרשמו ירידות חדות בהשוואה למחצית הראשונה של 2022, כאשר בחלקן שיעורי הירידה גבוהים אף מאלו שנרשמו בסך עסקאות יד שנייה (ללא מגבלת מחיר כלשהי).
ירידה של 24% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים
באוצר מסבירים כי "אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הירידה החדה גם בפריפריה בעסקאות יד שנייה במחצית הראשונה של 2023, זאת כאשר בפלח השוק של הדירות החדשות הנמכרות בשוק החופשי בולטת הפריפריה בירידות מתונות יחסית. ייתכן שהנכונות של הקבלנים להוריד מחירים בפריפריה (בולטים שם מבצעי "פריסייל" משמעותיים) גבוהה יותר מהנכונות של בעלי דירות יד שנייה להוריד מחירים, או שתנאי התשלום שמציעים הקבלנים נותנים מענה טוב יותר לקושי של הרוכשים הפוטנציאליים ליטול כעת משכנתאות".
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-3,857 דירות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 22% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-3,073 דירות, ירידה של 25% בהשוואה ליוני אשתקד. ירידות חדות במיוחד נרשמו במרבית אזורי הביקוש במרכז הארץ, למעט ירושלים.
רכישות משחלפי הדיור (משפרי דיור או מצמצמי דיור) בחודש יוני הסתכמו ב-2,112 דירות, ירידה חדה של 42% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר מבין כל הסגמנטים. בנוסף, בעוד שבקרב הסגמנטים האחרים התמתן שיעור הירידה בחודש יוני, בקרב משחלפי הדיור לא ניכרת כל התמתנות בירידות אלו.
הלמ"ס: ירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו
גם נתוני הלמ"ס לגבי מכירת דירות חדשות בחודש יוני מחזקים את נתוני האוצר לגבי המשך מגמת הקיפאון בשוק. על פי הנתונים, בשלושת החודשים אפריל-יוני 2023 נמכרו 6,660 דירות חדשות, ירידה של 17.6% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, ינואר-מרץ (8,090). בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-7,350 דירות, ירידה של 5.2% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (7,750).
ביוני לבדו נמכרו 2,940 דירות חדשות, עלייה של 31.5% לעומת מאי 2023, אולם מדובר בשפל מאז 2019. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-2,530 דירות, עלייה של 8% לעומת החודש הקודם. בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש אוגוסט 2021 עד חודש מרץ 2023, נרשמה ירידה של 3.5% בממוצע לחודש. מאפריל עד יוני 2023 מסתמנת עלייה מתונה של 0.9% בממוצע.
עוד עולה מהנתונים כי בשלושת החודשים האחרונים כ-1,770 דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי, ירידה של 6.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים. יותר מרבע (26.6%) מהדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים היו בסבסוד ממשלתי, בהשוואה ל-23.4% מסך המכירות בשלושת החודשים הקודמים. האחוז הגבוה ביותר של דירות חדשות שנמכרו היה במחוז המרכז – 26.7% ובמחוז הדרום – 23.6%.
במחוזות הצפון והמרכז נרשמה עלייה ברבעון השני של 2023 לעומת הרבעון הראשון של השנה (39.1% ו-13.1%, בהתאמה). במחוזות ירושלים והדרום נרשמו הירידות החדות ביותר לעומת שלושת החודשים הקודמים (53.5% ו-32.6%, בהתאמה). העליות החדות ביותר לעומת שלושת החודשים הקודמים נצפו בראשון לציון ובשדרות (250.6% ו-247.0%, בהתאמה). ראשון לציון נמצאת גם בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות הגבוה ביותר (484) שנמכר בשלושת החודשים אפריל-יוני 2023. אחריה נמצאת ירושלים עם 403 דירות שנמכרו, ירידה של 55.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
פורסם לראשונה: 12:04, 14.08.23
