שוק המשרדים התל-אביבי נמצא ברמות תפוסה שכמעט ואינן מאפשרות כיום למצוא שטחים משמעותיים המתאימים לחברות הייטק, כך עולה מנתוני המחצית השנייה של 2021 שאספה קבוצת נת"מ, המתמחה בנדל"ן עסקי. בשטחים מתאימים הכוונה ל-1,000 מ"ר ויותר במשרדים קלאס A (הרמה הגבוהה ביותר של מבני משרדים).
למעט רמת החייל, שוק משרדי הפרימיום, כולל מתחם הבורסה ברמת גן, נושק לרמות תפוסה של 100%. כך למשל במתחם הבורסה התפוסה בסוף 2021 הגיעה ל-99.3%, במרכז תל אביב התפוסה היא 99.8%, בציר מנחם בגין 98.75%, וביגאל אלון 99.8%. לצד אזורי הביקוש, גם רמת החייל ואזור בתי המשפט, שבהם התפוסות נמוכות יותר בשנים האחרונות, נהנו מהעליות. ברמת החייל התפוסה עלתה בכ-1% ל-92.36%, ובבית המשפט נרשמה עלייה של כ-3% ל-96.79%.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מבחינת רמות המחירים, ציר מנחם בגין עקף את כל האזורים, וכיום מחיר השכירות הממוצע בו עומד על כ-144 שקל למ”ר. זאת לעומת 138 שקל למ”ר בציר יגאל אלון, 135 שקל למ”ר באזור הסיטי (רוטשילד, אחד העם, הרצל), וכ-121.5 שקל למ”ר במרכז תל אביב (אבן גבירול, דיזנגוף).
לשם השוואה, במחצית השנייה של 2019, טרום הקורונה, האזור שהוביל את המחירים היה הסיטי, עם 130 שקל למ”ר, יגאל אלון – 127.5 שקל, ובציר בגין ובמרכז ת”א עמדו המחירים על 117 שקל. המחיר הממוצע של דמי השכירות למשרדים בת”א (כאמור, כולל רמת החייל והבורסה) עמד בסיום השנה על 119 שקל למ”ר. העליות במחירי השכירות חדות במיוחד על רקע הירידה שאפיינה את שנת 2020. רמת החייל טרם התאוששה לחלוטין מהשפעות המשבר.
הסיבה להפרשים בין האזורים עשויה להיות הנגישות התחבורתית, אבל גם, ואולי בעיקר, השתחררות שטחי השכרה משמעותיים בצירים יגאל אלון ומנחם בגין. כששטחים אלה פגשו את הביקושים מצד חברות ההייטק, המחירים קפצו בהתאם.
במקביל לעלייה בדמי השכירות עלו גם מחירי המשרדים, בעיקר בקבוצות רכישה. מחירי משרדי קלאס A במיקומים מרכזיים בתל אביב עלו מרמות של כ-22-19 אלף שקל למ"ר בתחילת 2021 לרמות של 28-25 אלף שקל למ"ר בסוף השנה.
גם שיפוץ הולך
"כולם מאשימים את ההייטק בעליות המחירים, וזה נכון", אומר אור בן צבי קליין, מנכ"ל שירותי נדל"ן בקבוצת נת"מ. "זה לא שאין כבר חברות מתחומים אחרים, זו לא בועה, זה עניין של השקעות בחברות. אם תהיה ירידה של 30%-20% בגיוסים של חברות ההייטק, אולי המצב ישתנה. כרגע הן מגייסות מיליארדים, והתקציב של שכירת המשרדים הוא נגזרת של כמות הכסף שיש ברשותן. לצד זאת אסור לשכוח שבדרך כלל כשיש גיוס הון, גם מספר העובדים גדל ולפעמים אף מוכפל בפרק זמן קצר וזה מחייב תוספת שטחים".
לדבריו, בדומה לתזזיתיות המאפיינת עובדי הייטק, הנוהגים להחליף מקום עבודה מדי כמה שנים, גם חברות ההייטק משנות את מיקומן באופן ממוצע יותר מחברות אחרות בשל אותן סיבות של הגדלת מספר העובדים במהירות, כשלעתים השטח הקיים כבר לא מספיק.
למגפת הקורונה לא היתה אמנם השפעה על צמצום שטחי המשרדים, אך בתוך כך ההפנמה שניתן לעבוד מהבית אפשרה לחברות גמישות בכל הקשור לתזמון החלפת המשרדים. כך לדוגמה חברה יכולה להרשות לעצמה להמתין למשרדים חדשים, ובינתיים להסתדר עם השטח הקיים, גם אם הוא קטן מדי, בעזרת עבודה היברידית.
לצד זאת מחירי השכירות הגבוהים גורמים לכך שחברות מתחומים אחרים שהסתיים להן חוזה השכירות נאלצות לעזוב את המשרדים ולעתים את העיר. לפי בן צבי, גם בקרב חברות ההייטק יש כאלה שלא מוכנות לשלם את המחירים הגבוהים, והן מעדיפות למצוא חלופה.
במקביל המחירים הגבוהים במבני קלאס A הובילו לעליית מחירים בבנייני קלאס B, ואף הובילו למצב שחברות מאתרות בניינים שלמים מקלאס B, משפצות אותם ומעבירות את פעילותן אליהם. בחלק מהמקרים מי שאחראיות לאיתור הבניין לשיפוץ ולהשכרה הן חברות חללי עבודה, שמתמחות בשירותי משרדים עבור לקוח הקצה. חברות חללי העבודה הן גם פתרון עבור בעלי הנכסים שבחלק מהמקרים חוששים להשכיר נכסים שלמים לענף ההייטק, ומעדיפים לפזר סיכונים. התפוסות בבנייני קלאס B גם הן גבוהות ועומדות על ממוצע של כ-95%, ומחירי השכירות בהם עומדים על כ-84 שקל למ"ר בממוצע.
יש גם נהנים פחות
הלחץ שנוצר על שוק המשרדים בעיר תל אביב חלחל גם לערים שבמעגל הקרוב, וגם שם ניתן לראות מגמת עלייה בדמי השכירות ובמחירי המשרדים. עם זאת, ריבוי שטחי משרדים שנרכשו בשנים האחרונות על ידי קבוצות רכישה יוצר היצע גדול של שטחי משרדים קטנים (חלקי קומה), הן למכירה והן להשכרה. משרדים בשטחים קטנים לא נהנים מביקושן של רוב חברות ההייטק, ובעלי המשרדים הקטנים מתחרים זה בזה מול שוכרים פוטנציאליים, ובעקבות זאת דמי השכירות והמחירים בפרויקטים אלו נותרו נמוכים בהשוואה למגדלי משרדים שנמצאים בבעלות יחידה. בפתח תקווה ובמתחם BBC למשל משרדי קלאס A שנקנו במסגרת קבוצות רכישה מושכרים כיום בכ-55-50 שקל למ"ר ברמת מעטפת.
במעגל השני לתל אביב אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח מוביל את מחירי השכירות, שעומדים בו כיום על 98.4 שקל למ"ר בממוצע, עלייה בשיעור של 7.6% לעומת המחצית השנייה של 2019. עם זאת, שיעור השינוי הגדול ביותר נמדד באזור של רעננה דרום, כפר סבא והוד השרון, עם עלייה של 10%, ומחיר שכירות ממוצע של 81.6 לעומת 73.7 במחצית השנייה של 2019.
לדברי נטלי מרשל, נציגת הבעלים בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, אזור השרון חווה בחצי שנה האחרונה עלייה במגמת המחירים בזכות עלייה בביקושים לשטחים גדולים באזורי תעסוקה הנמצאים סמוך לרכבת הכבדה או לצירי הרכבת הקלה. לדבריה, בערי השרון מתגוררים עובדי הייטק רבים, לכן לחברות שבהן הפילוח של מגורי העובדים מוטה לטובת ערי השרון קל יותר לעשות את המעבר, שבפועל מקל גם על חלק גדול מהעובדים.
