העלאת הריבית החדה של בנק ישראל מסכנת את יציבות היזמים והקבלנים, שלקחו הלוואות גדולות כדי להוציא לפועל פרויקטים ובחודשים האחרונים מתחילים לכרוע תחת נטל הוצאות המימון, כך מעריכים בענף הנדל"ן. בינתיים, מבנק ישראל כנראה לא צפויה בשורה - והצפי הוא שמחר הריבית שוב תעלה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
מסקירה מיוחדת של חברת דן אנד ברדסטריט לגבי ענף הנדל"ן, שהגיעה לידי ynet ו"ממון", עולה כי במהלך שנת 2022 - כ-1,100 קבלנים נקלעו לכשל פיננסי. על פי הסקירה, קצב הכשלים התגבר במחצית השנייה של שנת 2022, על רקע הירידה במכירת דירות ועליות הריבית במשק. נתונים אלה מצטרפים לסקירה של חברת המידע העסקי CofaceBDI שפורסמה בממון ו-ynet לפיה רמת הסיכון לקריסת קבלנים בענף הבנייה והתשתיות עולה.
לפי הסקירה של דן אנד ברדסטריט, "המינוף בענף הופך חלק מהפרויקטים ללא כדאי וגורם לקבלנים לברור בעת הזו כניסה לפרויקטים חדשים, מה שתורם להאטה הכללית. נראה שזה עניין של זמן עד שחברות יזמיות מוכרות עלולות להיקלע לכשל, כאשר יזמים שנכנסו ל'עידן החדש' במינוף גבוה עלולים להתקשות להחזיר את החוב, אל מול הירידה הצפויה במכירות".
עוד עולה מהסקירה כי "במטרה לעודד מכירות, קבלנים מציעים בעת הזו הטבות מימוניות, כגון תשלום מקדמה נמוכה והיתרה באכלוס או לאחריו, פטור מהצמדה למדד תשומות בנייה (שגם כך נכון להיום מוגבל בהצמדתו עד 40% מהיתרה שלא שולמה), סבסוד עלויות המשכנתא לתקופה מוגדרת (קצובה) ועוד. לצד אלו ישנם גם פרויקטים שבהם מוצעים הנחות, לרוב במסגרת מבצעי פריסייל (בתחילת המכירות), שנהוגים מאוד בענף, אך עד להאטת קצב הפעילות בחודשים האחרונים, כמעט לא כללו הנחות ממשיות".
רויטל רוטצילום: יחצלפיכך, כותבים בדן אנד ברדסטריט כי על רקע הירידה בביקושים ואי-הוודאות תחת תנאי הענף הנוכחיים, עלה בחודשים האחרונים מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים לכדי שיא של קרוב ל-53 אלף אלף דירות לא מכורות נכון לתחילת פברואר 2023. לשם השוואה בתחילת שנת 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הסתכם בכ-44.5 אלף דירות. מלאי זה, על פי קצב המכירות העדכני, מהווה כ-20 חודשי היצע, לאחר שבתחילת שנת 2022 תחת קצב המכירות הגבוה בענף דאז המלאי היווה כ-10 חודשי היצע.
"העלייה במלאי דירות חדשות למכירה מעידה כי למרות המבצעים ותנאי המימון הניתנים, חלק ניכר מהקבלנים עדיין לא ממהר למכור דירות בכל מחיר ומעדיף להחזיק דירות, כאשר ייתכן שההנחות הקיימות המוצעות עדיין לא מספיק אטרקטיביות כדי למשוך קונים באופן מוגבר, לאחר שמחירי הנדל"ן האמירו לרמתם הקיימת הגבוהה. יהיה מעניין להמשיך לעקוב אחר המגמה בחודשים הקרובים אשר תעיד על כיוון פני הענף, כאשר ייתכן והעמקת המבצעים או אפילו ירידת מחירים עוד לפנינו, באם הביקושים הנמוכים יימשכו", אומרת רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט.
חשש מסחרור
כל המשתנים הללו משתקפים היטב במדד מחירי הדיור האחרון שמציג בלימה בעליות מחירי הדיור, כאשר מדד מחירי הדירות החדשות לבדו כבר הראה ירידה. בענף הנדל"ן כבר מספרים על ירידת מחירים שקטה מתחת לרדאר, ומביעים חשש מפני כניסה לסחרור של חלק מהקבלנים.
"אחרי כמעט 15 שנים שבהן כולם היו רגילים ש'כסף לא עולה כסף', הוא חזר לעלות, ובעלייה מאוד חדה ואגרסיבית", אומר -ynet עדי גזית, מנכ"ל ושותף מייסד ברקת, חברת מימון האשראי החוץ בנקאי למיזמי נדל"ן. לדבריו, "היינו עדים בעשור האחרון לצמיחה חדה מצד יזמים, הרבה בזכות מימון שהתאפשר ופריחה של שוק האשראי החוץ בנקאי. זה העמיד הרבה יזמים בסיכון מאוד גדול, הריבית קפצה להם וקצב המכירות ירד. הבנקים כיווצו מאוד את אפשרויות המימון והפכו סלקטיביים, וכך גם גופי אשראי נוספים".
גזית מציין כי "זה שלב מוקדם מדי לראות את התמונה במלואה, השוק עדיין משקף אי-ודאות, שלהערכתי תתבהר בשנה הקרובה. אני מאמין שהמצב יהיה יותר מאתגר בחצי שנה-שנה הקרובה, יהיה יותר לחץ מצד יזמים, גם אם לא יעלו את הריבית עוד הרבה. בסופו של דבר יש ירידות בקצב מכירת דירות בכל הארץ, ומצד שני הקלוּת במכירות שהייתה עד לפני כשנה, תקופה בה מכרו דירות 'כמו לחמניות', מאחורינו. התזרים של היזמים יורד, כל מכירה לוקחת את הזמן שלה, זה כדור שלג. המצוקה כבר מורגשת אבל אנחנו לא במצב של קטסטרופה. אני מאמין שזה עוד מוקדם. כולי תקווה שדברים יישארו כפי שהם כרגע ולא יחמירו".
אריאל אדלשטייןצילום: יח"צ"ברמה הארצית אנחנו רואים ירידות מחירים באופן חד-משמעי", מוסיף אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל השקעות ברובי קפיטל, חברת מימון נדל"ן. עם זאת, הוא מציין כי ישנם אזורים שבהם עדיין לא חלה ירידת מחירים. "רוב הירידות באות לידי ביטוי בהטבות שהיזם נותן ללקוח שרוצה לרכוש דירה חדשה מקבלן, ולכן עד היום לא ראינו אותם בדוחות שפורסמו. בהמשך זה יבוא לידי ביטוי גם בדוחות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ורשות המיסים", הוא מדגיש.
"רוב ירידות המחירים באות לידי ביטוי בהטבות שהיזם נותן ללקוח שרוצה לרכוש דירה חדשה מקבלן, ולכן עד היום לא ראינו אותם בדוחות שפורסמו. בהמשך זה יבוא לידי ביטוי בדוחות הלמ"ס"
לגבי החשש מפני קריסה של יזמים או קבלנים, הוא אומר: "אני לא נביא. אבל אם אני מנתח את הסיכונים שקבלנים לקחו על עצמם בשנתיים האחרונות, והריביות הגבוהות שייתכן ואף יעלו, אכן סביר שנראה יזמים שייכנסו לסחרור, ואם לא יבצעו פעולות מהירות הם ייפלו, אבל בכל מקרה לדעתנו אלו יהיו אירועים בודדים בלבד. יזמים מנוסים מחפשים לנהל את הסיכון בצורה נכונה. היזמים המובילים צופים פני הבאות ומכינים את עצמם ברמת ניהול סיכונים וברמת נזילות ההון. קיימים גם יזמים שמדברים איתנו, שמחפשים למכור 50% מפרויקט אחד או שניים שלהם על מנת להנזיל את עצמם".
הצעות לא ריאליות
לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, "יש חשש שהקבלנים שייכנסו לסחרור התנהלו בצורה לא שקולה בזמן שהשוק היה בשיא, הציעו הצעות לא ריאליות במכרזי קרקעות מדינה ורכשו את הקרקע במחירים גבוהים בהרבה מהשומה עצמה, מתוך ציפייה כי המחירים יעלו ויעלו. קבלנים שהפגינו אחריות ולא נכנסו למכרזים בכל מחיר רק כדי לשים את ידם על פיסת קרקע, ישרדו את התקופה הנוכחית המאתגרת".
"להערכתי, הקבלנים שרכשו קרקעות במחירים מטורפים ושהעלאת הריבית 'חתכה להם בבשר החי', יצטרכו למכור דירות במחירים נמוכים יותר מאלה שהם התכוונו כשרכשו את הקרקע, או, לחילופין, הם ייאלצו למכור נכסים אחרים או קרקעות אחרות שבידם", היא ממשיכה. "עם זאת, אני סבורה כי התקופה המאתגרת הזו שהשוק נמצא בה כיום לא תימשך לאורך זמן, אני נותנת לזה כמה חודשים עד שהריבית תתחיל להתייצב ואולי אף לרדת, והמחירים יחזרו לעלות".
ארז כהןצילום: עומר קורןהשמאי והמשפטן ארז כהן מסביר כי למרות שבשטח רוכשי דירות מדווחים על קבלת הטבות מהקבלנים, לא בהכרח מדובר בהפסד מצידם. "לפני שכל פרויקט יזמי יוצא לדרך, שמאי עורך עבור היזם דוח אפס. זהו דוח המפרט את העלויות הצפויות, ובהתאם את ההכנסות שיאפשרו לעמוד ברווח היזמי בשיעור שדורש הגוף המממן, כדי שהסיכון שהוא נוטל על עצמו ישתלם לו", מסביר כהן. "מתחת לשיעור הרווח המינימלי הקבלן לא יקבל את הליווי הפיננסי הדרוש לו להשלמת הפרויקט".
כהן מוסיף כי "דוח האפס משפיע על תמחור הדירות בפרויקט, ועל בסיסו לא ניתן לרדת מתחת לרף מינימום שיחרוג מרמת הרווחיות הנחוצה. כדי להתמודד עם ההאטה בשוק, קבלנים מציעים מבצעים שונים לרוכשים, בעיקר כאלו הכוללים הטבות מימוניות כדי לבצע מכירות - אולם כמעט ולא הורידו את מחירי הדירות. לכן השאלה שעולה היא כמה גמישות יש להם בהורדת המחירים. למרות שבשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירים, היזמים מוגבלים ביכולתם להוריד מחירים מכיוון שאותה ריבית שמייקרת את המשכנתאות, מייקרת גם את עלויות המימון עבורם במיליוני שקלים, ולכך נוסף גם אלמנט של התייקרות עלויות הבנייה".
"כדי להתמודד עם ההאטה, קבלנים מציעים מבצעים, בעיקר כאלו הכוללים הטבות מימוניות כדי לבצע מכירות, אולם כמעט ולא הורידו את מחירי הדירות. השאלה היא כמה גמישות יש בהורדת מחירים"
לדבריו, "הקבלן עושה חשבון לגבי הרווח היזמי שלו בכל עסקה למכירת דירה. מצב השוק הביא להתייקרות עלויות המימון והבנייה, שנוגסים ברווחיות, ולכן במקרים רבים הקבלנים לא יוכלו להרשות לעצמם להוריד מחירים בצורה משמעותית, כיוון שהורדה עלולה להביא אותם לחרוג משיעור הרווחיות שהוצג בדוח האפס המקורי – ולעצור את מימון הפרויקט. לכן אני צופה שגם אם נראה ירידות במחירי הדיור, הן יהיו קלות יחסית ונקודתיות, הן מבחינה גיאוגרפית והן מבחינת היקף הזמן".
