אחרי הנתונים שפרסמה בתחילת השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לגבי שוק הדיור הבוער, במשרד האוצר מסכמים את הרבעון הראשון של שנת 2021 - שגם הוא שובר שיאים. על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, בחודשים ינואר-מרץ השנה נרכשו כ-31 אלף דירות בשוק החופשי - הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ברבעון השני של שנת 2015, שעמד בצל הקדמת רכישות משקיעים טרם הכבדת מס הרכישה.
מדובר בעלייה של 39% בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד, שעמד בחלקו בצל פרוץ מגפת הקורונה. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 מדובר בעלייה של 29%. בהשוואה לרבעון האחרון של 2020 מדובר בעלייה מתונה יותר של 8%. בכך נמשכת ההתאוששות המהירה במספר העסקאות, לאחר רמת השפל ברבעון השני אשתקד, עם פרוץ המגפה. העלייה במספר העסקאות השתקפה בכל האזורים בארץ למעט ירידה של 1% באזור חדרה. באוצר טוענים כי בניגוד לטענות לפיהן בעקבות הקורונה חל שינוי בהעדפות לטובת רכישת דירה בפריפריה על פני אזורי הביקוש, לא נמצא לכך ביסוס.
2 צפייה בגלריה
הפער בין מחיר ממוצע לדירה במרכז לבין מחיר ממוצע לדירה בפריפריה - מיליון שקל
(צילום: ירון ברנר)
עוד עולה מנתוני האוצר כי המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה עמד על 1.8 מיליון שקל, תוך פערי מחיר משמעותיים של מיליון שקל בין אזורי המרכז לפריפריה. כך, בעוד שהמחיר הממוצע לדירה במרכז הארץ עמד על 2.3 מיליון שקל, בפריפריה עמד המחיר הממוצע על 1.3 מיליון שקל. בהשוואת פערי המחיר בין המרכז לפריפריה בין הרבעון הראשון השנה למקביל לו אשתקד, נמצא כי פערים אלו הצטמצמו מעט - רק בדירות יד שנייה.
כך, המחיר הממוצע לדירה חדשה שנרכשה בשוק החופשי במרכז הארץ, הן ברבעון הראשון השנה והן במקביל לו אשתקד, היה גבוה ב-75% בהשוואה למחיר הממוצע לדירה חדשה שנרכשה בשוק החופשי בפריפריה באותם רבעונים. מנגד, בעסקאות בדירות יד שנייה הצטמצמו פערי המחיר בין המרכז לפריפריה. ההסבר לכך הוא שמשקיעים בפלח השוק של דירות יד שנייה במרכז קנו דירות פחות "איכותיות" ועל כן זולות יותר מאלה שנרכשו ברבעון הראשון אשתקד.
בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" (כלומר דירות בסבסוד המדינה) עמד סך העסקאות ברבעון הראשון של השנה על 34 אלף יחידות דיור - גם כן הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השני של 2015. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זהו גידול של 34% במספר העסקאות. בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 מדובר בעלייה של 24% ובהשוואה לרבעון האחרון של 2020 נרשמה עלייה של 6% בסך העסקאות.
המשקיעים מובילים את העסקאות
את הזינוק בעסקאות הובילו משקיעי הנדל"ן, עם קפיצה של 85% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. סך רכישות אלו ברבעון הראשון עמד על 6,800 דירות - גם כן הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015. כשיעור מסך עסקאות הנדל"ן שבוצעו בתקופה שנבדקה, עמד משקל המשקיעים ברבעון הראשון השנה על 19.9% - עלייה של 6.6 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון של 2019.
נתון מעניין שמציג האוצר מתייחס לניתוח המאפיינים התעסוקתיים של המשקיעים, שמצביע על "ייצוג יתר" משמעותי (ביחס לשיעורם בסך המועסקים) של עובדי המגזר הציבורי, הביטחון והמינהל המקומי וכן עובדי המגזר הפיננסי. העובדים בענפי ההייטק ריכזו 11.5% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון, המועסקים בענפי המסחר ריכזו 13.2% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה. כמו כן, רמות השכר של המשקיעים השנה גבוהות בהשוואה לאלו שרכשו דירה להשקעה אשתקד.
לפחות אחד מראשי משק הבית של המשקיעים הוא שכיר. לשם השוואה, לפני הקורונה עיקר המשקיעים היו פנסיונרים ובעלי חברות. רק בקרב חמישית מהמשקיעים, אחד מראשי משק הבית הוא עצמאי. העלייה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, בעיקר המרכז, ירושלים, חיפה ובאר שבע. בחדרה נרשמה עלייה צנועה יחסית. הסיבה לכך, אומרים באוצר, היא שיווק דירות בפרויקט באזור זה ב-2019.
אשר למכירות על ידי משקיעים, מהנתונים עולה כי ברבעון הראשון השנה הם מכרו 6,600 דירות - גידול של 24% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2017. בערי הפריפריה נרשמה ירידה בתקופת ההחזקה בנכס, כאשר במקביל בלטו היישובים באזורים אלו בשיעור גבוה יחסית של דירות שנמכרו בהפסד. מנגד, בלטו יישובי השרון עם שיעורים נמוכים, עד אפסיים, של מכירות בהפסד. המכירות הקיפו את כלל האזורים: באזורי הביקוש במרכז נרשם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, אך בתל אביב חלה ירידה.
הגידול החד במכירות המשקיעים ברבעון הראשון קוזז במלואו על ידי גידול חד אף יותר במספר הדירות שרכשו המשקיעים. בכך חזר לעלות במהלך הרבעון מלאי הדירות בידי משקיעים, גם אם בהיקף מצומצם יחסית (פחות מ-200 דירות). ברבעון האחרון אשתקד נרשם לראשונה מזה 5 שנים גידול במלאי הדירות בידי משקיעים, לאחר ירידה רצופה מאז אפריל 2016, במהלכה נגרעו ממלאי זה כ-27 אלף דירות.
2 צפייה בגלריה
באזורי הביקוש במרכז נרשם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, אך בתל אביב חלה ירידה
(צילום: shutterstock)
הזוגות הצעירים נוהרים לנתניה
גם רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברבעון הראשון שברו שיאים. על פי הנתונים, רכשו חסרי הדיור 11,500 דירות - הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2015, טרם תחילת המכירות לזוכי תוכנית מחיר למשתכן. בהשוואה לרבעון הראשון של 2019, מדובר בעלייה של 15% ובגידול של 4% לעומת הרבעון הקודם. בניגוד למחצית השנייה אשתקד, פלח השוק שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי היה של דירות יד שנייה.
האזור שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה היה אזור נתניה, עם עלייה של 38% לעומת הרבעון הראשון של 2019 - הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. השכר הממוצע למשק בית של רוכשים אלו עמד על 23,800 שקל ברוטו חודש והשכר החציוני על 16,100 שקל. בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור זה בינואר אשתקד, טרם הקורונה, נמצא כי רמות השכר טיפסו, כאשר דווקא מחירי הדירות שנרכשו היו מעט נמוכות יותר.
עם זאת, באוצר מציינים כי ממצאים אלו אינם מעידים בהכרח על ירידה ברמת המינוף של רוכשים אלו בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור זה בתחילת 2020, שכן אשתקד נמצא שיעור גבוה של רווקים בעלי שכר נמוך מקרב רוכשים אלו. נתון זה, מסבירים באוצר, עשוי לרמז על רכישה של דירות על שם הילדים - על מנת להתחמק ממס הרכישה הגבוה שמוטל על רכישת דירה נוספת.
בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי, עמד סך רכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון השנה על 14,800 יחידות דיור - גידול של 7% בלבד בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. זאת על רקע ירידה במכירות במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה לרבעון הקודם לא חל שינוי ברכישות הזוגות הצעירים, כאשר בשלושת הרבעונים האחרונים התייצב מספר רכישות זה על קרוב ל-15 אלף דירות.
עיקר רכישות מחיר למשתכן בוצעו באזור המרכז, בין היתר על רקע תחילת המכירות בפרויקט ראשון מסוג זה בבני ברק. למרות זאת, האזור הדומיננטי ביותר במכירות ברבעון הראשון היה באר שבע. בניגוד לרכישות בשוק החופשי, בנתניה נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של רכישות מחיר למשתכן מאז המחצית השנייה של 2017.
גם רכישות משפרי הדיור (מי שיש בבעלותו דירה ומעוניין למכור אותה כדי לרכוש נכס גדול יותר) טיפסו ברבעון הראשון של השנה, לאחר שהסתכמו ב-12,600 דירות – עלייה של 24% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד גדלו רכישות משפרי הדיור ב-11%. העליות הקיפו את כל האזורים, בעיקר נתניה ובאר שבע. באזור המרכז נרשמה עלייה מתונה של 4% בלבד ברכישות.
לעומת זאת, רכישות תושבי החוץ בישראל הסתכמו ברבעון הראשון של 2021 ב-333 דירות בלבד - ירידה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. אמנם באזור ירושלים נרשמה קפיצה של 59% ברכישות, אולם אלה קוזזו במלואן בשל ירידות חדות ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ באזורי תל אביב ונתניה.
