בשיתוף ידיעות הנדל"ן
הריבית עולה ורוכשי הדירות מחפשים את הדרך הנכונה להגיע לדירה. האם ההגרלות לדירות חדשות הן הפתרון? או שאולי צריך לחזור לתוכניות ישנות שהוכיחו עצמן בעבר או לסייע ברכישת דירות משוק היד השנייה ולא רק חדשות? ומה עם תחום השכירות הלוהט? שלושה מנכ"לים בכירים הגיעו לאולפן ידיעות הנדל"ן כדי לעזור לנו עם התשובות. מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים ; רון אבידן מנכ"ל חברת אזורים ומריו קופל מנכ"ל אורון נדל"ן בדיון על ענף הנדל"ן, הריבית והמשמעות הרחבה של הדברים לציבור הרחב ולקבלנים והיזמים.
"אני חושב שהיום כבר ברור שזאת לא הדרך הנכונה", פותח ואומר אבידן בהתייחסות לשאלה האם הגרלות על דירות חדשות זו הדרך הנכונה להקל על מחוסרי הדיור והזוגות הצעירים, "ולו רק מן הטעם, שכל הזמן בוחרים להתעסק בצד הביקוש, בזמן שהבעיה, נמצאת בצד ההיצע. התפרסם לפני כשבוע דו"ח של מבקר המדינה שמדבר על מחסור כרוני של מאה שמונים אלף דירות. יש בעיה עמוקה בצד ההיצע, בעיה שעד שלא יטפלו בה טיפול שורש המחסור הזה רק ילך ויגדל. מה הבעיה? הבעיה היא שהפתרונות הם פתרונות ארוכי טווח והיום הפעולות שננקטות הם פעולות קצרות". אבידן מתייחס גם להאטה המשמעותית בעסקאות בענף הנדל"ן למגורים בחודשים האחרונים: "יש איזושהי ירידה בביקושים כתוצאה מתגובה לעליית ריבית מאוד חריפה שקרתה כאן בחודשים האחרונים. אבל ברור לכולם שהבקושים האלה יתחדשו. ואז מה יקרה? הם יפגשו היצע שהולך ומידלדל. אין פתרונות קסם, לא בחיים ולא בנדל"ן".
קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים התייחס אף הוא לסוגייה: "אין פיתרון קסם, זה נכון, אבל גם אין פתרון אחד. אי אפשר לבחור נקודה אחת ולטפל רק בה, צריך פתרון כולל, שנוגע באמת גם לכוח אדם ברשויות המקומיות, גם לכמות גם לאיכות וגם לתקציבים. הוא נוגע לתהליכים של היצע. ועוד דבר אחד מאוד חשוב, הנושא של הריבית. זה מכביד על הרוכשים אבל גם על יזמים רבים. אנחנו רואים שני דברים שלא ראינו בתקופה האחרונה, אנחנו רואים מכרזים של המינהל שנסגרים ללא שום מציעים, ואנחנו רואים עיכובים משמעותיים מאוד בהתחלות בנייה. העובדה הזאת אומרת רק דבר אחד נוסף ומאוד חשוב, גם אם יש ירידה במחירים, ואפשר להתווכח על זה, היא תהיה לצורך עלייה בטווח המאוד קצר, להערכתי בטווח של חודשים".
"הריבית עלתה ואנשים מתקשים"
גם קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן, שם את האצבע על בעיית ההיצע: "הנושא החשוב הוא ההיצע. בוא נסתכל רגע איפה היינו לפני שנה. גם אז דיברנו על ההיצע, והמחירים עלו. יש ביקוש ואין מספיק היצע. גם היום, הצורך הזה לא נעלם לשום מקום, פשוט הריבית עלתה ואנשים יותר מתקשים – אבל זה בצד של הביקוש". קופל מתייחס גם להשפעת הריבית על היזמים שבסוף מגיעה גם לרוכשים: "יש פרויקטים שאנחנו משלמים מאות אלפי שקלים לחודש על מימון על עיכוב במתן היתר. עכשיו אנחנו לוקחים עוד שנה וחצי שנתיים, זה עוד 250 אלף שקל – 300 אלף שקל לחודש, תלוי בהיקף הריביות. בסופו של דבר אתה מגיע למיליונים ומי משלם את המיליונים האלה? בנוסף, עכשיו הריביות עולות, והדרישות גם עולות. כבר יותר קשה עם הליוויים. רק חברות חזקות מצליחות לעמוד בזה. המצב הנוכחי היום, לא פשוט".
תחום נוסף שהריבית משפיע עליו בצורה משמעותית הוא ענף השכירות ארוכת הטווח. "התחום של הדיור להשכרה ארוכת טווח, שאני חושב שהוא בהחלט, אחד הפתרונות שצריך לפתח, הוא תחום שנמצא כעת במשבר", כך אבידן. "התפרסם לאחרונה מדד שנקרא 'מצב רוכשי הדירות' שנעשה על ידי דוקטור דני בן שחר מאוניברסיטת תל אביב. הוא מראה הרעה מתמדת במצבם של רוכשי הדירות, ובאופן ספציפי - בשנה האחרונה ההרעה הזאת החריפה. דיור להשכרה ארוכת טווח הוא פתרון חליפי לרכישת דירה. לצערנו, יותר ויותר אנשים מוצאים את עצמם מחוץ למעגל רוכשי הדירות כתוצאה ממשתנים כמו שיעור הריבית במשכנתאות, מחירי הדירות, השכר שלהם וכו'. אם המדינה לא מבינה שהיא צריכה להתערב באופן מלאכותי כדי להחיות ולדחוף את שוק ההשכרה ארוכת הטווח, השוק הזה דה פקטו ייעצר. כרגע יש בעיה. הבעיה במחסור דירות להשכרה, להערכתי חמורה פי שניים, מהמחסור בדירות לרכישה. והבעיה הזאת תתורגם מהר מאוד לבעיה חברתית עמוקה במדינת ישראל. כי זה שבנאדם צריך לדחות את החלטת רכישת הדירה שלו בכמה שנים זה עוד נסבל, אבל זה שהוא לא יוכל גם לשכור דירה, זה כבר זה כבר ידחוף אותו לפתרונות פחות טובים, לעזיבת הארץ, למחאות לכל מיני דברים. חייבים להבין את זה ולטפל בזה היום".
"מכרזים נסגרים ללא מציעים"
קליין מתייחס אף הוא לתחום הדיור להשכרה: "הרעיון בכללותו היה רעיון מבורך. גם תקופה מסוימת, יחסית ארוכה, גם היה מוצלח. הריבית שדובר עליה קודם, האפסית, הייתה פתרון מצוין. אבל עכשיו, בסביבת הריבית שאנחנו נמצאים בה עכשיו, אנחנו רואים מכרז אחרי מכרז נסגר ללא מציעים בכלל. ראינו את זה רק לאחרונה בקרית שחקים בהרצליה, מכרז של דיור להשכרה, למעלה מ-250 יחידות דיור, נסגר ללא אף מציע אחד, וזה גם אחרי שחתכו בחצי את מחיר המינימום. בסופו של דבר מי שיכול להפוך את הנושא הזה לפתיר, זה אך ורק הממשלה. בלי החלטות ממשלה כמו להוריד ברמ"י את מחיר המינימום או סובסידיות או התערבויות כאלה ואחרות, ללא פתרונות מערכתיים כאלה הפתרון הזה של דיור להשכרה לא יתקדם".
גם קופל דיבר על דיור להשכרה אבל מזווית שונה: "אני רוצה לנגוע רגע בנושא של השכירות, אבל בהקשר של ההתחדשות העירונית. במהלך השנים היו כל מיני אמירות, שמאות אלפי דירות יגיעו לשוק מהתחדשות עירונית מתוך מיליון וחצי בערך שאמורות להיבנות בשנים הקרובות. העניין הוא שאם רגע חושבים על זה, אם נניח יהיו 200 אלף דירות שייהרסו בהתחדשות עירונית זה אומר שצריך 200 אלף דירות להשכרה שיאכלסו את בעלי הדירות בזמן הבנייה. אני חייב להגיש שהיום זו משימה מאוד קשה למצוא דירות לעשרות אנשים שאנחנו מפנים בהתחדשות עירונית. אז 200 אלף? זה משהו שאני לא באמת יודע עד הסוף איך כולם רצים, מקדמים תב"עות. אנחנו עושים את הכל הכי טוב שאפשר אבל בסופו של יום? יש מעצורים שבאמת לא בידינו. אנחנו צריכים את הסיוע של המדינה".
"למנות אדם בעל סמכויות על בנדל"ן"
בהמשך הדיון עלה נושא ההתחדשות העירונית שוב. "אני מסכים לחלוטין שהפיתרון טמון בהתחדשות עירונית", כך אבידן, "אני חושב שיש הבנה היום שהפתרון כנראה יבוא יותר מהתחדשות ופחות מהישענות על קרקעות מינהל. אבל נכון לרגע זה, התחום הזה הוא תחום קשה מאוד, וצריך לעשות פעולות באמצעות חקיקה שיהיה בהן כדי להקל וכדי לייעל ולפשט את התהליכים. התחילו עם זה כשהורידו את הרף של המינימום הנדרש מ-80% ל-66%, ועשו פעולה נהדרת. אבל יש עוד המון פעולות לעשות. הבעיה של הדיור בישראל היא בעיה לאומית, ובדיוק כפי שהקורונה הייתה בעיה לאומית, או בעיית איראן היא בעיה לאומית, צריך למנות לנושא הדיור אדם בעל סמכויות על. אחד שיהיה כפוף לראש הממשלה ויוכל לתת הנחיות גורפות לכל משרדי הממשלה הנוגעים בדבר. אדם לא רק עם רצון טוב ושאיפות, אלא גם עם סמכויות".
קליין הוסיף לדבריו של אבידן: "היה פעם פתרון כזה, היה גם שר כזה – השר כחלון. הייתה תקופה שאביגדור יצחקי (ראש מטה הדיור בימין של כחלון כשר אוצר. א"ח) היה מאגד מסביב לשולחן אחד את כל האנשים הרלוונטיים. תקופה שאפשר להתווכח אם הייתה טובה יותר או פחות, אבל האנשים עבדו. בסוף, להכל יש כתובת אחת וזה הממשלה ובהקשר הזה לצערי אני אומר שאנחנו רואים מעט מאוד פתרונות בימים אלו. יש הרבה מאוד מה לעשות בנוגע להתחדשות עירונית. אם בפרויקטים רגילים מדברים על מחסור בקרקע מדינה וצוואר בקבוק של קרקעות פרטיות, בהתחדשות עירונית צוואר הבקבוק הוא בעיקר הזמן. זה לוקח המון זמן. מעבר לבעיה הפסיכולוגית שאתה מתעסק עם הרבה מאוד דיירים, יש גם את הנושא של הרישוי, תוכניות עיצוב, ועוד שלל בעיות והמצאות חדשות שהן שורש הבעיה. וזה מתווסף לעובדה שיש מחסור בכוח אדם בהרבה רשויות, וגם כשיש תקנים או שיש כסף – הם לא מצליחים למלא את החסר. דרוש פתרון הוליסטי לענף, הקצאת משאבים ועידוד. אגב, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מביאה תוצאות משמעותיות. צריך לחזק אותה, צריך להעצים אותה, צריך לתת עוד פתרונות".
לסיכום הדיון אמר קופל כי למרות הטענות והמצוקות, יש תקווה באופק: "אני חושב שהנושא של ההתחדשות העירונית לפני ארבע שנים או חמש שנים היה די כאוטי. לא באמת ידעו איך לתקוף את זה והסתובבנו סביב עצמנו כולם. אבל מאז התקדמנו, יש את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואת המנהלות שקמו בערים. יש מקומות שזה הולך יותר טוב ויש מקומות שזה הולך פחות טוב. אבל יש איזו תחושה שהבנו את העניין או לפחות התחלנו להבין את העניין. השלב הבא בעיניי זה להתחיל להקביל תהליכים. לקצר את התהליך משש או שבע שנים לשלוש - שלוש וחצי שנים עד שמתחילם לבנות". קליין הוסיף באותה רוח אופטימית ואמר: "אנחנו רואים שרשויות מקומיות שרוצות יכולות לחולל שינוי. יש דוגמאות טובות ויש פחות טובות. אבל אם ניקח את עיריית ירושלים כדוגמה, שם אפשר לראות איך ראש רשות, מלמעלה עד למטה, עושה מעשה ולוקח עיר שהיא לא איזה ספינה קטנה, ספינת טילים משוגעת, מסובב אותה במאה שמונים מעלות, מקפיץ מתמרץ, ומתוך אינטרס של התושבים שלו אנחנו רואים את ירושלים מזנקת בהיתרי בניה בהתחדשות עירונית מרמה של מאות בשנה – לאלפים. לשמחתי יש ראשי רשויות כאלה שיודעים לסובב ולקחת את ההחלטות הנכונות למען התושבים שלהם".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
