כל אדם או יזם המעוניין לבנות - מהקמה של בניין ועד תוספת על הגג, חפירת מרתף או סגירת מרפסת - צריך לפנות לוועדה המקומית לתכנון לבנייה, ולהתחיל בהליך ארוך וממושך עד לקבלת היתר הבנייה המיוחל. נקודת המוצא היא כי היתר בנייה שאושר תקף לשלוש שנים מיום שניתן, שבמהלכן עליו להשלים את העבודות. מועד זה יכול להתארך, באישור הוועדה, עד שש שנים, אם מדובר בעבודה מורכבת. ככל שלא התחילה הבנייה בתוך מועדים אלו - ההיתר נחשב כמבוטל.
ואולם, גם אם העבודות החלו ואפילו הסתיימו לפני שנים רבות, עדיין יש מקרים שבהם עשויים מוסדות התכנון ובתי המשפט לבטל את ההיתר ולהורות על הריסת הבנוי. אז מתי סביר שיבוטל היתר בנייה שכבר אושר, ומאילו סיבות?
ביטול היתר בשל עבירה פלילית
החוק קובע שביטול היתר בנייה יכול להינתן כסנקציה בעבירה פלילית. במקרים שבהם אדם הורשע במסירת מידע כוזב למוסד תכנון, בית המשפט רשאי לבטל את ההיתר שניתן לו. עוד קובע החוק שאם ההיתר ניתן בהליך רישוי בדרך מקוצרת, על בסיס הצהרה לא נכונה, וטרם חלפו חמש שנים ממתן ההיתר, אז ההיתר בטל ויראו את העבודות כאילו בוצעו ללא היתר.
סטייה מתוכנית המתאר
סיבות נוספות לביטול היתר בנייה אינן מצוינות בחוק, אלא הן יציר פסיקה, כאשר הסיבה הנפוצה ביותר לביטול היא שההיתר אינו תואם את תוכניות המתאר החלות במקרקעין.
כידוע, תוכנית המתאר קובעת את מגבלות הבנייה על הקרקע, ואת השימושים המותרים במקרקעין. על כן אם נמצא שהיתר הבנייה אינו תואם את הוראות התוכנית, ניתן לבטלו. ואכן, בשורת פסקי דין ארוכה ביטלו בתי המשפט היתרי בנייה תוך שהם מציינים שמה שניתן בניגוד להוראות תוכנית דינו להתבטל.
יחד עם זאת, ההלכה הרווחת היא שלא כל פגם בהיתר יביא לביטולו. על פי עקרון "הבטלות היחסית", עשוי ההיתר להיחשב פגום אולם אין משמעות הדבר כי ההיתר יבוטל מעיקרו.
פעמים רבות מעדיף בית המשפט להורות על תיקון הפגם מאשר לבטל את ההיתר כולו. בייחוד במקרים שבהם נבנה בניין בסטייה מהיתר, אלא שהבניין כבר אוכלס, ומשמעות הביטול תוביל לכך שעשרות רוכשי דירות ייוותרו ללא דירה בהיתר. כלומר, בין יתר השיקולים של שמירה על החוק ושיקולים תכנוניים קיים גם השיקול של הגנה על צדדים שלישיים, שבגינו עשוי בית המשפט לא לבטל את ההיתר.
פגמים בהליכי התכנון
עוד סיבה לביטול היתר בנייה היא הליך תכנוני לא תקין. גם כאן מצא בית המשפט פעמים רבות כי יש צורך לבטל את היתר הבנייה משום שבהליך התכנוני לאישורו נפלו פגמים, למשל, הקלות שלא פורסמו כנדרש, פגמים במידע התכנוני שבתיק המידע, היעדר אישורים הנדסיים וכיוצ"ב, כאשר הפגם הנפוץ ביותר הוא העדר פרסום הבקשה כדין להתנגדויות. פגמים מסוג זה עשויים לגרום לכך שבית המשפט יורה על ביטול ההיתר או לכל הפחות על תיקונו.
כך למשל, בית המשפט ביטל היתר בנייה משום שלא צורפה לבקשה להיתר "מפה מצבית" (טופוגרפית). נקבע שמדובר בפגם חמור, שכן ללא המפה לא יכלה הוועדה המקומית לדעת על קיומם של מבנים סמוכים, שהבנייה עלולה לסכנם או אפילו למוטטם. נקבע שלא ניתן לפטור את מגיש התוכנית בדיעבד ולכן יש לבטל את היתר הבנייה ולהורות על הריסת המבנה.
עו"ד אורטל דודיאן גדעוניצילום: ענבל מרמריביטול היתר בנייה יכול להינתן גם בטענה של הפרת חובת תום הלב או הטעיות למיניהן. כך למשל בית המשפט המחוזי ביטל תוכנית והיתר לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, זאת משום שנמצא שמגיש התוכנית הסתיר מידע מיתר בעלי הזכויות במקרקעין, ואף נמנע מליידע את הוועדה מי הם אותם בעלים.
סיבה נוספת לביטול היתר עשויה להישען על כך שהחלטת הוועדה לאשר את ההיתר אינה סבירה ואינה חוקית. במקרה מסוים ביטל בית המשפט היתר בנייה הכולל פתיחת חלונות בקיר משותף. נקבע שהחלטה לאשר היתר שכזה אינה סבירה ואף בלתי חוקית לאור חוקי התכנון והבנייה. היתר שכזה אף פוגע בזכות הקניין של בעלי המקרקעין הסמוכים ולכן יש לבטלו.
במקרה אחר, שגם הוא כלל פתיחת חלונות בקיר משותף, נקבע כי אין לבטל היתר משום שהחלונות קיימים שנים רבות, ומשום שבעלי המקרקעין היו מודעים למצב ולא עשו דבר לאורך השנים. לכן המסקנה היא כי יש לבחון כל מקרה לגופו.
חשוב לדעת שבמשפט המנהלי בכלל ובדיני התכנון והבנייה בפרט קיימת חשיבות להקדים ולפעול, כי אחרת עשוי בית המשפט לדחות את הטענות בשל "השתהות" או אפילו לראות את הבנייה כ"מעשה עשוי", ואז קצרה ידו מלהושיע.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני עוסקת בתכנון ובנייה
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
