אחרי שני רבעונים שבהם נרשמה הקלה או לפחות עצירה מסוימת במדדי ההון העצמי וההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות, ברבעון השני השנה הם שבו לעלות, בדרך לשיאים שנרשמו לפני כשנה. ההחזר החודשי עלה ברבעון השני ב-1.7% לסכום של 11,219 שקל בממוצע, וההון העצמי עלה ב-3.8% לסכום של 1.588 מיליון שקל בממוצע, כך עולה ממדד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב בשיתוף כלכליסט.
מחירי הדירות ב-12 הערים שנבחנו במדד עלו ב-0.8% בממוצע במהלך הרבעון השני בהשוואה למחירי הרבעון הראשון של 2024, והם משקפים ירידה ממוצעת של 0.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
גם הריבית התייקרה. ריבית המשכנתאות עלתה מ-5.09% ברבעון הראשון של 2024 לשיעור של 5.17% ברבעון השני. הדבר נבע מעלייה בשיעור הריבית המשתנה (שאינה צמודה) מ-5.14% ברבעון הראשון ל-5.28% ברבעון השני. בריבית הקבועה (שאינה צמודה) חלה ירידה מזערית מ-4.98% ברבעון הראשון ל-4.96% ברבעון השני.
במקביל ההכנסה החודשית נטו של משק בית ירדה ברבעון השני בשיעור של כ-2.3% בהשוואה לרבעון הראשון. גורם נוסף שראוי לציין (אף שאינו משפיע ישירות על מדדי היכולת לרכוש דיור) הוא הירידה במספר העסקאות לרכישת דירות ברבעון השני בהשוואה לרבעון הקודם. ברבעון השני חלה ירידה של כ-19% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון הקודם, ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חלה ירידה של כ-13% במספר העסקאות.
מדד ההחזר החודשי (להלוואת משכנתא ל-25 שנה לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת במימון של 70%) ברבעון השני עלה, כאמור, בשיעור של כ-1.7% בהשוואה לרבעון הקודם, מ-11,028 שקל ל-11,219 שקל (עלייה של 191 שקל בהחזר החודשי הממוצע עבור דירת 4 חדרים). ברבעון המקביל אשתקד עמד ההחזר על 11,593 שקל, כך שברמה השנתית מדובר עדיין בירידה בשיעור של כ-3.2% (ירידה שנתית של 374 שקל בהחזר החודשי).
לפי המדד, עשירוני ההכנסה השישי, שביעי ושמיני אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים ב-10 מתוך 12 הערים שבמדד (בכולן מלבד באר שבע וחיפה). בממוצע ארצי, ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא בעשירון השישי (בגין רכישת דירת 4 חדרים טיפוסית) עומד על כ-49% מההכנסה נטו של משק הבית, בעשירון השביעי – כ-44% מההכנסה נטו, ובעשירון השמיני – כ-37% מההכנסה נטו.
בחלוקה לערים, ביחס לרבעון הקודם, סכום ההחזר החודשי הממוצע ברבעון השני 2024 עלה ב-7 מתוך 12 הערים שנבחנות במדד. בבת ים עלייה בשיעור של 5%, חיפה – 3.6%, רחובות – 3.5%, ירושלים ואשדוד – 3.3%, רמת גן – 3.1% ותל אביב – 1%. שיעורי ירידה בהחזר החודשי הנדרש ברבעון השני של 2024 לעומת הרבעון הקודם נרשמו בפתח תקווה – ירידה בשיעור של 1.8%, חדרה – 1.6%, ראשון לציון – 0.3% ובני ברק – 0.1%. בבאר שבע לא נרשם שינוי בהחזר החודשי מהרבעון השני של 2024 לעומת הרבעון הקודם. ההחזר החודשי עומד בבאר שבע על 5,266 שקל, חיפה – 6,575 שקל, חדרה – 8,453 שקל, אשדוד – 8,604 שקל, פתח תקווה – 9,536 שקל, בת ים – 9,806 שקל, ראשון לציון – 10,005 שקל, רחובות – 10,507 שקל, בני ברק – 10,640 שקל, ירושלים – 11,700 שקל, רמת גן – 12,808 שקל, ותל אביב – 18,209 שקל לחודש.
בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ניתן לראות ירידות ב-7 מתוך 12 הערים שנבחנו. בחדרה בשיעור של 9.5%, ראשון לציון – 6.9%, פתח תקווה – 6.4%, תל אביב – 4.6%, ירושלים – 4.2%, אשדוד – 3.4% ורחובות – 2.3%. עלייה בהחזר החודשי הנדרש ברבעון השני של 2024 לעומת הרבעון המקביל אשתקד נרשמה בחיפה בשיעור של 3.6%, רמת גן – 1.8%, בני ברק – 1.5%, בת ים – 0.7%, ובאר שבע – 0.6%.
מדד ההון העצמי (הנדרש כדי שהחזר המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק בית) ברבעון השני של 2024 עלה ב-59 אלף שקל בהשוואה לרבעון שקדם לו, מ-1.53 מיליון שקל ל-1.588 מיליון שקל, אך חישוב שנתי עדיין מצביע על ירידה של 87 אלף שקל (מ-1.676 מיליון שקל), המשקפים ירידה בשיעור של כ-5.2%.
מדד ההון העצמי בחן את ההון העצמי הנדרש למשקי בית בעשרוני ההכנסה השישי, השביעי והשמיני, ומצא כי 70% ממשקי הבית בישראל נדרשים להון עצמי העולה על 745 אלף שקל ב-10 מתוך 12 הערים שנבחנו במדד – כולן מלבד באר שבע וחיפה. כך, למשל, נדרשים בני העשירון השישי להון עצמי של כ-104 אלף שקל בבאר שבע, חיפה – 419 אלף שקל, חדרה – 870 אלף שקל, אשדוד – 906 אלף שקל, פתח תקווה – 1.13 מיליון שקל, בת ים – 1.2 מיליון שקל, ראשון לציון – 1.24 מיליון שקל, רחובות – 1.36 מיליון שקל, בני ברק – 1.40 מיליון שקל, ירושלים – 1.65 מיליון שקל, רמת גן – 1.92 מיליון שקל ותל אביב – 3.21 מיליון שקל.
בממוצע ארצי (ב-12 הערים הגדולות) כדי לרכוש דירת 4 חדרים טיפוסית, בלי לחרוג מהחזר חודשי של 30% מההכנסה נטו, בני העשירון השישי נדרשים להון עצמי של כ-1.53 מיליון שקל, העשירון השביעי לכ-1.41 מיליון שקל, והעשירון השמיני לכ-1.17 מיליון שקל.
את מדד אלרוב ערכו פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, וד"ר דנה נייער, פוסט-דוקטורנטית ועמיתת מחקר במכון. לדברי בן-שחר, "אנחנו נמצאים כבר שני רבעונים בהרעה מתונה של מדדי היכולת לרכוש דיור בישראל, שבהם ראינו כי כל הגורמים המשפיעים על המדדים השתנו במתינות אבל באופן שאינו מיטיב עם משקי הבית: עלייה של הריבית, עלייה במחירי הדירות וירידה בהכנסה הממוצעת".
בנוגע להשפעת הערים השונות על המדד אמר: "המגמות הכלליות מושפעות מאוד ממה שמתרחש בתל אביב ובירושלים, שם מלאי הדירות הוא הגדול ביותר, ושם חלה עלייה מסוימת בהשוואה לרבעון הקודם, והן הובילו את הממוצע. גם אם יש בערים אחרות הטבה בהון העצמי או בהחזר, אלה ערים שמשפיעות פחות על המדד הכללי".
