השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן ממשיכות לבוא לידי ביטוי בשוק השכירות למגורים שמציג ירידה במחירים בחודשי הלחימה, כך לפי ניתוח נתוני אתר יד2. מהנתונים עולה כי שכר הדירה בערים נבחרות במרכז הארץ צנח עד כ-14% בדצמבר השנה לעומת דצמבר אשתקד. גם בהשוואה בין דצמבר לספטמבר 2023, תקופה המשקפת את חודשי המלחמה, נרשמה ירידה של עד 11% בגובה שכר הדירה.
הניתוח בדק את השינויים במחירי השכירות של דירות 4 חדרים בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, חולון ובת ים, בהתבסס על המודעות לדירות להשכרה שפורסמו באתר יד2. התקופות שנבדקו הן דצמבר 2023 מול ספטמבר 2023, דצמבר השנה לעומת דצמבר אשתקד, וגם ספטמבר 2023 בהשוואה לדצמבר 2022 – תקופה שמנטרלת את השפעות המלחמה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הממצאים מראים כי העיר גבעתיים הובילה את ירידות המחירים בין דצמבר השנה לדצמבר אשתקד, וגם בהשוואה בין דצמבר לספטמבר. מדובר בירידה של 13.7% במחירי השכירות בדצמבר 2023 מול דצמבר 2022, ממחיר ממוצע של 7,930 שקל בחודש ל-6,847 שקל בממוצע. בהשוואה בין דצמבר השנה לספטמבר השנה נרשמה ירידה של 11.3% בשכר הדירה הממוצע בגבעתיים – מ-7,718 שקל ל-6,847 שקל, כאמור. בין ספטמבר 2023 לדצמבר 2022 נרשמה ירידה מתונה בהרבה של 2.7%.
בעיר בת ים נרשמה ירידה של 10.2% בגובה שכר הדירה בין דצמבר השנה לדצמבר אשתקד – מ-6,919 שקל בחודש ל-6,215 שקל בחודש בממוצע. בהשוואה בין דצמבר השנה לספטמבר השנה נרשמה ירידה של 4.4%, ובין ספטמבר 2023 לדצמבר 2022 חלה ירידה של 6% במחירי השכירות בעיר.
בתל אביב-יפו נרשמה ירידה של 6.3% בגובה שכר הדירה של דירות 4 חדרים בין דצמבר 2023 לדצמבר 2022 – מ-8,689 שקל בחודש ל-8,144 שקל בחודש בממוצע. בין דצמבר 2023 לספטמבר 2023 נרשמה ירידה של 5.2% בשכירות, ובין ספטמבר 2023 לדצמבר 2022 נרשמה ירידה מתונה יותר של 1.2%.
ברמת גן מחירי השכירות ירדו ב-4.5% בממוצע בין דצמבר השנה לדצמבר אשתקד, מ-7,411 שקל בחודש בממוצע ל-7,106 שקל בחודש עבור מגורים בשכירות בדירת 4 חדרים. בין דצמבר לספטמבר השנה נרשמה ירידה של 1.3% בשכר הדירה, ובין ספטמבר השנה לדצמבר אשתקד נרשמה ירידה של 3.2%.
בחולון שכר הדירה ירד בדצמבר השנה בשיעור של 2.2% לעומת דצמבר 2022, מ-5,936 שקל בחודש ל-5,805 שקל בחודש. בין דצמבר 2023 לספטמבר 2023 נרשמה ירידה של 1.2%, ובין ספטמבר 2023 לדצמבר 2022 נרשמה ירידה של 1% בלבד.
"שוק של שוכרים"
איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2 שערכה את הבדיקה, מסבירה את הנתונים: "השנה חווינו ירידות במחירי השכירות בערי גוש דן, כאשר הירידות המשמעותיות החלו עם פרוץ המלחמה. בניתוח לפי ערים לדירות 4 חדרים החל מדצמבר אשתקד ועד היום, מובילה העיר גבעתיים עם ירידות של כ-14% בשכר הדירה. במקום השני נמצאת בת ים עם ירידה של 10%, ואחריה תל אביב עם ירידה ממוצעת של 6%".
איילת ניצןצילום: טל רביבלדבריה, "בהתייחס לירידות המחירים בעקבות המלחמה, בתל אביב לדוגמא ירדו מחירי השכירות עד חודש ספטמבר ב-1% בלבד, אך לאחר פרוץ המלחמה, בין חודשי אוקטובר עד דצמבר, אנו רואים ירדה נוספת ומשמעותית של 5%. הסיבות לכך הן, בין היתר, ירידה בביקושים למגורים בשכירות שהחריפה עם פרוץ המלחמה בעקבות יציאה לחל"ת, עזיבת צעירים את הדירות, גיוס למילואים ודחייה בפתיחת שנת הלימודים. סיבה נוספת היא תוספת של דירות Airbnb שעקב היעדר התיירות, הצטרפו לשוק ההשכרה".
לדברי השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הנתונים שנאספו הם לא פחות ממדהימים בעוצמתם, גם אם לא מפתיעים במיוחד. ב-7.10 נפל דבר בישראל. המאורעות המזוויעים שעברו על החברה הישראלית הבהירו לרבים שמה שהיה הוא לא מה שיהיה, ושישראל הולכת לתקופה ממושכת ביותר של אי ודאות מדינית, ביטחונית וכלכלית. ניתן אף לומר בזהירות כי אנשים במצבי קיצון שכאלה מנסים לסגור פוזיציות שונות בחייהם על מנת למזער אי ודאות היכן שביכולתם לשלוט בה. במצב עניינים שכזה, אנשים נכונים לפשרות שקודם לכן לא יכלו לחשוב עליהן. דמי השכירות והרצון 'לסגור עניין' הם שגרמו לנתונים לקבל את התפנית שאנו חווים כיום".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזידנוס מוסיף כי "ירידות במחירי השכירות הן עובדה מוכחת, אבל מה שמעניין הוא שבערים היקרות יחסית, דוגמת תל אביב וגבעתיים, עיקר הירידה היא מאוקטובר, בעוד בערים זולות יותר, רק 30%-50% מהירידה בשכר הדירה החלה באוקטובר. זה מלמד אותנו שמי שמקבל יותר כסף בשכר הדירה, מוכן להתפשר הרבה יותר ממי שמקבל פחות באופן יחסי. מדד הפאניקה אצל האמידים היה ועודנו גבוה יותר, כנראה כתוצאה מההישענות על סכומי כסף גדולים יותר מידי חודש. לכך אנו צריכים לצרף את העובדה שמחירי השכירות הועלו ללא כל פרופורציה בשנתיים האחרונות ושבהחלט קיימת הגירה שלילית של שוכרים לטובת מקומות זולים יותר, אם בשל התאמה לתקופה החדשה ואם משום גיוס, מילואים וחזרה להורים, בדומה לתקופת הקורונה".
"שוק המשכירים הפך באחת לשוק של שוכרים", הוא ממשיך, "גם בראייה רחבה יותר כפי שמשתקפת מהסקירה הדו שנתית שאני עורך, ניתן לראות ירידות במחירי השכירות בכל הערים הנסקרות ובכל טיפוסי הדירות – 2-5 חדרים. חשוב לציין שהמצב הזה הוא זמני, וככל שאי-הוודאות תתבהר עם ניצחוננו במערכות שנכפו עלינו, חוקי הביקוש וההיצע ישובו למשול, המשמעות היא שעודף הביקושים שוב יביא לעליות במחירי השכירות".
"הירידות בת"א דרמטיות"
איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, מתאר בשיחה עם "ממון" את המצב בשטח ומסכים כי הערים שבהן נצפו הירידות החדות ביותר במחירי השכירות הן תל אביב-יפו, גבעתיים ובת ים, אך לדבריו בעיר ללא הפסקה הירידה דרמטית יותר מזו שהוצגה בבדיקה. "אנחנו מזהים ירידה של בין 15%-20% במחירי השכירות בעיר ללא הפסקה, בעיקר בדירות עם שותפים", הוא אומר, "יש לכך שתי סיבות עיקריות: מרבית המבנים בעיר אינם כוללים ממ"ד והצעירים פשוט החליטו לצאת מהדירות הלא ממוגנות, רבים גם הוצאו לחל"ת בעקבות המלחמה או פוטרו ונאלצו לחזור להורים".
לוי מחזק את דבריו של דנוס, לפיהם השוק כיום הפך לשוק של שוכרים: "המהירות שבה בעלי דירות מוכנים בתקופה הנוכחית להוריד מחירים נובעת מהיעדר ביקוש. אם חודש שלם הם לא מקבלים פניות, ויחכו חודש נוסף, ההכנסה השנתית מהדירה תיפגע משמעותית. הם מעדיפים להוריד באופן מיידי כ-10% מגובה שכר הדירה כדי לדעת שיש להם דייר משלם לשנה הקרובה, מאשר למצוא את עצמם במצב של ירידה בשיעור של יותר מ-20% בהכנסות".
"המהירות שבה בעלי דירות מוכנים כעת להוריד מחירים נובעת מהיעדר ביקוש. אם חודש שלם הם לא מקבלים פניות, ויחכו חודש נוסף, ההכנסה השנתית מהדירה תיפגע משמעותית"
עמית גולדמן, יו"ר מחוז גוש דן בלשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, מספק כמה דוגמאות מהשטח. כך למשל, דירת 2 חדרים בשטח 65 מ"ר ללא ממ"ד בקומת קרקע מוגבהת ברחוב בן יהודה במרכז תל אביב, שהייתה מושכרת ב-6,500 שקל וחיכתה על המדף במשך שבועיים, הושכרה לאחרונה תמורת 5,200 שקל לשני שותפים. דירת 3 חדרים משופצת חלקית בשטח 75 מ"ר ברחוב חובבי ציון הייתה מושכרת ב-7,300 שקל בחודש. אחרי זמן מדף של כחודש הושכרה תמורת 6,200 שקל.
בשדרות רוטשילד, דירת 4 חדרים לא משופצת בקומה השנייה בבניין משופץ עם מעלית הושכרה ב-10,900 שקל בחודש. לאחר כחודש וחצי שהייתה ריקה, הושכרה ב-8,500 שקל. ברחוב אוסישקין בקרבת נמל תל אביב, דירת 2.5 חדרים בשטח 60 מ"ר בקומה הראשונה מול פארק הירקון, שהייתה מושכרת ב-6,800 שקל בחודש – הושכרה כעת ב-6,000 שקל. לא רחוק משם, בחלק הצפוני של רחוב אבן גבירול, דירת 2 חדרים עם מרפסת בשטח 65 מ"ר הושכרה ב-5,900 שקל. אחרי זמן מדף של חודש, הושכרה תמורת 5,000 שקל.
בשדרות רוטשילד, דירת 4 חדרים לא משופצת בקומה השנייה בבניין משופץ עם מעלית הושכרה ב-10,900 שקל בחודש. לאחר כחודש וחצי שהייתה ריקה, הושכרה ב-8,500 שקל
גולדמן משתף כי גם בשוק היוקרה הוא מזהה ירידות מחירים. לדבריו, הוא מנהל בימים אלא מו"מ לגבי דירת פנטהאוז בשטח 220 מ"ר עם מרפסת בשטח 80 מ"ר בבניין בוטיק מפואר ברחוב שינקין, הכולל מעלית, חניה כפולה ובריכה, שהייתה מושכרת ב-55 אלף שקל. כרגע המו"מ מתנהל על סכום של 38 אלף שקל בחודש. בשדרות נורדאו בשכונת הצפון הישן, דירת 5 חדרים בשטח 140 מ"ר, יחידה בקומה עם מעלית, חניה וממ"ד, הייתה מושכרת ב-21 אלף שקל. כעת המו"מ מתנהל לגבי סכום של 15,500 שקל.
