בקיץ האחרון נמשכה ההתאוששות במכירת דירות למרות משבר הדיור בצל המלחמה: בחודש יולי נמכרו 8,909 דירות, גידול חד של 29% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה ביולי אשתקד, שהיה מחודשי יולי הנמוכים ביותר במספר העסקאות מאז תחילת שנות האלפיים. כך עולה מהסקירה החודשית שערך אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לגבי ענף הנדל"ן למגורים.
עוד עולה מהנתונים כי בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 8% במספר העסקאות. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 8,126 דירות - עלייה של 30% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי מספר העסקאות נמצא באמצע דירוג היסטורי זה (במקום ה-12 מבין 23 השנים האחרונות). באוצר מסבירים כי זהו דירוג יחסי גבוה יותר מאשר זה נרשם בחודשיים הקודמים, בעיקר על רקע רמה גבוהה יחסית של מכירת דירות חדשות, המדרגת את חודש יולי השנה במקום השני בגובהו בהשוואה היסטורית זו (נמוך רק בהשוואה ליולי 2021).
בפלח השוק של דירות יד שנייה, חרף התאוששות שנרשמה במכירות אלו בחודש יולי, עדיין מדורג חודש זה השנה כאחד הנמוכים ביותר שנרשמו בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים. רק ביולי אשתקד ויולי של שנת 2002, שעמד בסימן האיניתיפאדה השנייה נרשמו רמות נמוכות יותר של עסקאות בפלח שוק זה.
מכירות הקבלנים של דירות חדשות הסתכמו ב-3,770 יחידות דיור, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, זינוק של 51% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד וגידול מתון של 5% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יולי ב-2,987 דירות, גידול חד של 61% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד וגידול מתון של 3% בהשוואה לחודש הקודם.
נתיבות על המפה
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה ליולי אשתקד נמצא כי הגידול החד במכירות הקיף את כל האזורים, כאשר אזור ירושלים בלט עם גידול חריג של 123%, אולם יש לציין כי בחודש יולי אשתקד נרשמה ירידה חדה של 64% במכירות הקבלנים באזור זה בהשוואה ליולי 2022. אזור באר שבע הוביל גם את מכירות הקבלנים בשוק החופשי (ובכלל) עם 615 דירות חדשות שנמכרו, למעלה מרבע מהן בעיר נתיבות. מדובר באחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים באזור זה ב-24 השנים האחרונות.
כך למשל, מדגימים באוצר, מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה בחודש יולי דומות לאלו שנרשמו בחודש יוני 2015, חודש בו נרשמה רמה חריגה של רכישות (באזור באר שבע ובכלל) על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. לשם השוואה, ברמה הארצית, מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יולי השנה נמוכות ב-43% בהשוואה למכירות אלו ביוני 2015.
יותר ממחצית הדירות נרכשו על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. רמות השכר למשק בית של רוכשים אלו עומדות בממוצע על 17,600 שקל (ברוטו לחודש, למשק בית). המחיר הממוצע עומד על 1.67 מיליון שקל. באוצר מציינים כי "ממצאים אלו מרמזים על רמת מינוף גבוהה, כאשר סביר להניח שמבצעי המימון של הקבלנים, לפיהם חלק הארי של שווי הרכישה ישולם בעת מסירת הדירה, יש בהם כדי לתמרץ רכישות אלו". עוד עולה מהממצאים כי כ-45% מרוכשים אלו כלל לא מתגוררים במחוז הדרום, ממצא שיש בו כדי לרמז כי כוונת הרוכשים להשכיר את הדירה או למכור אותה לאחר האכלוס (או אפילו לפניו).
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש יולי עמד על 63%, נמוך בנקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה ליולי אשתקד. תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד על 9.1 מיליארד שק, גבוה ריאלית ב-49% בהשוואה ליולי אשתקד. מניתוח התזרים בפועל, על בסיס דוחות מע"מ נמצא כי זה עלה בשיעור מתון יחסית של 14%. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון של הקבלנים.
מכירות יד שנייה עמדו על 5,139 דירות, גידול של 17% בהשוואה ליולי אשתקד ושל 11% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות בפלח שוק זה בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים.
המשקיעים חזרו, אבל נטשו את הצפון
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,390 דירות, קפיצה של 36% לעומת אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 5%. הערים המובילות ברכישות המשקיעים ב-7 החודשים הראשונים של השנה היו תל אביב, ירושלים וחיפה. אולם בעוד בתל אביב ובירושלים נרשמו שיעורי גידול של 58% ו-78% בהתאמה, בחיפה נרשמה ירידה של 7%. עוד בולטת בניתוח זה בית שמש עם גידול חד של 117%. מנגד ובאופן לא מפתיע, ערי הצפון, קריית שמונה וצפת במיוחד, בלטו בירידות חדות.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,752 דירות - עלייה של 24% לעומת יולי 2023 ושל 9% לעומת חודש יוני 2024. בכך נגרעו מ"מלאי" הדירות בידי משקיעים כ-360 דירות. מאז אוקטובר 2021, חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים, ועד יולי השנה נגרעו ממלאי זה כ-8,000 דירות.
רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-5,115 יחידות דיור, כולל בסבסוד ממשלתי, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות סגמנט זה מאז מרץ 2022, ערב תחילת העלאות הריבית על ידי בנק ישראל. בהשוואה ליולי אשתקד זהו גידול של 32% ובהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 9%. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-4,332 דירות, גידול של 35% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 6% בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-2,404 דירות, גידול של 19% לעומת הרמה הנמוכה ביולי אשתקד וגידול של 9% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור מצמצמי הדיור עמד על כ-26%, נמוך בעשר נקודות אחוז בהשוואה ליולי אשתקד.
