"העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי". כך הזהיר פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי של בנק הפועלים, בכנס ירושלים לעסקים של פירמת BDO, משרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי ובנק הפועלים שהתקיים היום (ג'). לדבריו, צמצום ההיצע בעקבות מלחמת חרבות ברזל מעצים את הסיכון להחרפת עודפי הביקוש בשוק הדיור. "הציבור מבין זאת היטב, ועם עליות המחירים בפועל, סביר שהתפתחו גם ציפיות לעליות עוד יותר חדות בהמשך, דבר שכשלעצמו מגביר את הביקושים כבר כיום", אמר.
לטענת ליידרמן, "חרף מצב המלחמה, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעידים על התעוררות ניכרת בשוק הדיור מתחילת השנה בישראל. רק בחודש יולי חל זינוק של 41% במכירת דירות חדשות ויד שנייה יחסית ליולי אשתקד. עובדה בולטת זאת עבור משק קטן הנמצא במצב של מלחמה מתמשכת, תוך רמת אי-ודאות ביטחונית גבוהה, הודגשה גם בסקירה האחרונה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר".
עוד ציין כי "עלייה חדה של 32% במכירות נרשמה גם בהשוואת שלושת החודשים מאי-יולי האחרונים לעומת אותה התקופה בשנה החולפת. אזור המרכז הוביל בתקופה זו עם גידול של 23% במכירות ואחריו אזור הדרום עם 21%. הזינוק בביקושים בערי הדרום, בעיקר על ידי צעירים, היא תופעה מעניינת וחשובה מבחינה לאומית. חלק מהגידול בביקוש לדירות הגיע מאותם משקי בית שפונו מבתיהם בצפון ובדרום וכן מיהודים בתפוצות".
לגבי מחירי הדיור ציין פרופ' ליידרמן כי מחירי הדירות שנמכרו בחודשיים יוני-יולי עלו בשיעור של 5.8% לעומת מחירי העסקאות באותה התקופה בשנה שעברה. "יולי היה החודש השמיני ברציפות עם עליית מחירים. יש לזכור כי במרבית חודשי שנת 2023 נרשמה דווקא ירידה במחירי הדיור", הוא הוסיף. "על רקע העלייה בביקוש ובמחירים, רוב חברות הנדל"ן למגורים הציגו בדוחות הכספיים שלהן שפורסמו באוגוסט שיפור ברווחיות הגולמית שלהן. זאת, גם בתקופה בה חלה התייקרות בתשומות הבנייה ובשכר העבודה ותחת עלויות מימון משמעותיות".
פרופ' ליאו ליידרמןצילום: יח"צליידרמן התייחס לסיבה לעלייה בביקושים, ולדבריו היא נובעת בין היתר משינוי גישה של הציבור. "ככל הנראה, לאחר תקופה של המתנה להתפתחויות אפשריות, כגון הפחתת הריבית וירידות מחירים על רקע המלחמה, הציבור שינה את גישתו והבין שייתכן שכדאי להחליט על רכישת דירה בהקדם בהינתן המחסור החמור בצד ההיצע של השוק".
"האם דירה היא יצירת אמנות?
חרף השיפור ברמת הפעילות השוטפת בשוק, ליידרמן הדגיש שמבחינת צד ההיצע, הקובע את התפוקות וההשקעות הריאליות, ענף הנדל"ן נמצא בתקופה קשה. "ההשקעות הריאליות בבנייה מהוות 13% מהתמ"ג, כאשר 52% הם בבנייה למגורים, 30% בנייה לא למגורים ו-18% תשתיות. "מדובר בענף מרכזי במשק, המהווה אחד ממנועי הצמיחה העיקריים שלנו. בצד ההשפעה השלילית של חוסר הוודאות הביטחונית, הענף סובל ממחסור בעובדים, מעודף ביורוקרטיה ומתנודתיות במדיניות הממשלתית ביחס לענף", אמר.
הוא הדגיש כי "על פי כלכלני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בתשעת החודשים מפרוץ המלחמה ועד אמצע השנה, הירידה בפעילות היצרנית של הענף תרמה לאובדן של 4.4% תוצר יחסית לתוואי המגמה מלפני המלחמה. כל זה קורה דווקא בזמן שבמערכת הבנקאית יש מקורות מימון פנויים לתמיכה בענף. התוצאות מהמצב האקוטי הזה לא איחרו לבוא. יש ירידה ניכרת בהתחלות הבנייה, שככל הנראה יהיו מתחת ל-60 אלף יחידות השנה ובמקביל חלה ירידה בגמר הבנייה. ובוודאי שלא ניתן להתעלם מההתארכות של משך זמן הבנייה למגורים ל-35 חודשים בהשוואה ל-29 חודשים ב-2019".
פרופ' ליידרמן סיכם כי "תחת מלחמת חרבות ברזל חלה החרפה של עודף הביקוש לדיור בישראל. זאת, תחת צמצום חריף בצד ההיצע. מחירי הדיור מגיבים בעיקר למצב הביקוש וההיצע בשוק. הגורמים השונים המעורבים בשוק מבינים היטב כי מצב עודף הביקוש לא צפוי להשתנות בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, ותיתכן אף החרפה שלו. מצוקת ויוקר הדיור הם בעיה כלכלית-חברתית בולטת ומצערת במציאות הישראלית. יש בידי הממשלה כלים רבים ומגוונים להמרצת צד ההיצע של השוק, תוך צמצום עודף הביורוקרטיה והרגולציה. אם המגמות הקיימות יימשכו, לא נופתע אם החל מחודש מסוים בזמן לא רחוק מהיום יתחילו להירשם עליות דו-ספרתיות, במונחים שנתיים, במדד מחירי הדיור".
רו"ח דן אטיאס, שותף, ראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת פירמת BDO, סקר את המצב הכלכלי בישראל, סביבת הריבית והתמקד בתחום ציפוף אוכלוסין והתחדשות עירונית. הוא ציין כי "מדד מחירי הדירות צפוי להגיע בסוף השנה לכ-10%. איך ייתכן שהריבית גבוהה ומחירי הדירות עולים? האם דירה היא יצירת אמנות? כמובן שלא. אז למה מחירי הדיור עולים? הסיבות לכך רבות, בין היתר צניחה משמעותית בעובדים לענף הבנייה".
אטיאס הוסיף כי " כיום חסרים כ-50 אלף עובדים בענף, מה שמוביל להתייקרות. גם התחלות הבנייה הואטו ב-20% מאז מחצית 2022. הדמוגרפיה בישראל היא מהגבוהות בעולם וצפויה להיות המדינה הצפופה בעולם. הערים בישראל צפופות פחות מערים בעולם. חייבים לצופף את האוכלוסייה, ואם רוצים לעשות זאת לא ניתן לעשות זאת ללא תשתיות".
