המחסור בהיצע דירות למגורים לצד הגידול הדמוגרפי מוביל לעיתים לפתרונות יצירתיים, שלא תמיד מתיישבים עם חוק התכנון והבנייה. בחג הנוכחי ניתן לראות זאת ביתר שאת: סיבוב קצר בעיר הצפופה בישראל, בני ברק, מגלה אינספור מרפסות סוכה, אך האמת היא שהסוכות הללו נשארות באותן מרפסות גם בימי שגרה.
לאחרונה פרסמה הרשות לאכיפה במקרקעין את הדוח השנתי שלה ל-2023, שהראה כי פעילותה בשנה החולפת התמקדה בעיקר ביישובים בחברה הערבית. אבל מבקר המדינה קבע כבר מזמן שתופעת עבירות וחריגות הבנייה חוצה מגזרים, ואכן השבוע התברר כי הרשות חוקרת עבירות תכנון ובנייה בעיריית בני ברק. במענה לפניית ynet נמסר מהרשות כי המהלך "כולל חקירה באזהרה נגד מספר בעלי תפקידים בוועדה (לתכנון ולבנייה בבני ברק – ה.צ)".
עו"ד דורון טל, ממשרד עורכי הדין מוסרי וטל, שעוסק בתחום התכנון והבנייה למעלה מ-20 שנה, לרבות בהיבטי האכיפה ובהליכים פליליים, מסביר בשיחה עם ynet כי "יש בבני ברק תוכנית שמאפשרת בנייה של מרפסות סוכה, גם בערים חרדיות אחרות או בשכונות חרדיות זה מקובל. המרפסת הזאת אמורה להיסגר בסוכות לטובת סוכה. אבל בפועל, הפכה התוכנית לכזאת שמאפשרת את הרחבת הדירות בפתרונות כאלה ואחרים".
לדברי טל, "לא צריך להיתפס לזה אלא כמייצג תופעה רחבה יותר של היעדר אכיפה. ישראל היא מדינה שנמצאת בתת אכיפה ברוב התחומים. תחום התכנון והבנייה הוא דוגמא לכך, אך אינו שונה מתחומים אחרים. צריך לזכור שמירב האכיפה בתחום התכנון והבנייה מבוצע על ידי הרשויות המקומיות בעצמן (הגם שהתובעים פועלים מכוח הסמכה של היועמ"ש), וכל אחת מהן פועלת בעולם האילוצים והשיקולים המקומיים בעיקר. תשומת הלב של גופי האכיפה הארציים, שגם היא מוגבלת באילוצים של תקציב וכוח אדם, לא הופנתה באופן מסורתי לאכיפה במגזר החרדי. עיקר תשומת הלב הופנתה ומופנית לאכיפה במגזר הערבי, בפריפריה הבדואית ומעט במגזר הכפרי".
טל מוסיף כי רשויות מקומיות אינן מפרסמות נתונים בענייני אכיפה באופן וולונטרי, ולכן הוא אומר כי ניתן לבצע רק "הערכה גסה" לפיה בבני ברק ישנן עבירות בנייה הנפוצות הן במישור הפרטי והן במישור הציבורי. "במישור הפרטי מדובר בהרחבות של דירות מגורים או בשימוש ללא היתר/חורג מהיתר במבנים שלא יועדו במקור למגורים לצרכי מגורים", הוא אומר. "במישור הציבורי מדובר בבנייה או הרחבה של מבנים לשימוש ציבורי, בעיקר ללימוד או לתפילה וכן שימוש/בנייה כזו בשטחי ציבור על ידי גורמים פרטיים כגון עמותות וקהילות".
7 צפייה בגלריה
סוכה בבני ברק. הרשות לאכיפה במקרקעין החלה לחקור עבירות תכנון ובנייה בעירייה
(צילום: יריב כץ)
היעדר אכיפה מספקת
הסיבה לכך, על פניו, מובנת מאליה. טל: "בני ברק, הגובלת בערים מפותחות (רמת גן, תל אביב ופתח תקווה) היא העיר הצפופה בארץ. רוב האוכלוסייה המתגוררת בה (קהילות חרדיות) מאופיינת בגידול טבעי גבוה מהממוצע. היא משמשת כעיר מרכזית לאוכלוסייה החרדית ומצויים בה מוסדות לימוד, ישיבות, בתי מדרש ובתי כנסת, המרכזים סביבם את האוכלוסייה הרלוונטית. הבנייה הקיימת בעיר הוותיקה היא בעיקרה בנייה פשוטה של בנייני מגורים בני עשרות שנים".
עו"ד דורון טלצילום: דוד סקוריעתודות הקרקע היחידות הבלתי מפותחות של בני ברק היו בחטיבת הקרקע שמצפון לדרך אם המושבות ועד הירקון. "הן הופשרו בשתי תוכניות מתאר עיקריות (תמ"ל 1045 ובב/572), במסגרתן אושרו אלפי יחידות דיור נוספות ושטחי תעסוקה לצידם", מפרט טל. "בשטחים אלה מוקמת בשנים האחרונות שכונת בני ברק צפון. עם זאת, לנוכח הגידול הטבעי ואופי האוכלוסייה, אפשר להגיד שהקמת השכונה היא בבחינת מענה חלקי בלבד לצרכי התושבים".
בנוסף, לצד השטחים המוגבלים, קיימת מגבלה קהילתית/הלכתית לפיה בתי המגורים אינם יכולים להיות גבוהים מ-6 קומות (וקומת גג). "המגבלה האמורה מביאה לכך שהצפיפות למגורים בבנייה חדשה מאוד מוגבלת, כלומר לא ניתן לצופף בבני ברק כמו ביתר הארץ – בבנייה של מגדלים רבי קומות", הוא מסביר. "בעיות אובייקטיביות אלה הצטרפו להיעדר אכיפה מספקת. בכל הארץ כמעט סובלות מחלקות הפיקוח על הבנייה ממחסור בכוח אדם, לצד עומס על התביעה העירונית, והדבר הוקצן בבני ברק בשל אופייה הייחודי של האוכלוסייה ואילוצים נוספים הנעוצים באופי זה".
7 צפייה בגלריה
"יש תוכנית שמאפשרת בניית מרפסת סוכה, אבל היא הפכה לכזאת שמאפשרת הרחבת דירות"
(צילום: יריב כץ)
ניסיונות להגביר את האכיפה וליישר קו עם היקף ומדיניות אכיפה סבירים לא צלחו, ולכן, אומר טל, במהלך השנה האחרונה נכנסה הרשות לאכיפה במקרקעין לתמונה והחלה לאכוף עבירות הבנייה בבני ברק, במקומם ולצידם של הגורמים המקומיים. "עם זאת, גם פעולה זו, על רקע היקף החריגות ועומק הבלגאן השורר בתחום שניכר לעיני כל מי שיסתובב ברחובות העיר הוותיקה, היא 'טיפה בים'", הוא מבהיר. "אמנם בעיר מקודמים הליכי רישוי של התחדשות עירונית, אך אלה, כאמור, מוגבלים כל עוד קיימת מגבלת גובה הבנייה, שהפתרון לה אינו במישור המשפטי אלא בפתרון הלכתי שספק אם קיים או יימצא בטווח הנראה לעין".
חג מועד לפורענות
עו"ד משה רז כהן עו"ד משה רז כהן, בעלים משותף במשרד עוה"ד רז כהן פרשקר ושות', מחזק את הדברים. "בני ברק סובלת מבעיות אכיפה כלליות שמאפיינות ערים רבות, ומבעיות אכיפה מיוחדות בשל אופייה השונה. גם בבני ברק הדרג המקצועי האחראי על האכיפה המנהלית נבחר על ידי הדרג הפוליטי. מהנדס העיר ויו"ר הוועדה המקומית מוסמכים להוציא צווים להפסקת עבודות לא חוקיות ולהריסת מבנה לא חוקי, ומובן כי מדיניות שפוגעת בחלק נרחב מהתושבים הבוחרים אינה מיושמת על ידי דרג נבחר. הקושי באכיפה מתחיל במפקחים, שאמורים לאתר את עבירות הבנייה. ראוי כי הם ייבחרו על ידי גוף חיצוני וראוי שתישמר תחלופה בין מפקחים באזורים שונים".
בחזרה לחג הסוכות, רז כהן מודה כי "בבני ברק החג הוא מועד לפורענות בתחום עבירות הבנייה. אם נדבוק בהוראות החוק, כל הקמת סוכה טעונה היתר בנייה. מטעמים מובנים אין אכיפה בתחום. אולם בסוף חג הסוכות מתברר כי חלק מהסוכות הפכו למבני קבע שמרחיבים דירות מגורים". עוד הוא מסביר כי "למהנדס העיר הסמכות להוציא צו מנהלי להפסקת עבודות לא חוקיות, אם ראה שמתבצעות עבודות וכשהן בעיצומן קיים צורך דחוף להפסיקן. מכיוון שמטעמים מובנים במועד בניית הסוכה לא מתקבל על הדעת להוציא צו כזה, הרי שבגמר החג ומשהיא לא סולקה, חלף כבר המועד: העבודות הסתיימו ואין צורך דחוף שלא היה בזמן החג".
גם צווי הריסה מינהליים יכולים להינתן רק אם מהנדס הוועדה נוכח כי העבודות מתבצעות, מוסיף רז כהן. בנוסף, צו הריסה לא יינתן אם המבנה הלא חוקי משמש למגורים ובפועל המבנה אוכלס. "סוכה שהוקמה במרפסת פתוחה, שהפכה להרחבת דירת מגורים כבר מראשית החג, ברור כי לאחריו אי אפשר עוד להוציא צווים בעניין", הוא מדגיש. "הפתרון העוקף הוא הוצאת צווים שיפוטיים. אולם הדרג הפוליטי נוהג להסתייג מכך. הגשת כתב אישום לבית המשפט מפקיעה מהעירייה שליטה בגורל ההליך. לא פלא שבסוף חג הסוכות, דירות רבות בבני ברק מתרחבות. התופעה רחבה וללא התערבות של המדינה, המצב יחמיר עוד ועוד".
שמאי שמוליק כהן,צילום: דובי שמחילדברי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי (SK) שמאות, במגזר החרדי קיימת מצוקת דיור קשה לאור הגידול המואץ של האוכלוסייה, לצד עליית מחירי הדירות בעיקר בערים המבוקשות ביותר על ידי המגזר כמו בני ברק. "התופעה של חריגות הבנייה היא תופעה מוכרת: זוג מתחתן וקונה דירת 2-3 חדרים, אבל המשפחה גדלה מהר מאוד ואז מתחילים לחפש פתרונות שהם לא תמיד חוקיים ולא תמיד בטיחותיים", הוא אומר.
כהן מוסיף כי מצב כזה יכול לבוא לידי ביטוי בשימושים חורגים, "כמו הפיכת מחסנים או חניונים לחדרים, סגירת מרפסות ותוספות לא חוקיות למבנה, גם בבנייני קומות. מצוות הסוכה מעודדת את התופעה, וכדי לייצר סוכות אנחנו רואים תוספות, לכאורה ארעיות, שבונים כדי לייצר סוכה תחת כיפת השמיים. אבל במקרים רבים הארעי הופך לקבוע – וללא אכיפה אמיתית מצד הרשות המקומית, הבניינים הישנים בעיר כוללים תוספות שונות ומשונות".
מעבר לסיכון הבטיחותי וההתעלמות מחוקי התכנון והבנייה, כהן מציין כי בעיה נוספת היא פגיעה קשה ביכולת לקדם התחדשות עירונית בעיר. "בני ברק יכולה להיות אידיאלית לפינוי בינוי, ערכי הקרקע גבוהים, הביקושים לדירות גבוהים, וכל משפחה שגרה שם הייתה מעוניינת להרחיב את הדירה הקיימת ולקבל תוספת ממ"ד", הוא מבהיר. "אך יש לזכור שוועדות התכנון לא מכירות בחריגות הבנייה בחישוב הזכויות, ואז יכול להיווצר מצב שבו משפחות שיש להן היום דירה יחסית גדולה בגלל תוספות לא חוקיות, יקבלו דירה חדשה שקטנה בשטחה מהדירה הקיימת".
זאת אחת הסיבות המרכזיות לכך שאין בעיר פרויקטים של פינוי בינוי. "יש יזמים שיכולים להציע דירות גדולות, המתחשבות בחריגות הבנייה, אולם אז העלות הכלכלית יכולה להיפגע. בסופו של יום, חריגות הבנייה, שלעיתים נולדות מתוספת של מרפסות סוכה והופכות לתוספת קבועה לדירה, עלולות לפגוע במאמצי ההתחדשות העירונית בעיר", הוא מסכם.
מעיריית בני ברק נמסר בתגובה: "ראשית, חשוב לנו לעדכן ולהבהיר כי לפחות חלק מן המידע שבכתבה הינו שגוי ומוטעה לחלוטין. מכל מקום, עיריית בני ברק נבחריה ועובדיה, משתפים פעולה עם כל הליך בדיקה או חקירה באשר הם. אנו משוכנעים כי עם מיצוי ההליכים יתברר כי לא נפל כל פגם בפעולות העירייה. נעדכן, כי מאז כינונה של מועצת העיר הנוכחית וכניסתו של ראש העיר לתפקידו, הוחמרו מאוד פעולות האכיפה וההריסה כנגד בניה בלתי חוקית, תופעה שהיא בגדר מכת מדינה ולא נחלת העיר בני ברק בלבד".
