מתקפת הטרור הרצחנית והמלחמה בעזה שהגיעה בעקבותיה פגעו קשות גם בשוק הנדל"ן, שסובל ממחסור בידיים עובדות, מירידות בהתחלות בנייה של דירות חדשות ומצניחה בהיקפי העסקאות. אך בזמן שהשוק קפוא, בתחום ההתחדשות העירונית נרשמת בחודשים האחרונים התעוררות שלא נראתה בעבר, וגורמי מקצוע בענף מספרים כי יותר ויותר דיירים מעוניינים לקדם במהרה פרויקטים של פינוי בינוי, ומניחים את ההתנגדויות מאחור. נראה כי מה שהמדינה לא הצליחה לעשות בשחרור החסמים בהתחדשות עירונית - עושה המלחמה.
"המלחמה הזאת היא לא כמו שאר המלחמות. טיל אחד יכול לרסק בלוק שלם. היום גם הדיירים הוותיקים מבינים את זה, ופחות ופחות מתנגדים לקדם פינוי בינוי בבניינים הישנים בגלל חשש מהלא מוכר ומאי ודאות", מספרת ויויאן ביטון (64), תושבת שלומי בגבול הצפון, שפונתה לאחרונה בעקבות המלחמה ומתגוררת באופן זמני במלון דן בירושלים יחד עם שאר תושבי היישוב.
ביטון, נשואה פלוס 8 ילדים ו-5 נכדים כיום בפנסיה, נולדה בשלומי וגידלה שם את משפחתה. היא בעלת דירה במתחם מגורים שמתוכנן בו פרויקט התחדשות עירונית, כאשר המטרה היא לקדם אותו במתכונת של בינוי פינוי - קודם בונים את הפרויקט החדש ולאחר מכן מפנים את הדיירים והורסים את הבתים הישנים.
"מהרגע הראשון ששמענו על הפרויקט ידעתי שאני בעד, אבל לא כל הדיירים הבינו את החשיבות שיש בהתחדשות עירונית", ממשיכה ביטון. "עכשיו בעקבות המלחמה הם כבר מבינים - אין ממ"דים בדירות, גם למקלטים הם לא יורדים. במשך זמן רב הם פחדו שהפרויקט יתעכב, שלא יהיה להם איפה לגור, שהקבלן יפשוט רגל ויברח. אנחנו גרים בבניינים ישנים משנות ה-70 של המאה הקודמת והקבלן שבנה אותם בזמנו פשט את הרגל בעצמו, כך שחברת שיכון ופיתוח (חברה ציבורית לבניית דירות שנוסדה על ידי עמידר בשנות ה-60 – ה.צ) השלימה את הקמתם. אלה בתים במצב של קריסה".
"מהרגע הראשון ששמעתי על הפרויקט ידעתי שאני בעד, אבל לא כל הדיירים הבינו את החשיבות בהתחדשות עירונית. בעקבות המלחמה הם מבינים - אין ממ"דים, גם למקלטים הם לא יורדים"
מדובר בפרויקט שמקדמת חברת אזורים במתחם הרחובות יפה נוף ובן גוריון בשלומי, במסגרתו ייהרסו 136 יחידות דיור ישנות ב-9 בנייני שיכון בני 3-4 קומות לטובת 700 דירות חדשות במגדלי מגורים בני 12-18 קומות, לצד שטחי מסחר ומבני ציבור. "בתחילת המלחמה ערכה החברה כנס דיירים, ומי שהגיע חתם מיד", מוסיפה ביטון. "בודדים עדיין לא חתמו, אבל אני כרכזת הדיירים מסבירה להם שבפרויקט הזה הם יקבלו בניין חדש עמיד מפני רעידות אדמה, יהיה ממ"ד בכל דירה, חניון ומרפסת. אני מאוד מחכה לשינוי הזה. הבאתי את הילדים שלי למצב הזה, אז לפחות שתהיה דירה שאפשר יהיה לחיות בה ולא לדאוג בכל פעם שיש טילים".
פחות חשוב המטראז'
גם לימור רוסיני מכרמיאל מבינה את הצורך הדחוף בקידום התחדשות עירונית במתחם המיושן שבו היא מתגוררת ב-40 השנים האחרונות. רוסיני, בת 57 העוסקת בתיווך מקרקעין, היא אם חד הורית ל-2 בנות בשנות ה-20 לחייהן וכל משפחתה מתגוררת בעיר הצפונית. מאז 2003 היא מחזיקה בדירה בבעלותה במתחם הרחובות מורג הגיא ומשעול דולב בשכונת האיריסים בעיר, שבו מתוכנן פרויקט התחדשות עירונית במסגרתו ייהרסו 192 יחידות דיור ישנות לטובת הקמה של מאות דירות חדשות.
2 צפייה בגלריה
לימור רוסיני מכרמיאל. "חניה ומרפסת בדירה החדשה זה המינימום, אבל אין ספק שכאן ממ"ד זאת התמורה הטובה ביותר"
(צילום: נחום סגל)
"אני גרה בבניין ישן בן 8 קומות ואין לי אפשרות לבנות ממ"ד בדירה באופן פרטי, כפי שיכולים בעלי דירות בבניינים נמוכים או בצמודי קרקע", אומרת רוסיני. נזכיר כי בעקבות המלחמה, לאחרונה אישר מינהל התכנון הליך מזורז להקמת מרחבים מוגנים במבנים נמוכים בני עד 2 קומות. לדבריה, "יש מקלט בבניין, הבעיה היא האוכלוסייה המבוגרת שמתגוררת בקומות העליונות. כשיש אזעקה לוקח המון זמן לרדת למקלט כי השימוש במעלית אסור בעת חירום, ולכן גם דיירים שהתנגדו בעבר לקדם פינוי בינוי או תמ"א 38 בשכונה, מבינים היום היטב את הצורך בממ"ד. הם גם זוכרים את הטילים שירו עלינו במלחמת לבנון השנייה".
בניגוד לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, רוסיני מציינת כי "הדיירים כאן לא מדברים על התמורות שמגיעות מהיזם (למשל תוספת גדולה יותר לדירה, מרפסת גדולה יותר וכו' - ה.צ), זה לא נמצא בשיח. אין לנו ברירה, אנחנו חייבים להתגונן, אנחנו לא מצפים ליותר. ברור שחניה ומרפסת בדירה החדשה זה המינימום, אבל אין ספק שכאן ממ"ד זאת התמורה הטובה ביותר שיכולה להיות". וממה בכל זאת הדיירים הוותיקים חוששים? "תושבים רבים פונו מגבול הצפון והגיעו לכרמיאל, והמקומיים בעיקר פוחדים שכשיהרסו את הבניינים, לא יהיה להם איפה לגור. הבעיה הולידה עוד בעיה".
"הדיירים כאן לא מדברים על התמורות מהיזם, זה לא בשיח. אין לנו ברירה, אנחנו חייבים להתגונן, אנחנו לא מצפים ליותר. ברור שחניה ומרפסת זה המינימום, אבל ממ"ד זאת התמורה הטובה ביותר"
"המלחמה בהחלט מאיצה הליכי פינוי בינוי", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בליווי בעלי דירות בקידום הליכי פינוי בינוי, בין היתר את הפרויקט של רוסיני בכרמיאל. לדבריו, "כל משפחה שגרה כיום בדירה ללא ממ"ד, ובעת אזעקה נאלצת לעמוד בחדר מדרגות רעוע או לרוץ למקלט, הייתה רוצה לחיות בדירה חדשה עם ממ"ד פרטי שיספק לה הגנה מטילים. אמנם מתחילת המלחמה הממשלה הובילה מספר רפורמות שאמורות להקל על הבירוקרטיה להוספת ממ"ד לדירות קיימות, אך בעל דירה שירצה לעשות זאת יאלץ לשלם 150-200 אלף שקל. בהתחדשות עירונית, הדייר מקבל דירה חדשה עם ממ"ד ללא הוצאה כספית, ומכאן האינטרס המוגבר של בעלי דירות לזרז הליכים גם במחיר של התפשרות על נושאים שנראו להם קודם קריטיים, כמו תוספת של עוד מ"ר או שניים לדירה החדשה".
ניר שמולצילום: טל שחרשמול מודה כי אמנם הליך התחדשות עירונית ממושך יותר מהליך של הוספת ממ"ד, "אך ככל שמדובר בבניין עם מספר דיירים, ספק אם כולם יוכלו לממן תוספת ממ"ד, שכן רוב האוכלוסייה שחיה בשיכונים ישנים תתקשה לממן מכיסה את הפרויקט", הוא מדגיש. "מצד שני, גם ליזמים יש היום אינטרס לקדם התחדשות עירונית. העלאות הריבית במשק עד כה ייקרו מאוד את עלויות המימון לרכישת קרקע חדשה, ואילו השלבים הראשוניים של קידום מיזמי התחדשות כמעט ואינם צורכים הון, למעט עריכת כנסי דיירים, ובשלב מאוחר יותר עלויות תכנון – שגם הן בטלות בשישים ביחס לרכישת קרקע".
לדבריו, "אנחנו מקדמים כ-30 פרויקטים של התחדשות עירונית במקביל, ומתחילת המלחמה קיבלנו פניות חדשות מ-6 מתחמים שונים. גם פרויקטים שנפלו בעבר בגלל חסמים שונים חזרו לעבודה משותפת. עם זאת, ראוי לציין שלמרות הרצון מצד בעלי הדירות ומצד היזמים, קצב הבנייה בפועל של הפרויקטים איטי מאוד, וכאן המדינה צריכה להיכנס לתמונה ולהתייחס להתחדשות עירונית כמו אל פיקוח נפש. עליה לפעול להסרת חסמים שיאפשרו לקדם התחדשות עירונית בצורה מהירה ויעילה יותר, תוך מתן ערך גם לבעלי הדירות וגם ליזמים".
סעיף נגד טילים
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד עוה"ד רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מחזקת את הדברים. "קיים כיום חשש אמיתי של בעלי דירות שגרים בדירה ישנה ללא ממ"ד או מקלט לביטחונם האישי, ובחלק מהמקרים החשש הזה עולה או לפחות משתווה לרצון למקסם את התמורות שהם חושבים שהם יכולים לקבל מהיזם, ולכן אנחנו מזהים שהם נוטים לקדם תהליכי פינוי בינוי בצורה יותר אסרטיבית", היא אומרת. "כך למשל, במתחם בו אנו מייצגים בעלי הדירות ברמת השרון לצורך קידום תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) פעלנו מול מספר לא מבוטל של דיירים שהתנגדו לקידום הפרויקט, אך בעקבות המלחמה הגיעו לאחרונה לחתום על ההסכם מהחשש העמוק של המחסור במרחב מוגן".
עו"ד קרן פרשקרצילום: תמר מצפיעו"ד פרשקר מוסיפה כי "אנחנו נתקלים לאחרונה בדרישה מצד בעלי דירות להוסיף סעיפים חדשים להסכם מול היזם, שמושפעים מהאיום של שיגור טילים ורקטות. למשל, יש ציפייה מהיזם לדאוג לתיקון נזקים שעלולים להיווצר כתוצאה מפגיעת טילים במבנה הישן, בין אם מדובר בפגיעה ישירה או בנזק בעקבות גלי הדף או רסיסים עקב יירוט. גם כשנחתם הסכם פינוי בינוי, לרוב חולפת תקופה של שנים אחדות עד לפינוי הדיירים מהבניין הישן בו הם גרים לצורך הריסתו ובנייתו מחדש, והם רוצים להרגיש בטוחים ומוגנים בדירה הישנה טרם פינוייה".
"קיים חשש אמיתי של בעלי דירות הגרים בדירות ישנות ללא ממ"ד או מקלט לביטחונם האישי, והחשש הזה עולה או לפחות משתווה לרצון למקסם את התמורות שניתן לקבל מהיזם"
גם עו"ד דקלה ברקוביץ' ממשרד עוה"ד קרן כהן בלחרסקי ושות' מספרת כי "בחלק מהפרויקטים אנחנו רואים ממש רצון עז של דיירים לחתום על הסכמים ולזרז פרויקטים כמה שיותר מהר. יש פרויקטים שהיו בהם בעלי זכויות שישבו על הגדר לפני המלחמה או כאלה שאפילו לא שיתפו פעולה – וכעת הם פונים באופן אקטיבי ומבקשים מיוזמתם לחתום על הסכמים. כך למשל, בפרויקט ברחוב קריניצי ברמת גן נחתמו הסכמים באחד המתחמים הוותיקים במהלך ימי הלחימה, והגיעו לרוב הדרוש החוקי לקידום פרויקט; וכך גם במתחם במרכז אשקלון, הסמוך לאצטדיון הכדורגל העירוני. עסקה נוספת נחתמה ברחוב בן גוריון ברמת גן, ובניינים בייצוג המשרד בחדרה העלו קצב בימים האחרונים ובחרו יזם לפרויקט".
"מצב הלחימה וירי הטילים חידדו אצל אנשים את החשיבות במרחב מוגן דירתי ואת העובדה שאין אזור גאוגרפי בארץ שבאמת מוגן מפני האיום הזה, אנשים מחפשים ביטחון", ממשיכה ברקוביץ'. "בנוסף, במקביל לקידום פרויקטים קיימים, אנחנו גם רואים בעלי זכויות של נכסים ותיקים שעוד לא החלו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, שפונים אלינו ומבקשים להתחיל תהליך. כמו כן, מאז תחילת הלחימה אנחנו רואים שנקודה שמאוד מטרידה בעלי זכויות היא האיתנות הפיננסית של יזמים, שיוכלו לעמוד בהתחייבויות שלהם, לעיתים אפילו יותר מעוד מ"ר בתמורה".
גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת SK שמאות המתמחה כשמאי דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי, מספר כי "מאז 7 באוקטובר זיהינו התפקחות של בעלי הדירות הישנות בבניינים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. בשבועיים הראשונים לאחר פרוץ המלחמה היה שקט, אבל מאז חלה עלייה משמעותית בקידום פרויקטים כי אנשים מבינים שיש להם יכולת לספק ביטחון אישי, והם לא רק פרויקטים עם שיקולים כלכליים לצידם. זה בא לידי ביטוי ביותר פניות למשרד ובזירוז מתחמים שעד כה התקדמו לאיטם בערים כמו באר שבע, אשקלון ואור עקיבא".
לדבריו, "בנתיבות, למשל, אנחנו מלווים בעלי דירות שעוד לפני המלחמה החלו לקדם שם פרויקט במסגרתו ייהרסו 480 דירות לטובת מאות דירות חדשות, וכעת הם יוזמים פגישות נוספות של נציגות הדיירים ובאמת מנסים לקדם את הפרויקט מהר יותר. בנוסף, אנחנו עדים לכך שיש כיום יותר תמימות דעים בין הדיירים – אם בעבר התמורות וכמה מ"ר יקבל כל דייר היוו את השיקולים העיקריים בקידום הפרויקט, הרי שהיום המשקל הסגולי שניתן לממ"ד הוא הפרמטר המוביל, שמאפשר להסיר התנגדויות שהיו בעבר".
