בשיתוף ידיעות הנדל"ן
ענף הנדל״ן בתקופה מאתגרת. מחירי הדירות זינקו בכ-20% אחוזים בשנה החולפת ועכשיו הריבית לא מפסיקה לעלות. מה יהיה ב-2023? האם המחירים יתחילו לרדת ולאן הולך ענף הנדל"ן. שלושה בכירים בענף הנדל"ן הגיעו לדון בנושא באולפן "ידיעות הנדל"ן" - אמנון מרחב, מנכ״ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ ; דן פרנס מנכ״ל חברת קרסו ויוסי אברהמי יו"ר ובעלי חברת יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית.
פרנס פתח עם סקירה של ענף הנדל"ן בחודשים האחרונים: "השנה הייתה באמת מעניינת. עד יולי אוגוסט המכירות היו מאוד חזקות מה שהמשיך את השנה הקודמת. אבל אז, כנראה בעקבות העלאות הריבית, חווינו ירידה בהיקפי המכירות. יחד עם זאת חשוב לי להדגיש שמחירי המכירה לא ירדו. אנחנו רואים איזשהו המשך מגמה, לא המשך עליית מחירים מואצת כמו שהייתה בשנה קודמת, אבל בהחלט המחירים שומרים על הרמה שלהם, אפילו עם איזושהי עלייה קלה. מעבר לזה גם צריך להסתכל גיאוגרפית. אנחנו אומנם מדינה קטנה אבל יש אזורים שמגיבים בצורה אחת ויש אזורים שמגיבים בצורה אחרת. העניין בהחלט תלוי ביכולת של המדינה להציף את האזורים האלו בקרקעות. בכל מקרה, באזורים שאנחנו פעילים, באזורי ביקוש, אנחנו חווים יציבות מחירים".
גם מרחב התייחס למצב בשוק והזכיר כי להתאחדות הקבלנים פתרון אפשרי לבעיה: "משבר הדיור הוא לא מאתמול ולא משלשום. הוא מלווה את מדינת ישראל כבר למעלה מעשור. אנחנו זוכרים כולנו את מחאת האוהלים בשדרות רוטשילד. ממשלות ישראל מחמיצות כל אפשרות למצוא לעניין הזה פתרון כי מחפשים אותו במקום הלא נכון, בכל מיני הגרלות, בכל מיני טריקים ובכל מיני שטיקים. אבל המשבר הנוכחי, יש לו פתרון, ואנחנו הצגנו אותו לממשלה. צריך לחתום על עסקת חבילה דחופה שבה יהיו שלושה צדדים. צד אחד זה הממשלה שתשווק מיידית קרקע ל-300 אלף יח"ד, מה שיביא לצינון השוק, כי יתחילו לספק את הביקוש. שנית, המדינה צריכה להעביר כסף לרשויות המקומיות כדי לתמוך בהוצאת היתרי בנייה למגורים. היום התמשכות התהליכים תוקעת כ-180 אלף יחידות דיור. זה צד אחד של המשוואה. הצד השני קשור לרשויות המקומיות. צריך לחייב אותן להוציא היתרים לא במשך שלוש שנים אלא בשלושה חודשים. והצד השלישי של המשוואה קשור אלינו לקבלנים. אנחנו מוכנים כמו תמיד להיכנס מתחת לאלונקה ולבנות 100 אלף יחידות דיור לשנה. זה לא בשמיים ואני אזכיר לכולם, שכשהייתה העלייה הגדולה מברית המועצות בתחילת שנות התשעים קם אריק שרון ז"ל, קרא לקבלנים אליו ואמר צריך לבנות פה 100 אלף יחידות דיור בשנה. וגם אז הקבלנים נכנסו מתחת לאלונקה ובנו. אבל מה עשה אריק שרון - הוא אמר תבואו אליי ואני אפתח לכם את כל הסתימות. לכן רק עסקת חבילה היא זו שתפתור את העניין הזה ובלבד שהממשלה תגלה נחישות ורצון להפסיק את הטירוף הזה".
אברהמי הצטרף אף הוא לשותפיו לפאנל והסביר את הדרך בה לדעתו על הממשלה החדשה לפעול: "מעלים את הריבית ואנשים עכשיו יישבו על הגדר ולא יקנו תקופה מסוימת. בעשור האחרון היו כמה וכמה פעמים שישבו על הגדר. אבל המחירים ירדו. יכול להיות שתהיה קצת הצטננות בשוק - אם המצב של הריבית ימשיך כך. אבל קודם כל צריך להוציא ולשווק כמה שיותר יחידות דיור החוצה, לתת לפינוי-בינוי תאוצה ענקית, ולהעיר את כולם - את כל הפקידים של מדינת ישראל. צריך להביא אנשי מקצוע לכל משרד, כולל בעיריות וכולל בממשלה, שידחפו את האנשים ויפתחו את הדלתות. צריך לפתוח להם את העיניים ולהגיד להם 'חבר'ה יש תאריכים שחייבים לעמוד בהם. שלושה חודשים, חמישה חודשים ולסגור'. מי שלא אישרו לו את התוכניות יוצא לעבודה. ככה יידעו כולם שהם חייבים לבוא לעבודה ולעבוד".
"יורדים על היזמים ועל הקבלנים וזו טעות"
בהמשך הפאנל התייחסו מומחי הנדל"ן גם לפתרונות האפשריים. "אני חושב שיש פתרון שהתחילו לעסוק בו אבל לא מספיק", אמר פרנס. "הנושא של דיור להשכרה. זה אמור להיות נכס מניב, אבל הבעיה היא שהתשואה נכון להיום מהשכרת דירות לא מספיק גבוהה, ולכן זה לא נכס מניב והוא לא מייצר תזרים מזומנים. יזם שמשקיע בקרקע ובבנייה בסופו של דבר רוצה גם להיפגש עם הכסף, ובהשכרת דירות מדובר פה על מפגש עם הכסף רק בעוד הרבה שנים - אם תמכור את הפורטופוליו שלך. אני חושב שהממשלה צריכה לנסות לפעול בכיוון הזה. זה משהו שיכול לעבוד לטווח הקצר".
מרחב הוסיף: "לטווח הארוך צריך ודאות. צריך תוכנית מקיפה. כל מי שמחפש מה שנקרא פתרון מהיר שישכח מזה, ולכן מי שחושב שמחר או ב-2023 יירדו מחירי הדירות – נראה לי שהוא יתאכזב כי זה לא יקרה. יש פער גדול מאוד ואמיתי בין הביקוש להיצע. קצב הבנייה של הקבלנים בגלל הרגולציה ובגלל הבירוקרטיה הוא פחות מ 50 אלף דירות בשנה, והביקוש הוא ל-70 אלף. כך שכל שנה הפער רק גדל. עכשיו, אני רוצה לומר מילה על הריבית. אני הופעתי בוועדת הכספים של הכנסת. הזמינו את נגיד בנק ישראל לדיון על הריבית על מדיניות הריבית של הבנק. אני התבטאתי וכיניתי את מדיניות הריבית 'גלולת רעל' לענף הנדל״ן. מדוע? כי היא גורמת לקבלנים לבנות פחות. ברגע שהם רואים שהוצאות המימון שלהם עולות הם מתחילים פחות פרויקטים וגם הבנקים פחות ששים להלוות כסף. זה בדיוק הכיוון ההפוך למה שצריך. במקום שיבנו יותר - העלאת הריבית גורמת להקטנת ההיצע - עובדה ששוב מעלה את מחירי הדיור".
אברהמי התייחס לעובדה שהמחירים שלא מפסיקים לעלות מייצרים בעיה גם ליזמים והקבלנים: "יורדים על היזמים ועל הקבלנים וזו טעות. כי אנחנו פועלים בשוק. כמו כל דבר אחר שנמצא בשוק יש לו מחיר, ככה גם הדירות. לי לא משתלם שהמחירים יעלו למעלה, לי משתלם שהמחיר יהיה יציב, וכל הזמן אני ארוויח יציב. אבל תקפו אותנו 'חזירי נדל״ן' וזכינו לכל מיני קריאות גנאי, וזה לא מתאים. אנחנו בוני הארץ. בסופו של דבר אנחנו היזמים והקבלנים שבונים את מדינת ישראל".
"תוכנית ל-70 שנה קדימה"
בחלקו האחרון של הפאנל התייחסו המשתתפים לדבר העיקרי שעל הממשלה החדשה לקדם בתחום הבנייה: "בעיניי הדבר הכי חשוב שהייתי מציע להם לעשות, ואני מתפלל שיעשו זאת, הוא להכין תוכנית ארוכת טווח מאוד", כך פרנס. "אני מדבר על תוכנית ל-70 שנה קדימה. לדבר על אסטרטגיה ל-10 שנים בנדל״ן זה לא נכון כי צריך תכנון לטווח ארוך".
אברהמי התייחס לסוגיה אחרת והיא המיסוי: "לפי דעתי צריך להקטין את המיסוי. בכל דבר יש פה מיסוי ענק. יש מדינות שאפילו אין להם מע"מ". במקביל התייחס אברהמי גם לסוגיה נוספת: "צריך להעיר את הפקידים ולהביא מנהלים חזקים שיתעוררו לעבודה. גם הריבית חייבת לרדת וכמובן שרשות מקרקעי ישראל תשווק קרקעות, כמה שיותר. בנוסף, צריך גם לעזור לראשי הערים, שיהיה להם קל ונוח לעשות את הפינוי-בינוי, זה דבר חשוב מאוד".
מרחב סיכם: "צריך תמריץ של 5 מיליארד שקל לכל רשות מקומית על פי התרי בנייה בפועל. תזכרו שמדינה גבתה 80 מיליארד שקל מיסוי נדל״ן ב-2021 - שיחזירו קצת לרשויות המקומיות. בטווח הארוך צריך לתכנן שתי ערים גדולות מטרופוליניות. אחת בנגב, למיליון - מיליון וחצי תושבים, ושנייה בגליל".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
