הכלכלה מאוד לא אוהבת תופעה אחת, שלדאבוננו, תקפה אותנו בישראל בתדירות גבוהה בשנים האחרונות – אי ודאות שמלווה באי יציבות. כלכלה אוהבת יציבות ושגרה, אז הכול יודעים, פחות או יותר, כמה כסף ייכנס מהמשכורת וכמה ייצא ממנו למחיה ולהחזר ההלוואות והמשכנתה. אולם בזמן שהמשק והאזרחים עדיין מתאוששים מהשלכות מגפת הקורונה, פרצה כאן גם מלחמה נוראה, והכול השתבש.
כשחשבנו באביב 2022, עם היציאה ממשבר הקורונה, שהגענו מעט למנוחה ולנחלה – החלה הקפצת הריבית ברחבי העולם וכמובן, בישראל. לראשונה זה שנים בנק ישראל החל העלות את הריבית הבסיסית במשק משיעור השפל של 0.1% בשנה, תחילה רק ב־0.25%, לרמה של 0.35%, ומאז 10 פעמים נוספות ברציפות עד לרמה הגבוהה של 4.75%. לעבר העולם דהר "קרנף אפור", אבל בחרנו להתעלם מכך.
צפו: מחירי הדירות עולים לראשונה מזה חצי שנה
(צילום: ליאור שרון)
"קרנף אפור" הוא ביטוי להטיה פסיכולוגית, המפריעה לנו לראות חלק כלשהו במציאות. כשמספר הטיות פועלות בשילוב, קשה לנו לראות את המציאות, גם אם היא דוהרת לעברנו כמו קרנף מסתער. מישל ווקר, אנליסטית מדיניות כלכלית, טוענת שרבות מהבעיות שלנו נופלות לקטגוריה של 'קרנף אפור', בין שזה המשבר הפיננסי העולמי הבא או משהו בחיינו הפרטיים. והכול מוביל לחוסר יציבות כלכלית ואי ודאות.
הסובלים המרכזיים מהמצב הן שתי אוכלוסיות עיקריות: השכבות החלשות, שגם בימים כתיקונם מצבן הכלכלי איננו שפיר, והזוגות הצעירים, שזה עתה החלו לארגן את חייהם. כל משפחה, ודאי כל זוג צעיר בישראל 2024, מכלכלים בימים אלה את צעדיהם בזהירות, ואנחנו ננסה לסייע להם לעבור את הימים הקשים בשלום.
מירוץ למרחקים ארוכים
אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מדגיש כי רכישת דירה דורשת מחשבה רבה משהורגלנו לחשוב ביתר תחומי החיים, אולם הישראלים אוהבים "לזרום" עם החיים ולקבל החלטות במהירות יחסית ומתוך אינטואיציה. "מחשבה וניתוח נכונים עשויים להציל לנו את העתיד הכלכלי", כך דנוס, שמציין לרעה גם את אי הוודאות הקשה שאיתה צריכים הזוגות הצעירים להתמודד בישראל 2024.
לדבריו, "ראשית, הריבית הגבוהה יחסית, כמוה לא ידענו כבר למעלה מעשור. שנית, מלחמה רב־זירתית שסופה אינו ידוע. שלישית, שוק נדל"ן תזזיתי, הנתון להשפעות מקומיות וגלובליות. רביעית, אי יציבות פוליטית שכנראה תלווה אותנו בשנים הקרובות. ובתוך כל הכאוס הזה על הצעירים לקבל החלטות הרות גורל עבורם וליטול על עצמם התחייבויות שילוו אותם שנים ארוכות. יש להביא בחשבון שאיש אינו יודע באמת את התשובות לכל השאלות, ולכן, כשעומדים בפני ההשקעה הגדולה בחיים, ראוי ללכת בצעדים מדודים ובטוחים".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיעל השאלה כיצד על הזוגות הצעירים לפעול משיב דנוס: "כדאי לשקלל מספר מרכיבים משמעותיים שיצילו לנו לא מעט כסף בהמשך, לא משנה לאיזה תסריט ניקלע בעתיד. למשל בחירת מקום המגורים. רצוי לבחור במקום סופי ולא בתחנת ביניים, ולהסתכל על מיקום מקום העבודה, גני ילדים, בתי ספר, מוסדות בריאות ותרבות. חשוב גם לבחור נכס שיוכל לשרת את הזוג הצעיר שנים ארוכות. לתכנן לא עולה כסף, זה דווקא חוסך כסף. כל מעבר דירה יעלה בין עשרות למאות אלפי שקלים ונראה שנזדקק לסכומי כסף אלה בהמשך וביתר שאת. עוד נקודה חשובה היא לא לקפוץ 'מעל הפופיק'".
עוד הוא מוסיף כי "אפשר ורצוי לעבוד עם ההון העצמי שברשותכם, מבלי לקחת הלוואות משלימות נוספות. שקללו למשוואה את הסיכון התעסוקתי שלכם, הסיכוי לקבלת סכומי כסף משמעותיים וחד-פעמיים בעתיד, הצפי לגידול בהוצאות המשפחתיות ויכולת נשיאת החוב שלכם, לא רק כיום, אלא גם כשיהיו לכם עוד ילדים". דנוס מתייחס גם לריבית ומסביר, שרצוי להקטין חשיפה לריבית ככל האפשר ולבחור, אם ניתן, במסלולי הלוואות גמישים שיאפשרו בהמשך להגדיל חשיפה לריבית, אם תרד באופן דרמטי בעתיד".
טיפ נוסף שדנוס מציע לזוגות צעירים מתייחס לעובדה שהיום השוק הוא של קונים: " במקרה של דירה חדשה, נסו להעביר חלק מהחשיפה לצד המוכרים, באופן שבו אתם דוחים תשלומים לא צמודים ככל הניתן. כיום בשוק של קונים זו אפשרות בת־קיימא ומומלצת. תוכלו למצוא אותה בעיקר בדירות חדשות, אך לעיתים גם מוכרי יד שנייה לחוצים יודעים לסייע בפריסת תשלומים שאינם צמודים".
"קונים בשמועה ומוכרים בידיעה"
מוטי הרוש, מנכ"ל משותף בקבוצת פלקון קפיטל, מסביר כי "מציאת דרכים נכונות לנהל את הכספים ולהשקיע בעתיד היא מטלה לא פשוטה, אך בהחלט אפשרית עם הידע הנכון והתכנון המתאים. כיום קשה לדעת עם מי להתייעץ, בטח בנושא כמו משכנתה, כשתוצאות הייעוץ ניתנות למדידה רק לאחר נטילתה. זוגות הצעירים רבים, בעזרת נביאי שקר שהבטיחו להם כי הריבית לא תעלה, דהרו ליטול משכנתה עם שיעור של שני שליש פריים, על אף שכאשר בנק ישראל התיר ללוות כך, היה ברור כי אנחנו לפני מחזור אינפלציוני ושהריבית תחל לעלות. אולם הרוב בחרו להתעלם".
לדבריו, "אחד האתגרים הגדולים ביותר לזוגות צעירים היא רכישת דירה. בתקופות של ריבית גבוהה, חשוב לשקול את כל האפשרויות הקיימות. מומלץ לבחון הלוואות בריבית קבועה, שתשמור על החזר חודשי קבוע ותאפשר תכנון כלכלי טוב יותר. כמו כן יש לשקול את משך המשכנתה ולבחור בזמן המתאים ביותר ליכולת ההחזר שלכם".
עוד הוא אומר כי "כיום אני רואה שחלק ניכר מנוטלי המשכנתאות בוחרים במסלולים לא צמודים משתנים וקבועים. בשוק ההון נוטים להגדיר מצב זה כ'קונים בשמועה ומוכרים בידיעה'. נראה כי הבנק המרכזי עומד ביעדיו לריסון האינפלציה, והיא כבר מתכנסת ליעד. יותר מכך נראה כמה הוא נחוש להילחם בה, וכרגע הורדות ריבית רבות לא נראות על הפרק. לכן מאז נובמבר 2023 המלצנו לעבור למסלולים צמודים בריבית משתנה וקבועה. במקרה של ריבית משתנה, חשוב להכין תקציב גמיש שיאפשר להתמודד עם תנודות בהחזר החודשי. חשוב להשאיר מרווח כלכלי למקרה של עליית ריבית או התחדשות האינפלציה, ולכן מומלץ לא לקחת הלוואה בסכום המקסימלי שניתן לקבל".
נאוה ראובןצילום: ענבל מרמרינאוה ראובן מבנק הפועלים אומרת כי "עסקאות נדל"ן וגובה ריבית קשורים זה בזה. אנו שומעים כל הזמן שהריבית גבוהה, ואכן עלייה בריבית מעלה את התשלום החודשי ועלולה לייצר קושי בהחזרים בפרספקטיבה ארוכת טווח. ריבית אפסית לאורך זמן היא תופעה לא רגילה. לפי התחזיות הכלכליות במשק, היא צפויה לרדת בכחצי אחוז לפחות עד סוף השנה".
על השאלה איך ריבית גבוהה יחסית משפיעה על זוג צעיר שרוכש דירה, מסבירה ראובן כי כאשר יש מחיר לכסף (הריבית), נכנסים עוד שיקולים לתמונה, ובהם שיקולים פסיכולוגיים. "לשכור דירה במקום לרכוש זה לאו דווקא "לזרוק כסף לפח" כי החזר המשכנתה גבוה, וגם על ההון העצמי אפשר לקבל תשואה יפה בפיקדון", היא מסבירה. "גם 'לקפוץ מעבר לפופיק' לדירת החלומות יש מחיר גבוה, ואולי עדיף להתקדם בהדרגה".
ראובן גם מתייחסת לתכנון נכון של המשכנתה: "יש חשיבות גדולה לתכנון ולהתאמה של המשכנתה לפרופיל הרוכשים. הריבית המשתנה היא מרכיב בסיסי כמעט בכל משכנתה, והתמחור שלה הוא בדרך כלל יותר אטרקטיבי. אולם בכל מקרה צריך להבין שלא בכל תרחיש הריבית תפחת בעתיד, ומי שמתכנן רכיב גבוה מאוד בריבית משתנה, כדאי שיהיה ערוך גם למצב שאולי היא לא תפחת בכלל ואף תעלה".
ראובן מדגישה כי החלק של הריבית הקבועה במרכיב המשכנתה מעניק את היציבות והביטחון, ויש המשלבים אותו בחלק ניכר מהתמהיל כדי להימנע מאי ודאות עתידית. החלק של ההלוואות המשתנות מאפשר את פירעון המשכנתה בתחנות שינוי הריבית, ובכך ניתן לצמצם את יתרתה, אם יש הון עצמי שנצבר או קרן השתלמות נזילה. "הזוגות הצעירים צריכים להיעזר ביועצי משכנתאות ולתכנן איתם תמהיל מתאים, לשים לב לגובה ההחזר החודשי, לתחנות יציאה, לפירעון וגם לחשוב על המקרים שבהם יכול להיות שינוי ריבית", היא מסכמת.
"לא לשכוח עלויות נלוות"
מאור אוחנהצילום: אדיר אסרף מאור אוחנה, כלכלן ומנכ"ל רשת לייעוץ משכנתאות דרכנו, מעניק אף הוא טיפים לרוכשים הפוטנציאליים: "בשלב הראשון אנחנו ממליצים לזוגות לבחון מראש מהו ההון העצמי העומד לרשותם, ומה ההחזר החודשי שבו יוכלו לעמוד במהלך שנות ההחזר. לאחר שאלה ידועים, ניתן לקבוע מה המחיר הסופי של הדירה שיוכלו לרכוש, וחשוב מאוד לא לנצל את הסכום המרבי וכן לקחת בחשבון את העלויות הנלוות, כמו ביטוח המשכנתה, עלות שמאי, פתיחת תיק והצמדה למדד תשומות הבנייה. מומלץ גם לערוך בדיקה ראשונית עם יועץ משכנתאות חיצוני, שלא דרך הבנק, לבחון האם יש מגבלות בקבלת משכנתה, כמו דירוג אשראי נמוך או סיבות נוספות שיכולות לייקר את המשכנתה או אף לגרום לסירוב".
בכל הקשור לבחירת תמהיל המשכנתה, בסביבת ריבית גבוהה חשוב לקחת מסלולים שינטרלו את אי הוודאות ואת הריבית הגבוהה, כפי שמסביר אוחנה: "לכן לזוגות צעירים אנחנו ממליצים לקחת תמהיל משכנתה סולידי, עם מסלולים שאינם צמודים למדד וכאלו שאינם כוללים קנסות יציאה. זאת כדי לאפשר ללווים לשפר את תנאי המשכנתה ללא עלות, אם הריבית של המשכנתאות תמשיך לרדת".
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מציין כי כאשר מגיעים לרכוש דירה, ניתן לראות שהמחירים בעשור האחרון ברוב הארץ עלו ב־90%-60% בממוצע. לפי הנתונים הכלכליים של רמת הביקוש, ההיצע, התחלות הבנייה, מסירת הדירות והגידול באוכלוסייה, הסימנים מראים שבשנים הבאות המחירים ימשיכו לעלות. לפיכך, לדבריו, דווקא עכשיו הוא הזמן לקנות דירה.
מאיר וידרצילום: יח"צ"מוכרים רבים התחייבו כיום לדירות חלופיות וכבר נחתמו חוזים שמעמידים את המוכרים בבעיה, כך שאם הם לא ימכרו, הם ימשיכו לשלם ריביות גבוהות לבנק, ומנגד יצטרכו גם לשלם מס רכישה גדול, בהנחה שלא נמכרה הדירה", אומר וידר. "גם אם יש לכם חסכונות של כ-250 אלף שקל, ניתן לקנות דירה באזור הפריפריה ולהשכיר אותה בשלב הראשוני, וכך הכסף שיושב אצלכם בחשבון יהיה צמוד למחירי הדיור. בהמשך, בעליית המחירים הבאה, יהיה ניתן למכור את הנכס הקיים ולשדרג את רמת המגורים שלכם".
לא ליטול משכנתא בכל מחיר
אז איך קונים בסביבת ריבית גבוהה, כיצד נערכים לריבית משתנה ומה היתרונות בשוק של קונים? יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ואבי יוסופוב, חבר הנהלת ההתאחדות, מסבירים מהי הדרך הנכונה לקנות דירה בריבית גבוהה. "כלל האצבע הוא לוודא מראש שהריבית על המשכנתה היא מתחת ל-5%. מבחינת משקי הבית, יש תקרת זכוכית חזקה מאוד ברמה של 5%, גם בתקופה הנוכחית", הם אומרים. "כל עוד הריבית על המשכנתה מתחת ל-5% - רכישת הדירה בעזרת המשכנתה לא נחשבת יקרה מדי".
לדבריהם, "ברגע שהריבית הכוללת עבור רכישת הדירה היא מעבר לכך – היא הופכת להיות יקרה עבור המשפחה. לכן יש לבחור מראש דירה ברמת תקציב כזאת, שהזוג לא יצטרך ליטול הלוואות משלימות או לבחור מסלולים יקרים לתקופה ארוכה רק כדי להצליח ליטול משכנתה 'בכל מחיר' עבור הדירה שהתחייב אליה. למשל, זוג שיכול להחזיר עד 5,500 שקל בחודש כולל ביטוחי משכנתה, יכול לרכוש דירה בעזרת משכנתה של מיליון שקל, עם ריביות מתחת ל-5%. אולם אם ירצה משכנתה של 1.2 מיליון שקל, יצטרך לעבור למסלולים צמודים למדד או ייקר את הריבית, משום שהוא גבולי ביחס ההחזר, מה שיכול לייקר את הריבית ל-5.5%-6% ולייקר משמעותית את רכישת הדירה".
איך נערכים לריבית משתנה?
"בחודשים האחרונים המסלולים בריבית משתנה הפכו מהבעיה לפתרון. במסלולים בריבית הקבועה יש חשש כבד מקנסות פירעון מוקדם. מסלול הפריים הוא עדיין בריבית נקובה גבוהה, מה שמביא להחזר חודשי גבוה. כך, בחודשים האחרונים גם הלווים וגם הבנקים מצאו את הפתרון בדמות המסלולים בריבית משתנה. מצד אחד הם מאפשרים החזר חודשי התחלתי נמוך משמעותית ביחס למסלול הפריים, ומאידך הם לא מגבילים את יכולת המחזור העתידית, בשל עמלות הפירעון המוקדם".
מה היתרונות בשוק של קונים?
"היתרון הגדול הוא בתנאי התשלום הנוחים ובהלוואות הקבלן, ששווים בקלות לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. אלא שההטבות האלו מגיעות רק ברכישת דירות חדשות, ולכן אנחנו רואים שעצירות העסקאות בשוק היד שנייה הרבה יותר משמעותיות ביחס לרכישות מקבלן, שם הגמישות גבוהה יותר ויש עוד אפשרויות להטבות חוץ מהורדת המחיר. אצל הקבלנים יש הטבות בתוספות, ובחודשים האחרונים גם פריסת תשלומים והלוואות קבלן. בריבית של כ-5% על משכנתאות, דחיית תשלום של מיליון שקל שווה 50 אלף שקל בשנה. אם זוג רוכש דירה ב-2 מיליון שקל, עם תשלום של 20%-10% ברכישה והיתרה בסיום הבנייה, מדובר בהטבה משמעותית מאוד ביחס למה שהיה בעבר. ההמלצה שלנו במקרים כאלה היא לבצע חלק קטן מהמשכנתה היום, נניח 100-50 אלף שקל. זה משמעותי מאוד מבחינת הביטחון של העסקה".
