"אנחנו מעבירים החלטה של דחיית תשלומי קרקע ופיתוח למשך של כחצי שנה. זוהי החלטה תקדימית. זה אומר שנוכל לשחרר אשראי לתוך השוק, ולראות מכרזים פחות נכשלים". כך חשף הערב מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בראיון בכנס לשכת שמאי המקרקעין שמתקיים בעיר אילת. עוד חשף מורגנשטרן כי יש ניסיון אף להחיל את ההחלטה רטרואקטיבית חודשיים לאחור: "יש אתגר משפטי להחיל את זה גם על מכרזים שנסגרו בחודשיים האחרונים רטרואקטיבית. הדחייה היא גורפת לבנייה רוויה ופרטית אבל רואים את הצורך בבנייה רוויה שם הצורך גדול יותר".
מורגנשטרן התייחס גם לסוגיית המחסור בעובדים באתרי הבנייה ולעובדה שעל אף הגדלת המכסה עוד אין מספיק עובדים זרים שהגיעו בפועל לישראל: "אין ספק שנושא העובדים הוא הנתיב הקריטי בעולם הנדל"ן. השר (שר הבינוי והשיכון) הביא להחלטת ממשלה ראשונה שהכפילה את המכסה, אבל עדיין אין מספיק עובדים. עד לפני שבוע מיינו במדינות המוצא למעלה מ-30 אלף עובדים, למעלה מ-23 אלף עובדים נמצאו מתאימים מהודו, סרילנקה, אוזבקיסטן ומולדובה. מה-7 לאוקטובר נכנסו לארץ כ-7,000 עובדים. עובדים זרים מהודו הגיעו כ-1,000".
לדבריו, "כשמנסים לפרק ולהבין רגע אחד איפה קבור הכלב? יש פה מצב אבסורדי. מדינת ישראל מפסידה בכל חודש שעובר כמיליארד וחצי שקלים, אבל ביד השנייה מטילים אגרות וערבויות עבור אותם תאגידים שמביאים עובדים של 1,800 שקל לחודש של עובד. כששאלתי מישהו ממשרד האוצר למה אי אפשר להוריד את האגרות? כדי לזרז את התהליך, אמרו שאם נוריד את האגרות, יש פה מאות מיליונים של הכנסות שירדו מהכנסות המדינה. אז ביד אחת יש הכנסות מאקרו על הכנסות המדינה וביד השנייה אנחנו באים ומעכבים הבאה של העובדים".
החלטה משמעותית נוספת שתעלה לאישור מועצת מקרקעי ישראל קשורה להטבות לחיילי מילואים. "נאשר הכפלה של מספר הדירות בהן תהיה עדיפות לחיילי מילואים מ-10% ל-20% בפרויקטים מוזלים של המדינה. זה אומר שאם מוציאים 1,000 דירות בהגרלה, 200 דירות מוגרלות בהגרלה סגורה רק לחיילי המילואים, וצריך להבין שחיילי המילואים הם גם בין המתמודדים על ה-800 הנותרות. החלטה משמעותית נוספת קשורה להנחות בקרקע למשרתי מילואים, עד 90% למחסורי דיור ממחיר הקרקע. בשנה שעברה יצאו כמעט 4,000 מגרשים כאלה, הפוטנציאל הוא הרבה יותר גדול".
"שילוב קבוצות רכישה במכרזים להשכרה"
עוד החלטה שעתידה לעבור במועצה מתייחסת למודל מימון חדש לדיון להשכרה שמבוסס על שילוב קבוצות רכישה. "ברגע שהריבית עלתה אין מודל כלכלי בדירות להשכרה", כך מורגנשטרן, "אנחנו רואים גם יזמים שזכו במחירי שוק חופשי בקרקעות שלא מתחילים לבנות וגם מי שהתחיל לבנות וקיבל ליווי נמצא עם משקולת לא פשוטה ומכרזים חדשים לא רואים שיש להם סיכוי להיסגר. במועצת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בספטמבר קיבלנו החלטה לאפשר במרכזים חדשים לגשת 60% חברה אחת ואת ה-40% הנותרים לאנשים פרטיים. אנחנו רוצים להכניס כסף חדש כדי לממן את עולם השכירות. אנחנו נאפשר לחברות וגם לקבוצות רכישה לגשת למכרזים ונאשר גם למכור פרויקטים קיימים לפרטיים. הדבר היחיד שאנחנו נתערב כמדינה הוא שנבקש לראות שיש ניהול אחוד לדירות כולן ולא כל אחד יחליט מתי להחליף את הדוד שמש בסופו של דבר".
על השאלה האם אין חשש שכניסת קבוצות רכישה תגרור סיכון בכל הקשור לבעלות או להיעדר פיקוח אפשרי השיב מנכ"ל המשרד כי "כשהתחלנו לדבר התלבטנו באיזה אחוז לאפשר קבוצת רכישה, אם 100% או באחוזים נמוכים יותר. הקמנו צוות יחד עם אגף תקציבים ורשות מקרקעי ישראל לקבל החלטה. בהתחלה אמרו שניתן 100% לקבוצת רכישה אבל עלה חשש שאין לנו שליטה כמדינה על מי נכנס. עד ליום חמישי אנחנו אומרים לקבל מחברת 'דירה להשכיר' מתווה איך הולכת לעבוד תורת ההפעלה של גורם מפעיל אחד. אנחנו בשלב הראשון נאפשר 40% קבוצת רכישה מוך הפרויקט, לא יותר".
עוד במסגרת הכנס, אדריכל אודי כרמלי, מהנדס עיריית תל אביב, השתתף בפאנל שעסק בתכנון ארוך טווח במדינת ישראל ואמר :"תכנון לטווח ארוך ומדינת ישראל אלו שני דברים שלא תמיד הולכים יחד. המדינה עדיין לא נגמלה מתסביך המנדט הבריטי, שהכל מרוכז במקום אחד שצריך להחליט על כל דבר קטן". כרמלי נשאל על היעדר המיגון של חלק מתושבי העיר תל אביב ואמר: "ממתי מיגון לכל בית ובית זו החלטה של העירייה? הנושא הובא לפתחה של מדינת ישראל לפני 20 שנה, והיא בחרה להטיל את האחריות על השוק הפרטי". עוד אמר כרמלי כי על אף הסכנה הגדולה מהטילים יש תרחיש אחר שמטריד אותו אפילו יותר: "הפחד הגדול כאן הוא תרחיש רעידת אדמה אבל המדינה החליטה שהיא לא מתמודדת עם זה".
עו"ד מיכה גדרון השתתף אף הוא באותו הפאנל ודיבר על מערכת התכנון: "תיקון 101 לחוק התכנון והבניה יצר כלי נכון שאמור להתמודד עם המציאות . הרעיון של התכניות הכוללניות הוא שכל מרחב תכנון יציב את החזון של המדיניות התכנונית ברשות המקומית למשך 10 -20 שנה קדימה. לצערי הרב עד היום רק כ-30% אחוז מהרשויות המקומיות קידמו תכניות כוללניות כאלה".
"אנשים חוזרים לרכוש"
ינקי קוינט מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל התייחס בוועידת השמאים למצב המחירים בשוק הנדל"ן ואמר: "יש שינוי במגמה, אני לא חושב שהבעיה היא בהיצע הקרקעות. אם הייתה התלבטות אחרי ה-7 לאוקטובר לגבי שיווק, אנחנו רואים במכרזים שיש חזרה לשגרה. אנחנו ממשיכים את השיווקיים, ככל שתיפתר בעיית העובדים המחירים ירדו. אנחנו רואים בשורה טובה בעובדה שאנשים חוזרים לרכוש. רואים את זה בכמה פרמטרים במשק – נתוני אשראי, רכישת דירות וקבלנים שנגשים למכרזים. אם הגישה הייתה ב-8 לאוקטובר שהשמיים נפלו וקבלנים פנו אלינו ואמרו שלא נשלים את התמורה בגין הרכישות במכרזים, אז היום קבלנים ניגשים זוכים ומתכוונים לבנות וזוהי בשורה טובה".
קוינט התייחס בדבריו גם לבירוקרטיה בהליכי התכנון והבנייה והסכים כי היא בעייתית: "תהליכי בנייה במדינת ישראל ארוכים, מייגעים ובירוקרטים. אנחנו מנסים לצמצם את ההליכים בשביל לפתור את הבעיות הללו". בסיום דבריו התייחס קוינט גם לזוגות הצעירים ובחר להמליץ להם לרכוש דירה בדרום:"בשדרות, נתיבות, אופקים ואשקלון", כך קוינט, "ערים שמתפתחות והממשלה מאוד ממוקדת בפיתוח חבל הארץ הזה. יש כל מיני רעיונות שמתגלגלים להפוך את זה למוקד מחקר חקלאי, אם אינטל עברה לקרית גת, אז אולי צריך להביא את טסלה לאזור עוטף עזה. אין לי ספק שבאזור הזה המחירים יעלו", סיכם קוינט.
ח"כ יעקב אשר, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה בכנסת, התייחס בכנס לנושא המטרו ואמר: "אני מתכונן להעביר את חוק המטרו. יש כמה בעיות מובנות, חלקם פתרנו וחלקם נמצאים בדיון עם האוצר ומנהל התכנון. חוק המטרו אחרי הדיונים יהיה טוב יותר ונכון יותר. אחת הבעיות שאנו דנים בה היא נושא הפיצויים לבעלי העסקים שנמצאים ליד מקומות העבודה. חייב להיות פתרון אמיתי, פתרון של המדינה. משהו בנוסח הקמת מנהלת שתטפל בעניין הזה עם תקציב ייעודי וזה הולך לקרות. דבר שני קשור להיטלי השבחה. נוצר מצב כיום שדווקא אזורי המטרו לא פעילים ולא משקיעים בהם. גם על הנושא הזה אנחנו יושבים ומחכים לפתרון".
ראול סרוגו נשיא התאחדות בוני הארץ ציין בכנס כי: "היצע הדירות צפוי לרדת משמעותית מכמה סיבות. הראשונה, מחשש של רוכשים שהריבית תתחיל לרדת וכך ימצאו את עצמם עם המונים שחוזרים לשוק והשנייה כתוצאה מהמחסור בעובדים זרים שלא מגיעים לכאן. חייב להימצא פתרון שיביא לצמיחה בענף וגידול בהיצע הדירות אחרת נראה כאן עליית מחירים"."כ
