שוק השכירות בישראל קשה למדידה, ואף שמדי חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מחירי שכר הדירה במסגרת מדד המחירים לצרכן, בשטח לעיתים הדברים נראים אחרת. על פי מדד שכר הדירה של הלמ"ס לחודש אוקטובר 2024 שפורסם בשבוע שעבר, שכר הדירה עבור שוכרים אשר חידשו חוזה טיפס ב-2.2%, ועבור שוכרים חדשים (דירות שבהן הייתה תחלופת שוכר) חלה עלייה של כ-4%.
לעומת זאת, אם שואלים את חברת הפינטק WeCheck (וויצ'ק), המספקת שירותים מבוססי טכנולוגיה בשוק הנדל"ן, בחודש זה חלה ירידה מינורית של 0.1% במחירי השכירות הארציים ביחס לחודש הקודם (ספטמבר) וירידה משמעותית יותר של 3% ביחס לאוקטובר 2023. בווי'צק משקללים בכל חודש את מחירי עשרות אלפי הדירות שיוצאות לשוק השכירות, הכוללות 5-1 חדרים ומושכרות בסכום שנע בין 1,000 שקל ל-15 אלף שקל. בוויצ'ק לא מסתפקים בזה, ומקפידים לבצע אימות נוסף כאשר עסקת השכירות נסגרת, כלומר לא מסתפקים במחיר המבוקש ומשקללים גם את מחירי הסגירה.
"נתוני אוקטובר מציגים יציבות יחסית במחירי השכירות הארציים, אף שמדובר בחודש מאתגר במיוחד עקב החגים והמצב הביטחוני", אומר מנכ"ל וויצ'ק רמי רונן בשיחה עם "ממון" ועם ynet. "בהשוואה לשנה שעברה המחירים הארציים עדיין נמוכים יותר, מה שמעיד על כך שהשוק טרם התאושש".
בחינת הערים השונות מעלה כי בולטת במיוחד הירידה החדה בחיפה בגובה שכר הדירה באוקטובר האחרון. מדובר בירידה של 2.9% בהשוואה לחודש שעבר, שמיוחסת למצב הביטחוני המתוח בצפון. לעומת זאת, ירושלים דווקא מציגה עלייה של 2% במחירים, ואשדוד מציגה עלייה של 1.1%. בתל אביב נמשכת מגמת הירידה העקבית בגובה השכירות, עם ירידה של 0.2% באוקטובר לעומת ספטמבר. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה משמעותית של 3.4%.
רונן מציין כי בהיבטי ההיצע של דירות להשכרה, אוקטובר מציג ירידה של 26.6% בהשוואה לחודש שעבר. בהשוואה לאוקטובר 2023 מדובר בצניחה של 38.6%. "הירידה בהיצע נובעת בראש ובראשונה מעונתיות של חודש החגים, ומשקפת גם את המשבר בשוק השכירות", הוא אומר. "ההיצע הנמוך נובע משילוב של כמה גורמים: המצב הביטחוני המתוח, ירידה בפעילות השכרה באזורי העימות, נטייה לחידוש חוזים קיימים ומיעוט דירות חדשות הנכנסות לשוק".
בפילוח הערים, ניכרת ירידה משמעותית בהיצע הדירות להשכרה בכל הערים הגדולות. כך למשל, תל אביב מובילה עם ירידה של 35.4% בהיצע בהשוואה לחודש הקודם; חיפה עם ירידה של 29.4%; וירושלים מציגה ירידה חדה של 31.9%. בערי המרכז, פתח תקווה וראשון לציון, למשל, מציגות ירידות של 30.1% ו-23.5%, בהתאמה, בהיצע הדירות המוצעות להשכרה.
עוד עולה מנתוני וויצ'ק כי בחלוקה לפי גודל דירות, דירות קטנות (3-1 חדרים) מציגות ירידה של 0.5% במחיר שכר הדירה הארצי בהשוואה לחודש הקודם, בעוד דירות גדולות (5-4 חדרים) מציגות עלייה קלה של 0.6% בגובה שכר הדירה. בהיבט ההיצע, הירידה משמעותית בשני הסגמנטים: ירידה של 22.5% בהיצע הדירות הקטנות להשכרה וצניחה של 33.5% בהיצע הדירות הגדולות להשכרה, בהשוואה לחודש הקודם.
רמי רונן, מנכ"ל וויצ'קצילום: פוטופרג'"חשוב לציין כי שוב ניכר פער בין הנתונים שמפרסמת המדינה לבין המציאות בשוק", מדגיש רונן. "בעוד שלפי נתוני הלמ"ס, נרשמה בחודש אוקטובר עלייה של 4% בשכר הדירה החודשי, הנתונים שבידינו מצביעים דווקא על ירידה קלה של 0.1% במחירים. אין ספק שמחירי השכירות מושפעים מעליות נקודתיות, במיוחד בתקופות החגים ובצל המצב הביטחוני, אך עלייה חודשית של 4% כפי שדווח על ידי הלמ"ס אינה משקפת את המציאות לשיטתנו, ועלולה ליצור לחץ מיותר שפוגע בשוק כולו – בבעלי הדירות ובמיוחד בשוכרים".
טענה נוספת של רונן היא כי עצם הצגת נתונים גבוהים מהמציאות, לשיטתו, דוחפת עוד יותר א במדד המחירים לצרכן מעלה, ובכך מכבידה על כלל הציבור". "העצירה בעליית המכירים בשוק הדירות למכירה", הוא אומר, "מהווה אינדיקציה נוספת לכך שהעלייה החדה המדווחת בשכר הדירה אינה תואמת את המגמות בשוק".
עלה או ירד? תלוי איפה, תלוי את מי שואלים
נתונים ראשוניים של מחירי השכירות בתחילת נובמבר, כפי שנותחו על ידי אתר יד2, מצביעים על עלייה במחירי השכירות בכ-60% מהערים שנבדקו ביחס לנובמבר 2023. על פי הנתונים, בקרב דירות 4 חדרים, העיר שהובילה את עליות שכר הדירה היא פתח תקווה עם קפיצה של כ-11% ל-6,333 שקל בחודש. אחריה רמת גן עם עלייה של 8.5% ל-7,520 שקל בחודש.
עוד ברשימת הערים שבהן מחירי השכירות של דירות 4 חדרים טיפסו הן ראשון לציון, עם עלייה של 8% ל-6,222 שקל בחודש; קריית אתא עם התייקרות של 7% בגובה שכר הדירה ל-3,752 שקל בחודש; ולוד עם עלייה של 5% ל-4,412 שקל בחודש. ערים נוספות שהתייקרו בנובמבר שנה ביחס לתקופה המקבילה הן רחובות, באר שבע, בת ים, הרצליה וחולון עם עלייה של 1.5%-5% בין שתי התקופות.
מנגד, ירידות בשכר הדירה של דירות 4 חדרים בנובמבר השנה לעומת נובמבר אשתקד נרשמו בחדרה, שם הדירות הושכרו ב-4,116 שקל בחודש, ירידה של 7% לעומת אשתקד; תל אביב, עם ירידה של 5% ל-7,343 שקל בחודש; הוד השרון עם ירידה של 4.5% ל-6,553 שקל בחודש; שדרות עם הוזלה של כ-4% ל-2,822 שקל בחודש; ואשקלון עם ירידה של 2.5% בשכר הדירה ל-3,836 שקל בחודש. ערים נוספות שבהן חלה ירידה בגובה שכר הדירה של דירות 4 חדרים בתחילת חודש נובמבר הן אשדוד, רעננה, חיפה, נתניה וירושלים, עם הוזלה של עד 1%.
בקרב דירות 3 חדרים ניתן לראות כי שוב פתח תקווה מובילה את עליות שכר הדירה עם התייקרות של 8% בנובמבר השנה לעומת אשתקד, כך ששכר הדירה עמד על 4,782 שקל בחודש. אחריה בני ברק עם עלייה של 7% ל-4,777 שקל בחודש; קריית אתא עם עלייה של כ-7% ל-2,759 שקל בחודש; ירושלים עם התייקרות של כ-3% ל-5,661 שקל בחודש; וחולון גם כן עם עלייה של כ-3% בשכר הדירה ל-4,543 שקל בחודש. ערים נוספות שהציגו עלייה בגובה שכר הדירה של דירות 3 חדרים בנובמבר הן רחובות, נתניה, ראשון לציון, הוד השרון ובת ים, עם התייקרות של 1%-2%.
מנגד, בעיר רעננה נרשמה ירידה של 5% במחירי השכירות של דירות 3 חדרים ל-5,615 שקל בחודש; ברמת גן שכר הדירה ירד ב-4% ל-5,683 שקל בחודש; בהרצליה חלה ירידה של כ-2% ל-5,730 שקל בחודש; באשדוד ירד שכר הדירה ב-2% ל-3,904 שקל בחודש; וחיפה הציגה ירידה של 1.5% בשכר הדירה ל-3,347 שקל בחודש. ערים נוספות שהציגו ירידה של עד 1% בגובה שכר הדירה של דירות 3 חדרים בנובמבר הן חדרה, אשקלון, תל אביב, באר שבע ושדרות.
איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2צילום: טל רביב"הבדיקה שערכנו בשוק השכירות, בהתבסס על המודעות של דירות להשכרה, מראה שונות בין הערים בארץ בהתנהגות מחירי השכירות בין שתי התקופות, הן בקטגוריית דירות 4 חדרים והן בדירות 3 חדרים", אומרת איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2. "שכר הדירה עלה בין נובמבר 2024 לנובמבר 2023 ב-62% מהערים שנבדקו, וב-8 ערים הוא ירד. בולטת במיוחד פתח תקווה, שרשמה עליות של 8%-11%".
לדברי ניצן, התייקרות השכירות מתלוות למגמה של עלייה בביקוש לדירות להשכרה. "יש ביקוש גובר לדירות בשכירות הן מצד מפונים מהדרום והצפון שיצאו מהמלונות וזקוקים כעת לקורת גג, והן מצד סטודנטים ששוכרים דירות ליד מוסדות הלימוד, לאחר ששנת הלימודים האקדמית החלה באוקטובר", היא מסבירה. "מנגד, בערים ששכר הדירה בהן ירד ניכרת ההשפעה של גידול בהיצע של דירות להשכרה, שמחייב את המוכרים להתפשר על המחיר".
"הממ"ד הוא הגורם שקובע את מחירי השכירות"
יש לציין כי מדי רבעון מפרסמת הלמ"ס את המחירים הממוצעים של שכר הדירה לפי מספר החדרים ב-18 הערים הגדולות בישראל (הכוללות יותר מ-100 אלף תושבים), בהתאם למספר העסקאות שהלמ"ס סוקר במסגרת בדיקותיו. במדד המחירים לצרכן האחרון לחודש אוקטובר ניתחה הלמ"ס את מחירי השכירות הממוצעים לרבעון השלישי של השנה (יולי-אוגוסט-ספטמבר), ואלה למעשה הנתונים הממשלתיים העדכניים ביותר של מחירי שכר הדירה בישראל.
בדיקת "ממון" מעלה כי שכר הדירה הממוצע של דירה בישראל (שקלול של דירות מכל סוגי החדרים) ברבעון זה עמד על סכום של 4,745 שקל בחודש – עלייה של כ-3.5% לעומת הרבעון השלישי אשתקד, אז עמד שכר הדירה הממוצע על 4,586 שקל בחודש. ביחס לרבעון הקודם (הרבעון השני) מדובר בעלייה של כ-1.5%, לאחר ששכר הדירה הממוצע בחודשים אפריל-יוני עמד על סכום של 4,677 שקל בחודש. אמנם מדובר בעלייה גורפת במחירי השכירות, אך ביחס לרבעונים קודמים היא התמתנה.
המחוז המוביל בגובה שכר הדירה בישראל הוא מחוז תל אביב עם שכר דירה ממוצע של 6,025 שקל בחודש ברבעון השלישי של 2024. אחריו ברשימה מחוז מרכז עם שכר דירה ממוצע של 5,012 שקל בחודש; מחוז ירושלים עם סכום של 4,924 שקל בחודש; מחוז דרום עם נתון של 3,417 שקל בחודש; מחוז חיפה עם שכר דירה ממוצע בגובה של 3,406 שקל בחודש; ומחוז צפון אחרון ברשימה עם שכר דירה ממוצע של 2,999 שקל בחודש.
עופר שר, משנה למנכ"ל רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון, מסביר ל"ממון": "שוק השכירות מושפע מאוד מהמלחמה. בתחילת המלחמה פונו אנשים רבים מבתיהם בצפון ובדרום, ובחודשים לאחר מכן רבים יצאו מהמלונות וחיפשו לשכור דירה באופן פרטי. אולם ברבעון האחרון אנו מזהים מיעוט יחסי במספר העסקאות בהשוואה לחודשים הקודמים. היכן שיש חידוש חוזים לעומת כניסת שוכרים חדשים, לרוב העלייה בדמי השכירות מתונה יותר".
עופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסוןצילום: עוז מועלםשר מצביע על שונות גדולה בתוך הערים: "יש ביקושים גבוהים לדירות עם ממ"ד, והן אלו שקובעות את רף המחירים בעיר. דירות ישנות ללא ממ"ד פעמים רבות עומדות ריקות בלי יכולת למצוא שוכרים חלופיים. זוהי מגמה כלל ארצית, שמורגשת יותר ככל שמתקרבים לאזורים שבהם יש ריבוי אזעקות".
מניתוח נתוני הבדיקה הרבעונית של הלמ"ס עולה כי 5 הערים היקרות ביותר למגורים בשכירות הן תל אביב (7,049 שקל בחודש בממוצע – עלייה של כ-4.2% לעומת הרבעון המקביל אשתקד); הרצליה (6,466 שקל בחודש – עלייה של כ-3.1%); כפר סבא (5,562 שקל בחודש – עלייה של כ-5.7%); רמת גן (5,519 שקל בחודש – עלייה של כ-4.4%); וירושלים (5,037 שקל בחודש – עלייה של כ-5.2%). הדירה היקרה ביותר למגורים בשכירות נצפתה בתל אביב (10,772 שקל בחודש לדירת 4.5‑6 חדרים).
אחריהן ברשימה: ראשון לציון (4,889 שקל בחודש); פתח תקווה (4,754 שקל בחודש); חולון (4,621 שקל בחודש); רחובות (4,507 שקל בחודש); נתניה (4,413 שקל בחודש); בני ברק (4,197 שקל בחודש); אשדוד (4,172 שקל); ובת ים ובית שמש (4,100 שקל בחודש בכל אחת).
הערים שבהן גובה שכר הדירה הממוצע הוא הנמוך ביותר ויורד מתחת לרף ה-4,000 שקל הן באר שבע (2,960 שקל בחודש); חיפה (3,188 שקל בחודש); אשקלון (3,467 שקל בחודש); וחדרה (3,686 שקל בחודש). הדירה הזולה ביותר למגורים בשכירות כוללת 1‑2 חדרים ועולה בממוצע 2,246 שקל בחודש בבאר שבע.
