צפו: הילה ציאון על הזדמנויות נדל"ן בחסות הקורונה
(משי בן עמי)
הקורונה הובילה למשבר כלכלי חסר תקדים, אבל גם יצרה שינויים משמעותיים במרקם האנושי בעקבות הצורך בריחוק חברתי. למעט העובדים החיוניים, בתקופת הסגר הראשון מרבית הישראלים לא יצאו מהבית במשך שבועות ארוכים, ומי שהמשיך לעבוד, עשה זאת דרך המסכים. הנגיף אילץ את האנשים להסתגר בבתיהם, אך במקום להתייאש הם הצליחו למצוא מזור ביחסי שכנות, גם אם מרוחקים. אחרי הכול, האדם הוא יצור חברותי.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
היו אלה האיטלקים שהתחילו עם אופנת "שירת המרפסות" לפני מספר חודשים, שבמהרה הגיעה לארץ הקודש, והישראלים ניצלו גם הם את ההזדמנות להתעודד במפגשים מאורגנים המוניים - כל אחד במרפסתו. אין זה מפתיע, אם כן, שגם בשוק הנדל"ן למגורים החלו היזמים לפגוש ברוכשים שמעוניינים כיום יותר מתמיד בדירה עם מרפסת או בבית עם גינה. אם יגיעו גלים נוספים, ובימים אלה יש חשש כבד שכך יקרה, סביר שיהיה נעים יותר להעביר את הזמן במהלך הסגר באוויר הפתוח, במגבלות הבית, כמובן.
"תקופת ההסתגרות בדירות, חלקן ישנות, קטנות וצפופות, הייתה לא פשוטה", אומר רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית. "כבר עם היציאה מההסגר נחשפנו למי שגיבש החלטה להצטרף למיזמי פינוי בינוי. התעצמה גם התשוקה למרפסת שמש, שהפכה לסלון החדש. מרפסת אינה רק במה להפגנת סולידריות, אלא מרחב מחיה חיוני לתא המשפחתי. בקרב הרוכשים אנו רואים עלייה בביקוש לדירות עם מרפסת גדולה או גינה".
"אחת ההשלכות של המשבר על תחום המגורים הייתה הפיכתה של המרפסת ממצרך מותרות למצרך חיוני", מוסיף אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אבני דרך. "אם בשנים עברו המרפסת נחשבה לבונוס, הרי שכיום היא הופכת לאחד החללים החשובים בבית".
אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק בקבוצת לוינשטין, מסכים: "המרפסת הפכה לכוכבת הבלתי מעורערת של משבר הקורונה. בעתיד הקרוב נראה מרפסות גדולות יותר, והציבור ישלם עבורן. כך גם לגבי דירות גן. כבר היום אנו בוחנים אפשרות העברת 3-2 מ"ר משטח הסלון לטובת מרפסת או גינה בפרויקטים בתכנון".
"בחודשים האחרונים קיבלנו פניות רבות בנוגע לדירות גן ודירות עם מרפסות גדולות", מוסיף גיל גורביץ', מנהל שיווק ומכירות בחברת אזורים. "משיחות עם רוכשים עולה, שהם חשבו על כך בעבר, אך בעקבות הקורונה הבינו שהתוספת הכספית שווה את ההשקעה".
רז שרייבר, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אלמוג, מחזק את הדברים. "מרפסת היא מוצר פופולרי שקיים בכל פרויקט, אך החודשים האחרונים הדגישו את הנחיצות שלה. חלק לא מבוטל מציבור המתעניינים בפרויקטים שלנו מחוץ לתל אביב הגיעו דווקא מתל אביב, מתוך רצון לגור בנכס שמציע יותר מרווח ואוויר פתוח", הוא אומר.
מלאך מעריך כי ההכרה בצורך בחללים פתוחים בבתים תבוא לידי ביטוי גם בשיקולי מוסדות התכנון, שיאפשרו להגדיל את שטחי המרפסות. יפה סדן, סמנכ"לית שיווק בחברת יוסי אברהמי, מעידה כי מתוך הבנה של צורכי השוק המשתנים בעקבות הקורונה, בפרויקטים של החברה כבר החליטו לבצע עבודת תכנון, כולל בדיקה מול הרשויות המקומיות בנוגע לאפשרות להגדלת המרפסות.
בלי חנייה, עם מרפסת שמש
אדריכל גיל שנהב, מבעלי משרד כנען שנהב אדריכלים, סבור שהביקוש למרפסות גדולות רק ילך ויגדל. "מאז פרוץ המגפה, המרפסת הוכיחה את עצמה כאלמנט משחרר לחצים וקלסטרופוביה", הוא מסביר. "מגמה שכבר קיימת בשוק ותמשיך להתרחב היא דרישה למרפסות גדולות, עד פי 3 מהסטנדרט. כיום גם בדירות קטנות בנות 3-2 חדרים לא מוותרים על מרפסת, ודווקא בדירות הקטנות יש חשיבות רבה יותר למרפסות. להערכתי, רוכשים יעדיפו לוותר על חנייה לפני המרפסת".
"כשאנחנו מתכננים דירות חדשות, אנחנו חושבים על חללי האירוח של הרוכשים שלנו, והמרפסת, יחד עם המטבח והסלון, מקבלת חלק חשוב בעיצוב הדירה", מוסיפה רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק בחברת אשדר. "בפרויקטים העתידיים שלנו אנחנו מייחסים חשיבות רבה יותר לתכנון המרפסת ודירות הגן, ומבינים שאלו חללים שחשובים לא פחות מהסלון.
סביבת המגורים עשויה להשתנות גם בבניינים ישנים. "אם אדם רוכש דירה מיד שנייה למגורים או להשקעה בבניין נטול מרפסות, הוא יכול להוסיף מרפסת, אך לכך צריך הסכמה של 75% מבעלי הדירות", מדגישה המשפטנית ושמאית המקרקעין נחמה בוגין. "עלות התוספת תלויה במספר הקומות, בשטח המרפסת וברמת הגימור, ותסתכם ב-70-50 אלף שקל. בטווח הארוך מדובר בתוספת מחיר שולית יחסית, שכן מעבר להעלאת שווי הדירה, תוספת המרפסת גם תקצר את תהליך המכירה בעתיד".
"ערכה של דירה עם מרפסת שווה לפחות 10% יותר מערכה של דירה בגודל ובמיקום זהה נטולת מרפסת", ממשיכה בוגין. "החישוב מתבסס על כך ששווי מ"ר מרפסת שווה ערך ל-50% משווי מ"ר בנוי עיקרי בדירה. בדירה שתג המחיר שלה משקף שווי של כ-20 אלף שקל למ"ר, ויש לה מרפסת בשטח 12 מ"ר, המרפסת תעלה את מחיר הדירה המוערך ב-120 אלף שקל נוספים, או ב-150 אלף שקל אם מדובר ב-15 מ"ר. גורם משפיע נוסף הוא גודל הדירה - ככל שהדירה קטנה יותר, כך תרומת המרפסת לשווי הנכס גדולה יותר".
עבודה מהבית, קפיצה לפארק
בימים שבהם חברות וארגונים גדולים מתקדמים לעבר עתיד תעסוקתי, שמאפשר עבודה מהבית כדבר שבשגרה, יזמים כבר מזהים את הצורך בחללי עבודה. "אנחנו צפויים לראות יותר תכנון של פינות עבודה בבית על חשבון חדרים אחרים", אומר אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים. "גם מחסנים צמודים לדירה או אף בחנייה, בשטח של 10 מ"ר, יכולים לשמש כאזור לעבודה".
חללי העבודה צפויים גם במתחמים ציבוריים משותפים, כמו מועדוני דיירים או חדרי כושר. לדברי האדריכלים ערן שקד וערן לשם, בעלי משרד CityBee, "חללים כאלה מאפשרים מחד עבודה ללא רעשי הרקע שבבית, ומאידך אינם מצריכים יציאה מחוץ לבניין. בפרויקט שתכננו בניו יורק, למשל, העירייה תגמלה בנייה של חללים לשימוש כזה באמצעות תוספת זכויות בנייה ליזם. זה יכול להוות פתרון לעובד, שפעם-פעמיים בשבוע עובד מהבית".
"נראה יותר תכנון שמתאים לעבודה מהבית", מוסיף שמאי המקרקעין ישראל יעקב. "נכס הכולל חדר או יחידה המנותקת מחדרי המגורים בבית יהיה שווה יותר. בנוסף, גם בפרויקטים סטנדרטיים למגורים נראה חדרי ישיבות שיעמדו לרשות הדיירים - דבר שכיום רואים בעיקר במיזמי יוקרה. לא מן הנמנע שכל דייר יוכל להזמין מראש את חדר הישיבות המשותף כדי לנהל את עסקיו מהבית".
מגמה נוספת שצפויה להתחזק היא מגמת עירוב השימושים. אם אין לחם, תאכלו עוגות, אמרה פעם מארי אנטואנט, ובכן: אם אין לכם דירת גן, תוכלו לנשום אוויר בפארק הצמוד. "בעקבות מגבלות התנועה, אנשים גילו את החשיבות שבפארק הסמוך לבניין", אומרת רונית כהן, מנהלת שיווק בחברת צמח המרמן, שמתייחסת לפרויקטים שנבנו מראש עם פארקים צמודים לבתי המגורים. אבל לא רק פארקים - מגורים בפרויקטים שמשלבים מרכזים מסחריים ומוסדות ציבוריים מקלים משמעותית על שמירת ההנחיות.
"משבר הקורונה חידד את הצורך בעירוב שימושים בערים - השלב הבא באבולוציה של מתחמי המגורים", מסביר דן גינגיס, סמנכ"ל שיווק באפריקה ישראל מגורים. בישראל כבר יש כמה וכמה מרכזים כאלה, וכפי שגינגיס מדגים: "אדם יכול ללוות את הילדים לגן שנמצא במתחם, לעלות הביתה להתארגן, לרדת כמה קומות למשרדו, בערב לרדת למרכז המסחרי לצורך קניות בסופר, ומאוחר יותר לצאת למסעדה במתחם".
"בעת הזאת ימצאו פתרונות להפחתת נדידה של אנשים בין אזורי מגורים לאזורי תעסוקה, מסחר ושירותים", מסכם האדריכל גיא מילוסלבסקי. "בין היתר, התנהגות כזאת מעמיסה על אמצעי התחבורה הציבורית ומגדילה את חשיפת האוכלוסייה לנגיף כזה או אחר. מיזמי עירוב שימושים יאפשרו לאנשים לחיות ולעבוד במרחק נגיעה בעידן החדש, וכך גם לצרוך מסחר ושירותים".
