דוח מבקר המדינה, שפורסם השבוע לגבי מוכנות המבנים בישראל לרעידות אדמה, הציג תמונה עגומה לפיה מרבית המבנים שיש צורך לחזקם - לא מוגנו. הדוח פורסם כחודש לאחר רעידות האדמה הקטלניות בטורקיה ובסוריה, שגבו עשרות אלפי חיי אדם, ורעשי משנה שלהן הורגשו גם בישראל. אחת הדרכים למגן מבנים היא באמצעות תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, שמאפשרת חיזוק ועיבוי בניין קיים (תמ"א 38/1) או פינוי בינוי (תמ"א 38/2), אלא שתוכנית זו מקודמת לאורך השנים בעיקר באזור המרכז, שבו יש ליזמים היתכנות כלכלית.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
בממשלה הקודמת קודמה חלופה לתוכנית המתאר, המכונה "חלופת שקד", מתוך הבנה שיש צורך בשינוי משמעותי על מנת לקדם התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, ותוקפה של התוכנית הנוכחית אמור לפוג בחודש אוקטובר הקרוב. ואולם, רק לאחרונה האריכה ועדת הכספים של הכנסת את הטבות המס של תמ"א 38 עד שנת 2026, ולפני מספר שבועות אף הפתיע נציג משרד הפנים בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה, כשאמר שבמשרד שוקלים להאריך את תוקפה של תמ"א 38.
על רקע פרסום דוח המבקר, ולצד הקולות שעולים מדיוני הממשלה לפיהם נבחנת האפשרות להאריך את תוקף התמ"א, מחקר חדש בחן את זמני הוצאת היתרי הבנייה לפרויקטים של תמ"א 38 בשנת 2022. תוצאות המחקר, שהגיעו לידי ynet, מגלות כי למרות הצורך במיגון מבנים, כמו גם הדרישה להגדלת היצע הדירות על רקע משבר הדיור, בשנה החולפת זמני הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים אלה רק הלכו והתארכו - ובכך למעשה פספסה תוכנית המתאר הארצית את מטרותיה.
המחקר, שערך אתר מדלן, מעלה כי בשנת 2022 הזמן הממוצע להוצאת היתר לפרויקט תמ"א 38 טיפס לשלוש שנים ושמונה חודשים - התארכות של חודשיים ביחס לשנת 2021 ושל ארבעה חודשים ביחס לשנת 2020. במסגרת המחקר, שהוכן עבור כנס "פסגת ההתחדשות העירונית" של מרכז הנדל"ן שיתקיים בעוד כשבוע בתל אביב, נבדקו 31 הערים הגדולות בישראל, כאשר 20 מתוכן רשמו עלייה בזמני הוצאת ההיתרים.
רם גפן, מנהל מחלקת המחקר של מדלן, מסביר את הסיבות לעריכת המחקר: "שמועות על מותה של תמ"א 38 מתרוצצות כבר מאז 2019, אך בכל פעם תוקפה מוארך ויש לכך שלל סיבות. כרגע זהו המנגנון היחיד שמצליח לייצר היצע נוסף ונדרש באזורי ביקוש. עם כל הביקורת כלפי התוכנית, גם באזורי המרכז בהם מקודמים עיקר הפרויקטים יש חשש מרעידות אדמה. נוסיף לכך את העובדה שבתקופות של מבצעים צבאיים ולוחמה, התקיפות על אוכלוסייה אזרחית באזור המרכז התגברו משמעותית, והממ"ד הוא הפתרון המיטבי למגן את האזרחים".
לדברי גפן, "למרות הרצון של מרבית הגורמים בענף ההתחדשות העירונית להעדיף פרויקטים של פינוי בינוי על פני תמ"א 38, זה לא קורה מספיק ולא בקצב שהיינו מצפים, ולמעשה מעט מאוד פרויקטים של פינוי בינוי נכנסו עד כה למסלול הרישוי. בנוסף, רשויות מקומיות כבר החלו לתכנן תוכניות במקום תמ"א 38 שנשענות על המתווה שלה, כמו תוכנית הרבעים בעיריית תל אביב, כך שגם לאחר שתבוטל סופית, נמשיך לראות את תמ"א 38 בתצורות נוספות בשנים הקרובות".
הכי הרבה זמן לקבל היתר - בגבעתיים
על פי הממצאים, בשנת 2022 העיר גבעתיים "הדיחה" את רמת גן מראש רשימת הערים שבהן לוקח הכי הרבה זמן להוציא היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38, כאשר זמן ההמתנה עמד על שש שנים וחודש וחצי. יצוין כי בשנה זו ניתנו בעיר היתרים ל-10 פרויקטים. לשם השוואה, ב-2021 עמד זמן ההמתנה הממוצע להוצאת היתר בנייה עבור פרויקט תמ"א 38 בגבעתיים על ארבע שנים וחודשיים. ברמת גן, שירדה למקום השני המפוקפק, זמן ההמתנה להוצאת היתר בנייה עבור פרויקט תמ"א 38 עמד אשתקד על חמש שנים וחודשיים. בשנה זו ניתנו היתרים ל-34 פרויקטים של תמ"א 38 בעיר. מדובר בשיפור מינורי של חודש ביחס לזמן ההמתנה ב-2021. יש לציין שהעיר גבעתיים צפופה מאוד ואין בה עתודות קרקע נרחבות לבנייה חדשה.
טל קופלצילום: אורית פניני"לא מפתיע למצוא את גבעתיים ורמת גן בראש טבלת הערים שזמן הוצאת היתר להתחדשות בהן הוא הארוך ביותר", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן, "אבל למרות שהתוצאה דומה, הדרך לשם הייתה שונה. בעוד שגבעתיים המבוקשת, שסובלת ממחסור בעתודות קרקע, הייתה אחת הערים שהחמירו והקשו על התחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38, אולי מתוך רצון לא להכביד על התשתיות, שכנתה רמת גן נקטה בגישה שונה בזמנו של ראש העיר הקודם ונחשבה בירת התמ"א. עם בחירתו של ראש העיר הנוכחי, גישת העירייה השתנתה והיא הכריזה על עצירת התוכנית, עד שבית המשפט העליון הורה לה להמשיך בה".
במקום השלישי נמצאת אשדוד, עם זמן הוצאת היתר של כמעט חמש שנים - עלייה משמעותית ביחס לנתוני 2021 שעמדו על שלוש שנים ו-11 חודשים. בשנה החולפת ניתנו שם היתרים ל-28 פרויקטים של תמ"א. ערים נוספות שבהן הזמן להוצאת היתרי בנייה לתמ"א היה גבוה מארבע שנים הן בת ים, הרצליה, ראשון לציון, רחובות ונס ציונה.
אומנם בערים הסמוכות לשבר הסורי-אפריקני לא נמצאה לאורך השנים כדאיות כלכלית לקידום מיזמי תמ"א 38, וכך גם מראה דוח המבקר; אולם יש כמה ערים בצפון הארץ שבהן מקודמים פרויקטים כאלה, וגם בהן טיפס משך זמן הוצאת ההיתרים. מדובר בקריית ביאליק, שם משך הזמן להוצאת היתרי בנייה לתמ"א היה גבוה מארבע שנים; וגם בחיפה ובקריית מוצקין, שם בשנת 2022 משך הזמן היה גבוה משלוש שנים (וביחס ל-2021 מדובר בעלייה).
איפה הצליחו לצמצם את הזמנים?
בעיר קריית ים עמד משך הזמן הממוצע להוצאת היתרי בנייה על כמעט שנתיים, אך בשנה שלפני כן לא קודמו פרויקטים כאלה בעיר. בשתי ערים בצפון משך הזמן דווקא ירד: בקריית אתא משך הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה לפרויקט תמ"א בשנה שעברה עמד על שנה וכחודשיים, זאת לעומת שנה וארבעה חודשים ב-2021; ובטירת כרמל משך הזמן ב-2022 עמד על שנה ושמונה חודשים, לעומת שנתיים וחודשיים ב-2021. עם זאת, במקרה של ערים אלה מדובר בפרויקטים בודדים לכל עיר, מה שככל הנראה אפשר טיפול מהיר יותר בהשוואה לערים העמוסות יותר.
במסגרת המחקר נמצאו גם ערים שהצליחו להנפיק היתרי בנייה בזמן קצר יחסית. כך למשל העיר בני ברק, שבשנת 2022 סיפקה היתרי בנייה ל-16 פרויקטים של תמ"א 38 בזמן ממוצע של שנה ותשעה חודשים. ערים נוספות שבהן התקבל היתר בנייה תוך כשנתיים הן הוד השרון, נתניה וכפר סבא.
עוד ערים שהצליחו לצמצם את זמני ההמתנה להוצאת היתר הן רעננה, שבשנת 2022 הורידה את הזמן להוצאת היתר בנייה עבור פרויקט תמ"א 38 בכמעט שליש, והוא עמד בשנה החולפת על שלוש שנים ושלושה חודשים (לעומת שנת 2021, אז עמד הזמן הממוצע על ארבע שנים ושמונה חודשים). בקריית אונו נרשמה צניחה בשיעור של 45% בזמני קבלת ההיתר, לשנתיים ושלושה חודשים. זאת לעומת שנת 2021, אז עמד זמן ההמתנה להיתר בנייה על ארבע שנים וחודש.
העיר שבה אושרה הכמות הגדולה ביותר של מיזמי תמ"א 38 בשנה החולפת היא תל אביב, עם 177 בניינים שקיבלו אישור לקידום פרויקט תמ"א 38. אחריה העיר חיפה בפער משמעותי - עם 56 בניינים שקיבלו היתר בנייה. במקום השלישי ירושלים עם 55 בניינים שקיבלו היתר לפרויקט תמ"א, פתח תקווה רביעית עם 45 בניינים שקיבלו היתר ורמת גן חמישית עם 34 בניינים שקיבלו היתר בנייה לקידום פרויקט תמ"א 38.
"הרשויות המקומיות מרשות לעצמן לקחת את הזמן"
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין כי "המחקר מעלה בעיה משמעותית שהרשויות המקומיות חייבות לפתור בהקדם. ביותר מ-70% מהערים, משך הזמן הממוצע לקבלת היתר במיזמי תמ"א עלה ביחס לשנה החולפת. זה נתון שהוא כמעט בלתי נתפס. הזמן הממוצע הארצי לקבלת היתר עומד על 3.8 שנים, וזה עוד לאחר ההליך של ההחתמות וההסכמות מול הדיירים. אם היינו נמצאים בתקופת זמן רגועה, ללא חשש לרעידות אדמה או איומים ביטחוניים, ניתן היה עוד להקל ראש, אך במציאות הנוכחית אני לא מצליח להבין איך מרבית הרשויות המקומיות מרשות לעצמן לקחת את הזמן".
אלי רוזנטללדברי רוזנטל, "אסור לנו לחכות לאסון ולהיות חכמים בדיעבד. ראשי הרשויות והוועדות המקומיות חייבות לקחת יוזמה - ולהגדיל בצורה משמעותית את כוח האדם שאחראי על בדיקת התוכניות וקידומן במסלולים השונים, כדי לקצר במחצית הזמן לפחות את קבלת ההיתר מרגע הגשת הבקשה. אפשר לעשות זאת, לא מדובר בתורה מסיני, והעובדה שרשויות שונות דוגמת קריית אונו, רעננה ונתניה הצליחו לקצר את הזמנים, מהווה הוכחה כי כאשר רוצים ומתעקשים, מצליחים לעשות זאת".
"המחקר מעלה בעיה משמעותית שהרשויות חייבות לפתור: ביותר מ-70% מהערים, משך הזמן הממוצע לקבלת היתר במיזמי תמ"א עלה ביחס לשנה החולפת. זה נתון כמעט בלתי נתפס"
חיים אביטן, לשעבר יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וכיום יו"ר קבוצת הרציג נדל"ן, מתייחס אף הוא לנתוני המחקר ואומר בשיחה עם ynet כי "לא זו בלבד שהמדינה אינה משקיעה את מירב המשאבים לקידום ההתחדשות העירונית, בעיקר בפריפריה, אלא שגם כאשר פרויקטים כבר מקודמים, הם נתקלים בעשרות חסמים בדרך לקבלת היתר. העובדה שמשך הזמן להוצאת היתר רק טיפס ולא התייעל, למרות הישיבות הרבות שהתקיימו בעניין עוד בתקופת כהונתי כיו"ר הרשות הממשלתית, ממחישה את המצב החמור בו אנו נמצאים".
לדבריו, "אם המדינה לא תיקח את הנושא לידיים כפרויקט לאומי, בו היא מוכנה להשקיע מיליארדי שקלים, אנו נמצא עצמנו מתמודדים מול אסונות בדמות רעידות אדמה או טילים שיעלו בחיי אדם רבים, וכולנו יודעים שהשאלה היא לא האם אלא מתי". עוד הוסיף אביטן כי "בהיעדר תוכניות מוסדרות ליישום חלופת שקד, היזמים עצרו את תכנון תמ"א 38 כבר כעת, למרות שתוקף תמ"א 38 עדיין שריר וקיים. אני מציע לזרז את הצגתן של תוכניות מוסדרות ליישום בהקדם האפשרי, ואף להוריד מהשולחן את תוכנית תמ"א 1/38 כדי להתרכז בתוכניות הנכונות, שאכן יקדמו את ההתחדשות העירונית בישראל".
"אם המדינה לא תיקח את הנושא לידיים כפרויקט לאומי ותשקיע מיליארדי שקלים, אנו נתמודד מול רעידות אדמה או טילים שיעלו בחיי אדם רבים, וכולנו יודעים שהשאלה היא לא האם אלא מתי"
"התארכות זמני הוצאת ההיתרים למיזמי תמ"א 38 ברוב הרשויות המקומיות מטרידה במספר היבטים", מסכם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן. "ראשית, היא מבטלת את אחד היתרונות הבודדים של היוזמה, שביקשה להפחית בירוקרטיה ואפשרה הוצאת היתר בנייה בלבד, ללא צורך באישור תב"ע (תוכנית בניין עיר). אולם זמני המתנה של חמש ושש שנים להיתר מוחקים יתרון זה. שנית, המחקר מלמד שעל אף המאמצים הרבים שעשתה, המדינה לא הצליחה לרתום את השלטון המקומי להאצת מיגון הבניינים הוותיקים נגד רעידות אדמה".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכללדברי קצ'נובסקי, "הרשויות אומנם טוענות כי הן סובלות ממחסור בכוח אדם מתאים, אך ברור שגם רמת המוטיבציה שלהן לקדם את הפרויקטים, שאינם מניבים להן היטלי השבחה, היא נמוכה, וכי הן לא מעוניינות בקידום היוזמה בהיקפים גבוהים. החשש שמראות מחרידים כמו אלה שאירעו ברעידות האדמה בטורקיה ובסוריה יגיעו חלילה גם אלינו, מעלה עד כמה מדובר בסכנה ממשית ובכישלון מהדהד של המדינה ושל הרשויות המקומיות, שלא השכילו להגיע למסלול מהיר ומוסכם לחיזוק מבנים ותיקים".
מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה: "המחקר מעוות את המציאות בפועל. כ-80% מהבקשות להיתרי בנייה לתמ"א, שאושרו על ידי ועדת המשנה לתכנון ובנייה המקומית, חוזרות על ידי היזמים לוועדת ערר על מנת לנסות למקסם רווחים ולהגדיל את זכויות הבנייה. הליך הערר, שאינו תלוי בעירייה, מעכב באופן משמעותי את מתן ההיתר הסופי. מבדיקה שלנו עולה כי זמני מתן ההיתרים בעיריית גבעתיים אינם נופלים מרשויות שכנות אחרות".
מהשלטון המקומי נמסר בתגובה: "תוכנית תמ"א 38, שבאה בימים אלו לסיומה, לא נתנה מענה אמיתי ומקיף לחיזוק מבנים ברמה הארצית. כל הפתרונות שהציגה המדינה עד היום נועדו לחיזוק מבנים באזורי הביקוש בלבד, ללא התייחסות לרשויות היושבות לאורך השבר הסורי אפריקני, החשופות יותר לסכנות קריסת מבנים כתוצאה מרעש אדמה חזק, ולראיה היקף התוכניות הזעום עד אפסי שיצא לפועל ברשויות אלו בשנים מאז כינון התמ"א.
"השלטון המקומי נלחם מזה זמן רב על מנת שהתוכנית החדשה, שנכנסה לתוקף לאחרונה, תכלול התייחסות להקמת תשתיות נלוות, שהן הכרחיות על מנת להבטיח אורח חיים מאפשר לתושבי הבניינים המחוזקים. מדינת ישראל צריכה להפוך את ההשקעה בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לאפשרית וישימה גם בפריפריה על ידי הקצאת תקציבים ייעודיים, בדגש על הרשויות היושבות על קו השבר הסורי-אפריקני".
