משרד הבינוי והשיכון פרסם היום (רביעי) פיילוט חדש, שנועד להגן על הכספים של רוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), ויאפשר להם למעשה סוג נוסף של בטוחה בעת קניית דירה. במסגרת הפיילוט, לראשונה חברות נאמנות יוכלו להבטיח את כספי הרוכשים במקום הערות אזהרה, לאחר שיקבלו אישור על כך משר השיכון, יצחק גולדקנופף.
במסגרת זאת, פרסם היום משרד השיכון "קול קורא" הפונה לחברות נאמנות, שהן חברות בת של חברות מימון, להגיש לשר בקשה להכיר בהן כחברות נאמנות לעניין חוק המכר במספר מוגבל של פרויקטים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קובע כי מוכר דירה רשאי לגבות כספים מרוכש, רק אם סיפק לו בטוחה מבין הבטוחות המפורטות בחוק. עד היום, מוכר דירה יכול היה לספק ערבות באמצעות בנקים או פוליסות ביטוח באמצעות חברת הביטוח, או לרשום על שם הרוכש הערת אזהרה.
כיום, קרוב ל-90% מהעסקאות למכירת דירות חדשות בישראל נעשות באמצעות ליווי פיננסי לפרויקט על ידי בנק או חברת ביטוח, המספקים לרוכש הדירות ערבות להבטחת הכספים ששילם בעד הדירה. במסגרת ערבויות אלו, הבנק או חברת הביטוח מחויבים להחזיר את כספו במקרה שהפרויקט נכשל. לצד זאת, בכ-10% מהעסקאות ניתנת לרוכש בטוחה מסוג רישום הערת אזהרה על הקרקע על שם רוכש הדירה.
לאגף ההגנה על רוכשי הדירות במשרד השיכון הגיעו מקרים רבים בשנים האחרונות, במסגרתם לאחר שניתנה לרוכשים בטוחה מסוג הערת אזהרה, היזם נקלע לקשיים, לרבות פירוק החברה, ולא ניתן היה להשלים את בניית הדירות או להחזיר לרוכש את כספו. במקרים אלה, רוכשי דירות איבדו חלק משמעותי מהכספים ששולמו בגין הדירה. הגורם המשותף לרוב הפרויקטים - היותם מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק והוספה של דירות).
פסק דין שהתקבל לאחרונה פגע במעמד רוכשים המחזיקים בהערת אזהרה, והביא את משרד השיכון לייצר אפשרות נוספת למתן בטוחה. בפסיקה בבית המשפט המחוזי נדחה ערעור שהוגש לבית המשפט העליון בקשר לפרויקט של חברת "דרך התאנה" ברמת גן, שם קבע בית המשפט בהערות האזהרה אשר נרשמו לטובת רוכשי הדירות כי הן "נכס מכביד" - וביטל את ההגנה לרוכשים, הניתנת באמצעות הערות האזהרה והסכמי המכר.
כתוצאה מכך, מצאו את עצמם רוכשי הדירות בסיכון מוגבר לאיבוד כספים משמעותי. לאחר מקרה זה, בדצמבר 2020 פרסם ממונה חוק המכר אזהרה לרוכשים מפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 במסלול של הערות אזהרה.
במשרד השיכון מציינים כי החלופה החדשה עתידה להיות בטוחה יותר משיטת הערות האזהרה, ומטרתה לצמצם את השימוש בהערות אזהרה. עם זאת, מדגישים שם כי "הערות האזהרה הן כלי חשוב בענף הנדל"ן ואין באמור כדי לפגוע בשימוש בכלי זה בפרויקטים שאינם תמ"א 38/1".
השר גולדקנופף מסר: "קרוב ל-50 שנים שלא נעשה שינוי מהותי בסוג הבטוחות בענף הבנייה, ולצערי המצב הביא לאיבוד כספי רוכשי הדירות. ממונה חוק המכר הציג בפני את הבעיה והפתרון, ומצאתי כי מדובר באפשרות בטוחה להגנה על כספי הרוכשים, ואישרתי לצאת בפיילוט. אני קורא לחברות נאמנות אשר עומדות בתנאים לגשת לקול הקורא לטובת הציבור".
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, הוסיף: "תפקידנו לאפשר לשוק הנדל"ן להתנהל בצורה יעילה ובטוחה. הפתרון אותו אנו מציעים לשוק כעת, הינו תוצר של עבודה מאומצת שנעשתה במשרד ואני שמח על הזכות להציג לכל העוסקים במלאכה חלופה חדשה אשר בתקווה, תביא לשכלול ההגנה על הרוכשים".
