איך הקורונה תשפיע על מחירי הנדל"ן? צפו בדיון באולפן ynet
(שמוליק דודפור)
הסכם לפירוק חברת פי גלילות, ששווייה המוערך מיליארד שקל, נחתם היום (ב'), ובכך הושלם הליך היסטורי שהחל ב-2002. המדינה תקבל לידיה שטח בשווי של כ-500 מיליון שקל, וחברות פרטיות, ובהן ישראל קנדה, אקרו נדלן וטריגו, יקבלו יחד שטח בשווי זהה. ההסכם לא מקפח את עיריית רמת השרון, שתקבל 120 מיליון שקל עבור היטל השבחה.
- חברת פי גלילות תפורק לקראת הקמת 12 אלף יחידות דיור
- ההחלטה שתקבע את גורלן של 12 אלף דירות במתחם פי גלילות
- תוכנית הענק בגלילות: כ-10,000 דירות חדשות
שווי החברה נגזר משווי המקרקעין שהיא מחזיקה, שטח של 164 דונם בחלק הצפוני מזרחי של מתחם גלילות, שעליו מקודמת תוכנית ענק לבניית שכונה חדשה בת כ-10,000 דירות וכ-700 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר. השטח שבבעלות פי גלילות מקנה לה 12% מזכויות הבנייה ומכאן השווי האסטרונומי שלה.
החברה נוסדה ב-1958 במטרה לנהל את המתקנים לאחסנה ולאספקת דלק, והייתה בבעלות משותפת של המדינה ושלוש חברות הדלק הגדולות פז, דלק וסונול. בדצמבר 2002 חתמו רשות מקרקעי ישראל ופי גלילות על הסכם לפינוי מתקני הדלק.
עם השנים מכרו חברות הדלק את חלקן בחברה, וכעת 50% ממנה בבעלות המדינה. 50% הנוספים בבעלות שתי חברות פרטיות: קבוצה שכוללת בין היתר את אקרו נדל"ן ואת ישראל קנדה, ומחזיקה בכ-40% מהזכויות, וקבוצת חברות, הכוללת בין היתר את טריגו נדל”ן, ומחזיקה ב-9% מהזכויות.
לפי גלילות חוזה חכירה שנחתם ב-2009 עם רשות מקרקעי ישראל ומקנה לה זכויות במתחם עד 2057. באפריל 2019 החליט דירקטוריון החברה על פירוקה מרצון ומונה לה המפרק עו"ד שאול ברגרזון.
כל אחד מהצדדים, הפרטיים והמדינה, יעביר בהעברת זה"ב (העברה ישירה לחשבון) את חלקו בהיטל ההשבחה שגובה עיריית רמת השרון בגובה של 120 מיליון שקל. לאחר קבלת התשלום העירייה תוכל להפיק בתוך זמן קצר את האישורים הנדרשים לרישום הזכויות של כל צד בטאבו.
פירוק החברה יקבל תוקף סופי היום, אבל הצדדים ייפרדו ממש רק בעוד שבע שנים כדי להבטיח תשלומים שונים שהחברה עשויה להידרש לשלם. בתקופה שחלפה מאז שמונה למפרק הכין ברגרזון דו”ח חשיפה שבו אומדן של סכומים שהחברה המתפרקת עשויה להידרש לשלם.
על פי האומדן, החשיפה הכספית של החברה היא 186 מיליון שקל, כולל היטל ההשבחה. כך שלאחר תשלום ההיטל עדיין קיימת חשיפה של 66 מיליון שקל. לכן כל אחד מהצדדים יתבקש להפקיד לקופת החברה עוד 33 מיליון שיישארו בה שבע שנים וישמשו לכיסוי העלויות האלה.
בכפוף להשפעת הקורונה
משבר הקורונה משפיע גם על פרטים בהסכם: במקור נקבע כי 25 יום אחרי החתימה על ההסכם תתקיים ישיבת קלוזינג, כלומר סגירה סופית של הפרטים הנחוצים להעברת הזכויות. אבל התווסף אליו סעיף שבו נכתב כי אם בעקבות משבר הקורונה לא יתאפשר להפיק את האישורים הנחוצים, ישיבת הקלוזינג תתקיים רק 14 יום לאחר שיוסרו המגבלות שהטילה הממשלה בעקבות משבר הקורונה.
לצד ההליכים לפירוק החברה ופינוי מתקני הדלק קודמו בעצלתיים ההליכים לתכנון מחדש של שטח מתחם גלילות, המשתרע על כ-1,800 דונם ממערב לאיילון. ב־2004 אושרה תוכנית מתאר כוללנית שהגדירה את היקף זכויות הבנייה במתחם. אבל כדי להוציא היתרי בנייה צריך לאשר תוכנית מפורטת, ואותה מקדמת בימים אלה רשות מקרקעי ישראל.
התוכנית הופקדה להתנגדויות בנובמבר 2018 והוגשו לה 21 התנגדויות. בדיון שנערך לקראת סוף 2019 בוועדה המחוזית תל אביב קבעה הוועדה כי התוכנית אינה מספקת ודרשה מרשות מקרקעי ישראל לתקן אותה לקראת דיון נוסף שאמור להתקיים בעוד חודש, ב-30 באפריל.
ינקי קוינט, מנהל רשות החברות הממשלתיות: "העברת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל הייתה חלק מתוכנית המקרקעין של רשות החברות. שיווק הקרקע ייעשה במהלך 2021. רשות החברות ממשיכה את ההפרטות ופירוק החברות. פירוק החברה מתבצע לאחר למעלה מ־15 שנה ממועד הפסקת פעילות המכלים"
בין היתר ביקשה הוועדה מהרשות לתקן היבטים של שמירה על שטחים ערכיים ולשמור על רציפות השטחים הפתוחים. כן ביקשה להתאימה לתוכנית שמקודמת במקביל ותאפשר בנייה של מתחם תחבורה ענק, כולל מפגש של שני קווי מטרו, רכבת ותחנות אוטובוסים. בנוסף הרשות התבקשה להתאים את התוכנית למדיניות מינהל התכנון להגדלת נפח הבנייה באזורים הקרובים לצירי תחבורה ציבורית, כלומר היקף זכויות הבנייה עשוי לגדול.
מדברים שמסר ינקי קוינט, מנהל רשות החברות הממשלתיות, עולה כי בתוך שנה יושלמו הליכי התכנון, והמדינה תשווק את הקרקעות שבבעלותה לבנייה. "העברת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל הייתה חלק מתוכנית המקרקעין של רשות החברות”, אמר. “שיווק הקרקע ייעשה במהלך 2021. רשות החברות ממשיכה גם בימים אלה את ההפרטות ופירוק החברות. פירוק החברה מתבצע לאחר למעלה מ־15 שנה ממועד הפסקת פעילות המכלים".
יאיר אידר, סגן מנהל רשות החברות הממשלתיות: "רשות החברות הממשלתיות יזמה את המהלך לפירוק החברה כחלק מתוכנית רחבה לייעול השימוש במקרקעי החברות הממשלתיות ולתמיכה במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור”.
