בשיתוף Ewave Nadlan
רכישת נדל"ן בחו"ל הפכה בשנים האחרונות לאפיק שמושך עניין רב בקרב ישראלים – בתור חלופה להשקעה בנדל"ן בישראל, בתור אמצעי לגיוון תיק ההשקעות ובתור הזדמנות ליהנות מתשואה גבוהה ועליית ערך פוטנציאלית.
"ככל שמתכננים מוקדם יותר, כך מגיעים מוכנים יותר לגיל בו מפסיקים לעבוד"
לדברי דוד אסודרי, מתכנן פנסיוני והבעלים של חברת י.ד. תקומה בתחום השקעות נדל"ן, "השקעה בחו"ל היא חלק מסל המוצרים של כל משקיע. זה מתאים לאנשים שיש להם הכנסה פנויה, למי שיש להם נכסים בארץ ורוצים להשקיע בנכס נוסף", הוא מציין. "אך בסופו של יום, זה יכול להתאים לכל אדם מבחינה פוטנציאלית, על בסיס ייעוץ מקצועי והתאמה אישית של היעדים והצעדים בדרך".
"אחת הבעיות בקרב ישראלים בגיל פרישה, היא שהם לא מגיעים לקצבה שמספיקה לשמירה על איכות החיים שהייתה להם לפני הפרישה, מה שמאלץ אותם לעשות התאמה של ההוצאות", אומר אסודרי. "לכן היכולת לעשות את ההשקעה בגיל צעיר יותר, לא משנה אם בגיל 20 או 50, כדי להגיע לגיל פרישה עם נכסים נוספים שיכולים להשלים את הפער בהכנסה, זה מדהים. ככל שמתכננים מוקדם יותר, כך מגיעים מוכנים יותר לגיל בו מפסיקים לעבוד".
"הפרשה לפנסיה היא צעד מבורך וחשוב, אבל צעד פסיבי ולא מספיק", מוסיף אסודרי. "צריך לעשות לאורך השנים צעדים אקטיביים כדי לשפר את המעמד וההכנסה בגיל פרישה, ולכן ההשקעה היא לא בגדר זכות אלא בגדר חובה, למי שרוצה לפרוש ולשמור על איכות החיים".
בהיבט של פרישה, אסודרי אומר כי "התשואה על נכסים בחו"ל גבוהה יותר באופן כללי, כך שאם התשואה תהיה גבוהה יותר ביחס לשכר הדירה, הקצבה בגיל פרישה תגדל".
4 צפייה בגלריה
"ככל שמתכננים מוקדם יותר, כך מגיעים מוכנים יותר לגיל בו מפסיקים לעבוד"
(צילום: shutterstock)
רמת המחירים בישראל ומדיניות הממשלה מרחיקות את המשקיעים והזוגות הצעירים
"בשנים האחרונות, הרבה מהמגבלות של בנק ישראל ורשות המיסים כוונו לריסון המשקיעים. ראשית, הוגבלו יכולות המינוף של משקיעים", אומר שחר אבישי, מומחה בתחום המימון והמשכנתאות. "בעבר היה ניתן לשעבד נכס קיים ולקנות נכס נוסף עם המשכנתא, אך פעולה זו אסורה מ-2021 (לקניית נכסים בישראל). בנוסף, המשקיעים מוגבלים ל-50% מימון מבחינת רמת המינוף".
גם מס הרכישה לבעלי דירות נוספות, שעלה ל-8%, מרחיק את המשקיעים משוק הדיור בישראל. "בשורה התחתונה, במקרה של הון עצמי של 300-400 אלף שקלים, עם יכולת מינוף מוגבלת, מחירי דיור גבוהים ותשואה נמוכה על השכירות שלא מכסה על עלויות המינוף, המוטיבציה להשקיע בישראל נמוכה", מסביר אבישי.
השוק בישראל מוגבל לא רק למשקיעים. "חשבו על זוגות צעירים עם הון עצמי ובלי נכס", אומר אבישי, "שרוצים להיכנס למשחק של שוק הנדל"ן, ונתקלים במגבלה מבחינת ההון העצמי מול מחירי הדיור הגבוהים. הם רוצים לפזר השקעות, לקבל הכנסה, ונתקלים באפשרויות מועטות עד בלתי קיימות בישראל".
בהשקעה בחו"ל, לעומת זאת, "אפשר עם אותו הון עצמי לבצע עסקה כמעט ללא מינוף, או מספר עסקאות עם מינוף", אומר אבישי.
מהם הפתרונות הנפוצים למינוף רכישת נדל"ן בחו"ל?
בכל הנוגע למימון, "אפשר לשעבד נכס קיים בישראל, או לחלץ הלוואה בתנאים טובים מקופות הפנסיה, הגמל או ההשתלמות, במטרה להשקיע בחו"ל", אומר אסודרי. היתרון של הלוואות מול הקופות והקרנות, לדבריו, "נובע מהעובדה שהכספים האלו 'תקועים' עד גיל פרישה, כך שהיכולת למנף אותם לרכישת נכס ריאלי שאפשר ליהנות ממנו עוד היום בצורה של הכנסה חודשית קבועה, זה בעצם היכולת ליהנות כבר עכשיו מהכספים הפנסיוניים".
"ההלוואות האלו אינן פוגעות בתנאים של הקופה, והן לא מסוכנות כי הן באות מול נכסים קיימים", הוא מוסיף. "ברמה הפרקטית, חשוב גם להבין שאפשר לקבל משכנתא לכל מטרה עד 50% מהערך של הנכס, או השלמה ל-50% אם קיימת עליו משכנתא. למשכנתאות אלו ריבית יחסית גבוהה, אבל התשואות על נדל"ן באירופה גבוהות יותר מישראל, ולכן החישוב הסופי יכול לעבוד מבחינת רווחיות וכדאיות".
איפה כדאי להשקיע?
אחת המדינות המומלצות לדברי המומחים היא קפריסין. "החשש של כולנו בהשקעה בחו"ל הוא מתרחיש של שיבושים וקשיים", אומר אסודרי. "לכן, אם הנכס נמצא רחוק, זה מקשה עלינו במקרה של תקלות לאורך השנים. קפריסין, לעומת זאת, נמצאת במרחק שעת טיסה, כמעט כמו לטוס לאילת". יתרון נוסף של קפריסין הוא החוקים הדומים בכל הנוגע לרישום בטאבו ורישום בית משותף, מה שמקל על ההתנהלות של עורכי הדין הישראלים מול עורכי הדין המקומיים בעסקת הרכישה.
"מעבר לכך, קפריסין משקיעה הרבה במשיכת חברות הייטק ומשיכת אוכלוסייה איכותית אל האי, והיא מדינה בטוחה מאוד מבחינת פשיעה. קפריסין נמצאת במקום בו ישראל הייתה לפני 15-20 שנה, גם מבחינת רמת המחירים בשוק הדיור. אנחנו רואים הרבה כסף ישראלי שמגיע לקפריסין, וזה עושה טוב לאזור", מוסיף אסודרי.
לדברי אבישי, "קפריסין אמנם הפכה ליעד פופולארי בקרב ישראלים, אך עד לאחרונה היה בלתי אפשרי לקחת משכנתאות מבנקים מקומיים, ורוב המינוף התבסס על משכנתאות משעבוד של נכסים בישראל". לעומת זאת, בתקופה האחרונה אפשר לזהות שינוי כיוון ביכולת לקבל משכנתאות בקפריסין. הבנקים המקומיים מאשרים קבלת משכנתאות ללקוחות של חברות מבוססות שהצליחו לבנות מוניטין מקומי, כמו Ewave Nadlan, למשל.
איך מוודאים עסקה מוצלחת בחו"ל?
"אני לא מציע לקנות ולנהל לבד את הנכס בחו"ל, כי המציאות בישראל תקשה על הניהול המיטיבי, ואנחנו לא מכירים את הכללים", אומר אסודרי. "ההמלצה היא לעבוד עם חברה אמינה שלוקחת את תפעול התהליך מ-א' ועד ת' – החל מאיתור המיקום עם פוטנציאל ההשבחה, דרך בניית הנכס, מציאת דיירים ועד תחזוקה של הנכס לאורך זמן".
בנוסף, אומר אסודרי, "אני ממליץ לקנות נכסים שלא מנותקים מזיקה לישראל. כשקונים מחברה ישראלית שיודעת לבנות בחו"ל, אנחנו רוכשים מתוך ידיעה שזה ימשוך בעתיד קהל ישראלי – מדובר ביתרון משמעותי".
אחד הדברים החשובים ביותר בעסקה בחו"ל, אומר אבישי, הוא קבלת נתוני אמת ושקיפות. בניגוד לישראל, "הרבה יותר קשה לאמת נתונים ולבדוק אותם. בישראל אפשר לשאול חברים ומשפחה, יש מאגרי מידע, עורך הדין הוא מקומי ומייצג אותך. בחו"ל הנתונים לרוב מתקבלים מגורמים המקורבים לעסקה".
אבישי מדגיש כי "הבנקים המקומיים ביקורתיים יותר מאיתנו לגבי היזם, במיוחד אם הוא לא מקומי. אם הם הגיעו למצב בו הם סומכים על היזם ומאפשרים קבלת משכנתאות על הפרויקט שלו, יש לכך משמעות גדולה".
בשורה התחתונה, אומר אסודרי, "חשוב לדעת ממי קונים – חברה מנוסה בישראל ובחו"ל, מה קונים – נכס עם פוטנציאל צמיחה ונקודות יציאה קלות, ואיך קונים – הזמן שייקח עד להחזרת הכסף. כאן נכנסים לתמונה פתרונות המימון בתור חלק אינטגרלי מהיכולת להשקיע. המינוף מאפשר ליצור גמישות בהשקעה, לא לשים את הכסף בבת אחת ולהשקיע במקומות נוספים במקביל".
*אין באמור משום ייעוץ ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס ואין בו משום תחליף לשירותים כאמור המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין באמור משום המלצה בנוגע לכדאיות השקעה במוצרים או מכשירים פיננסיים כלשהם
בשיתוף Ewave Nadlan
פורסם לראשונה: 10:16, 14.04.24
