חודשי הקיץ אמנם כמעט מאחורינו, אבל עונת מעברי הדירה עדיין בעיצומה. יש מי שעובר לדירה שכורה ויש מי שרכש נכס מקבלן. עם הכניסה לסגר נוסף עולות שאלות רבות, כמו: האם וכיצד ניתן לעשות זאת בהתאם לתקנות ולנהלים, מה אומר החוק במצב של איחור במסירה של המפתח לדירה שקנינו בעקבות עיכובים בבנייה שנבעו מהסגר הקודם ומההאטה בשוק הנדל"ן.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
ניסינו להשיב על כמה מהשאלות הבוערות בעזרתם של עו"ד זיו גרומן, הבעלים והמנהל של פירמת גרומן ושות' המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית, ועו"ד נרם אבו ח'יט, שותפה אחראית על תחום המקרקעין במשרד עו"ד בלטר, גוט, אלוני ושות'.
האם מותר לעבור דירה בסגר?
תחום ההובלות נחשב לפעילות במגזר הפרטי ולכן הוא מתאפשר בכפוף לשמירה על הנחיות התו הסגול.
עו"ד גרומן מציין, כי לפי הנחיות משרד הבריאות מ-26 במרץ השנה מותר לעבור דירה רק במקרים דחופים. ההנחיות לא מפרטות מהם אותם מקרים דחופים או דוגמאות לכך. "בתקופת הקורונה, גם אם יעלה הצורך לעבור דירה ומדובר במקרה דחוף, המלצתי היא לוודא עם חברת ההובלה, כי היא בעלת אישור מטעם משרד הבריאות למתן שירותים חיוניים", הוא אומר.
לדבריו, "בנוסף יש לוודא שאנשי ההובלה שיגיעו לדירתכם יהיו מצוידים בכל אמצעי המיגון הנדרשים למניעת ההדבקה (כפפות, מסכה וכיו"ב). לא ברור האם ניתן לעבור דירה בתקופת הסגר ולפי שעה באתר משרד הבריאות מציינים רק כי הנושא נכלל במסגרת נושא הגבלת התנועה ויפורט בתקנות צו בריאות העם (נגיף הקורונה החדש), שטרם עודכנו נכון למועד זה".
לדברי שמואל אומידי מחברת דרך היושר הובלות, "בסגר כמו בשגרת קורונה אנו מקפידים לעבוד עם מסיכה עד כמה שניתן. אנו מבקשים לפני ההובלה שמי שבבידוד ידחה את ההובלה ואנו לא מאשרים ליותר מאדם אחד (לקוח) להיות בבית בזמן ההובלה. בסגר שעבר עבדנו. אנחנו רואים את עצמנו כמגזר פרטי שיכול לעבוד בלי קבלת קהל".
מה אומר החוק לגבי קבלן שמאחר במסירת המפתח בטענה שזה בגלל עיכובים בבנייה בעקבות הנגיף?
עורכי הדין גרומן ואבו ח'יט מסבירים כי חוק המכר (דירות) קובע, כי במקרה של איחור במסירת הדירה לקונים, העולה על 60 יום מהמועד הקבוע בחוזה, הקבלן מחויב לשלם פיצוי בסכום השווה ל-150% משכר דירה חודשי של דירה דומה, לתקופה של שמונה חודשים, ו-125% משכר דירה חודשי החל מהחודש התשיעי ואילך. זאת, בלא הוכחת נזק ועד למסירת הדירה לרוכש.
יחד עם זאת, החוק מתיר לצדדים להסכים ולקבוע כי איחור במסירת הדירה בשל אירועים שאינם בשליטת המוכר ושהוא אינו אחראי להתרחשותם ולתוצאותיהם, פוטר אותו מתשלום פיצוי. "הואיל וענף הבנייה מוגדר כענף חיוני וכל עוד אין החלטה אחרת מצד המחוקק, הרי שהקבלן יידרש להוכיח כי הנגיף גרם לעיכוב בביצוע העבודות ושבנסיבות העניין אין להשית עליו כל פיצוי", מציין עו"ד גרומן.
עו"ד אבו ח'יט מוסיפה, כי "יזם שמבקש ליהנות מהוראות הפטור של חוק המכר (דירות) יצטרך להוכיח כי האיחור הוא תוצאה ישירה של הסגר, שלא היה בידיו כדי למנוע את עצם התרחשותו ושהוא נקט באמצעים סבירים כדי למנוע או להפחית את ההשפעות של הנסיבות המעכבות את מועד המסירה של דירות. אפשר להניח, שבמועד ב' של הסגר ולאחר חזרה זמנית של המשק לפעילות בין שני הסגרים, יהיה קשה ליזמים להוכיח היעדר שליטה מוחלט בתוצאות הסגר".
מה כדאי לשוכר להכניס לחוזה בימי הקורונה?
לכאורה, אין כל סיבה שלא לשלם את דמי השכירות, שהרי דווקא בתקופת סגר עושים שימוש בדירה יותר מבכל דבר אחר. לפיכך, מסביר עו"ד גרומן, בהיעדר הוראה חוזית אחרת, השוכר יידרש להמשיך ולשלם את דמי השכירות באופן סדיר.
יחד עם זאת, מציינת עו"ד אבו ח'יט, אם חתמתם בימים אלה על הסכם שכירות, מומלץ להכניס הוראות לפיהן במקרה בו לא תוכלו להיכנס לדירה בשל מגבלות ניידות בתקופת הסגר או בשל הנחיות משרד הבריאות או הממשלה, הדבר לא ייחשב הפרה של הסכם השכירות ולא יחייב בתשלום דמי שכירות, והתשלומים השוטפים (ארנונה, מים, חשמל ודמי ניהול) יידחו עד מועד קבלת הדירה בפועל.
אם אתם שוכרים נכס עסקי, משרד או חנות, וכתוצאה ממגבלות הסגר נמנעת מכם הגעה למקום העבודה ו/או הפעלה של מקום העבודה, מומלץ להכניס הוראות בדבר פטור מתשלום דמי שכירות ודמי ניהול או לכל הפחות הפחתה של דמי השכירות בתקופה בה נמנעה הפעילות בנכס. כמו כן, חשוב לשקול הכללת הוראות בדבר אפשרות יציאה בטווחים קצרים של שלושה חודשים מהחוזה.
מה כדאי למשכיר להכניס לחוזה בימי הקורונה?
לדברי עו"ד גרומן, אם משכיר מעוניין "לישון בשקט", מומלץ לו להוסיף סעיף בחוזה לפיו "לא יהיה בקורונה ו/או במגיפה זו או אחרת ו/או בסגר, ככל שיוטל, כדי לגרוע מחובת השוכר לשלם את דמי השכירות כסדרם".
אילו עצות וטיפים אתם יכולים לתת לשוכרים ולמשכירים בתקופת הקורונה?
מומלץ לשוכרים ולמשכירים לנסות להגיע להבנות ולהימנע מהליכים משפטיים. עו"ד אבו ח'יט מסבירה כי "בעלי הנכסים צריכים להבין שהוצאות הליך משפטי שמטרתו פינוי השוכר יהיו גבוהות יותר מאשר הנחה שיעניקו לשוכרים בדמי השכירות ושתשתלם להם בטווח הרחוק".
לדבריה, "משכירים מבינים ששוק הדירות והשכירות נמצא בטלטלה ושכולם חייבים להתגמש עד יחלוף זעם. זהו זמן לסולידריות חברתית. אם השוכר עמד עד עכשיו בתשלומים ואתם, המשכירים, מתרשמים שהוא נקלע למצוקה, זה הזמן ללכת לקראתו ולאפשר הקפאה או הנחה בדמי השכירות. אם תנסו להיות צודקים ולפעול בהתאם להוראות הדווקניות של ההסכם אתם עלולים למצוא את עצמכם עם דירה ריקה.
"אם הדירה התפנתה ואתם מתקשים למצוא שוכר, לא לחשוש להוריד במחיר ולהשכיר לזמן קצר עד שהתמונה תתבהר. עם זאת, גם אם אתם לחוצים להשכיר את הדירה, עכשיו זה לא הזמן להתפשר על ביטחונות שכן אי יכולת של השוכרים לשלם תופסת תאוצה. ייתכן שהשגת ערבויות בנקאיות בעת הזו מקשה על שוכרים ואולי באופן זמני ובמקרים מתאימים ניתן להתפשר על ערבות אישית של צד ג'.
"מבחינת השוכרים, מומלץ לא לנקוט בצעדים חד צדדים ולנסות להגיע עם המשכיר לפתרונות מוסכמים בדבר הפחתה או הקפאה של דמי השכירות ולבקש יציאה בטווחים קצרים מהחוזה. אפשרות זו תפחית את הנזק במקרה שנקלעים למצוקה".
פורסם לראשונה: 08:36, 18.09.20
