כבר שנים ארוכות שיזמים, קבלנים וכל מי שפועל בענף הנדל"ן מלינים על בעיה אחת גדולה ומשמעותית, שמונעת בנייה מסיבית ברחבי הארץ ולא מאפשרת להגדיל את ההיצע בשיעור משמעותי. לא מדובר כאן בהיעדר ידיים עובדות או בקשיי מימון או ריבית ואפילו לא בחסמים או במדיניות נוקשה של ראשי הערים. מדובר באי ודאות: העובדה שאין "אמת אחת" וכמעט הכול פתוח לפרשנות; העובדה שקשה לדעת איך לפעול בעיר אחת, ואחרי שכבר מצליחים, בעיר אחרת הכול מתנהל הפוך לגמרי; העובדה שהחלטות שמקבלת הממשלה לא תמיד ברורות לגמרי ואף לא מחזיקות מעמד יותר מדי זמן; והעובדה שגם במקומות שיש כללים ברורים – לא תמיד יש מי שמקיים או מכבד אותם.
גורמים בענף הנדל"ן מספרים על המציאות הבעייתית, מעניקים דוגמאות וגם מסבירים איך דברים יכולים להיראות אחרת.
נציג תחילה כמה דוגמאות. "היעדר ודאות תכנונית בענף הנדל"ן, ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, הוא אחד הגורמים המרכזיים להתמשכותם האינסופית של הפרויקטים", כך שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב. "שינויי מדיניות של רשויות מקומיות ושל ראשי ערים מביאים לעיכובים ארוכים במימוש הפרויקטים, ובתווך נותרים הדיירים 'כבני ערובה', והיזמים נאלצים לספוג עלויות כבדות הנובעות מהעיכוב. פרויקט סוקולוב בכפר סבא, שנקים ביחד עם קבוצת אשדר מקבוצת אשטרום, אושר רק לאחרונה בוועדה המחוזית, לאחר 11 שנה שבהן הדיירים המתינו חסרי אונים. התוכנית למתחם הייתה תקועה שנים ארוכות עד שהוחלט שהוא יקודם במסלול רשויות, וכך לבסוף אושרה".
דוגמה נוספת מגיעה מיוסי חסון, מנכ"ל ומייסד קבוצת מיי טאון: "אנו נתקלים במקרים רבים שבהם התחלנו לקדם תוכנית גדולה של פינוי־בינוי, החתמנו דיירים, נציגויות, עורכי הדין וכל היועצים הנלווים, ופתאום הרשות המקומית מחליטה שיש צורך להרחיב את המתחם הנבחר ולצרף אליו בניינים נוספים. מלבד העובדה שתהליך ההחתמה וההסכמה, הכנת התב"ע וכל שאר הבירוקרטיה שיש לעבור אורכים סביב שלוש־חמש שנים, ברגע שהרשות דורשת לחבר למתחם הקיים בניינים נוספים, יש צורך בתכנון מחדש שמוביל לעיכוב לדיירים שמחכים כבר שנים להתחלת התוכנית. מלבד זאת בפרק זמן של שלוש־חמש לרוב מתחלף ראש עיר, ממנים מהנדס עירייה חדש או אדריכל חדש, ופתאום חלק מההסכמות שהיו בעבר כבר לא בתוקף. הרשות מחליטה שמעכשיו המדיניות התכנונית משתנה, ואם עד עכשיו תוכנית המיתאר הציגה קווי יסוד למגדלים בני 30 קומות עם שטחי ציבור בגודל מסוים, אז כיום לפי מסמך המדיניות החדש מותר לתכנן עד 20 קומות וגודל שטחי הציבור משתנה. כל בר דעת מבין שיש צורך לפתוח מחדש את ההסכמים מול הדיירים, להמשיך בסחבת נוספת מול אותה רשות, וזו בעצם 'מלחמה' בירוקרטית שלא נגמרת. הדיירים מצידם מרגישים חסרי אונים, והיזם מוצא את עצמו משקיע שנים רבות בקידום תוכנית שהייתה יכולה וצריכה לצאת לפועל, אם הייתה ודאות תכנונית והמשכיות".
עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מוסיף כי: "בעקבות חוסר הוודאות שנוצר בשטח, בערים לא מסודרות קבלנים ויזמים לא ניגשים לבצע את תוכניות ההתחדשות העירונית, ואין שום תמריץ ועידוד של המדינה לחייב את הרשויות לערוך תוכניות מסודרות וברורות להתחדשות שיעניקו ודאות. עיריית תל אביב־יפו, למשל, שעשתה תוכנית מסודרת ובה יש ודאות של 100 אחוז מה אפשר לבנות, כמה, באיזה גובה ועוד, יוצרת מצב שבו קבלנים רוצים לבנות, ולכן בכל רחוב רואים מנוף והעיר מתחדשת ומתקדמת. בערים רבות אחרות אין ודאות, ולכן קשה מאוד לבנות וליזום התחדשות עירונית, מה שמותיר את העיר עם מצוקת דיור ועם בניינים ישנים ללא חידוש וללא ממ"דים. תחום נוסף שסובל קשות מאי ודאות הוא תוכנית תמ"א 38. חלופת שקד אושרה בממשלה הקודמת בטרם נקבעו תקנות המסדירות את דרך הפעלתה, ומאחר שהתמ"א 38 מסתיימת בחודש אוקטובר, ישנה הקפאה מוחלטת בענף. חוסר הוודאות בתוכנית כה גדולה ומרכזית לא מאפשר לתכנן ולבצע כראוי, נוסף על כך שאין כלל תקנות לשיטת חישוב זכויות מסודרת".
גיא כהן, סמנכ"ל התכנון בחברת יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז בנייה, נוגע בזווית נוספת של אי הוודאות: "אחת הבעיות הגדולות בתחום הרישוי והתכנון בישראל הוא חוסר הוודאות התכנונית מול הרשויות המקומיות וחוסר המשילות השלטונית המתמשך. פרויקטי התחדשות עירונית ובמיוחד תמ"א 38, שיוצאים לדרך על בסיס תיקי מידע בתוקף, מעוכבים לעיתים בהוצאת ההיתר או נפגעים כלכלית באחוזי הרווחיות. זה נובע מפרשנויות שונות של מהנדסי הרישוי בחישובי זכויות הבנייה, צפיפות, קווי בניין, שינוי מדיניות עירונית באזור מסוים בעיר, הנחיות מחלקת תנועה או בכלל תקנות מיסוי והיטלי השבחה".
"תהליך מסורבל שתוקע פיתוח"
ולא רק בהתחדשות עירונית אי הוודאות חוגגת, אלא גם בתחומים נוספים, כמו שמסבירה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "כמעט בכל היבטי התכנון הנעשים כיום בישראל קיים חוסר ודאות, בייחוד בתוכניות הקשורות לתשתיות. הבעיה המרכזית קשורה בנושא מנגנוני הפיצויים. עד לא מזמן היה ניתן להגיע לסיכום על הפיצוי שיינתן לבעלי הקרקע לטובת הפקעתה באמצעות הרשויות הרלוונטיות. ואולם לפני כשנה וחצי משרד האוצר החליט, שבמקום שיגיעו להסדר מול הרשויות, יש צורך שאותם בעלי הקרקע יגישו תביעות מוסדרות. בפועל מדובר בתהליך מסורבל שתוקע את הפיתוח לשנים רבות. העיכוב עולה למשק הרבה יותר ממה שהיה בעבר, בהסדר שנעשה מול הרשויות. אם המדינה תשכיל להפוך את מנגנון הפיצויים לראוי וליעיל יותר, זה יוביל לשחרור רחב של קרקעות ולהקמה של תשתיות נלוות למגורים. בחלק מהרשויות פיתוח התשתיות הללו הוא תנאי הכרחי להסכמה על תוספת של אלפי יחידות דיור. חשוב שהמדינה תדע לעבוד בצורה מסודרת ומסונכרנת בין כלל המשרדים והרשויות המקומיות".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי דוגמה לאי ודאות תכנונית ניתן לראות במתחמחים מרובי בעלים פרטיים באזורים, כמו צפון מערב תל אביב, פי גלילות או חוף התכלת בהרצליה. "תכנון המתחמים האלו הוא מורכב מאוד, כי הוא מחייב הן הכנת תוכנית מתארית והן הכנת תוכניות מפורטות והקצאת הזכויות לבעלים. כך נוצר מצב שבשל אי הוודאות התכנונית יש תוכניות מתאריות מאושרות לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור באזור המרכז, אך הן לא יוצאות אל הפועל. תוכנית 3700 למשל חולשת על שטח של כ־1,900 דונם מצפון לגוש הגדול בצפון־מערב תל אביב. זוהי ללא ספק אחת מחטיבות הקרקע האטרקטיביות בישראל. התוכנית הזאת לבדה תוסיף לאזור יותר מ־12 אלף יחידות דיור. אף שהתוכנית המתארית אושרה כבר ב־2015, היא רחוקה מלצאת לפועל, כי בעירייה עדיין דנים במסקנות החוקרת שמונתה לבדיקת ההתנגדויות לתוכניות המפורטות. הבעייתיות בהתמשכות ההליכים היא שהתוכניות מתיישנות במהלכם ומחייבות תיקונים. אחת הבעיות בתוכנית 3700 למשל, שהיא תוכננה לפני ששדה דב פונה, ולכן העניקה זכויות לבניית מבנים נמוכים יותר בשטח השדה. כלומר הימשכות ההליכים גורמת לשינויים".
5 צפייה בגלריה
הוצאת היתר בנייה בישראל היא תהליך מסובך יקר וארוך בנייה חדשה בבת ים
( צילום עמי לאור)
עו"ד אסף עירוני, שותף, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות', מציג אף הוא תמונה בעייתית: "אנחנו מתמודדים תדיר עם ההשפעות של חוסר ודאות תכנונית. עולם הנדל"ן כולל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, ושם יש מרווח שיקול דעת עצום לפקידים ברשויות המקומיות והוועדות המחוזיות, כך שאי הוודאות התכנונית חוגגת בתחום משמעותי ביותר בישראל. דוגמה רלוונטית מהתקופה האחרונה לחוסר ודאות תכנונית נוגעת להתמשכות ההליכים בעיר חיפה לאישור מסמך מדיניות עירוני לשימור. תוכנית המיתאר הכוללנית שאושרה לעיר בשנת 2019, קבעה כתחום מורשת בנויה את מרבית שטחה. בתוכנית נקבע, כי עד שיאושר מסמך מדיניות עירוני לשימור, לא יינתנו היתרי בנייה בתחום המורשת הבנויה לבניינים שנבנו לפני שנת 1970, ללא תיק תיעוד מקדים והחלטת ועדת שימור. הוראה נוספת בתוכנית קבעה, כי מסמך המדיניות העירוני לשימור יאושר בתוך שנה מאישור התוכנית. הוראה זו נקבעה בהליכים לאישורה של התוכנית ב־2016, עת הוועדה המחוזית התרשמה כי מסמך המדיניות נמצא כבר בהכנה. מאז ועד היום טרם אושר מסמך המדיניות העירוני לשימור. הוועדה המקומית בחיפה לא הקפידה על הוראה זו כלשונה, ומחלקת השימור לא דרשה תיק תיעוד מקדים בכל בקשה להיתר. בחודש מאי אשתקד ועדת הערר בחיפה ביקרה את התנהלות הוועדה המקומית, ומאז נוצרו עיכובים משמעותיים עוד יותר בהליכי הרישוי בעיר. תיק תיעוד מקדים כרוך בעלות של אלפי שקלים ושכירת יועצי שימור, שהם עסוקים מאוד. הדבר מוביל בהכרח לעיכובים משמעותיים בהליכי רישוי".
גם אורי גנץ, מנהל פיתוח עסקי בחברת שתית, מתייחס לתוכנית השימור בהיבט של חוסר הוודאות: "הרשות אינה ממלאת אחר חובותיה מכוח התוכנית הכוללנית ליצירת ודאות בכל הנוגע למדיניות השימור. כפועל יוצא, רגע לפני הכניסה לדיון בוועדה על סמך תוכנית שאושרה, אחרי הוצאות של מאות אלפי שקלים והמתנה של שנים, היא מאשרת סקרי שימור אשר מבטלים בהינף עין את הפרויקטים מבחינה כלכלית. התוצאה ברורה - עיכוב של חודשים בכניסה לוועדה, קיזוז בתמריצי הזכויות, עלויות חוזרות לשינוי התכנון, חוסר כדאיות כלכלית, ועדות ערר, עתירות וכפועל יוצא כלל העוסקים במלאכה נכנסים לקשיים כלכליים ללא יכולת להשתקם, העיר אינה מתפתחת והמבנים נשארים ישנים ומסוכנים".
"לכל אות יש מיליון פרשנויות"
ואם לא די בכך, עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בדיני התכנון והבנייה, מעלה נקודה נוספת למחשבה: "הבעיה אצלנו שהרגולציה מורכבת ולכל אות יש מיליון פרשנויות". טויסטר מפרט את מסלול הייסורים בדרך להוצאת היתר הבנייה: "הוצאת היתר בישראל היא הליך מסובך, יקר וארוך. הוא מחייב את המבקש ללמוד ולהבין את הזכויות החלות במקרקעין. מדובר במשימה מורכבת, מכיוון שעל אותה חלקה יכולות לחול תוכניות רבות - אחת שתסדיר את זכויות הבנייה, אחרת תתייחס לגגות, אחת למרתפים ועוד ועוד. כמו כן על המבקש ללמוד את ההנחיות המרחביות הרלוונטיות, מכיוון שרשויות התכנון לא יכולות, ככלל, להוציא היתר סותר להן, ויש ועדות שההנחיות המרחביות מכילות מאות הוראות. נוסף על כך על המבקש להכיר את מסמכי המדיניות הרלוונטיים למקרקעין וכן לבדוק האם יש מגבלות נוספות כמו תנאים להוצאת היתר בנייה. אדריכל ותיק סיפר, שפעם היה לו כלל אצבע שהכנת היתר הייתה 80% אדריכלות ו־20% בירוקרטיה. כיום, לדבריו, היחס התהפך".
סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, מסכם את שלב הבעיות: "בענף הנדל"ן החלטות הממשלה, המדיניות שבה היא דוגלת והיציבות השלטונית משפיעות ישירות על הוודאות התכנונית. חוסר בוודאות התכנונית מקשה מאוד על היזמים להחליט אם להיכנס לפרויקטים מסוימים, ואם כבר נכנסו לפרויקטים, הם לא תמיד יודעים איך יסיימו אותם. החלטות הממשלה יכולות להתבטא בתוכניות ארציות כמו תמ"א 70 וחלופת שקד ועד לפעילות הפקידים השונים במחלקות הרישוי בוועדות המקומיות או תוספת תקנים בוועדות התכנון. מובן שחוסר הוודאות של היזמים מקשה עליהם לתמחר את הפרויקטים שלהם, מה שמתורגם לבסוף כסיכון, אשר מתגלגל אל הרוכשים בדמות מחירים גבוהים יותר ולוחות זמנים ארוכים יותר".
"לייצר ודאות עם קווים ברורים"
אז הבעיות רבות ואי הוודאות חוגגת ונמצאת כמעט בכל פינה, אך האם מדובר בגזרת גורל? לא. פעילים בתחומים שונים בענף מסבירים כיצד ניתן לשפר את המצב.
ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית: "ראשית יש לייצר ודאות תכנונית עם קווים ברורים מאוד בכל עיר ועיר לפי צרכיה ואופיה. נפחים, גבהים, קומות, מכפילים ועוד דברים שמשפיעים מאוד על התכנון והתוצאה הסופית, חייבים להיות מעוגנים בתוכנית אב מסודרת לכל רשות. כמו כן חייבים לייצר מסלול מבוסס לוחות זמנים בכל ועדה כדי שהיזמים לא ימתינו שנים רבות לכל החלטה. הדוגמה הטובה ביותר שבה נתקלתי היא בעיריית קריית אונו, שם יש אחידות בתנאים, שקיפות בכל התוכניות והתב"עות והכי חשוב זמינות ואכפתיות של כל מחלקות העירייה ובראשן מחלקת ההנדסה והחזון של ראש העיר".
משה מילר, בעלי קבוצת שובל העוסקת ביזום ובבנייה, מציע פיתרון: "היזמים בישראל חיים זה עשרות שנים במצב של חוסר ודאות מתמשך, כאשר מדי מספר חודשים משתנים נהלים ותקנות ומכבידים עליהם בגזירות שונות ומשונות וברגולציה. אני פוגש לא מעט יזמים שכבר עשו את הונם ושוקלים להרים ידיים נוכח המציאות. אני מציע לממשלה להקים צוות ביחד עם היזמים והקבלנים ולא להנחית הוראות מלמעלה ללא מחשבה, כי טוב לא ייצא מזה. רוצים להוריד מחירים? הגבילו את מחירי הקרקע, הפחיתו בירוקרטיה, טפלו ברשויות וברמ"י, אבל אל תפילו על כתפי היזמים את יוקר הדיור".
5 צפייה בגלריה
חייבים ודאות גם בהתחדשות עירונית. פרויקט ימים הצעירה בנתניה של חברת יובלים
( צילום עמי לאור)
האדריכל שאול יסקי, בעלים שותף במשרד יסקי אדריכלים: "הזמן שלוקח בארץ לבנות דירה הוא לחלוטין בלתי סביר, וכך גם הפער בזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה ברשויות המקומיות השונות. אחראית לכך, בין היתר, האוטונומיה הרחבה שיש היום לרשות המקומית בתחום הליכי רישוי הבנייה. בתחום הזה כל ראש עיר רשאי להפעיל שיקול דעת, שיכול להיות מושפע בקלות משיקולים לא ענייניים התורמים לפער בזמנים. אין ויכוח: לראש רשות מקומיות חייב להיות שיקול דעת בתחום התכנון הבנייה בשטח השיפוט שלו. הוא מכיר את המקום, יודע את אופיו ואת צרכיו, מכיר את תושביו וחשוב לא פחות: הוא יודע מה חזונו לגבי עתיד המקום. כל הדברים האלה חייבים להילקח בחשבון בתכנון הבנייה. אך לצד זה חובה לייצר סטנדרטיזציה בהליכים, כזאת שתחייב את כל הרשויות המקומיות ותגדיר בין היתר טווחי זמן מקובלים להשלמת הליכי הבנייה. הדבר ייצר שקיפות ותחושה של ודאות".
אדריכל רוני תימור מבעלי תימור שוורץ אדריכלים מציע: "בשנת 2045 אוכלוסיית ישראל עומדת לגדול משמעותית ולעמוד, ככל הנראה, על כ-16 מיליון איש. מסיבה זו, חייבים להגדיל את היצע דירות. לאחר שיחות עם אנשי מקצוע, בהם גם מהנדסי ערים בין היתר, אני סבור שחובה לתמוך ברשויות המקומיות שמנפיקות את היתרי הבנייה. יש לתקצב אותן על כל דירה שמאושרת ולתת מענה לגידול באוכלוסייה . את ההטבה הזו יש להעניק לרשויות המקומיות במסגרת הוראת שעה, עוקפת חקיקה, שתחייב את הרשות לספק היתר בנייה תוך שנה לכל היותר. את התקציב הזה יוכלו הרשויות לנצל לטובת תשתיות, כוח אדם שתפקידו טיפול וקידום היתרי בנייה וגם מבני ציבור. בפריפריה אפשר לקבוע תקציבים מוגדלים שיוכלו לתת מנוף כלכלי לפיתוח".
ויש גם מי שרואה שיפור באופק: "המצב הולך ומשתפר, לפחות בחלק מהרשויות", כך אדריכלית טלי דראל, שותפה במשרד V5 אדריכלים, "למשל בחולון, שיצאה עם תוכנית ח־619 שעוזרת ליזמים ולנו, המתכננים, להבין בצורה טובה יותר את גבולות הגזרה. גם רשויות נוספות מפרסמות תוכניות מיתאר קוהרנטיות יותר. אפשר להתלונן שחלק מהתוכניות מקפיאות את הבנייה, מאחר שהן מאפיינות חלק ממתחמי התכנון עם אחוזי בנייה נמוכים, יחד עם זאת צמצום אי הוודאות מסייע לכולנו להבין היכן כדאי לפעול ומה ניתן לתכנן. יש לציין שייחודה ויתרונה הגדול של תוכנית ח־619 טמון בכך שמכוחה ניתן להוציא היתר בחלק גדול מהמתחמים ללא צורך בהכנת תב"ע, מה שגורם למסלול הרישוי להפוך לברור וקצר יותר. ככל שהרשות מוציאה תוכניות ברורות, חד משמעיות וקוהרנטיות ומציגה אותן ליזמים ולתושבים, היא מייצרת שקיפות וודאות ובכך מקצרת פעמים רבות את התהליכים".
"פירוט מלא לזכויות ולצרכים"
נדמה שהתחדשות עירונית מעלה את מרב הטענות באשר לחוסר הוודאות, וגם כאן יש פתרונות אפשריים. "בשנים האחרונות הארגון מטפל בעשרות פניות של קבלנים ויזמים, שבמסגרתן עולה כי הרשות המקומית מחליפה או משנה את המדיניות הקיימת חדשות לבקרים", כך אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז. "הפתרון הנכון ביותר צריך להתבטא בתוכנית אב מקיפה המחולקת לאזורים של כל רשות בנפרד. בכל אזור יינתן פירוט מלא לזכויות הבנייה, לצורכי הציבור, לצורכי העירייה ולשאר הפרמטרים הרלוונטיים לאזור. כדוגמה חיובית לכך ניתן לציין את המהלך של עיריית תל אביב עם 'תוכנית הרובעים', בעיקר סביב רובעים 3-4 שאושרו. המהלך הוביל לוודאות תכנונית וכלכלית מלאה בקרב היזמים, אין הפתעות או שליפות מהמותן של העירייה. הכל מוסדר וברור לכולם טרם התחלת הפרויקט. ככל שרשויות יאמצו את הדרך הזאת, נראה יותר פרויקטים מקודמים בפרק זמן קצר יותר, ללא בזבוז משאבים".
לדברי אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג: "הבעיה החמורה ביותר כיום היא חוסר הוודאות הנוגעת להיטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. ליזם אין ודאות אמיתית באשר לכמה יידרש לשלם עד למועד ההוצאה לפועל של הפרויקט, כלומר שלב מאוחר מאוד בחיי הפרויקט, בעוד יזם צריך לתכנן מראש את צעדיו ולדעת מה יהיו העלויות בפרויקט". לדברי הלר, "כדי שיהיה ניתן לכלכל את העבודה היזמית בצורה נכונה ופשוטה יותר, צריך להיות מנגנון מיסוי עירוני פשוט ויעיל שמקנה ליזם ודאות, בדומה לתעריפים של אגרות והיטלים אחרים שידועים לציבור".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מוסיף: "הסיבה לחוסר הוודאות התכנונית בענף ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית נעוצה בהיעדר מדיניות סדורה בכל הנוגע לזכויות הבנייה או לחלופין במדיניות שבה רב הנסתר על הגלוי. על מנת לייצר ודאות תכנונית יש בראש ובראשונה ליצור אחידות, נהלים סדורים וסטנדרט קבוע בנוהלי התכנון והבנייה. נהלים רבים עדיין שונים מרשות לרשות ומפרויקט לפרויקט - והנושא הזה מצריך טיפול מהשורש. כמו כן יש לקצר משמעותית את זמני התכנון, לתמרץ רשויות שמאפשרות קידום מהיר של פרויקטי התחדשות עירונית ולקדם כהחלטה לאומית את ההתחדשות העירונית בפריפריה".
מהנדסי הערים: "יזמים וקבלנים חייבים לשנות פאזה"
בדומה לדעת פעילים בענף, גם מתוך המערכת יש מי שמסכים שהמצב קשה ומציע פתרונות. גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, לא מופתע מהעובדה כי הטענות לגבי חוסר ודאות תכנונית מגיעות דווקא מצד יזמים וקבלנים. "בסיס הרעיון של רישוי מהיר הוא תאימות לתוכנית, כלומר אם ההיתר המבוקש תואם לתוכנית (תב"ע), אז הליך הרישוי הוא בעיקרון קצר (יחסית) ומקודם במסלול של רשות רישוי. אלא מה? מרבית הבקשות שמגישים קבלנים ויזמים כוללות בקשות להקלות מהוראות התוכנית (תב"ע), בין שמדובר בהקלות כמותיות מכוח חוק שבס או בהקלות בתוספת קומות, חריגות מקווי בניין ועוד. ברגע שהבקשה כוללת הקלות, היא עוברת למסלול שכולל פרסום במדיה ודיון בוועדה, לרבות שמיעת התנגדויות וכיו"ב. ההליך הזה מאריך את משך הזמן לקבלת היתר, והבקשות להקלה או לשימוש חורג הן בעצם בבסיס הבעיה של חוסר הוודאות התכנונית. כלומר ברגע שבהליך הרישוי נכנס אלמנט של דיון ציבורי ונדרש שיקול דעת, היות שמדובר בבקשה שאינה תואמת תוכנית, הרי שנפתחת הדלת לדיונים עם גורמים שונים ברשות המקומית ומחוץ לה, מהציבור הרחב, ובשלב זה נכנסים לפעולה אינטרסים נוספים פרט לאלה התכנוניים". על־פי דוננפלד המפתח הוא להיצמד לתכנון הקיים: "בסופו של דבר הדרך הטובה ביותר לייצר ודאות תכנונית היא לבנות בהתאמה לתוכנית התקפה החלה במקרקעין. בהיבט זה יש לציין, שבהובלת מטה התכנון ובשיתוף עם איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים בישראל ומינהל התכנון, מתנהל מהלך משמעותי לשינוי כללי במטרה להביא להגברת הוודאות התכנונית. המהלך כולל שינויים שכבר אושרו לגבי ביטול הקלות כמותיות שמותר לאשר בתוכניות שמוסדות התכנון יחליטו על הפקדתן החל מינואר 2023, ובסופו של המהלך בשנת 2025 לא יאשרו הקלות מהוראות התוכניות. במקביל נעשה מהלך לשיפור התוכניות ודיוק תכולתן, כך שהן יתמכו בהליך הרישוי, מה שנקרא "תכנון חושב רישוי". המהלך נועד לטייב את התוכניות שמקבלות תוקף, כך שהוצאת היתרים מכוחן תיעשה בקלות רבה יותר מהמצב הקיים. ועם זאת האחריות משותפת וחלה גם על יזמים וקבלנים. אלה חייבים לשנות פאזה ולהפנים שבקשת הקלות בהיתרים צריכה להיעשות במשורה, רק כאשר אין ברירה, ולא כאמצעי מיידי להגדלה ולמיקסום הרווחים שלהם".
גם מהנדסת עיריית גבעתיים שרית צולשין מסכימה שהמצב בעייתי, אך מדגימה כיצד ניתן לשפרו: "בעשורים האחרונים לא הייתה קיימת ודאות תכנונית בגבעתיים. יזמים היו מגישים בקשות להגדלת זכויות ומכפילים משתנים ושונים בפרויקטים של תמ"א 38, ונוצר מצב שאושרו בניינים בני 7, 8, 9 קומות ואף יותר ללא שום מדיניות מכוונת ומסודרת. חוסר הוודאות התכנונית גם עיכב הוצאה לפועל של מתחמי פינוי־בינוי משמעותיים כמו מתחם ההסתדרות בעיר, שבמשך 15 שנה היה בשיח מול העירייה, אך לא התקדם בגלל מחלוקות על אופי הבנייה, גובה הבניינים וכו'. גם פרויקטים רבים מאוד בלב העיר לא התקדמו. יזמים הגישו תוכניות על־פי ראות עיניהם, ואנחנו לא אישרנו עד שגיבשנו את המדיניות התכנונית הכוללת של העיר. ביולי שנה שעברה הפקדנו את התוכנית לפי סעיף 23 שמחליפה את התמ"א, ובמסגרתה הוגדרו המכפילים המותרים ומספר הקומות בהתאם לאזורים בעיר. היזמים קיבלו ודאות תכנונית, עשו התאמות למדיניות העירונית, וזה איפשר לנו לאשרר תוכניות. נוסף על כך הפקדנו לאחרונה את תוכנית המיתאר של העיר, המהווה מסגרת תכנונית לפיתוח העיר ב־20 השנים הבאות. ייצרנו בעמל רב בהירות תכנונית, מה מותר לבנות בכל אחד מחלקי העיר, היכן מותרת התחדשות עירונית והיכן התחדשות מתחמית. כיום כל תושב או כל יזם יכול לתכנן בדיוק על־פי המדיניות שהתווינו, ותהליך התכנון וקבלת האישורים לתוכניות קל ונהיר יותר".
נקודה למחשבה / תמיר כהן, מנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי
שינוי תפיסה בירוקרטית וניהול שונה
שוק הנדל"ן הישראלי זקוק יותר מאי פעם לקבינט דיור מקצועי ואיכותי, שיגבש ויישם אסטרטגיה ארוכת טווח של חמש שנים לפחות, כזו שלא תהיה תלויה או מושפעת מחוסר יציבות שלטונית והיעדר משילות לאורך זמן. חמש מערכות בחירות, התנהלות ללא תקציב מדינה בחלק מהשנים האלה ועוד מגוון מחלוקות פוליטיות הביאו לאי ודאות גדולה בענף, מה שמקבע את הימשכותו של משבר ענף הנדל"ן למגורים זה קרוב לשני עשורים.
שוב אנו ניצבים בפני מינוי שר חדש, שיכתיב אג'נדה חדשה. כמו כן עד שהממשלה תגבש מדיניות ותבצע רפורמות, יעבור זמן יקר ומשמעותי, שבמהלכו חוסר הוודאות יימשך. המצב הזה איננו בריא לאף תחום, על אחת כמה וכמה לשוק הנדל"ן, שזקוק לרמת ודאות גבוהה וראייה ארוכת טווח. ולכן העיקרון המנחה החשוב ביותר שעל הממשלה החדשה לפעול לפיו - הוא ודאות תכנונית. נכון להיום יזמים שרוצים לבנות בערים בישראל מתמודדים עם אינספור של סוגיות, בהן היקף זכויות הבנייה שיקבלו, מה מותר ומה אסור לבנות, כמה ואיפה.
חוסר הוודאות מקשה על ההתנהלות היומיומית של היזמים ומונע מהם לקדם היקף גדול של פרויקטים, שביכולתם לצמצם את המחסור ביחידות דיור. כחלק מכך אני סבור שיש לחבר את המרכיב הפיננסי למשך הזמן הבירוקרטי. אחד המרכיבים המשמעותיים, שמחד מעכבים בנייה ובכך מונעים היצע, ומאידך מעלים ישירות את עלויות המימון של היזמים – ובכך את עלויות מחירי הדירות, הוא משך הזמן שלוקח לאשר את הבנייה. יצירת אינטרס משותף ליזמים ולבירוקרטים לקיצור טווחי הזמנים תביא לגידול היצע ולירידת מחיר.
היציאה מהמשבר תלויה במידה רבה בנכונות המדינה לאמץ וליישם לאורך זמן פתרונות יצירתיים המבוססים על שינוי תפיסה בירוקרטית מקובעת וניהול שונה. ניתן לקצר טווחים בתחום הבירוקרטי, אם הנהלים יהיו בהלימה מוחלטת להתקדמות התהליכים הפיננסיים של העסקה. לדוגמה שיעור היטל ההשבחה ייקבע בכפוף למשך זמן הטיפול של הרשות המקומית בהוצאת היתר, קרי: רשויות מקומיות שיתעכבו,יזכו בהיטל מופחת, וברגע שהקופה הציבורית תיפגע, הן יפעלו ביתר מרץ להזיז תהליכים. כך גם לגבי המדינה. ברגע ששר השיכון יבין שהאינטרס שלי כיזם לבנות ולהרוויח יותר, משמעותו רחבה הרבה יותר משורת הרווח, ושכתוצאה מכך גם המדינה מרוויחה ונהנית מתשלום מס גבוהה יותר, תוספת של משכורות לעובדים ועוד - רק אז יתחיל השינוי.
נקודה למחשבה / מיכה קליין מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים
הנפגעים העיקריים מהיעדר הוודאות: רוכשי הדירות
הנפגעים העיקריים מהיעדר ודאות תכנונית הם צרכני הקצה, הלוא הם רוכשי הדירות. החלטות העלאת הריבית במהלך החודשים האחרונים, שנועדו לצנן את המחירים המאמירים, יכולות אומנם להביא לדיכוי יכולת הרכישה של הציבור, אך אינן יכולות לדכא את הביקושים הגבוהים. הביקוש הקשיח לנדל״ן, שנובע מצורך אמיתי שגובר עם השנים, כשעשרות אלפי משפחות חדשות קמות מדי שנה במדינת ישראל, לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק, מביאים לכך שידם של רבים אינה משגת לרכוש דירה. על רקע מצוקת הקרקעות בישראל, החסמים הרבים שקיימים כיום בהליכי הבנייה, מונעים ומעכבים מימוש של קרקעות שהן כבר זמינות. בעוד הרשויות המקומיות דורשות פתרונות פיתוח ברמת הממשלה, כמו תשתיות תחבורתיות, פיתוח מט״שים (מכוני טיהור שפכים), פתרונות ניקוז לדיור וכן הלאה, הן נתקלות בשנים האחרונות בממשלות זמניות, המתקשות לממש את צורכי הרשויות ותושביהן. עם כל הרצון הטוב, מציאות זו מוטלת כעול על היזם, שנתקל אל מול הליך רישוי ארוך ומתיש, שבסופו של דבר גם לו השפעה ישירה על מגמת ההתייקרות שאנו עדים לה. הפתרון למצב הקיים נעוץ בשיעור הבסיסי ביותר בכלכלה - היצע מוגבר שיצנן את הביקוש.
זאת באמצעות שחרור מהיר של קרקעות גם על ידי מכרזי רמ"י - מתוכננות ו/או לתכנון היזמים, וגם על ידי עידוד מימוש קרקעות פרטיות לבנייה, באמצעות מיסוי קרקעות לא ממומשות לאחר פרק זמן מסוים. כמו כן יש לקצר את לוחות הזמנים, המהווים חלק בלתי נפרד מהודאות התכנונית, במשכי קבלת ההיתרים והרישוי, שרק הולכים ומתארכים. לבסוף, בצל האתגרים והיעדר רגולציה יציבה שעיקרה נובע מאי היציבות הממשלתית, יש למצוא תמריצים ופתרונות לבעיות קיימות על ידי הרשויות המקומיות, שלהן כוח משמעותי.
