חשיבותם של אנשי המקצוע בתהליך התחדשות עירונית היא סוגיה מכרעת. כל מי שהתניע פרויקט, ובטח מי שכבר סיים אותו, מבין את היקף התחומים שחייבים לשים אליהם לב, ועד כמה חשובה המקצועיות של העוסקים במלאכה. להלן שורה ארוכה של המלצות ועצות, שיכולות לחולל את ההבדל בין כישלון להצלחה.
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, פותח ומסביר את החשיבות בבחירה נבונה של אנשי המקצוע: "בחירת אנשי המקצוע המלווים היא אבן יסוד קריטית להצלחת הפרויקט. הליווי המשפטי הוא הבסיס - חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית, שליווה לפחות שלושה פרויקטים בחמש השנים האחרונות ומסוגל להסביר מושגים מורכבים בשפה ברורה לדיירים.
ניב רוםצילום: תומר חומפסלצידו השמאי המלווה צריך להיות מומחה בתחום, עם יכולת להעריך במדויק את שווי הדירות הקיימות והעתידיות, ולבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. מפקח הבנייה, בעל הרקע ההנדסי והרשיון המתאים, הוא העין המקצועית של הדיירים בשטח - הוא מפקח על איכות הבנייה ומוודא עמידה בלוחות זמנים ובמפרטים הטכניים".
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מרחיב: "בחירת אנשי מקצוע איכותיים היא מפתח חיוני להצלחת הפרויקטים. מורכבות תהליך ההתחדשות העירונית דורשת ידע, ניסיון והתמחות מצד מספר בעלי תפקידים - שמאים, מפקחים, עורכי דין ויועצים חברתיים. כל בעל מקצוע ממלא תפקיד קריטי במימוש הפרויקט ובשמירה על האינטרסים של הדיירים והיזמים.
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צאנחנו ממליצים לבעלי הדירות לבחור באנשי מקצוע עם ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, תוך שימת דגש על תקשורת שקופה ומקצועיות ללא פשרות".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום, מתמקד בסוגיית הניסיון הקודם: "כשמדובר בבחירת בעלי מקצוע – מהנדס, אדריכל, יועץ או עורך דין – כדאי לדיירים לשים דגש על ניסיון קודם בתחום, שכן בעלי מקצוע מנוסים מבינים את מורכבויות התהליך, ומסוגלים להתמודד בצורה מיטבית עם אתגרים לא צפויים. ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית מקנה לבעלי המקצוע את היכולת להבין את הדינמיקה של השוק, את המגבלות החוקיות והעירוניות ואת צורכי הדיירים והיזמים.
עומר גוגנהייםצילום: יח"צבעלי מקצוע מנוסים יודעים גם מהן ההסכמות החוזיות שיש לכלול בהסכמים עם הדיירים, כיצד להתמודד עם בעיות שעשויות להיווצר במהלך הפרויקט, ואילו אמצעים יש לנקוט כדי להבטיח שהפרויקט יושלם בזמן ובמסגרת התקציב. הניסיון מאפשר לבעלי המקצוע לדעת להתמקד ולהתעקש על הדברים החשובים שיכולים לחסוך זמן גדול בתהליך, ובעלי מקצוע מנוסים יכולים להעריך באופן מדויק יותר את משך הזמן הדרוש לביצוע כל שלב, וגם יודעים להיערך בצורה מיטבית למצבים של שינוי בתנאים בשטח".
ג'וליאן סטרוסטה, מנכ"ל פעילות הנדל"ן בשפיר, מסביר את חשיבות הבחירה: "בעולם ההתחדשות העירונית בחירת אנשי מקצוע היא כמו הרכבת פאזל, שכל חלק בו חייב להשתלב במדויק. כל בעל תפקיד צריך להביא ערך ייחודי ויכולת התמחות, אך במקביל להיות חלק מראייה כוללנית של הפרויקט. הסוד טמון בבחירת מקצוענים שאינם רק מומחים בתחומם, אלא גם בעלי יכולת עבודה משותפת. מדובר בשמאים שרואים מעבר למספרים, עורכי דין המבינים את ההיבט החברתי, מפקחים שחושבים על חוויית הדיירים, ויועצים חברתיים שמכירים את המורכבות התכנונית. הפתרון הוא בבניית צוות שלם, שקוף ומחויב להצלחת הפרויקט כולו".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מדגישה גם את הנציגות של בעלי הדירות ומציינת אף היא את חשיבות הניסיון: "הצעד הראשון והקריטי בהתחדשות העירונית הוא הקמת נציגות חזקה, המייצגת את מגוון האינטרסים של הדיירים. נציגות כזו צריכה לכלול את כל קשת בעלי הדירות – מבעלי דירות הגג והגן ועד משפחות, מבוגרים ומשקיעים. בבחירת אנשי המקצוע חשוב להתמקד במי שיש להם ניסיון ספציפי באזור הרלוונטי, שכן לכל עיר יש התנהלות שונה ומדיניות ייחודית. גם ההיבט הרגשי הוא קריטי - חשוב לבחור אנשי מקצוע שהדיירים מתחברים אליהם ומאמינים שיתייחסו לביתם באותה רמת מחויבות שהם עצמם מתייחסים אליו, צריך להתרשם שהם מחויבים להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור הדיירים, תוך שמירה על יושר מקצועי והיכולת להגיד 'לא' כשצריך. הצלחת הפרויקט תלויה במידה רבה באיכות הצוות המקצועי שנבחר, במערכת היחסים שנבנית בין כל הגורמים המעורבים ובעיקר באמון בין הדיירים לנציגות".
ינון מגזימוף, מנכ"ל תב"ע קפיטל, מזכיר לבעלי הדירות מה חשוב באמת: "רבים מהיזמים והחברות שעוסקים בהתחדשות עירונית בוחרים את אנשי המקצוע והספקים שהם מכירים לפי האינטרסים שלהם ולא בהתאם לצורכי הדיירים, שהם בעלי הזכויות בפרויקטים. בחירה חשובה כזאת לא יכולה להיות בכפייה מלמעלה או אפילו לא בהמלצה סמויה, אלא יש להשאיר את זכות הבחירה והאמון בידי בעלי הדירות בפרויקט החשוב ביותר בחייהם. חשוב להציג בפני בעלי הדירות את התמונה הרחבה ולתת המלצות בהתאם. ניתן לעזור במו"מ מול אנשי המקצוע והספקים, אבל יש להשאיר את השליטה וזכות הבחירה בידי בעלי הדירות".
בעלי המקצוע השונים
לאחר סקירה כללית של ההמלצות החשובות, ניגש לטיפים הרלוונטיים לכל אחד מאנשי המקצוע הנדרשים בתהליך. להלן שורה של דגשים חשובים, שיש לבון בעת הבחירה.
מינהלות עירונית: לבדוק סטטוס תכנוני
"ההמלצה הראשונה שלנו לבעלי דירות שרוצים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית היא לפנות למינהלת העירונית", מבהירה גל לחמי, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחדרה. "המינהלת תסייע להבין את הסטטוס התכנוני ותסייע בארגון בעלי הדירות ובבחירת יועצים מטעמם בפרויקט. כמו כן בבחירת אנשי מקצוע אנו ממליצים לגבש קריטריונים מקצועיים, הכוללים ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות היקפי פרויקטים וליווי לאורך כל שלבי הפרויקט, לצד קריטריוניים אישיים של אמינות, זמינות, יושרה ויחסי אנוש, כדי שיספקו את המענה הטוב והראוי ביותר. חשוב להבין שבפרויקטים מסוג זה יש מגוון רחב של אוכלוסיות, וחשוב שלאיש המקצוע יהיו הקשב הנכון והיכולת לרתום את אותם אנשים להצלחת הפרויקט".
נציגות דיירים: נאמנה לאינטרסים של בעלי הדירות
"שלב בחירת נציגות בעלי הדירות הוא נקודה מרכזית וחשובה בחיי פרויקט. לבחרה הנכונה השפעה ניכרת על הפרויקט כולו", כך מסביר תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת פרץ בוני הנגב: "עוד לפני שיוצאים לדרך, כדאי למנות נציגות שיהיה לה מנדט מרבי לדבר בשם בעלי הדירות ולקבל בשמם החלטות. הנציגות צריכה לייצג נאמנה את האינטרסים של בעלי הדירות מול היזם, היא צריכה ליזום ולדחוף וכן לדרוש מהיזם עדכונים שוטפים. הנציגות צריכה להיות שקופה לגמרי מול בעלי הדירות ולשקף להם את כל שלבי התהליך והפרמטרים השונים שעליהם לדעת. היא צריכה לקבל את ההחלטה הנכונה באשר לבחירת יזם, שיהיה הגורם הנכון לבנות את ביתם החדש. אם יהיה אמון בין הנציגות לדיירים ובין הנציגות ליזם, זו תהיה ערובה לפרויקט מוצלח".
בחירת היזם : ניסיון ומוניטין
"תהליך התחדשות עירונית הוא מורכב ורב־ממדי, המשלב אתגרים תכנוניים, חברתיים, כלכליים ומשפטיים", מסבירה נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית. "התהליך שנמשך שנים, מחייב לאזן בין צורכי התושבים, היזמים והרשויות, תוך שמירה על האינטרסים של כל הצדדים. יש להתמודד עם קשיים ברגולציה, למצוא פתרונות יצירתיים לשימור המארג החברתי, ולעמוד באילוצים כלכליים משמעותיים.
נוי דותןצילום: שירן כרמלבנוסף ישנו היבט קריטי של יצירת אמון ושיתוף פעולה עם הדיירים שמעורבים בתהליך הארוך, שמשפיע ישירות על אורח חייהם". דותן מפרטת מה הדגשים החשובים שיש להקפיד עליהם בעת בחירת היזם. "ראשית לוודא שאמות המידה המקצועיות והערכיות שלו עומדות בהלימה לאמות המידה של הנציגות ובעלי המקצוע המלווים את הפרויקט מטעם בעלי הדירות.
עוד נקודה חשובה היא מוניטין ושם טוב. חשוב לבקש המלצות מדיירים שעברו תהליך דומה, תוך מתן דגש לכך, שאנשי המקצוע מתאפיינים בשקיפות, עמידה בזמנים ותקשורת פתוחה לאורך כל שלבי הפרויקט. בנוסף על היזם להבין ולהיות בעל ניסיון גם בתחומי הרישוי והרגולציה המקומית ולדעת לפעול מול הרשות המקומית, ולא פחות חשוב – שתהיה לו תקשורת ושיתוף פעולה מלא עם השותפים לדרך. התחדשות עירונית כרוכה לא רק בצד הטכני, אלא גם בשיתוף פעולה עם הדיירים והקהילה המקומית".
רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית בקטה גרופ, מתייחס אף הוא לבחירת היזם: "חשוב שדיירים יידעו שיש לא מעט חברות שאוגרות פרויקטים ומשאירות אותם על המדף, ודיירים עלולים למצוא את עצמם ממתינים שנים ללא תזוזה. לכן בחירת חברה רעבה, אשר מציגה נחישות רבה עם עובדות בשטח, היא מהלך קריטי להצלחת הפרויקט. כשבוחרים בחברה שהיא גם יזמית וגם מבצעת, יש לכך יתרון משמעותי; החברה שולטת בכל שלבי הפרויקט, מהתכנון ועד הביצוע, מה שמבטיח גם איכות בנייה גבוהה יותר וגם עמידה בלוחות הזמנים.
רון מרוםצילום: נטע שניניהול התהליך כולו תחת קורת גג אחת מפחית בעיות של תיאום בין היזמים והקבלנים, כך שהפרויקט מתקדם באופן חלק ומהיר יותר. בנוסף, כשהחברה המבצעת היא גם זו שיזמה את הפרויקט, יש לה תמריץ ישיר לדאוג שהבנייה תתבצע ברמה הגבוהה ביותר. הטיפ שלי לדיירים הוא קודם כל להיות אקטיביים, לאתר בעצמם חברה עם רקורד של עשייה, ולשוחח עם דיירים שכבר עברו עם החברה את התהליך, וקיבלו מפתח לדירה החדשה וכמו כן ללכת לראות בעיניים את טיב הביצוע. כך ניתן לשמוע ממקור ראשון על חוויית העבודה עם החברה, על איכות הבנייה והעמידה בזמנים".
איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מסכמת: "הדיירים צריכים לבחור ביזם שיודע לתת מענה ולהיות אמפתי לתהליך המורכב. בתקופה הזו, שבה יש מחסור בכוח אדם מקצועי, קיימת חשיבות יתרה להבטיח שהקבלן הנבחר יעסיק בעלי מקצוע עם הכשרה וניסיון מוכח, במיוחד כשמדובר בנכס היקר ביותר עבור הדיירים – הבית שלהם.
לכן, לפני שבוחרים קבלן, יש לבצע בדיקות מעמיקות, לשוחח עם ממליצים, לבחון פרויקטים קודמים ולהימנע מהפיתוי לקחת יזם עם עובדים שאינם מיומנים, בטענה כי אלו העובדים היחידים שזמינים היום בשוק.
הרגישות בתחום הביצוע דורשת בחינה קפדנית, במיוחד באיכות העבודה, התנהלות הפועלים והעמידה בלוחות הזמנים. לפיכך ההמלצה היא למנות פרויקטור שבודק את ניסיונם של היזמים ומבצע מכרז ביניהם".
בחירת שמאי: לשלב שמאי כבר בשלבים המוקדמים
"לבחירת אנשי מקצוע נכונים ישנה משמעות אדירה להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית", קובע שמאי המקרקעין ישראל יעקב. "בשנים האחרונות בעלי הדירות הבינו, ובצדק, כי הם בעלי הקרקע ולכן הם אמורים להיות שותפים מלאים בפרויקט. במקביל בעלי הדירות חייבים להכיר בעובדה שהידע שלהם בנדל"ן ובהתחדשות עירונית לא רחב מספיק, ושעליהם להצטייד בצוות יועצים רחב, מקצועי ובלתי תלוי, שיידע לנווט אותם בצורה נכונה במסע ההתחדשות.
ישראל יעקבצילום: ניב קנטורלכן יעשו בעלי הדירות נכון, אם יגבשו את צוות היועצים שלהם בשלב הראשון של הפרויקט, עוד לפני בחירת היזם. בין היתר, שמאי מקרקעין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית שידאג לשמור עבורם על האינטרס הכלכלי שלהם בעסקה, כדי שיוכלו לישון בשקט בזמן שהם מעניקים את הנכס הכלכלי היקר ביותר שלהם תמורת חלום הפרויקט החדש".
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת אס.קי (SK) שמאות, מסביר באיזה שלב נכון לבחור שמאי: "יש נציגויות בעלי דירות שבוחרות רק עורך דין בתחילת הדרך, ומערבות שמאי מטעמן רק אחרי שחתמו על הסכם מסחרי עם היזם. מדובר בטעות רווחת שעלולה לעלות להם הרבה מאוד כסף. השמאי הוא איש המקצוע היחיד שיכול לבחון בעיניים מקצועיות את ההיבטים הכלכליים של העסקה ואת הצעות התמורה שמציעים היזמים לבעלי הדירות, ולוודא שהם מקבלים את התמורות המרביות, אשר ימקסמו הן את שווי הדירה בפרויקט החדש והן קבלת שכר דירה מקסימלי ברמה חודשית במהלך כל חיי הפרויקט. כשם שהיזם עצמו לא מתקדם בפרויקט ללא בחינה שמאית, כך ראוי שיעשו בעלי הדירות שהם, למעשה, בעלי הבית בפרויקט. כאשר בעלי הדירות לוקחים שמאי מקצועי ומנוסה מטעמם בשלב מוקדם, טרום ביצוע מכרז יזמים, הוא מעורב בקביעת תנאי המכרז ומבטיח שכבר בתנאי ההתקשרות ישולבו כלל התמורות הראויות".
עוד על־פי כהן: "תפקידו של שמאי הדיירים הוא גם לקבוע מנגנון לחלוקת רווחים עם היזם. כיום מקובל לשלב בהסכם המסחרי מנגנון של חלוקת רווחיות עתידית. הרווחיות יכולה לנבוע מתוספת זכויות בנייה שלא הייתה ידועה במועד חתימת ההסכם המסחרי, עליית שווי דירות היזם, ירידה בעלויות ההקמה וכיוצ"ב. בקביעת מנגנון חלוקת הרווח העתידי ניתן לקבוע, שגם הדיירים ייהנו מהרווחיות העודפת מהפרויקט, דהיינו הצדדים קובעים מראש שבמידה שהרווח מהפרויקט יעלה מעל אחוז מסוים, היזם והדיירים המקוריים יתחלקו ברווחים העודפים. מנגנון חשוב נוסף, שנמצא באחריות השמאי, הוא קביעת שכר הדירה שישלם היזם לדיירים בתקופת פינוי הדירות, בזמן ההריסה והבנייה מחדש של הפרויקט. שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות צריך לקבוע את שכר הדירה הראוי לכל דירה ודירה ותפקידו גם לוודא אחת לשנה, ששכר הדירה מתעדכן, בהתאם למחירי השוק ולהיצע הדירות בסביבה הקרובה במטרה למנוע מבעלי דירות להוסיף מכיסם את הפרשי שכר הדירה".
בחירת עו"ד: התמחות בנדל"ן ושמירה על האינטרסים של הדיירים
"עורך דין דיירים צריך להיות מתחום ההתחדשות העירונית בלבד. אסור להסתמך על המלצות של חברים או קרובי משפחה למי שאינו מהתחום, כי זה יכול לבוא לרעת הדיירים והפרויקט בסופו של דבר", כך אומר זאב גרינברג, סמנכ"ל חברת מידר. "יש לא מעט משרדים טובים, המתמחים בתחום ויודעים ללוות את הדיירים בצורה מקצועית ואמינה. כדי לבחור בצורה טובה את איש המקצוע המתאים לליווי הפרויקט, חשוב שהדיירים יראיינו מספר אנשי מקצוע מאותו תחום, יקבלו מצגת ובריף של הפרויקטים שליוו בעבר ומלווים כעת, וכך יוכלו לבחור את איש המקצוע שהכי יתאים לצורכיהם. הדגש העיקרי צריך להיות על כך שאנשי המקצוע יהיו מהתחום, שיש להם סבלנות, שהם זמינים ורגישים ונותנים מענה לשאלות שעולות, גם אם הן לפעמים לא בליבה העיקרית של התחדשות עירונית".
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' וראש המחלקה להתחדשות עירונית במשרד, מציינת כי "מינוי עורך דין מבטיח שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות וניהול נכון של התהליך מהיום הראשון. חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין, שיכול לספק מעטפת משפטית מעבר לעסקת הפינוי־בינוי, בתחומים כמו תכנון ובנייה, רישוי, מיסוי מקרקעין, חוק המקרקעין, זכויות וחובות בבית המשותף ועוד".
עו"ד נעמה שיףצילום: סטודיו תומסעו"ד טל אור, שותף ומנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ענת בירן – עורכי דין: "אחת הפונקציות החשובות ביותר עבור בעלי דירות המקדמים פרויקט התחדשות עירונית – הוא עורך דין מלווה. עורך הדין מייצג את הבעלים לאורך כל שלבי הפרויקט, תוך שמירה על זכויותיהם ומיקסום הזכויות והתמורות שיוכלו לקבל. מומלץ מאוד לבעלי זכויות למנות עו"ד מטעמם עוד בשלבים הראשונים של התהליך, ומאוד חשוב שהוא יהיה עורך דין מנוסה ומקצועי, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובדיני התכנון והבנייה. עורך הדין מלווה ומדריך את הדיירים בקבלת ההחלטה העקרונית לקדם פרויקט התחדשות ברוב הדרוש בחוק. הוא מסייע במינוי נציגות ומפקח הנדסי, עורך מכרז יזמים ומסייע בבחירת ההצעה הטובה ביותר, תוך ביצוע התמחרות למיקסום התמורות, ולאחר מכן מסייע בהחתמת בעלי הזכויות. בהמשך עורך הדין בוחן את המסמכים להגשת היתר בנייה, וכההיתר מתקבל – הוא בוחן שכל זכויות הבעלים נשמרות. בשלב הביצוע הוא מוודא שהוראות ההסכם מתבצעות, ואף מחזיק בנאמנות את הערבויות של הבעלים, וככל שנדרש גם פועל למימושן. לאחר סיום הביצוע והמסירה עורך הדין מקבל לידיו את ערבות הבדק וערבות הרישום, ומפקח שהכול מתבצע כשורה".
בחירת מפקח: בעל מקצוע המוודא שהדיירים מקבלים את מה שהובטח להם
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר ושות', מסבירה כיצד יש לבחור מפקח מקצועי בתחום באופן אחראי. "חשוב לבחור מפקח שהוא מהנדס בהכשרתו, והוא ילווה את הדיירים החל בשלב גיבוש המפרט הטכני שמצורף להסכם, וכלה בתום תקופת הבדק לאחר מסירת הדירות החדשות לדיירים.
עו"ד קרן פרשקרצילום: תמר מצפימאחר שפרויקט בתחום ההתחדשות העירונית יוצא לפועל לאחר מספר שנים ממועד גיבוש ההסכם, חשוב שהמפרט שיצורף להסכם יהא ניתן לשיפור ולהתאמה לצרכים המשתנים של בעלי הקרקע ולשדרוג הפריטים הקבועים (ללא תוספת תשלום לדיירים). המפקח חייב ללוות את הדיירים במעמד מסירת הדירות וכמובן לאשר לאחר שנת הבדק כי תוקנו כל הליקויים בדירות החדשות".
דירוגים: לבדוק את שיטת הדירוג, ולא לוותר על בחינה עצמאית נוספת
אחת הדרכים שבאמצעותן ניתן לבחור אנשי מקצוע, היא הסתמכות על מדדים המדרגים את הגורמים הפועלים בענף. יש מספר מדדים שניתן למצוא באינטרנט, וחשוב להבין שמדובר בהמלצות, אבל לא כאלו שמחליפות את הבדיקה הרגישה שעל בעלי הדירות לבצע.
בין היתר, כדאי גם להכיר את המתודולגיה שעומדת בבסיס המדדים השונים ולא לקחת אותם כמובנים מאליהם. דוגמה למדד כזה היא "מדד ההתחדשות העירונית", המתפרסם זה שמונה שנים על ידי מרכז הנדל"ן, יחד עם Madlan, ומדרג מאות אנשי מקצוע הפועלים בענף. מדדים נוספים בענף שייכים בין היתר גם לחברות duns100 וחברת BDI.
לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים במרכז הנדל"ן, "מדי שנה אנחנו ו־Madlan סוקרים את כלל הפעילות בענף, ומשתמשים בדאטה שנאגר כדי ליצור את המדד. הדירוג משקף את היקפי הפעילות של כל אחד מהשחקנים. כלומר, משרדי עורכי דין שמדורגים בצמרת המדד, הם אלו שמובילים כעת את המספר הרב ביותר של פרויקטים, וכנ"ל לגבי יזמים ומשרדי אדריכלים".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלקצ'נובסקי מוסיף, כי "מדובר במדידה כמותית, וצודק מי שטוען כי הכמות לא תמיד מלמדת על איכות. יחד עם זאת, לכל שיטה היתרונות שלה, ומה שטוב בשיטה שלנו הוא שהיא מבוססת על מידע אמפירי מוצק. לצערנו, הענף סובל מהרבה בעלי מקצוע שטרם הרימו פרויקט אחד, ומספרים ללקוחות סיפורים שכל קשר בינם למציאות מקרי בהחלט. מדד הוא כלי שנותן תמונה מקיפה והמדד שלנו מאפשר לכל מי שנכנס למהלך המאתגר של קידום פרויקט התחדשות, לדעת שהוא עובד עם גופים ואנשי מקצוע רציניים".
טל קופל, מנכ"ל ו־Madlan מתייחס אף הוא למדד: "כבר היום התחדשות עירונית היא שחקן משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי, וחשיבותה רק תגדל. הענף מספק פתרונות שגם התושבים וגם המרחב העירוני כולו זקוקים להם, אך למרות חשיבותו הרבה - עבור הציבור הרחב עדיין טמון בו סיכון גדול. כשאדם הולך להפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותו בידי גורמים חיצוניים, הוא חייב לדעת שמדובר באנשי המקצוע הנכונים. זו הסיבה שלפני שמונה שנים יצרנו יחד עם מרכז הנדל"ן את 'מדד ההתחדשות העירונית'. לצורך הרכבת המדד, צוות המחקר של מדלן מתבסס על נתוני אמת של כל אחד ואחת מהמדורגים, בסיוע אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע. המטרה שלנו במדלן, להפוך את שוק הנדל״ן לשקוף והגון יותר, מקבלת ביטוי גם בפרויקט זה".
שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת duns100 בדן אנד ברדסטריט, מתייחסת לדירוג של החברה ומסבירה: "למרות כל הקשיים ההתחדשות העירונית נותרה מנוע הצמיחה המרכזי של ענף הנדל"ן, והצורך בה בולט מתמיד. עם תהליכי שיקום ושדרוג של תשתיות, פתרונות דיור חדשים וחדשניים ופיתוח מתחמים עירוניים מחדש, התחום הזה מהווה לא רק הזדמנות כלכלית, אלא גם גורם חשוב בהתפתחות של ערים מודרניות ובנות קיימא. דירוג היזמים המובילים בהתחדשות עירונית לא רק משקף את ההישגים והיכולת להתמודד עם אתגרים, אלא גם מצביע על אנשי המקצוע שמובילים את השוק בעיתות של חוסר ודאות. דירוג ההתחדשות העירונית של Duns 100 בוחן את היזמים המובילים בענף, בהתבסס על איתנות פיננסית ופרויקטים שביצעו. תהליך הדירוג כולל בדיקה מעמיקה של המידע העסקי של החברות, לרבות ותק, מבנה בעלות, תביעות ותנאי הבנק. בנוסף נבדקה אמינות המידע שנמסר לגבי הפרויקטים שבוצעו, עם דגש על שלב הפרויקט, גודלו והיסטוריית האכלוס. הדירוג משקלל פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי־בינוי, בדגש על פרויקטים שנבנו בעשורים האחרונים. החברות מדורגות לפי קבוצות איכות (Dunstars, טיר 1, טיר 2, וטיר 3) ובדירוג עירוני לפי הערים המובילות בתחום ההתחדשות העירונית".
דניאלה רז ויינרב, סמנכ"לית מידע וניהול סיכונים ב־BDI Coface, מסבירה על המדד הנוסף הקיים: "כדי לדרג את החברות המובילות בהתחדשות העירונית, ביצענו תהליך רב־שכבתי הבנוי ממספר שלבים: איתור החברות הפועלות בתחום, פגישות עם מנהליהן, איסוף נתונים באשר לפעילות החברות והפרויקטים בתחום. הפרויקטים שבטיפול החברות נמצאים בשלבים שונים, החל בתכנון, הסכמים עם דיירים, אישורי ועדות התכנון, הוצאת היתרי בנייה, ביצוע ומסירה. במסגרת ניתוח החברות המובילות בתחום, ניתנה התייחסות למספר הפרויקטים שבטיפול החברה, היקפי הפרויקט, אזור גיאוגרפי, שלבי הטיפול בפרויקט וכדומה. בניתוח שוקללו גם נתונים מהותיים בתחום המידע העסקי, נתונים פיננסיים, דירוג הסיכון, מוסר תשלומים, אורות אדומים, מידע שלילי, תביעות דיירים ועוד".
"אף פעם לא לחתום עם הראשון שדופק על הדלת"
"עסקת התחדשות עירונית היא למעשה עסקה למכירת הדירה הישנה ליזם שמבצע את העבודה בפועל, בתמורה לקבלת דירה חדשה בעתיד, על כל המשתמע מכך, ומכאן נובעת גם החשיבות להתייעץ עם אנשי המקצוע הנכונים". כך מסבירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "על בעלי הדירות המבצעים את עסקת המכר שעשויה להיות החשובה ואולי גם הגדולה בחייהם, שיכולה לקבוע את עתידם הכלכלי, להבין, כי יש בתהליך זה אלמנטים רבים שצריכים להכיר. על־פי רוב בעסקאות התחדשות עירונית נאלצים בעלי דירות ללא רקע וניסיון מקצועי לנהל משא ומתן מקצועי מנקודת חולשה אל מול אנשי המקצוע, הבקיאים בנושא".
ברשות הממשלתית מבקשים להדגיש מספר נושאים שחשוב שבעלי הדירות יכירו: "לפני שמתחילים בתהליך התחדשות של מתחם או שחותמים על מסמך כלשהו ליזם או לעו"ד, כדאי לפנות תחילה למינהלת ההתחדשות העירונית", מציין חגי טולדנו, מנהל אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "זאת כדי להבין את התהליך ואת זכויותיהם הקבועות בחוק, לבדוק את היבטי התכנון במתחם והאם הוא בכלל מיועד להתחדשות עירונית. בהמשך כדאי לבדוק איזה מסלול מתאים למתחם עצמו (התחדשות בניינית או מתחמית, חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש). חלק אינטגרלי מעמידה בתנאי הסף הוא אישור עקרוני של מהנדס הרשות המקומית לתוכנית".
טולדנו מתייחס גם לבחירת אנשי המקצוע: "חשוב מאוד לשים לב למי בוחרים, למשל יש לבחור עורך דין שהמומחיות שלו היא ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית ולא כזה המתמחה בתחום אחר (נזיקין או משפחה), וכבר קרו מקרים. למעשה, עורך הדין הוא זה שאמור לשמור על הזכויות של בעל הדירה בכל התהליך, והוא מייצר עבורו את כל ההתקשרויות, למשל הכנת המכרז לבחירת היזמים. כמו כן אף פעם לא לחתום עם היזם, המארגן או עו"ד הראשון ש'דופק על הדלת', ותמיד לבקש הצעות מבעלי מקצוע נוספים על מנת להשוות. בנוסף ליצור קשר עם לקוחות קודמים של אותם בעלי מקצוע ולשאול אותם האם היו מרוצים מהשירות".
