רוכשי דירות בשכונות חדשות מכירים את התסריט הבא: הבניין שבו רכשו את הדירה מוכן, יש טופס איכלוס (טופס 4) ואפשר לעבור להתגורר בדירה החדשה. הבעיה היא שהבניין הוא הראשון שנבנה בשכונה החדשה וכל שאר הבניינים עדיין נמצאים בשלבי בנייה. המשמעות בפועל היא שהרבה פעמים אין כבישים, אין מדרכות, תאורת רחוב היא המלצה בלבד, ועל מוסדות חינוך כמו גני ילדים ובית ספר, מתחמי מסחר ואפילו חניה לאורחים שבאים לבקר – אין בכלל מה לדבר. בקיצור, קונים דירה חדשה אבל חיים באתר בנייה עד שבניית השכונה כולה מסתיימת.
הסיבה למצב הזה שחוזר על עצמו כמעט בכל שכונה חדשה קשורה לתשתיות, או יותר נכון לתיאום בין בניית התשתיות לשכונות המגורים לבניית מגדלי המגורים. צריך להבין שאת מבני המגורים בונים יזמים פרטיים, אך את מבני החינוך, הציבור והתשתיות האחרות בונים קבלנים אחרים, והיזם שאחראי ברוב המקרים הוא בכלל הרשות המקומית. כדי להתגבר על הפער, על הגופים שונים לעבוד יחד או לכל הפחות באופן מתואם, מצב שבדרך כלל לא קורה.
אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי חברת עידן (ש.נ.י), מסביר עד כמה הנושא בעייתי: "כמי שעוסק כבר למעלה משלושה עשורים בניהול, תפעול ותחזוקת מבנים, לרבות המורכבות הגדולה במבנים בעירוב שימושים, מצאתי כי נקודת התורפה המרכזית הייתה ועודנה במתחמים חדשים, שבהם הן היזמים והן העיריות ממהרים לאכלס עוד לפני שהתשתיות מוכנות. מדובר ב’כאב ראש’ רציני לא רק לדיירים החדשים, הנאלצים להתניע את הרכב או לחלופין ללכת מרחקים ארוכים לצורך קבלת שירותים בסיסיים, אלא גם לרשויות המקומיות הנאלצות לטפל 24/7 במפגעים הנגרמים שתוצאה מהעיכוב בהשלמת התשתיות ובתלונות אינספור של תושבים. מה הערך בבניין שבנייתו הסתיימה בגינה יפה וחניון תת־קרקעי, כאשר כלל התשתיות העירוניות אינן מוכנות, מדרכות שטרם הסתיימה בנייתן, תשתיות לאיסוף מי גשמים, מוסדות חינוך שטרם מוכנים לקליטת ילדי השכונה. בלא מעט מקרים יש לכך גם השפעה על ערך הנכס, לא רק בטווח המיידי של עיכוב או אי השלמת התשתיות אלא גם בטווח הארוך, זאת בשל מיתוג בעייתי של אותה שכונה או מתחם. הכדור נמצא בראש וראשונה לא רק בידי הקבלנים והיזמים, אלא גם ובעיקר בידי הרשויות המקומיות, שמצטרפים אליהם תושבים חדשים ותפקידן הינו לדאוג לרווחתם, ביטחונם ואיכות חיי התושבים. על כן, המוטו של כולם חייב להיות - השלמת תשתיות חייבת תמיד להיות לפני האכלוס".
"לגור באתר בנייה"
שייקה נפחא, יזם נדל"ן ובעלים של חברת סלעית יזום נדל"ן, שמכיר את הנושא מקרוב מסביר על הבעייתיות בבניית התשתית של שכונת מגורים חדשה וגם מציע פתרון. "תחילה צריך להבין שלא פשוט להרים תשתית לפני ששכונה נבנית בפועל. עדיין לא יודעים מה הצרכים שיהיו, והמשמעות היא להוציא תקציבים מוקדמים על סמך השערות. זו הסיבה שעד היום בנו רק על פי צורך קיים. הבעיה היא שאז בעלי הדירות בשכונה החדשה גרים באתרי בנייה והיו ממתינים לתשתיות שנים. עד כדי כך שהיו עושים הסעות משכונה לשכונה בשביל מוסדות חינוך למשל. אבל זה מתחיל להיפתר, והדבר המרכזי שמקדם את הדרך לפיתרון אלו הסכמי הגג שחותמת המדינה מול הרשויות המקומיות".
נסביר, כי הסכמי גג הינם הסכמים שהמדינה חותמת מול עירייה או מועצה מקומית, ובמסגרתם מתחייבת המדינה להעביר מימון ולקדם תכנון של תשתיות עוד טרם החלה בנייתה של השכונה. ראשי הערים או המועצות מצידם מתחייבים לקדם את התוכניות ולאפשר את הבנייה הנרחבת.
לדברי נפחא, התהליך המתואר גם משפר באופן משמעותי את סוגיית התשתיות: "הסכמי גג, שהביאו תקציבים גדולים, איפשרו לרשויות המקומיות לבנות על חשבון משהו עתידי. למשל בשכונת הפארק בעיר באר שבע, שם אנחנו בנינו, הייתה מראש התחייבות של העירייה, שעד אשר נמסור את הדירות לרוכשים – מבני הציבור והחינוך כבר יהיו בנויים ומוכנים. זה באמת קרה, וזה מראה שמדובר בדבר אפשרי. ויש לכך גם יתרון נוסף: זה מפיג חששות בקרב הרוכשים מפני רכישת דירה בשכונה חדשה, כי הם מכירים בעיות שעלו במקרים דומים בעבר ולא רוצים לגור באתר בנייה".
לבנות הכטול בבת אחת
אז הסכמי הגג הם אפשרות אחת לפתרון הבעיה. פתרון נוסף הוא שיטת מכרזים חדשה, שקידמה המדינה בשנים האחרונות – תכנן ובנה. על־פי השיטה הזו יזם אחד זוכה במכרז, ולוקח על עצמו גם תכנון וגם בנייה של שכונה שלמה, כולל מבני המגורים, מוסדות החינוך, מבני הציבור ועוד. הכול כולל הכול.
אומנם מדובר בפתרון טוב, אבל המשמעות בשטח היא שמחד רק מתחמים מסוימים מאוד יכולים להתאים, ומנגד רק חברות גדולות יכולות לקחת את המשימה הזו. לא סתם יצאו עד היום מעט מאוד מכרזים בשיטה זו, פחות מחמישה, כשהראשון היה בעיר חריש והאחרון עתיד להתחיל ולהיבנות בקרוב במועצה המקומית חריש.
במקביל גורמים בענף מוסיפים, כי יש עוד אפשרויות לטיפול בבעיה. ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף בנייה חוזית, מסביר כי, "תכנן ובנה זו אופציה בה הקבלן בונה את כלל התשתיות והמגורים בשכונה. אבל ישנן עוד אופציות, כגון גוף ניהול משולב פר שכונה, שיתאם את כלל התשתיות ויוציא מכרזים לביצוע, או כמו היום רק עם עדיפות לביצוע תשתיות טרם אכלוס. בפועל תשתיות לשכונה זה כבישים ומדרכות, תחבורה ציבורית, בתי ספר גנים ומסעדות ציבור, תקשורת מים וביוב, שטחי מסחר, תעסוקה ופנאי ועוד. ללא כל אלה - לא ניתן לחיות בפועל בשכונה ולא ניתן להקים שכונת מגורים".
