השלכות המלחמה בעזה על המשק הישראלי גרמו להאטה גם בענף המשרדים, לאחר שמחירי השכירות באזורי התעסוקה בעיר תל אביב ובסביבותיה צנחו במחצית השנייה של 2023 בשיעור של 10%-20%. כך עולה מהדוח החצי השנתי שפרסמה היום (ד') קבוצת NEWMARK NATAM (נת"מ), המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי.
לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצה, שוק המשרדים בתל אביב חווה ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס עקב ההשפעה של המצב הכלכלי – עלייה בריבית, ירידה בגיוס הון בהייטק, אי היציבות הפוליטית והמלחמה שהחלה ב-7 באוקטובר. הוא מעריך כי המגמה הבולטת של הצינון בענף ההייטק המשיכה גם בחציון השני של השנה שעברה.
בן צבי קליין מסביר כי אם בעבר, מה שאפיין את הענף הוא ביקושים לשטחי משרדים גדולים, מעבר לצרכים האמיתיים של חברות הטכנולוגיה, הרי שכיום הביקושים של חברות הטכנולוגיה לשטחים גדולים מאוד ירדו דרמטית. "הירידה בהשקעות בחברות הטכנולוגיה הישראליות גרמו להן להיות יותר ממוקדות ומחושבות, הן בגיוסי כוח אדם והן בהשכרת שטחי עבודה", הוא אומר. בשל השינויים, מי שהמשיך להתפתח ולהתחזק הוא שוק שכירות המשנה של שטחי המשרדים, בעיקר במרכז תל אביב.
גם עזיבת הבנקים את מתחם הסיטי בעיר ללא הפסקה גרמה לירידה במחירי השכירות במשרדים, שחזרו לממוצע טווח המחירים לפני פרוץ מגפת הקורונה. בסוף 2021 עמדו מחירי השכירות הממוצעים בתל אביב על כ-120 שקל למ"ר. בחציון השני של 2022 זינקו המחירים בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים ליותר מ-140 שקל למ"ר בממוצע, ואילו כעת בסוף החציון השני של 2023 מתקרב המחיר לרף של סוף 2021 ועומד כ-126 שקל למ"ר שכירות בממוצע.
הבנקים עזבו - והסיטי ספג מכה
ציר יגאל אלון, שרשם מחירי שיא בסוף החציון השני של 2022 ועמד על דמי שכירות ממוצעים של 178.3 שקל למ"ר, רשם במחצית השנייה של 2023 תיקון כלפי מטה לרמת מחיר של 138.3 שקל למ"ר - ירידה של 40 שקל במחיר בשנה. בציר מנחם בגין, בו עמדו המחירים על 159.69 שקל בתקופה המקבילה, ירדו כעת ל-145 שקל למ"ר.
מתחם הסיטי, כאמור, ספג בחציון הנוכחי מכה בעקבות עזיבת שטחים משמעותיים על ידי בנק דיסקונט ובנק לאומי, שפינו מעל 10,000 מ"ר . הדבר גרם לירידה במגמת האכלוס במתחם ולירידת מחירים של 8 שקל למ"ר בין החציונים, ואל מול החציון השני של 2022 מדובר בצניחה של 18 שקל למ"ר – מ-169 שקל למ"ר בסוף 2022 ל-151 שקל למ"ר בסוף החציון השני של 2023 (ירידה של כמעט 12%).
אזור הבורסה ברמת גן כמעט ולא הושפע וירידת המחירים בו הייתה מזערית, בהשוואה לירידות חדות יותר באזורי תעסוקה אחרים בתל אביב. זאת ככל הנראה בזכות ההשפעה של הרכבת הקלה שחיזקה מאוד את הביקושים באזור. על פי ההערכות, פעילות הקו האדום של הרכבת הקלה, שהחל לפעול באוגוסט אשתקד, תמשיך להשפיע באופן חיובי על הענף בשנה הנוכחית. הקו מתחיל בפתח תקווה ועובר בסמוך לאזורי תעסוקה בולטים בעיר, ממשיך לכיוון בני ברק בסמוך למתחם העסקים BBC, מגיע לאזור התעסוקה העיקרי של רמת גן הבורסה וממשיך לתוך חלק מאזורי התעסוקה בתל אביב.
"הקרבה הזו מהותית להגעת כוח אדם למשרדים באזור, ובחודשים האחרונים ניכרת ההשפעה של עוגן תחבורתי זה על המשרדים בקרבת הציר", אומר בן צבי קליין. "משרדים לאורך התוואי צפויים ליהנות מעדיפות מצד שוכרים, וכבר כעת מורגש ביקוש. פעילות המשרדים הציגה התאוששות לקראת סוף דצמבר 2023, אך בדמות עסקאות של שטחים בינוניים, ולתקופות קצרות יותר. עסקאות יקרות וחוזים ארוכים יותר ניתן, כאמור, למצוא סמוך לציר הרכבת הכבדה או הקלה או באזורי פריים לוקיישן בתל אביב, שם הביקושים עדיין גבוהים ביחס להיצע".
הפתעה: עלייה במחירים באזור הדרום
על פי דו"ח נת"מ, ההשפעה על המחירים מינורית יותר באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב. התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים, דוגמת רעננה, הוד השרון, חיפה, פתח תקווה ובני ברק, תרמו לביקושים באזור וניתן לראות מגמה של חברות הייטק ואחרות שרוצות להישאר שם. הרצליה פיתוח, למשל, המשיכה במגמת ההתייצבות ללא שינוי על מחיר גבוה של 103.5 שקל למ"ר.
בירושלים שוק התעסוקה המשיך להתחזק עם עלייה של 0.53% במגמות האכלוס הממוצעות בעיר. גם כאן חלה ירידת מחירים ממוצעת אבל היא מזערית ועומדת על 0.7% בממוצע. האזור המפתיע הוא דווקא אזור הדרום, שרשם עלייה במחירי השכירות למשרדים בשיעור של 2.33%. בדוח מציינים הכותבים כי "לנוכח המצב הכלכלי, הפוליטי והצבאי, קשה לחזות את המגמה בשוק משרדים זה, אך להערכתנו שוק המשרדים הנמצא בקרבת הרכבת הכבדה ובאזורים שמאופיינים בביקושים מתאימים נמשיך לראות יציבות בדמי השכירות ובשיעורי האכלוס".
אור בן צבי קליין צילום: נת"מהדוח בוחן גם את תחומי התעשייה, הלוגיסטיקה והמסחר שגילו עמידות ויציבות גם בתקופת המלחמה. "שוק התעשייה שמר על יציבות בשנת 2023, למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים", אומר בן צבי קליין. "בשנים האחרונות הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העקבי במסחר באינטרנט, שהואץ בעקבות הקורונה. ענפים מסוימים אף חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון – קמעונאות, הפצה, מוצרים רפואיים ותרופות. הגידול בביקושים בענפים אלו מצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים".
גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה נובע מהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, וכן מתוספת באחוזי הבנייה הניתנת על ידי הרשויות המקומיות באזורים אלו. בן צבי קליין מסביר כי כתוצאה כך, נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז.
חוה מיכאליצילום: רמי זרנגרחוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב שימושיים ברחבי הארץ, אומרת כי "לעומת חלקים אחרים בעולם הנדל"ן, דוגמת ענף המשרדים או המגורים אשר נפגעו בשנה האחרונה, תחום התעשייה רק צומח בעיקר מאחר שהוא אינו חשוף לגורמים שהשפיעו על אפיקי הנדל"ן האחרים כגון עליית האינפלציה והריבית, שהקשו על יזמים בגיוס הון לבניית פרויקטים או מימון מהבנקים, וכן צניחה משמעותית בהשקעות של תעשיית ההייטק בישראל ומעבר לים. מאידך בתקופה זו ענף התעשייה והלוגיסטיקה המשיך לעבור אבולוציה: אל תחום זה הגיע סגמנט חדש בשנים האחרונות של מתחמי תעשייה בשימושים מעורבים".
