מדינת ישראל מצליחה כבר שנים להתנהל סביב המונחים דיור בר־השגה ודיור בהישג יד, לייצר תוכניות וכותרות שמתכתבות עם המונחים הללו, ועדיין לפספס פעם אחר פעם את המטרה האמיתית. תוכניות הסיוע בדיור, כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה במחיר מופחת ודירה בהנחה, יצרו מלאי דירות המיועד לזכאים מחד, אולם נכשלו בהגדרת קהל היעד, והפכו לתוכניות שהיום אפשר להגיד, שגרמו לא פעם יותר נזק מתועלת.
גם התוכניות הממשלתיות לשכירות ארוכת טווח החלו בצורה נכונה, אבל בהיעדר קריטריונים מתאימים והיצע מספק, לא הצליחו לספק מענה לבעיה שאותה באו לפתור. האם הגיע הזמן לנסות משהו אחר? גורמי ענף הנדל"ן מנתחים את תוכניות הדיור של השנים האחרונות ומנסים להכריע בשאלת יעילותן? האם נכון להמשיך באותו כיוון, ומה צריך לעשות כדי למצוא פתרון אמיתי לבעיה שרק הולכת ומחריפה.
"תוכניות מחיר למשתכן ודירה במחיר מופחת לא נותנות את המענה הצפוי; במקום סבסוד רחב למאות אלפי בתי אב בשנה, התוכניות היום נותנות הנחות הקרובות למיליון שקל באזורי המרכז לקהל מצומצם, שמסתכם מקרה הטוב בכ־15 אלף בתי אב בשנה, דבר המחזק את הבדלי המעמדות הקיצוניים", כך טוען נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אהרוני,
נדב אהרוניצילום: יח"צומוסיף: "המדינה צריכה לחזק את מעמד הביניים, ובמקום לתת הנחה של 900 אלף שקל למשפחה אחת, ניתן לסבסד לשלוש משפחות 300 אלף שקל ממחיר הדירה. זו ללא ספק הנחה משמעותית, שתאפשר למשפחות רבות יותר לרכוש דירה ותצדיק את קיום התוכנית. התוכניות היום כוללות תבחיני זכאות שלא מבחינים בין מי שזכאי באמת למי שלא, ומי שמקבל את ההטבה בסופו של דבר, הוא לא בהכרח קהל היעד שאליו המדינה מכוונת. יש לבצע שינוי בכל שיטת ההגרלות, ולקבוע למשל תבחין של גובה הכנסה לזכאים".
גם עו"ד שיר טורם הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן, יוצאת נגד התוכניות הממשלתיות: "כל הפרויקטים של דיור בר־השגה במרוצת העשור האחרון, כולל מחיר למשתכן, דירה בהנחה ומחיר מטרה, הפכו לפיאסקו. הסיבה הראשונה לכך היא שרק יחידי סגולה מבין הזכאים נהנו מהתוכנית, וזאת בשל הסיכוי הקלוש לזכות בהגרלות.
שיר טורם הספריצילום: יוהנס פלוטקיןסיבה נוספת היא שהפרויקטים שיצאו במסגרת התוכניות, התעכבו ונמתחו על פני שנים ארוכות, מה שחייב את הזוכים גם בשכר דירה בתקופת הביניים וגם בתשומות בנייה, מה שבחלק המקרים הפך את הזכייה ללא כדאית מבחינה כלכלית".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, סבור שההגרלות הן צעד חשוב, אך חלקי: "הגרלות מחיר מופחת למיניהן הן צעד משמעותי, אך מהוות פתרון חלקי למצוקת הדיור, שכן הוא פועל לטובת הזוכים ולא לכלל הציבור. אין לזלזל בכך, שכן עבור הזוכים מדובר במהלך משמעותי ביותר המאפשר להם להיות הבעלים של דירה, מה שלא היה מתאפשר בצורה אחרת. יחד עם זאת אין לתוכנית השפעה על כלל השוק ועל מחירי הדיור, ולכן תרומתה למאבק במשבר הדיור מוגבלת. יתרה מכך, ההגרלות יוצרות ביקושים שלא היו קודם לכן. אנשים שכלל לא חשבו לרכוש דירה, נכנסים לשוק רק משום שזכו, וזה מוביל לעודפי ביקוש חדשים ועלול להביא דווקא לעליית מחירים בניגוד לכוונת המשורר. אם המדינה מחפשת פתרון אפקטיבי, היא צריכה להגדיל את היצע הקרקעות, מה שעשוי להביא לירידה כללית במחירים. השילוב של תוכניות מחיר מופחת יחד עם הגדלת היצע הקרקעות יוכל, להערכתי, לתרום תרומה משמעותית לטיפול במשבר הדיור".
חלוקה לא הוגנת של משאבי ציבור
עו"ד בלה ברדה ברקת, מומחית להשקעות נדל"ן, מעמיקה יותר בכל הקשור להיעדר קריטריונים מספקים: "תוכניות, כמו מחיר למשתכן ודיור להשכרה במחיר מפוקח, המעניקות הטבות משמעותיות למספר מצומצם של זוכים, מעוררות שאלות אתיות וכלכליות מורכבות. בזמן שמטרתן היא להקל על מצוקת הדיור, הן יוצרות למעשה אי־שוויון בין אזרחים הזקוקים לפתרונות דיור. הסבסוד הניכר, הממומן מכספי משלמי המיסים, מופנה למספר קטן של מוטבים, בעוד רבים אחרים נותרים ללא מענה. זו דילמה מוסרית משמעותית, שכן היא מעלה שאלות לגבי הוגנות בחלוקת משאבים ציבוריים ועל האפקטיביות של מדיניות המתמקדת במתן הטבות גדולות למעטים במקום פתרונות רחבים יותר. הזכות לדיור היא זכות יסוד בסיסית, המעוגנת באמנות בינלאומיות ובתפיסות של צדק חברתי, והמדינה נושאת באחריות להבטיח נגישות לדיור הולם לכלל אזרחיה. אולם השיטה הנוכחית של הגרלות והטבות ספציפיות אינה מספקת פתרון מערכתי למשבר הדיור. נדרשת חשיבה מחודשת על אופן הקצאת המשאבים הציבוריים כדי להבטיח פתרונות דיור נגישים וברי השגה לציבור רחב יותר, תוך שמירה על עקרונות של שוויון והוגנות. מדיניות דיור מקיפה צריכה לשלב פתרונות לטווח הקצר עם אסטרטגיות לטווח הארוך, ולאפשר לאזרחים רבים יותר להשתתף בשוק הנדל"ן, לא רק כשוכרים אלא גם כבעלים, תוך התמודדות עם שורש הבעיה של היצע דיור מוגבל ומחירים גבוהים".
גם אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, יוצאת נגד ההגרלות: "תוכנית ההגרלות על גווניה השונים חטאה למטרה. התוכנית נולדה במתכונת הנוכחית לפני כשבע שנים, מתוך הבנה כי מחירי הדיור אינם בהישג יד עבור אוכלוסיות רבות, אך בפועל מאז השקת התוכנית ועד היום מחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים, כך שלמעשה המדינה באה לברך ויצאה מקללת. במשך שנים סובל שוק הדיור מהיצע מצומצם, אשר ברובו נשען על מכרזי רשות מקרקעי ישראל. מעבר לעלויות שגולגלו למלאי בשוק החופשי על מנת לאזן את הפרויקטים, התוכנית גרעה מההיצע המצומצם מלכתחילה.
אירית הופרצילום: מיכל בנדקבהיבט החברתי, התוכנית מנעה את ההתפתחות הטבעית של האוכלוסייה; אם בעבר זוג צעיר היה מתחיל עם דירה צנועה, בדרך כלל יד שנייה, ועם התבססותו היה משפר את מגוריו, בעקבות התוכנית נוצרה נורמה 'סטנדרטית' חדשה, שבה כל זוג צעיר מתחיל עם דירה חדשה בשכונה חדשה - מלאי שהיה שמור לאוכלוסייה המבוססת יותר בדרך כלל. במקום להתמודד עם המחסור בדיור בשיטה הוגנת של הקצאה על־פי שיקולי צדק חברתי ובחינת מצבה של המשפחה, חולקו ההנחות בהגרלה, שאינה מבחינה בין משפחה עשירה לכזו שבאמת זקוקה לסיוע בדיור. עוד בעיה במתווה התוכניות הללו היא שהמדינה הופכת את הזוכים למשקיעים. ספק גדול אם כלל הרוכשים היו באמת רוכשים דירה חדשה, והמדינה עודדה את הביקושים הגבוהים והקדימה ביקושים שלא בהכרח היו קיימים אלמלא התוכנית". הופר גם מציעה פתרון חלופי: "אלטרנטיבה הגיונית יותר הייתה לחלק הטבה כספית, למשל בגובה 200 אלף שקל, ובכך להניע את השוק כולו ולא רק לטובת דירות חדשות אלא גם לשוק הדירות יד שנייה".
להעדיף מילואימניקים ולטפח הפריפריה
גורמים אחרים בענף מציעים אפשרויות נוספות שעשויות לשפר או לתקן את השיטה שלא מצליחה להוכיח עצמה. עו"ד יוני כהן, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות', אומר כי: "המדינה משקיעה זה יותר מעשור משאבים כספיים כבירים כדי לאפשר לאלה שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש קורת גג במחירי שוק - לרכוש או לשכור דירה במחירים נמוכים יותר. המשותף לכל המסלולים הוא מתן אפשרות לזכאים לזכות בהגרלה לרכישה או להשכרה של דירה במחיר מסובסד. בשל מספרם הגבוה של המשתתפים בהגרלות הללו - מספר הזוכים מצומצם מאוד, אולם הם נהנים מהטבה ששוויה עשוי להגיע למיליון שקל ואף יותר. אלא שמתנגדי השיטה טוענים שהיא מחטיאה את מטרותיה. כדי לשנות את המצב יש לנצל את התוכנית הזו להשגת מטרה בעלת חשיבות אסטרטגית - והיא יישוב הפריפריה, במיוחד במקומות שבהם האוכלוסייה מזדקנת ואין דור המשך. מטרה חשובה זו מקבלת משנה תוקף בעיצומה של מלחמת 'חרבות ברזל', שבה אנו עדים להלך רוחם של מפונים רבים לא לשוב לביתם בתום המלחמה. לכן מוצע לשווק יותר דירות בפריפריה ולחייב את הזוכים להתגורר שם תקופה מינימלית שתיקבע. גם אם יפחת מספר המשתתפים בהגרלות עקב דרישת המגורים בפועל – אפשר להעריך שעדיין יהיו די משתתפים שיהיו מוכנים להעתיק את מקום מגוריהם לפריפריה".
תומס מיימון, סמנכ"ל שיווק ומכירות חברת שתית, מציע שינויים במתווה התוכניות הממשלתיות, שיוכלו להפוך אותן לרלוונטיות יותר: "מודל של הגרלות מאפשר למדינה להציע דירות בהנחה משמעותית, אך האם זהו אכן הפתרון האופטימלי? השיטה הנוכחית מבוססת על הגרלות, שכן היא מבטיחה שקיפות והגינות בחלוקה של המשאבים המוגבלים. עם זאת היא גם יוצרת תחושה של אקראיות וחוסר ודאות אצל המועמדים, שכן לא כל מי שבאמת זקוק לדירה יכול לזכות בה. בנוסף הקריטריונים לזכאות לעיתים נתפסים כבעייתיים ולא מותאמים לצרכים האמיתיים של כלל האוכלוסייה הזקוקה לכך.
תומס מיימוןצילום: יח"צנשאלת השאלה האם נכון להגריל דירות בהנחה? לעניות דעתי, יש לשקול אלטרנטיבות שמתמקדות בצרכים ספציפיים יותר של המועמדים, כמו מערכת ניקוד שמבוססת על מצב כלכלי, מספר הילדים וקרבה למקום עבודה. כמו כן ייתכן שיש צורך בהתאמה של הקריטריונים למציאות השוק ולצרכים המשתנים של האוכלוסייה. ראוי גם לפעול להגדלת היצע המכרזים לדירות מוזלות לרכישה ולהשכרה על ידי המדינה, הקצאת תקציבים גדולים יותר שיסייעו להקל את משבר הדיור, בניית תוכנית שתאפשר הטבות מס מוגדלות עבור יזמים שיבנו דיור בר־השגה, ופיתוח מדיניות שמעודדת השקעות בדיור המוזל. פתרונות אלה יכולים להביא להורדת המחירים גם בשוק היד השנייה, באמצעות הקטנת הביקוש הגואה והלחץ על דירות בשוק החופשי".
גם עו"ד אמיתי ארליך, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות', מציע שינוי במצב הקיים: "ראוי להרחיב את הקצאת הדירות הניתנת למשרתי המילואים על חשבון זוגות צעירים שלא שירתו במילואים. זו דרך אפשרית שבה המדינה יכולה לגמול למשרת מילואים במסגרת הכלים הקיימים בידיה, מבלי להגדיל תקציבים".
שכירות ארוכת טווח - מענה יעיל למצוקה
בעוד תוכניות המדינה לרכישת דירות בהנחה במסגרת ההגרלות סופגות ביקורת וגם לא ממש מצליחות להוכיח עצמן, תוכנית אחרת דווקא הצליחה לספק מענה לצורך מקביל – דיור להשכרה. במסגרת תוכניות הממשלה להקמת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, התחיל להיווצר שוק חדש בישראל, וחברות רבות פנו לנתיב זה. אולם העלאת הריבית החדה ושינוי המומנטום בענף שמטו את הקרקע תחת התוכניות, והפכו את התחום לבעייתי מבחינה כלכלית. במקרה הזה בענף דווקא סבורים שהכיוון של התוכנית הממשלתית - שבמסגרתה גם הוקמה החברה הממשלתית דירה להשכיר, שעוסקת בנושא - מוצלח, אבל יש הכרח לקדם התייחסות מהותית כעת כדי למנוע משבר חמור בתחום.
ענבל דוד, מנכ"לית החברה הממשלתית דירה להשכיר, מתייחסת לנושא ואף מסמנת את המסלול שבמסגרתו יתאפשר להגדיל את היצע הדירות להשכרה: "בשנים האחרונות הביקוש העצום לשכירות ארוכת טווח ממוסדת חוצה ערים ומגזרים. הציבור מבין שמדובר כאן במוצר הנותן ודאות, שקט נפשי ויכולת להתנהלות כלכלית נבונה לטווח של שנים קדימה, תוך מגורים בנכס חדש ובמתחם המנוהל באופן הוגן ומפוקח. מבחינת הזכאים, מדובר אומנם בהגרלה, אך החוזה הוא לשנים קצובות ומאפשר למספר משקי בית ליהנות מהטבה זו לאורך חיי הפרויקט. כדי להגדיל את היצע הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח ולענות על הביקוש הרב, יש להמשיך ולשווק בהיקפים משמעותיים, כפי שאנו עושים בארבע השנים האחרונות, עם היקפי שיווק של כ־6,000 דירות להשכרה בממוצע לשנה. בנוסף יש להמשיך ולתכנן תב"עות שיכללו נתח משמעותי של דירות להשכרה ארוכת טווח. אנו בדירה להשכיר עושים זאת ואמונים על תכנון תב"עות בכל רחבי הארץ, גם במרכז וגם בפריפריה, ודואגים לשלב בתכנון גם פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח. כיום מתוך כ־100 אלף יחידות דיור, שאנו מקדמים את תכנונן בקרקעות מדינה ובקרקעות פרטיות, כ־30% מיועדות להשכרה ארוכת טווח. לצד זאת יש להמשיך בתמריצים כלכליים מתאימים כדי להבטיח שהמכרזים יצלחו ויגרמו ליזמים להרחיב את פעילות ההשכרה לטווח ארוך גם בקרקעות פרטיות, ולהמשיך לפעול להגדלה ולפיתוח שוק השכירות המוסדית ארוכת הטווח".
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living, מתייחס אף הוא לנושא: "ניסיון המדינה לייצר פתרונות בדמות תוכניות ומודלים שמטפלים רק בצד הביקוש, כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה, אינו מגביר את היצע הדירות ויוצר עיוותים בשוק. זאת במקום להתמקד בהרחבת פרויקטים של שכירות ארוכת טווח אשר נותנים מענה יעיל לבעיית ההיצע, מאזנים את הביקושים ומאפשרים פתרון מגורים גמיש לטווח של חמש-עשר שנים לזוגות צעירים ולמשפחות. למעשה, המדינה בוחרת כיום להעניק סכומי כסף גדולים למשקי בית כדי שירכשו דירות, ובכך רק מלבה את הביקוש והבעיה, במקום לייצר תשתית גדולה של פרויקטי שכירות מוסדית, שהיא הפתרון האמיתי לצורך - מגורים במחיר סביר ומענה לשיעורי הריבית הגבוהים.
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןכמו כן עלות ההון למיזמי השכירות מייצרת קשיים עבור מודל השכירות בטווח הקצר, אך בטווח הארוך, ככל שמספר הדירות השכורות יעלה (והסיטואציה הכלכלית-מדינית תתייצב), תתגלה כדאיות המודל. מעבר לכך ששכירות מוסדית מתקנת את העיוותים בשוק ומייצרת פתרון נוח וגמיש למשפחות ולצעירים, יצירת היצע דירות להשכרה לטווח הארוך באזורי ביקוש ממתנת גם את העיוות שנוצר בשוק בין ה'מרכז' ל'פריפריה'. בסוף התועלת המשמעותית שהמדינה תזכה לה - והיא ניכרת במדינות רבות באירופה שבהן תוכניות דיור קונצרני פועלות במשך עשרות שנים - זוהי האפשרות לחנך את הציבור בטווח הארוך לאפשרות לחיים במגורי קבע, שאינם כוללים בהכרח רכישת דירה. הדבר משתלם כלכלית גם למדינה, מפני שההשקעה והסבסוד שהיא מעניקה ביצירת דירות לשכירות ארוכת טווח מהווים פתרון רב־פעמי לתקופה של כ־20 שנה, בזמן שתוכניות שונות, המסבסדות דירות לרכישה בהנחה, מהוות פתרון חד־פעמי, שרק מלבה ביקושים ולא מטפל באמת בצד ההיצע".
"פרויקט לאומי שמחייב התייחסות אחרת"
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי: "פרויקטים של דיור במחיר מופחת הם תמיד מבורכים בעיניי, ולדעתי, צריך לקדם כמה שיותר מהם כדי להתמודד עם הביקושים והמחירים. פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מפוקח הם סגמנט בפני עצמו, שלא צריך לבוא על חשבון דיור במחיר מופחת, אלא במקביל אליו. ברגע שהמדינה תיתן תמריצים לקבלנים ותוזיל את עלות הקרקע למיזמים של שכירות לטווח ארוך, זה יאפשר להוציא לפועל יותר פרויקטים מסוג זה. דבר נוסף שאפשר לעשות הוא, שהמדינה תסבסד את הפרויקט עצמו, באופן שהריבית תהיה נמוכה יותר והקבלן לא ייפגע, כך שגם שינויים בריבית לא יפגעו ברווחיות הפרויקט.
יוסי פרשקובסקיצילום: יח"צלקבלן צריך להיות ביטחון שהפרויקט רווחי ולאפשר הרבה יותר גמישות ברמה הכלכלית והתכנונית. זה פרויקט לאומי, שמחייב התייחסות אחרת. אם המדינה תנקוט את הצעדים שציינתי, אין סיבה שלא יהיו יותר פרויקטים של שכירות לטווח ארוך".
עופר רוסמן, אדריכל, מבעלי סטודיו XS ויועץ למנהל התכנון בסטודיו המחקרי IPLAN, מתייחס לפן התכנוני ומסביר שגם במסגרתו יש לדיור להשכרה יתרון על פני התוכניות האחרות: "מהיכרותנו עם פרויקט מחיר למשתכן, מדובר במוצר עם בעייתיות מהותית למרות הערך הכלכלי. בשל המגבלות היזמים נדרשים לרוב להתפשר על בנייה זולה, פחות אוהבים את העיסוק בדירות האלו ולרוב פחות משקיעים בהן. לזוכים יש זמן מוגבל לבחירת האבזור ופחות זמן ואפשרויות לשינוי והתאמה בדירה, ובסופו של דבר הם משקיעים המון כסף ומשאבים בדירה זו. אין להם אפשרות לבצע שינויי דיירים, והם נאלצים להשקיע סכומים נוספים מעבר לזכייה כדי שהדירה תהיה ראויה למגורים, על אף שתכנון נכון לא היה עולה יותר.
3 צפייה בגלריה
"יש לטפל במשבר החמור בתחום הדיור להשכרה". פרויקט להשכרה לטווח ארוך של אזורים living
(צילום: אביעד ברנס)
עצם הזכייה מהווה לפעמים התפשרות על מספר החדרים הנדרשים, מה שלא מעניק מענה לצורכי המשפחה, ולרוב במיקום גיאוגרפי מרוחק שלא נבחר – אך הם קונים, כי כבר זכו במכרז. כך לרוב מדובר בתהליך שלא מתחשב בצורך האישי, אלא בצורך של הקולקטיב. לעומת זאת דיור להשכרה הוא עניין אחר לגמרי. במקרים רבים המדינה מבינה שהדירה צריכה להיות מוצר איכותי. היא נמסרת מרוהטת ומוכנה לאחזקה לטווח ארוך. השכרה ארוכת טווח אף מאפשרת לדייר הראשון לבצע שינויים בדירה. כשיש אחריות על המוצר, מתייחסים אליו ברצינות רבה יותר. היזמים מבינים שאם לא ישתמשו במוצרים איכותיים, הנכס לא יישמר כראוי, והם אלו שיצטרכו לתחזק אותו לאורך זמן".
לשוק השכירות דרושים מנהיגות כלכלית ושינוי תרבותי
אלון רחמיאן, יו"ר ארגון הקבלנים במחוז הצפון וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, סבור, כי על המדינה להפנים ששוק שכירות מוסדי ושכירות ארוכת טווח הם דברים הכרחיים וחלק בלתי נפרד מעתיד שוק הדיור. "עליית המחירים, המלחמה והמציאות הכלכלית והחברתית בישראל מחייבים אותנו להביט קדימה ולהבין ששוק השכירות הוא העתיד בישראל, ועתיד להפוך בעשורים הקרובים לכ־50% משוק הדיור, כפי שנראה כבר היום במדינות רבות בעולם המערבי. לא מדובר במגמה חולפת, אלא בשינוי מהותי שדורש התייחסות מקיפה, הן מבחינת תכנון עירוני והן מבחינת מימון ומעורבות ציבורית", כך רחמיאן.
"שכירות ארוכת טווח, כאשר היא מתוכננת נכון, יכולה להוות מנוע צמיחה עירוני חשוב. היא מאפשרת לערים למשוך אוכלוסיות מגוונות - צעירים, משכילים ובעלי מקצוע - לאזורים שבעבר התקשו למשוך אותם. אולם כדי להפוך חזון זה למציאות, נדרשת חשיבה מחודשת על מודל השכירות, שבו מעורבות העיריות בשוק השכירות יחד עם תמיכה ממשלתית הכרחיות להשגת היעדים הללו, תוך השקעה כספית ישירה ויצירת תמריצים ליזמים. על הרשויות להכניס את היד לכיס ולהשקיע בתשתיות ובפיתוח שכונות ומרחבים עירוניים מותאמים לשכירות, המשלבים אוכלוסיות מגוונות ותומכים בצמיחה כלכלית וחברתית. זוהי הזדמנות להפוך את השכירות ממצב של ברירת מחדל למסלול חיים לגיטימי ואטרקטיבי".
עוד על־פי רחמיאן: "יש לשלב מתחמי שכירות כחלק אינטגרלי מהמרקם העירוני, תוך יצירת תמהיל מגוון, שמשלב דירות בגדלים שונים, שטחים ציבוריים איכותיים ותשתיות קהילתיות. כך ניתן ליצור קהילות מעורבות ודינמיות, שיתרמו לחוסן העירוני. גם מימון פרויקטים אלו דורש חשיבה יצירתית: שותפויות בין המגזר הציבורי לפרטי, קרנות השקעה ייעודיות ומודלים של דיור בר־השגה. אומנם האתגר גדול, אך הפוטנציאל עצום. אם נשכיל לאמץ גישה חדשנית ואמיצה לנושא השכירות, נוכל לא רק לפתור את משבר הדיור, אלא גם ליצור ערים חזקות, מגוונות וחיוניות יותר".
