מדיניות חדשה של מוסדות התכנון מאפשרת הקמת מגה-פרויקטים עם דירות להשכרה לצמיתות, על רקע משבר השכירות בשוק החופשי במסגרתו שכר הדירה מטפס בעקביות בשנים האחרונות, ועל רקע קושי הקבלנים של מיזמי דיור להשכרה ארוכת טווח להוציא פרויקטים לפועל בסביבת הריבית הגבוהה. כך עולה ממסמך מדיניות של מינהל התכנון, שצפוי להתפרסם מחר (ה') והגיע לידי ynet.
רק אתמול פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד המחירים לצרכן, שכולל בתוכו את מדד השכירות אשר הציג עלייה של 0.5% בחודש יולי, וכן זינוק של 9% במדד השכירות של שוכרים חדשים ושל 3.6% במדד השכירות של שוכרים שחידשו חוזה. במקביל, לא מעט מכרזים של המדינה עבור פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח נכשלו בחודשים האחרונים בעקבות החלטות בנק ישראל להעלות את הריבית.
במסמך שניסח מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, ליזמים, הוא מתווה את הכללים לבחינת תוכניות מפורטות בוועדות התכנון והבנייה שיחולו רק על פרויקטים של דיור להשכרה לצמיתות. מדובר בפרויקטים המאופיינים בקרקעות שהייעוד שלהן הוא עבור "דיור מיוחד", שיכללו עוצמות בנייה גבוהות (למשל לא פחות מ-100 יחידות דיור בפרויקט), כאשר רוב הדירות יהיו קטנות (עד 80 מ"ר). כמו כן, כל מגדל שיכלול דיור להשכרה לצמיתות יכלול ממ"קים (מרחב מוגן קומתי) בלבד ולא ממ"דים (מרחב מוגן דירתי), זאת על מנת לאפשר היתכנות כלכלית ליזמים. הדירות יושכרו במחירי השוק החופשי.
עוד יכלול המגדל חללים משותפים לדיירים, כגון חדר כביסה, מועדון דיירים, חדר כושר, ג'ימבורי, חדר אופניים, חדר עגלות וחללי עבודה משותפים, וכן עירוב שימושים (כלומר שטחי מסחר, ציבור או תעסוקה, בנוסף למגורים). זאת, על מנת שליזמים תינתן האפשרות לקבל הכנסות מנדל"ן מניב. יש לציין כי שתי הנחיות אלה (חללים משותפים לדיירים ועירוב שימושים) כבר קיימות בפרויקטים נוספים למגורים. בנוסף, נקבע כי פרויקטים אלה ייבנו רק באזורי הביקוש בסמוך למוקדי הסעות המונים, מוקדי תעסוקה, בתי חולים, אוניברסיטאות ומרכזי תרבות. זאת מתוך הנחה שבאזורים אלה הביקושים לשכירות יהיו גדולים.
נקודה חשובה נוספת מתייחסת לתקן החניה: על פי הנחיות מינהל התכנון, מגדלי ההשכרה לצמיתות יכללו תקן חניה "נמוך במיוחד", וזאת, כאמור, בשל קרבתם הצפויה למוקדי הסעת המונים. כך, פרויקט הממוקם במרחק של 300 מטרים ממערכת הסעת המונים יקבל תקן חניה של 0-1 ליחידת דיור עד 80 מ"ר ותקן חניה של 0.5-1 ליחידת דיור גדולה יותר. פרויקט במרחק 600 מטרים ממערכת הסעת המונים יקבל תקן חניה מעט גדול יותר של 0-1.5 ליחידת דיור עד 80 מ"ר ושל 1-1.5 ליחידת דיור גדולה יותר; ופרויקט במרחק גדול יותר ממערכת הסעת המונים או ללא קרבה כזאת כלל יקבל תקן חניה של 0.5-1.5 ליחידת דיור קטנה ושל 1-2 ליחידת דיור גדולה.
על פי המסמך, תמהיל המגורים המומלץ הוא 15%-20% דירות קטנות בשטח של 30-55 מ"ר; 10%-25% דירות בשטח של 56-70 מ"ר; 25%-40% דירות בשטח 71-80 מ"ר; 5%-15% דירות בשטח 81-105 מ"ר ורק 5% עבור דירות גדולות במיוחד בשטח של מעל 106 מ"ר.
מדובר, כאמור, בהנחיות להקמת פרויקטים להשכרה לצמיתות, בניגוד לפרויקטים להשכרה ארוכת טווח במסגרתם היזמים יוכלו למכור את הדירות אחרי תקופה קבועה (לרוב 25 שנה). סנונית ראשונה שהיא תוצר של מדיניות זו כבר יצאה לדרך בשבוע שעבר באופן חלקי, לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה סופית תוכנית להקמת מגדל בן 64 קומות בגבעתיים שיהיה מיועד כולו להשכרה. אלא שבמגדל זה, הכולל 500 יחידות דיור קטנות להשכרה, רק 200 דירות יושכרו לצמיתות ושאר הדירות יושכרו לתקופה של כ-25 שנה ולאחר מכן היזם יוכל למכור אותן.
יש לציין כי כאשר התוכנית הופקדה להתנגדויות 250 דירות היו אמורות להיות מושכרות לצמיתות, מה שמעיד על כך שלא הייתה היתכנות כלכלית מלאה לתוכנית במתכונתה המקורית. על כן על מוסדות התכנון יהיה לוודא שלמדיניות החדשה אכן תהיה היתכנות כלכלית ליזמים, ולא נסתפק בכותרות בלבד.
רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנוןצילום: לע"מבשיחה עם ynet מסר אלמליח: "כחלק ממהלך כולל לגיוון שוק הדיור, שיסייע בין היתר להתמודד עם נושא השכירות בישראל מינהל התכנון משיק היום תוכנית לתכנון יחידות דיור לשכירות לצמיתות. המטרה היא להגדיר מראש מקבצי דיור קבועים המיועדים אך ורק לשכירות לצמיתות, אנשים יוכלו לשכור דירה בפרויקטים באזורים מאוד אטרקטיביים בסמוך לאזורי תעסוקה, עם נגישות מרבית לתחבורה ציבורית ואנחנו קוראים ליזמים לבוא ולהגיש לנו תוכניות כאלה".
נזכיר כי גם בריאיון שפורסם לאחרונה ב-ynet ו"ממון" עם יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן, התייחס גם הוא לאפשרות להקים מגדלים המיועדים להשכרה: "אנחנו מאשרים תוכניות לדירות קטנות יותר, שלפחות חלקן יהיו מיועדות להשכרה ארוכת טווח. אני מדבר על בניינים שלמים להשכרה. זאת תהיה טעות להפקיר את הדירות בשוק החופשי. אחת הבעיות המרכזיות בישראל היא שאין היצע מספק של דיור להשכרה ארוכת טווח ממוסדת, וזאת אלטרנטיבה אמיתית למי שלא יכול ליטול משכנתא ולהתחייב שנים קדימה לבנק. הרעיון הוא לייצר תשתית תכנונית של היצע שמיועד להשכרה בלבד, וזה חידוש גדול מבחינת מוסדות התכנון. אנחנו נמצאים כיום בתקופה מורכבת בגלל סביבת הריבית, אבל זה לא מרתיע אותנו כי הסביבה תשתנה, ותשתנה שוב בעתיד. הדבר הנכון הוא שיבנו דירות קטנות שאפשר יהיה לשכור לתקופה ארוכה".
