העיר תל אביב כבר אינה מצויה בסיכון גבוה לבועת נדל"ן, כך עולה ממדד בועת הנדל"ן הגלובלי שפרסם היום (רביעי) בנק ההשקעות השוויצרי UBS לשנת 2023. על פי המדד (UBS Global Real Estate Bubble Index), בעוד שמחירי הדירות בעיר ללא הפסקה שולשו בין 2002 ל-2022, הצמיחה הגבוהה ביותר מבין כל הערים שנותחו במחקר, עליית שיעורי המשכנתאות במהלך 2022 שמה קץ פתאומי לעלייה הזו. על פי עורכי המדד, הצמיחה בהיקף המשכנתאות ירדה ביותר מחצי מאז השנה שעברה, ועליית המחירים הריאלית הייתה שלילית במחצית הראשונה של 2023. ב-UBS מעריכים כי הקלה מתונה זו במחירים צפויה להימשך.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
עורכי המדד מסבירים כי העלייה העולמית באינפלציה ועליית הריבית בשנתיים האחרונות הובילו לירידה חדה בחוסר האיזון בשוקי הדיור של המרכזים הפיננסיים הגלובליים, כך שהשנה נותרו רק שתי ערים - ציריך וטוקיו - בקטגוריית סיכון לבועה. זאת לעומת תשע ערים שהיו בסיכון לפני שנה: טורונטו, פרנקפורט, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם, וכאמור, ת"א. כעת ערים אלה נמצאות בטריטוריה של הערכת-יתר של מחירי הדירות (overvalued territory). שוקי הדיור במיאמי, ז'נבה, לוס אנג'לס, לונדון, שטוקהולם, פריז וסידני ממשיכים להיות מוערכים יתר על המידה, ללא שינוי מהשנה הקודמת. עם זאת, מציינים עורכי הדוח כי בערים רבות, ובהן תל אביב, מחירי הדירות נותרו מנותקים מההכנסה המקומית.
באופן דומה, ניו יורק, בוסטון, סן פרנסיסקו ומדריד חוו ירידה בחוסר האיזון. שוקי הדיור הללו מוערכים באופן הוגן (fairly valued), על פי המדד, וכך גם מילאנו, סאו פאולו וגם ורשה. סטטוס זה חל גם על סינגפור ודובאי, למרות שהמוניטין שלהן כמקלט גיאופוליטי גרם לאחרונה לעלייה בביקושים, הן להשכרה והן לקנייה.
צמיחת מחירי הדירות סבלה מעלייה בעלויות המימון מכיוון ששיעורי המשכנתאות הממוצעים שולשו בערך מאז 2021 ברוב השווקים. עליית המחירים הנומינלית השנתית ב-25 הערים שנבדקו נעצרה, לאחר עלייה של 10% לפני שנה. לדברי קלאודיו ספוטלי, ראש תחום הנדל"ן במשרד ההשקעות הראשי ב-UBS "במונחים מותאמים לאינפלציה, המחירים כיום נמוכים ב-5% אפילו יותר מאשר באמצע שנת 2022. רוב הערים איבדו את עליית המחירים שהושגה במהלך המגפה וכעת הן חוזרות לרמות של אמצע שנת 2020".
בפרנקפורט ובטורונטו, שתי הערים עם ציוני הסיכון הגבוהים ביותר בדוח של שנה שעברה, המחירים הריאליים ירדו ב-15% במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים. שילוב של הערכות שווי גבוהות בשוק ותנאי משכנתא קצרים יחסית גם שם את המחירים תחת לחץ חזק בשטוקהולם ובמידה פחותה יותר בסידני, לונדון וונקובר. לעומת זאת, במדריד, ניו יורק וסאו פאולו – ערים עם הערכות סיכונים מתונות עד כה – מחירי הבתים הריאליים המשיכו לעלות בקצב מתון.
למרות הכל: המחסור בדיור ככל הנראה יגבר
עוד מסבירים ב-UBS כי הירידה החדה בחוסר האיזון נבעה לא רק מירידה במחירי הדירות, אלא גם מירידה בהכנסה המונעת על ידי אינפלציה וצמיחה בשכירות. מכיוון שצמיחת ההלוואות למשכנתאות ירדה בחצי מאז אמצע שנת 2022, החוב של משקי הבית להכנסות נמצא בירידה, במיוחד באירופה. בנוסף – מלבד ארה"ב – צמיחת השכירות הנומינלית הואצה במידה ניכרת והייתה חיובית בכל המיקומים שנותחו.
עם זאת, המחסור בדיור ככל הנראה יגבר מכיוון שהונפקו לאחרונה פחות היתרי בנייה – בעיקר במרכזי הערים האירופאיות. מתיאס הולזי, המחבר הראשי של המחקר מ-UBS אומר כי "הביקוש לדיור עולה בחדות ועליות המחירים עשויות להתחדש ברגע שהתנאים הפיננסיים של משקי הבית ישתפרו".
המדד מנתח את הנתונים ברחבי העולם. באירופה, למשל, יש התייחסות לשוויץ, שם מחירי הבתים הריאליים בציריך המשיכו לעלות בשנת 2023, אם כי בקצב איטי יותר מאשר בשנים קודמות. צמיחת דמי השכירות הואצה בחדות ולבסוף עלתה על צמיחת מחירי הבתים. מכיוון שהיצע הדיור הזמין טיפס חזרה לרמות שלפני המגפה, בין עלויות המימון העולות, אנחנו לא מצפים לראות עליית מחירים נוספת.
מחירי הבתים בז'נבה גבוהים בפחות מ-20% מאשר מלפני עשר שנים וקפאו בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023. למרות שהעיר רון (Rhone) נהנית ממעמדה הבינלאומי, התחזית הכלכלית מעורבת, וגידול האוכלוסייה נותר מאופק כשמתקיימת הגירה החוצה לאזורים נגישים כלכלית.
רמת מחירי הבתים המותאמים לאינפלציה בשתי הערים הגרמניות שנותחו בדוח, פרנקפורט ומינכן, הוכפלה בין 2012 ל-2022 – הצמיחה החזקה ביותר מבין כל הערים שנכללו במחקר. אבל עורכי המדד סבורים שהמחירים היו "בועתיים. המחירים הריאליים בפרנקפורט, שהגיעו לשיא בתחילת 2022, תוקנו כמעט ב-20% מאז, וב-15% במינכן.
המחירים הריאליים בשוק הדיור בלונדון נמצאים במגמת ירידה מאז הברקזיט ב-2016. בהיעדר ביקוש בינלאומי חזק, מחירי הדירות נמצאים תחת לחץ מכיוון שהיכולת המקומית היא במצב הגרוע ביותר מאז 2007, בשל שיעורי משכנתא גבוהים.
בוורשה מחירי הבתים הריאליים עלו בכמעט 40% בין 2012 ל-2022. סיכויי תעסוקה גבוהים, התרחבות הרכבת התחתית ופיתוחי דיור מודרניים שמרו על השוק אטרקטיבי. עם זאת, על רקע אינפלציה חזקה ומתמשכת, שיעורי המשכנתאות זינקו, והפחיתו את הנכונות של משקי הבית לשלם עבור בתים. הדבר הוביל לירידה של כ-10% במחירים המותאמים לאינפלציה מאז אמצע שנת 2022 והעביר את הביקוש למגזר השכירות, אשר ראה צמיחה חזקה. עם זאת, סובסידיות משכנתא חדשות עוררו טירוף קנייה.
הערכות שווי מוגזמות של בתים בשטוקהולם והסתמכות גבוהה על משכנתאות בריבית משתנה התבררו כבעלי השפעה מעורבת. בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023, המחירים המותאמים לאינפלציה תוקנו ביותר מ-20% – יותר מבכל עיר אחרת שנותחה. המחירים הריאליים באמסטרדם ירדו ב-14% - התיקון השנתי החזק ביותר מאז שנות ה-80. החמרת תנאי המימון, הפחתת האינפלציה של כוח הקנייה של משקי הבית ושינויים רגולטוריים הכבידו יחד על הביקוש.
חוסר האיזון בשוק הדיור בטוקיו
מחירי הבתים בפריז כבר החלו לרדת בשנת 2021. הירידה הואצה ברבעונים האחרונים בין היתר לאור, צמצום הזמינות, הגבלות על הלוואות והעלאת מס רכוש. שוק הדיור במדריד נותר בר השגה, כפי שהוא נמדד בהתאם ליחס של מחיר להכנסה. לאחר תקופה של שלוש שנים של קיפאון, המחירים עלו ב-3% בתנאים מותאמים לאינפלציה בארבעת הרבעונים האחרונים. במילאנו המחירים הריאליים ירדו ב-2%, בהתאם לצמיחה בהשכרה ובהכנסה המקומית.
לגבי המזרח התיכון, בדובאי מחירי הדיור הריאליים המשיכו לעלות בשיעור דו - ספרתי. "בהתחשב בצמיחת הכנסה חזקה ושוק השכרה לוהט, כאשר צמיחת השכירות אפילו עולה על צמיחת המחירים של הבעלים, אנו רואים את השוק כבעל ערך הוגן", כותבים עורכי המדד.
חוסר האיזון בשוק הדיור בטוקיו גדל בהתמדה, וכתוצאה מכך העיר עוברת בהדרגה משטחי סיכון לבועה במהלך 20 השנים האחרונות, בניגוד מוחלט לשאר המדינה. הונג קונג נמצאת כל הזמן ברמות סיכון לבועות. לאחר ירידה של 7% בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023, מחירי הדירות המותאמים לאינפלציה בהונג קונג חזרו לרמות שנראו לאחרונה בשנת 2017. היצע הדיור של סינגפור לא עמד בביקוש המקומי והבינלאומי החזק. המחירים הריאליים עלו ב-15% מאז 2018. עם זאת, זה הוכנס לפרספקטיבה על ידי דמי השכירות, אשר זינקו בכ-40% באותה תקופה.
באוסטרליה, שוק הדיור בסידני היה תנודתי מאוד בשנים האחרונות, אשר נכנס ויוצא משטחי סיכון לבועה. העלאת ריבית אגרסיבית על ידי הבנק המרכזי של אוסטרליה גרמה לאחרונה לתיקון חדש וחד של המחירים. המחירים המותאמים לאינפלציה חזרו לרמות של 2018.
בדרום אמריקה, מחירי הדיור המותאמים לאינפלציה בסאו פאולו נותרו באופן עקבי בטריטוריה שלילית והתייצבו רק ברבעון האחרון בכ-25% מתחת לשיא ב-2014. בקנדה, בין אמצע 2019 לאמצע 2022, המחירים הריאליים בוונקובר עלו ב-25% וכמעט ב-35% בטורונטו, ואילו המינוף של משקי הבית עלה בקצב מהיר.
בארה"ב, מחירי הדיור במיאמי המשיכו לעלות מהר יותר מהממוצע הארצי. רמת המחירים הוכפלה ויותר במהלך 10 השנים האחרונות. ניו יורק נמצאת בעיצומו של קאמבק חזק בעקבות החולשה המשמעותית של השוק במהלך מגפת הקורונה. המחירים הריאליים בשוק הדיור בעיר עלו ב-3% בין אמצע שנת 2022 לאמצע שנת 2023. לעומת זאת, דינמיקת שוק הדיור בבוסטון נחלשה. ההתאוששות בשוק הנדל"ן בסן פרנסיסקו הייתה קצרה: מאז אמצע שנת 2022 ירדו המחירים ב-10% ושכר הדירה ירד ב-3%. לוס אנג'לס סובלת גם מאובדן רחב של תחרותיות כלכלית. עם האכזבה מצמיחת ההכנסות והידרדרות במחיר הדיור, המלאי החל לעלות.
עורכי הדוח מציינים כי למרות שבממוצע של הערים שנותחו מחירי הדירות בירידה מתונה והצמיחה בהכנסות נותרה יציבה יחסית, במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים היכולת לרכוש דירה עדיין אינה משגת במקומות רבים. כך למשל, קניית דירה של 60 מ"ר חורגת מהתקציב של מי שמרוויח את ממוצע ההכנסה השנתי במגזר השירותים ברוב ערי העולם. בהונג קונג, אפילו אלה שמרוויחים פי שניים מההכנסה הזו זאת נאבקים לממן דירה בגודל כזה. למעשה, מציינים עורכי הדוח, מחירי הבתים נשארו מנותקים מההכנסה המקומית בתל אביב, בטוקיו, בפריז ובלונדון, שם כדי לקנות דירת 3 חדרים נדרש יותר מפי 10 מההכנסה השנתית.
