האם שוק הנדל"ן משנה כיוון? שירה גרינברג, הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, מדווחת היום בסקירה החודשית כי בתקופה שבין דצמבר 2021 עד מרץ 2022, ארבעת החודשים הראשונים מאז הועלה מס הרכישה שמוטל על דירות להשקעה, "נבלם קצב הגידול המהיר בסך העסקאות בשוק החופשי, כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת". בממוצע בכל אחד מארבעת החודשים האלה נמכרו 10,400 דירות, נמוך ב-3% מהממוצע בארבעת החודשים בשנה הקודמת - דצמבר 2020 עד מרץ 2021.
אף אל פי כן הנתונים במרץ 2022 מעידים על ביקוש גבוה לדירות, אמנם נמוך מאשר מרץ 2021 אך עדיין בפרספקטיבה היסטורית קצב העסקאות גבוה. למעשה על פי גרינברג כמות העסקאות במרץ 2022 היא השנייה בהיסטוריה של חודשי מרץ, במקום ראשון כאמור מרץ 2021.
במרץ נרכשו 12,600 דירות זוהי ירידה של 5% לעומת מרץ 2021 שהיה לאחד החודשים הסוערים בשנים האחרונות, ונמכרו בו 13,200 דירות. עם זאת זו עלייה של 18% ברכישת דירות בהשוואה לפברואר השנה חודש שבו נמכרו רק 10,600. את מיעוט העסקאות בפברואר מייחסת הכלכלנית הראשית לעובדה כי היו בו פחות ימי עבודה. 1,300 מהדירות שנמכרו במרץ היו במסגרת מחיר למשתכן עם הנחה בסבסוד מדינה. יתר הדירות, כלומר 11,300 נמכרו בשוק החופשי. 7,900 מהדירות שנמכרו הן מיד שנייה.
במרץ כמחצית מהדירות (6,500) נרכשו על ידי זוגות צעירים. על פי גרינברג זהו הנתון החודשי הגבוה בעשור האחרון לפחות. 1,300 מהדירות האלה כאמור הן במחיר למשתכן, 5,200 נמכרו בשוק החופשי. למעשה זהו הסגמנט היחיד שבו נרשמה בחודש הנסקר עלייה. אפשר להעריך כי המגמה הזו תודלקה על ידי שילוב של חשש מעלייה של הריבית ומכירות בנחה במסגרת מחיר למשתכן.
המשקיעים פונים לפריפריה
מהסקירה עולה כי הכבדת מס הרכישה על משקיעים הובילה לגידול ברכישת דירות יד שנייה בפריפריה - בחודשים דצמבר 2021 עד מרץ 2022 נרשם גידול של 9% בעסקאות לרכישת דירות יד שנייה בהשוואה לתקופה המקבילה שנה קודם לכן. לעומת זאת באזור המרכז המגמה הפוכה כאשר בתקופה הזו נרשמה דווקא ירידה של 10% במספר העסקאות. נראה כי נטל המס מוביל את המשקיעים לחפש דירות זולות יותר.
גם במכירת דירות חדשות נרשמה במרץ ירידה של 10% בהשוואה למרץ שנה שעברה. בסך הכל הקבלנים מכרו בחודש הנסקר 4,700 דירות 1,300 מהן במחיר למשתכן. באזור תל אביב נרשמה צניחה של 44% במכירות הקבלנים. תופעה חריגה נרשמה באזור רחובות עם זינוק של 46% במכירת דירות חדשות, וזאת בעקבות מבצע מכירות מוקדם בפרויקט כרמי הנדיב בקרית מלאכי.
על פי גרינברג הפרויקט הזה משך אליו הרבה משקיעים והוביל להכפלת כמות הדירות שרכשו משקיעים באזור הזה לעומת פברואר. בעקבות הפרויקט קריית מלאכי זינקה למקום השני (אחרי תל אביב) ברכישת דירות על ידי משקיעים, בעוד שבדרך כלל היא מדשדשת באזור המקום ה-60. במרץ 2022 נרכשו על ידי משקיעים 144 דירות בקריית מלאכי בעוד שבכל שנת 2021 נרכשו בעיר 123 דירות על ידי משקיעים.
בארבעת החודשים שלאחר העלאת מס הרכישה נמדדה ירידה של 7% במכירת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה שנה לפני כן.
בנוסף לכך, מלאי הדירות שבידי משקיעים נשחק משום שמספר הדירות שהקבוצה הזו מוכרת היה גדול מאשר מספר הדירות שהם רכשו. במרץ 2022 משקיעים קנו פחות מ-2,000 דירות, 21% פחות ממרץ 2021. בארבעת החודשים שלאחר עליית מס הרכישה משקיעים קנו במצטבר 6,200 דירות, נתון הנמוך ב-33% מאשר בתקופה המקבילה שנה קודם.
לעומת זאת משקיעים מכרו 2,600 דירות בחודש מרץ 2022, כך שמספר הדירות שבידי משקיעים ירד בכ-700 בחודש אחד. בסך הכל בארבעת החודשים הראשונים לאחר העלאת מס הרכישה נגרעו מהמלאי יותר מ-3,000 דירות.
גרינברג מספקת הצצה לפרופיל האנשים שרכשו דירות בפרויקט מחיר למשתכן בתל השומר ברמת גן. הוגרלו בו 430 דירות שנבנות בפרויקטים של רמי שבירו ושל איסתא וסלע נדלן במחיר של כ-15 אלף שקל למ"ר לפני מע"מ. כלומר דירות שימכרו בכ-1.8 מיליון שקל.
הנתונים שגרינברג מספקת צריכים לעורר מחשבה בממשלה על נחיצות ההנחות האלה. עולה מסקירה כי השכר הממוצע למשק בית שרכש דירה בפרויקט הוא 38 אלף שקל. השכר הממוצע למשק בית בחמישון העליון מקרב רוכשי הדירות היה 75 אלף שקל ברוטו לחודש. ביותר ממחצית משקי הבית שרכשו דירות מוזלות לפחות אחד מבני הזוג עובד בהייטק. ברבע ממשקי הבית שני בני הזוג מועסקים בחברת הייטק. 80% מהם הגיעו מתל אביב, שאר הרוכשים הגיעו מרמת גן או גבעתיים.
ברבעון הראשון של 2022 (החודשים ינואר עד מרץ), נמכרו 13,890 דירות חדשות. ירידה של 12.4% לעומת הרבעון האחרון של 2021 שבו נמכרו 15,859 דירות. הנתונים האלה עולים מסקירה של הלשכה המרכזי לסטטיסטיקה באשר לכמות המבוקשת של דירות חדשות. המגמה הזו של בלימה בביקוש לדירות עולה גם בסקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג.
בלמ"ס אף מציינים כי "מחודש נובמבר 2021 עד מרץ 2022 נרשמה ירידה בקצב של 1.9% בחודש וזאת לאחר שמחודש מרץ 2018 עד אוקטובר 2021 נצפתה עלייה בקצב של 2.4%". הניתוח הזה מתכתב עם הערכה של גרינברג כי בעקבות העלאת מס הרכישה שמוטל על משקיעים, בדצמבר 2021 נרשמה האטה בביקוש לדירות.
עם זאת עוד מוקדם להעריך אם זהו תיקון חד פעמי בהשוואה לעלייה החדה בביקוש לדירות שנרשמה במחצית השנייה של 2021 או שזוהי תחילתה של מגמה שעשויה להוביל אף לבלימת הנסיקה של מכירי הדירות.
הירידה שעולה מדיווח הלמ"ס היא בהשוואה לחודשים קודמים, אך כמו בדיווח של גרינברג גם במקרה הזה בפרספקטיבה ארוכת טווח נתוני הרבעון האחרון גבוהים. למשל במרץ 2022 נמכרו על פי הלמ"ס 4,381 דירות, 22% יותר מאשר מרץ 2021 שבו נמכרו כ-3,500 דירות. והסיכוי שנתוני מרץ 2022 עוד יתעדכנו כלפי מעלה גבוה, משום שלעיתים קרובות יש פער בין מועד איסוף הנתונים על ידי הלמ"ס למועד הפרסום שלהם.
ברשימת הישובים שבהם נמכרו הכי הרבה דירות ברבעון הנסקר, זינקה ראשון לציון למקום השני לאחר שנמכרו בה 812 דירות לעומת 452 ברבעון הרביעי של 2021. במקום הראשון כמעט כתמיד, תל אביב, שבה נמכרו 961 דירות. אשקלון שבשנים האחרונות חולקת את הצמרת עם תל אביב התדרדרה הפעם למקום הרביעי, לאחר שנמכרו בה 719 דירות לעומת 855 ברבעון הרביעי של 2012. ירושלים שלישית ברשימה לאר שנמכרו בה 739 דירות.
