המושב בני ציון (כפר שיתופי) הוקם בשנת 1947, 4 ק"מ צפונית לעיר רעננה והוא שייך למועצה האזורית חוף השרון. תחילה קראו לו "גבעות רעננה", ובהמשך שמו השתנה כמחווה לארגון האמריקני "מסדר בני ציון" שהתנדב לסייע בהקמתו. היישוב הכפרי הוקם כאגודה חקלאית שיתופית, שכללה בעיקר פרדסים נרחבים ומטעי אבוקדו.
בשנים האחרונות שמו של המושב הפסטורלי עלה לכותרות, ולא בזכות איכות התפוזים שהוא מגדל. היו אלה התושבים החדשים שלו, אנשי האלפיון העליון ומיליארדרים ישראלים, שמסיבות שונות התאהבו דווקא במקום השקט הזה - והפכו אותו למושב היוקרתי של ישראל.
צפו: הצצה למושב האלפיון העליון בני ציון
כדי לנסות להבין מדוע דווקא מושב בני ציון הפך לעיר המקלט הדיסקרטית של עשירי ארצנו, יצאתי עם אוהד דנוס, שמאי המקרקעין הוותיק ולשעבר יו"ר לשכת השמאים, לסיור במושב יוצא הדופן. "אנחנו במושב בני ציון, המושב הכי יקר בישראל. בעבר גרו כאן מושבניקים שעבדו בשדות עם הטרקטורים, ובעשור האחרון עברו לגור בו האנשים העשירים ביותר בישראל", הוא מספר.
למה דווקא כאן?
דנוס: "הסיבות מגוונות. קודם כל, יש כאן מיתוג מאוד חזק, זה כמו מועדון חברים - חבר מביא חבר, והרשת החברתית משחקת תפקיד חשוב. בנוסף, יש כאן נחלות גדולות מאוד. רוב הנחלות הן מעל 15 דונם, וזה משהו שמושך אנשים שמחפשים מרחבים פרטיים. כאן אתה יכול להקים בריכת שחייה, מגרש טניס ואפילו מגרש כדורגל פרטי מאחורי הגדר ובפרטיות מלאה. כשיש לך הרבה כסף, השמיים הם הגבול".
כמה עסקאות נערכות כאן בשנה?
"ממש לא הרבה. אולי עסקה אחת לשנתיים. מי שקונה כאן, לא עושה זאת בשביל למכור שוב בקרוב. רוכשים כאן בתים כמקום מגורים ראשי או נוסף, ולכן השוק כאן מאוד מצומצם. על פי נתוני רשות המיסים, בשנים האחרונות בוצעו שלוש עסקאות במושב: באוקטובר 2021 נמכר נכס בשטח של מעל 12 אלף מ"ר תמורת סכום של כ-32.5 מיליון שקל; בנובמבר באותה השנה נמכר נכס בשטח של מעל 14 אלף מ"ר תמורת כ-29.3 מיליון שקל; ובאפריל 2022 נמכר כאן נכס בשטח של מעל 11 אלף מ"ר תמורת 24.6 מיליון שקל".
אחנו נוסעים ברחובות כמעט שוממים ומחפשים את הנכסים שנרכשו במסגרת העסקאות האחרונות - בתים על נחלות בהיקף של 15 דונם במחיר ממוצע של כ-30 מיליון שקל. באופן מוזר, אנו מתקשים לאתר אותם. מדובר ברחובות ארוכים, שקטים ושוממים עם צמחייה עשירה ומטופחת שנותנת תחושה של נסיעה יוקרתית בתוך פארק ציבורי רחב ידיים. יש גם גדר גבוהה שמסתירה מהעולם החיצון את הסודות הכמוסים שמסתתרים בתוך הנחלות הגדולות. אני מטפס על אחת החומות להציץ ורואה כביש גישה פנימי ארוך ופרדס עצום שמסתיר את הבית. דנוס משועשע ממני.
"מאחוריך יש חורשה, אבל למעשה זאת לא חורשה. זו הגדר של בית", הוא אומר. "הגדרות כאן גדולות וגבוהות ומסתירות את הבתים. אין פה מקומות חניה בחוץ, האורחים נכנסים לתוך הנחלה ומחנים שם. אתה יכול להכניס עשרות מכוניות בתוך הנחלה בצורה מסודרת ומרווחת. הנחלות הללו נסחרות במחירים שבין 20-35 מיליון שקל. ההבדלים במחירים תלויים בגודל ובאיכות הבית שבנוי על הנחלה. אם יש בית גדול, המחיר יהיה גבוה יותר. אם צריך לבנות את הבית, המחיר יהיה בעיקר בגין הקרקע".
מותר לקנות כאן נכס ולפצל את האדמה?
"מי שקונה כאן נחלה לא חושב על פיצול אלא רק על קנייה של הבית הצמוד מימין ומשמאל", הוא צוחק. "מושב בני ציון מצטיין בכך שהנחלות הגדולות שבו מחוברות לחלקות גדולות של שטחי עיבוד פרטיים, מה שמאפשר חצרות גדולות. למעשה, הנחלה מורכבת מ-3 חלקים: חלק של בית המגורים, חלק לעיבוד פרטי וחלקים משותפים. כאן שני החלקים הראשונים מחוברים, מה שמאפשר שטחים גדולים במיוחד. מי שגר פה חי בבתים פרטיים עם כל הפסילטיז. אין צורך להציג רכבי יוקרה ברחובות, הכול נשאר בתוך הנחלות. כאן אתה תראה עצים ושדות, אבל מאחורי החומות מסתתרים בתים מפוארים ומכוניות יוקרה".
"המושבניקים כבר מזמן לא עובדים בחקלאות"
צמוד לבני ציון ממוקם מושב בצרה שהוקם בשנת 1946, שנה לפני הקמת בני ציון. אולם המושב השכן, שנהנה מאותו אוויר ומאותו מיקום אסטרטגי, שומר על מחירים ריאליים יחסית, ואנשי האלפיון העליון מעדיפים באופן מובהק לגור דווקא בבני ציון. דנוס טוען כי ההבדל בין המושבים הצמודים ניכר ובולט לעין של אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן. "בבצרה הנחלות קטנות יותר, סביב 10 דונם. בבני ציון יש נחלות של 15-17 דונם. בנוסף, המיתוג והחבר מביא חבר משחקים תפקיד חשוב. בבצרה אין את אותה רמת יוקרה והנחלות שם פחות מבוקשות".
לדבריו, "בני ציון הוא אזור פנטסטי באזור השרון, והמושבניקים הוותיקים כבר מזמן לא עובדים פה בחקלאות. במקום, הם מנצלים את החצרות לשימושים שמאפשרים להם ליהנות מחיי מותרות. בנוסף, הפרטיות כאן הרבה יותר גדולה מאשר במקומות אחרים. בהרצליה פיתוח יש לך הרבה שכנים ומגרשים קטנים יותר, כאן יש לך מרחבים פרטיים גדולים. זה סטנדרט אמריקני של נחלה גדולה ופרטית. בני ציון הוא ללא ספק המושב של האלפיון העליון בישראל, עם שטחים גדולים, בתים מפוארים וחיי פרטיות שמאפשרים לעשירי הארץ לחיות בנוחות ובשקט".
עו"ד ארי מילשטיין, המתמחה במגזר המושבי והקיבוצי, אומר בשיחה עם ynet כי למרות המיקום האטרקטיבי, השטחים בבני ציון לא יעברו פיתוח כמו העיר הסמוכה רעננה. "אם יש ציפייה שמושב בני ציון יתפתח מעבר ליישוב חקלאי, היא לא תתממש. המועצה האזורית חוף השרון קנאית לשמירה על השטחים החקלאיים הפתוחים בה, ומתאימה את עצמה למדיניות הכללית של היישוב הכפרי - בנייה צמודת דופן במקבצים צפופים, ללא פציעה של המרחב החקלאי".
האם יש תוכניות פיתוח עתידיות למושב עצמו?
מילשטיין: "כן. בחודשים האחרונים מנסים לקדם בבני ציון בניית יחידה שלישית בנחלות. היום מותר לבנות שתי יחידות, והתוספת של היחידה השלישית והאפשרות לפצל אותה מהנחלה ולמכור בשוק החופשי תאפשר לאנשים מבוגרים, המושבניקים המקוריים של בני ציון שילדיהם עזבו את הבית, לממש את חלק מהיחידה, למכור או להשכיר אותה ולחיות מדמי השכירות. זה יאפשר להם להזדקן בכבוד ולהמשיך את החיים הכפריים. המועצה האזורית חוף השרון דוחפת לכך, והיא רואה בהשבחת הנחלות ובניית היחידה השלישית ופיצול השבחה איכות חיים".
מדוע לדעתך המיליארדרים של ישראל בחרו להתרכז דווקא כאן?
"בבני ציון השקיעו במשך שנים רבות בתשתיות, מדרכות, ועצים, מה שמייצר מראה של שדרה מפוארת כשנכנסים למושב. בבצרה, לעומת זאת, הגישה הייתה שונה וזה השפיע על המוצר עצמו, כולל המחירים הנמוכים. בבני ציון יש נחלות גדולות יותר, והשקעה בתשתיות ואסתטיקה הייתה יותר משמעותית. גם המיצוב הוא מרכיב חשוב מאוד. בשלב מסוים, בני משפחת עופר עברו לבני ציון ואחריהם גם שרי אריסון. כאשר מפורסמים ואנשי עסקים גדולים מתיישבים במקום, זה משפיע על המיצוב שלו. לא בכדי רבים מהיזמים נותנים הנחות לסלבס ולידוענים כדי שיגורו בדירות שלהם, כי אנשים רוצים לגעת בזוהר. זה יוצר אטרקטיביות ומעלה את יוקרת המקום".
על פי פרסומים בתקשורת, בשנות ה-90 של המאה הקודמת נרכשו כמה אחוזות במושב בסכומים שכיום נראים מגוחכים: אריסון רכשה נכס עבור 800 אלף דולר; ליאורה עופר, בתו של יולי עופר ואחותו של דורון עופר, רכשה את הקרקע עבור 350 אלף דולר בלבד; ודורון עופר רכש קרקע במיליון דולר והקים בית בשטח של 1,000 מ"ר. כשני עשורים לאחר מכן, בשנת 2020 פורסם כי היזם שלמה קרמר, ממייסדי חברת צ'ק פוינט וחברת אימפרבה, רכש את האחוזה השכנה לזו של אריסון ב-10 מיליון דולר מידי משפחת שילר, שקנתה את הנכס בשנת 2000 תמורת 1.6 מיליון דולר. זאת לאחר שחיכתה זמן רב עד שהצליחה למכור את הנכס.
מילשטיין מוסיף: "למרות הקיפאון בשוק הנדל"ן הכללי, אני רואה בבני ציון מגמה של עליית מחירים. האיכות והיוקרה של המושב, יחד עם ההשקעה בתשתיות והפרטיות, מושכים ביקוש גבוה. השוק אולי קפוא כרגע בגלל המלחמה ואי-הוודאות, אבל בעתיד הביקוש יישאר גבוה והמחירים יעלו".
"המוכרים לא רוצים שכל אחד ייכנס להם לבית"
במהלך הנסיעה ברחובות השקטים, אני מחפש סימנים למושב חקלאי. אבל הטרקטור היחיד שראיתי היה בציור קיר על הצרכנייה המקומית. בצמוד אליה יש מוזיאון צנוע על תולדות היישוב וציוד חקלאי עתיק, מזכרת מאובקת מהשנים הרחוקות לפני הפלישה של אנשי האלפיון העליון למושב. תובל מלכה, מתווך נדל"ן ובעלי חברת י.ת.ם המתמחה בשיווק ותיווך של בתי יוקרה בבני ציון והסביבה, טוען שבגלל המלחמה והמצב הביטחוני, העסקאות המעטות שהיו במושב של האלפיון נעצרו סופית.
"בני ציון באמת נחשב למושב יוקרתי במיוחד. יש כאן איכות חיים גבוהה מאוד, עם נחלות גדולות ומרווחות שמציעות שקט ופרטיות שאין במקומות אחרים. בנוסף, במושב שמרו על הצביון ונטו מגורים. יש כאן מסעדה ובית קפה, אבל אין עסקים כמו בבצרה עם מחסנים או מפעלים בתוך המשקים, מה שמוסיף לתחושת היוקרה והפרטיות".
לדבריו, מאז פרוץ המלחמה יש קיפאון כמעט מוחלט בשוק הנדל"ן במושב. אין נכסים למכירה, ואלו שהועמדו למכירה לפני המלחמה - לא נמכרים. הייתה לי עסקה גדולה בהיקף של כ-70 מיליון שקל עם זוג הייטקיסטים מסינגפור, היא ישראלית והוא יהודי-אמריקני. העסקה הייתה אמורה להיסגר באוקטובר, אבל הכול התבטל ב-7 באוקטובר".
מהו הפרופיל של המוכרים והקונים במושב?
מלכה: "הפרופיל הוא בדרך כלל מאוד גבוה ותקשורתי. מדובר באנשים מפורסמים ואנשי עסקים גדולים שלא רוצים שהנכסים שלהם יפורסמו באופן פומבי. אנחנו מטפלים בכל התהליך בצורה מאוד דיסקרטית, כי המוכרים לא רוצים שכל אחד ייכנס להם לבית. התהליך שונה מאוד ממכירה של בית פרטי ברעננה, למשל. כשאני מציג לקונה פוטנציאלי בית למכירה בבני ציון, אני מתחיל בסיבוב מבחוץ, נותן הסברים ומראה תוכניות ותמונות וסרטוני וידאו שצילמתי בתוך הבית. רק לאחר שנבדק התקציב של הקונים והם מביעים עניין רציני, אנחנו מראים להם את הבית בפועל. המוכרים רוצים לוודא שהקונים הם רציניים ולא סתם סקרנים. הבתים כאן מושקעים בסכומי עתק וכוללים יצירות אמנות פרטיות".
מה התחזית שלך לשוק הנדל"ן במושב?
"למרות המלחמה והקיפאון הנוכחי, אני לא רואה ירידות מחירים - אלא דווקא עליות. האיכות והיוקרה של המושב מושכים תמיד ביקוש גבוה ואין הרבה היצע. גם אם השוק קפוא עכשיו, הביקוש ימשיך להיות גבוה והמחירים יישארו יציבים או יעלו".
