"אנחנו רואים שקבלנים מציעים הצעות פחות גבוהות משמעותית במכרזי רשות מקרקעי ישראל. זה לא נקודתי - זו תופעה רחבת היקף. הרבה קבלנים, שמתמודדים על המכרזים, מעריכים שהדירות שהם ימכרו בעוד שנה וחצי-שנתיים יהיו במחירים נמוכים יותר מרמת המחירים כיום. זה בהחלט שינוי שחל לאחרונה, וניתן להבין ממנו שבסופו של דבר זה יבוא לידי ביטוי גם במדד מחירי הדיור". כך אומר ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בשיחה עם ynet ו"ממון" לקראת הפרסום הצפוי היום (א') של מדד מחירי הדיור על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לחודשים אוקטובר-נובמבר 2022.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי המדד האחרון, בשנה החולפת הדירות התייקרו בעוד 1.2% בחודשים ספטמבר-אוקטובר, ובכך השלימו עלייה של 20.3% - הגבוהה ביותר מאז שנת 2010. על רקע ההצטננות בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה, בענף מעריכים כי צפויה בלימה בעליות המחירים. בשבוע שעבר פרסמה הלמ"ס כי בחודש נובמבר האחרון חלה ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות, בהמשך למגמה של החודשים האחרונים, ובסקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר דווח כי היקף מכירת הדירות החדשות ויד שנייה יחד צנח גם הוא בחודש זה.
"קשה לי להתייחס למדד, אבל אני יכול להתייחס למה שאנחנו רואים. במכרזים בגבעת שמואל, בלוד, בנתיבות, בבאר יעקב, באור יהודה ובחיפה - אנחנו מתרשמים שהירידה בהצעות הקבלנים זאת המגמה גם במכרזים הבאים", מוסיף קוינט. לדבריו, רמת המחירים שמציעים הקבלנים במכרזים מבטאת את העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, לצד הגדלת ההיצע של יחידות הדיור ששיווקה רמ"י בשנה החולפת.
"אני מדבר לא רק על מכרזים שפורסמו אלא על מכרזים בפטור ממכרז שהושלמו או עסקאות שהושלמו. שיווקנו כמות אדירה של יחידות דיור - יותר מפעמיים ראשון לציון או פעמיים פתח תקווה. אנחנו משלימים פערים שנוצרו בשנים הקודמות. תוסיפי לזה קרקע פרטית והתחדשות עירונית - המלאי נוצר לא רק משיווק קרקעות של המדינה, ובסוף השוק צריך כ-55 אלף דירות חדשות בשנה". לדבריו, המדינה מחזיקה ב-60%-70% מקרקעות המדינה, "ועם הזמן כמות הקרקעות שיש למדינה מצטמצמת".
הביקורת כלפי רמ"י רואה בה אשמה בעליות המחירים וטוענת שהיא מספסרת בקרקעות המדינה.
"אלה אמירות פופוליסטיות. מה שמניע את רמ"י זה לשווק כמה שיותר יחידות דיור בכמה שפחות זמן. ועדיין, בסופו של דבר, מדובר במשאב ציבורי ולכן, ככל שהוא לא מגיע לחסרי דיור, אין סיבה שהערך של הקרקעות לא יילך לטובת הציבור - ההכנסות של רמ"י מסייעות לכיסוי חלק מהחוב הממשלתי. גם לכיסוי החוב יש חשיבות, והיינו שמחים לו ניתן היה להשתמש יותר בהכנסות של רמ"י לטובת יצירת עתודות קרקע חדשות.
"הכסף של רמ"י הולך לכיסוי חוב קק"ל, לטובת פיתוח תשתיות, חלף היטל השבחה, מימון המטרו, פינוי בסיסי צה"ל, תשלום לחקלאים לפינוי קרקעות, טיהור קרקעות, הסכם עם חברת החשמל גם כן לפינוי קרקעות. יש הרבה חסמים, כמו מתקני טיהור שפכים או חסמי תחבורה, שהיינו רוצים להסיר מהר יותר באמצעות הכסף הזה וחוסמים קידום של מאות אלפי יחידות הדיור. יש שיח שמתנהל מול משרד האוצר בנושא. ועדיין, מתוך השיווקים של רמ"י, כמעט למעלה מ-50 אלף דירות מיועדות לתוכניות מחיר מטרה ודיור להשכרה, כך שהתפיסה או האמירה שרמ"י מספסרת בקרקעות היא בהכרח לא נכונה לגבי 70%-80% מהקרקעות".
בשלטון המקומי טוענים שאין הלימה בין כמות הדירות לתשתיות הנדרשות.
"אני מסכים איתם וצריך לעשות הכול כדי לתת את כל הפתרונות, ואנחנו איתם במאמץ משותף עם האוצר כדי להשלים את התשתיות החסרות. ועדיין, בסופו של דבר, המדינה נותנת הרבה מעבר לאגרות וההיטלים שהרשויות המקומיות יכולות לגבות, ובוודאי שאין סיבה למנוע ולעצור שיווקים של דירות, כמובן בשעה של משבר דיור. צריך לפתח יותר את התשתיות, הן משיקולים של פיזור אוכלוסין והן משיקולים של מחירי דיור ומניעת צפיפות במרכזי הערים במרכז הארץ. צריך לעזור לאנשים לעבור לפריפריה על ידי יצירת פתרונות תחבורה זמינים, אפשרויות תעסוקה, יחד עם איכות חיים שנגזרת מרמת חינוך, שירותים חברתיים ושירותי בריאות".
2 צפייה בגלריה
"מאמץ משותף עם האוצר כדי להשלים את התשתיות החסרות. אתר בנייה במרכז הארץ
(צילום: אוראל כהן)
שר השיכון הטרי, יצחק גולדקנופף, שולט במה שקורה בשוק הדיור?
"ישבתי עם השר הנוכחי והוא מכיר את הבעיות בשוק. יש לו רעיונות לפתרונות והוא לומד את המטריה. אני חושב שכולם נכנסים במלוא הרצינות וחרדת הקודש לתפקיד, ואנחנו נסייע להם כמו בעבר לממש את מדיניות הממשלה ומדיניות השר בנושא".
שר האוצר החדש, בצלאל סמוטריץ', התייעץ איתך לגבי תוכנית הדיור שהוא מתכוון להציג בהמשך?
"אנחנו בקשר שוטף עם אנשיו ואני חושב שהוא גם אמר את זה - שהמשך שימור הפעילות להגדלת היצע הדיור מהווה את המשימה העיקרית, ואני בהחלט מסכים עם זה ועל כך שוחחנו".
הממשלה הקודמת פעלה נכון בניסיונות לצנן את שוק הדיור? האם נתנו לרמ"י את הכלים שצריך מבחינתך?
"עבדנו בשיתוף פעולה מלא עם משרד השיכון ומינהל התכנון להגדלת ההיצע והתוצאות מדברות בעד עצמן. היה חוסר סנכרון בין כלל משרדי הממשלה, עדיין היו פערים, לדוגמא בחסמי תחבורה, במספר כיתות הלימוד המתוכננות. הממשלה צריכה לעבוד בצורה מסונכרנת עם כלל הזרועות. מטה דיור אחד (הכוונה למטה הדיור שהקים משה כחלון בקדנציה שלו כשר אוצר וכלל את משרד השיכון ומינהל התכנון – ה.צ) הוא לאו דווקא הפתרון, כי צריך תוכנית לאומית ממשלתית לדיור שתכלול את כלל משרדי הממשלה שיעבדו יחד. מטה התשתיות של סמוטריץ (הכוונה ליוזמה של שר האוצר הנכנס להקים מחדש את מטה התשתיות במשרד האוצר) בהחלט יכול לעזור, בטח שזה במשרד האוצר".
מה הצעדים הראשונים שהממשלה צריכה לנקוט בהם לדעתך?
"הממשלה צריכה לפתוח הכי מהר שאפשר ולהגביר את פעילות הגדלת ההיצע. אין מספיק קרקעות לכולם ואנחנו רוצים שיישארו קרקעות לילדינו ולנכדים שלנו, מדובר במשאב ציבורי. גם אם נותנים הנחות, ואני מאוד בעד כשהן מגיעות לזוגות צעירים וחסרי דיור ולא לקבלנים או לספסרים, הן צריכות להגיע בצורה מדויקת לצרכנים הסופיים. מה שאולי אפשר לבחון זה להרחיב את התוכניות המסובסדות, כמו מחיר מטרה ומחיר למשתכן, וליישם אותן שוב במרכז הארץ וגם בערכי קרקע גבוהים. אנחנו בעד לתת הנחות גבוהות יותר בפריפריה ומצומצמות יותר במרכז, ועדיין לייעד פלח גדול יותר של יחידות דיור לזוגות צעירים חסרי דיור. בנוסף, כדי להגדיל את ההיצע צריך להקצות סכומים גבוהים יותר לפיתוח תשתיות והסרת חסמים".
אחד הפתרונות למשבר הדיור הוא השכרה ארוכת טווח - אבל אין מספיק דירות כאלה.
"בשנתיים האחרונות הגדלנו פי 4 את היקף יחידות הדיור שמשווקות להשכרה. מ-1,500 דירות בשנתיים האחרונות עברנו את ה-6,000 דירות לשנה. אנחנו כן רואים, בצל עליית הריבית, מכרזים לדיור להשכרה שנסגרים ללא מציעים. בשבוע שעבר נסגר מכרז כזה בבאר שבע ל-600 יחידות דיור ללא הצלחה. המדינה צריכה לבחון את זה ולראות איך היא מייצרת פתרונות מימון, שימשיכו את הכלי הזה גם במציאות של ריבית גבוהה יותר".
מה דעתך על המהלך של בנק ישראל להעלאת הריבית?
"הריבית הנמוכה הייתה המתדלקת העיקרית של משבר הדיור. הכסף הזול גרם לרכישה מסיבית של נדל"ן בכלל, ובפרט של יחידות דיור למגורים. במדינת ישראל יש 350-400 אלף יחידים שמחזיקים יותר מדירה אחת. אולי זאת הפנסיה שלהם, אבל עדיין בין 12%-15% מהיקף יחידות הדיור מוחזקות לא על ידי צרכני קצה - וזה גדל והתעצם, בין היתר בגלל הריבית הנמוכה. אני משאיר לבנק ישראל לשקול את המדיניות, אבל בהחלט היה מקום להתערב גם בכלים האלה במשבר הדיור. זה גם מעמיס על הזוגות הצעירים, אז צריך לתת לזה פתרונות, זו אליה וקוץ בה - שום דבר לא מושלם. צריך לטפל בסימפטומים".
