באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת תיקון לחוק פינוי־בינוי כחלק מחוק ההסדרים. מדובר בהחלטה משמעותית שקבעה, שהרוב הדרוש לפרויקטים במסלול פינוי־בינוי יירד מ־80% מבעלי הדירות בבניין לכ־67%. בהצעת החוק המקורית היה רצון גם לקבוע שבניין מסוכן יוכל להתקדם במסלול התחדשות עירונית עם רוב של 51% בלבד – אולם סעיף זה לא אושר בסוף בשל התנגדות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז.
בחלוף כשנה מאישור החוק יצאנו לבדוק האם השינוי סייע לקדם פרויקטים או דווקא הוביל לתוצאה ההפוכה, וזאת על רקע עוד ועוד מבנים ישנים שמוכרזים כמסוכנים, בהם מבנה ברמת גן, שלפני כחודשיים פונה בשל סכנת קריסה ונהרס בתוך 24 שעות.
"ניתן לקבוע, כי הורדת הרוב הדרוש בחוק הביאה להתקדמות משמעותית ומהירה של פרויקטים, שהשיגו את אותו רוב מבוסס הנדרש לקידום הפרויקט (67%), אך היו עלולים להתעכב במשך שנים נוספות עד להגעה לשיעור הסכמות גבוה של 80% (על־פי המצב החוקי קודם לתיקון)", כך פותח ואומר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "עם זאת, לאור פרק זמן קצר יחסית שעבר מאז תיקון החקיקה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תמשיך בבחינה של השפעת התיקון על השוק. כמו כן הרשות בוחנת בימים אלה אפשרות לקדם תיקון חקיקה לעניין הרוב הדרוש בנסיבות המיוחדות של מבנים מסוכנים". עוד הוסיף במברגר: "מהלכים, כגון הורדת שיעור ההסכמות הנדרש מקרב הדיירים על מנת לקדם פרויקט של התחדשות עירונית, נשקלים טרם קידומם באופן מעמיק. התחדשות עירונית, בניגוד לבנייה חדשה, מתקיימת באזורים בנויים ופעילים ועל קרקעות פרטיות מרובות בעלים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כרגולטור האמון על הנושא, שואפת לשמור על איזון עדין בין הצורך הציבורי לקדם התחדשות עירונית והרצון של בעלי דירות מסוימים בבניין נתון לקדם פרויקט התחדשות, וזאת אל מול הרצון לשמור ככל הניתן על רצונו של בעל דירה ספציפי שלא לקדם פרויקט מעין זה, תוך מתן משקל לאוטונומיה של הפרט לפעול ברכושו על־פי הבנתו. המהלך של הורדת הרוב נועד לאפשר להקדים את הגשת התביעה נגד הסרבנים כבר בהינתן רוב של 67%. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה תיקון זה על בסיס התפיסה, ש־67% משקף רוב מבוסס ומשמעותי מקרב הדיירים המעוניינים בפרויקט באופן פוזיטיבי. בהקשר זה אף הובאה בחשבון המציאות שבמסגרתה, במקרים רבים חלק מבעלי הדירות שלא הביע תמיכה אקטיבית, איננו בהכרח מתנגד, ולעיתים מדובר בבעלי דירות שאינם מעורבים בתהליך, שיש קושי ליצור עימם קשר כדי לקבל את הסכמתם, מצבים שבהם יש קושי בקבלת עמדה אחידה מצד בעלי זכויות בדירות ירושה וכיוצא באלה".
3 צפייה בגלריה
למרות הורדת הרוב עדיין רצויה הסכמה של %100 מהדיירים. פרויקט בצלאל תל אביב של חברת בית וגג
(הדמיית פרויקט: AASTUDIO | צילום הריסה: יח"צ)
ג'ני ארבוב, מייסדת Citywiz המעניקה שירותי ייעוץ חברתי־קהילתי בפרויקטי התחדשות עירונית, מאשרת שהמהלך סייע בקידום הפרויקטים: "השינוי החקיקתי הביא להשגת ודאות תכנונית מהירה יותר ולכך שעוד ועוד פרויקטים בהתחדשות עירונית הולכים ומתגבשים. הסיבה העיקרית היא המוכנות של יזמים רבים יותר ליטול את הסיכון ולהתחיל תהליך התחדשות עירונית, מתוך הבנה שהסיכוי לצלוח אותו הוא רב יותר. עם זאת מוקדם לנבא את השלכות החקיקה על השלב שלאחר קידום התב"ע. ייתכן שדווקא הגדלת מספר בעלי הדירות שלא חתמו, תציב בפני היזם קושי רב יותר בהמשך - בזמן שבו כל עיכוב מביא להפסד כספי".
עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו, יזמים וקבלנים, מרגישים השפעה דרמטית של תיקון החוק. שוק הפינוי־בינוי ממש מתעורר וגרם להרבה עסקאות להיחתם ולהגשת בקשות לאישור תוכניות מול מוסדות התכנון. אם לא די בכך, הרי שהחלטה זו גרמה למי שהיו 'לשון המאזניים', שניצבו בין אישור להתנגדות לפרויקט, שלא לדרוש הטבות יתר לעצמם. במילים פשוטות, מדובר בירידה דרמטית בהיקף תופעת הסחטנות של בעלי דירות ותיקים שפגעה בקידום פרויקטים. חשוב מאוד שההחלטה בעניין הורדת הרוב הנדרש לפרויקט תאומץ גם במסגרת חלופת שקד לתמ"א 38. כמו כן חובת המדינה לקבוע מיידית מסגרת חוקית להפחתה של רוב נדרש לקידום הפרויקטים במבנים שמוגדרים מסוכנים. די במבט חטוף על אירועי השנה האחרונה כדי להבין שאנחנו על סף אסון שאפשר וצריך למנוע".
גם חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי בוטיק בקרסו נדל"ן, מסכים שהורדת הרוב סייעה לקידום פרויקטים: "הורדת הרוב הדרוש בחוק בהחלט יצרה שינוי לטובה בתחום. בפרויקט שלנו בגבעתיים שהיה תקוע במשך תקופה ארוכה, התיקון עשה פלאים. זה אפשר לנו להמשיך ולהניע את כל התהליך עם רוב של 67%. התיקון לחוק גם דרבן דיירים שיושבים על הגדר, להצטרף ולחתום, כי הם הבינו שהרכבת יצאה מהתחנה. באותה נשימה אני סבור שיש להוריד את הרוב הדרוש גם בפרויקטי תמ"א 38 (חלופת שקד), כי עדיין נדרשת בהם הסכמה של 80%, וזה בוודאות חסם שתוקע פרויקטים".
הופך את הסחטנים ללא רלוונטיים
"הורדת הרוב הדרוש בחוק לפינוי־בינוי זירזה משמעותית את קידום הפרויקטים, כי היא למעשה הוציאה מהמשוואה את הדיירים הסרבנים", כך סבור שומרי בן דוד, מנכ"ל קבוצת בן דוד הרצל, "כך, הורדת הרוב ל־67% הפכה את הסחטנים ללא רלוונטיים, וכיום בפרויקטים שאנו מקדמים אנו רואים פחות ופחות דיירים כאלה, וגם אלה שניסו בעבר לסחוט, באים וחותמים על ההסכם. כך למשל, פרויקט פינוי־בינוי שאנו מקדמים במתחם ברודצקי בנתניה, התעכב במשך כשנה משום שבבניין אחד מתוך כל המתחם היה רוב של 62% בלבד. התיקון לחוק הביא לקפיצה באחוז החתימות בכל המתחם, וכיום אנחנו עומדים כבר על 90% חתימות".
רון שחר, סמנכ"ל ייזום ותפעול בחברת בית וגג, סבור שהתיקון לחוק השפיע על השוק: "אין ספק שהמהלך מסייע מאוד לקידום תהליכי ההתחדשות העירונית. אנו מקדמים מספר מתחמי פינוי־בינוי, ומהרגע שהודיעו על הורדת הרוב ל 67%, הדבר אפשר לשים בצד את הדיונים מול דיירים סרבנים ולקדם את התהליך לאישור התב"ע בוועדה המחוזית ותהליך הרישוי מול הוועדה המקומית באמצעות הרוב הנדרש. ברגע שהתב"ע מאושרת, ניתן לתבוע דיירים סרבנים מול המפקחת על הבתים המשותפים, אך חשוב להדגיש שמדובר בהליך מקביל לקידום ההיתר, שאיננו מעכב את אישור הפרויקט. הורדת הרוב הדרוש איננה מתבטאת רק בהורדת אחוז בעלי הדירות שצריכים לחתום; על־פי החוק, גם בעלי דירות שפלשו לשטח משותף, משתמשים בו ומסרבים לחתום, אינם נספרים במסגרת ההסכם - לא בסך הדירות הקיימות ולא כדייר מתנגד".
עמי גולן, מנהל מחלקת הייזום בראדקו התחדשות עירונית, מסביר שהשינוי לחוק השפיע בבירור על מה שקורה בשטח: "הורדת הרוב הדרוש להסכמת דיירים עבור ביצוע פרויקט פינוי־בינוי היה צעד הכרחי לטובת קידום ההתחדשות העירונית בישראל, ואין ספק שבשנה האחרונה הצליחו להתגבש פרויקטים שלא היו מצליחים לצאת לפועל אלמלא השינוי בחוק. צעד זה של הקטנת הרוב הנדרש בשילוב 'חוק הקשיש' מצליח לדלג מעל התנגדויות לא ענייניות של דיירים, שלצערנו, אינם מסתפקים בתמורות הנדיבות המוצעות להם, ומנסים לסחוט באמצעים שונים תמורות נוספות באופן לא שוויוני או בלתי אפשרי מבחינת היתכנות הפרויקט. לדעתי, המדינה צריכה להוביל שני תהליכים נוספים בתחום – להוריד את שיעור ההסכמות ל־51% ולהכיל תנאים אלו גם עבור פרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה".
"הרוב הדרוש בפרויקטים גדולים צריך להיות שונה משלב לשלב"
במקביל יש מי שסבור שהתיקון שנעשה אינו מספק, ויש לקבוע נוסחה אחרת. "אני חושבת שאחוז הרוב הדרוש בפרויקטים גדולים צריך להיות שונה משלב לשלב של הפרויקט", כך סבורה אודל נוני, יועמ"ש קבוצת כנען. "בשלב הראשון לרדת ל־51% כדי שיתאפשר לצאת לדרך ולאשר את התב"ע. בפעם השנייה ובשלב ההגשה להיתר יהיה ניתן להסתפק ברוב של 67% חתימות. במהלך השנים כמעט שלא נתקלנו בסיבות שהצדיקו סרבנות לפינוי־בינוי, וב־90% מהמקרים הסיבות היו כלכליות, כלומר רצון הדיירים להשיג יותר, ולא תכנוניות. לשמחתנו, בתי המשפט מבינים שבהרבה מהמקרים הרקע הוא בעיקר סחטני, מבקשים לעשות בדיקה ומסבירים לדיירים שבמקרה הטוב כדאי להם לחתום על ההסכם, ובמקרה הפחות טוב לשלם את הוצאות המשפט".
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז, סבור שיש לטפל בסוגיה נוספת: "התמודדות עם בעלי דירות והשגת הסכמתם לפרויקטים הן מהאתגרים גדולים העומדים בפני יזמי התחדשות עירונית. הורדת הרוב הדרוש בחוק לקידום פינוי־בינוי הייתה צעד משמעותי, שכן היא אפשרה ליזמים לצאת לדרך עם הפרויקטים מוקדם יותר ובמקביל להמשיך ולעבוד על החתמת יתר בעלי הדירות. חוק ההסדרים גם נתן כלים להתמודדות עם דיירים סרבנים, אך יש מקום להתייעלות נוספת בתחום זה. הצעד הבא הוא טיפול בחריגות בנייה; חייבים לייצר מנגנון חוקתי שמגדיר איך מתייחסים לבנייה ללא היתר, ואיך מתייחסים לבעלי דירות שבנו ללא היתר מבחינת הרוב הדרוש והאפשרות לתבוע אותם".
עומר גוטהולץ, סמנכ"ל ומנהל תחום התחדשות עירונית בבנייני העיר הלבנה, מתקשה להבין למה לא משנים את החוק גם לגבי פרויקטים במסלול תמ"א 38: "הורדת הרוב הדרוש בפרויקטים של פינוי־בינוי תרמה מאוד להגעה מהירה לרוב הנדרש ולהוצאת פרויקטים לפועל. כמו כן המהלך עודד דיירים מתנדנדים להצטרף. מנגד פרויקטים אחרים, כמו תמ״א 38, חלופת שקד ותוכניות מכוח סעיף 23 (למשל תוכנית הרובעים), עדיין נדרשים להגיע לרוב גבוה של 80%. יש צורך ליישר קו ולהוריד את הרוב הנדרש גם בהם. אין היגיון שבתוכניות חיזוק מבנים ותוספת על הקיים (תמ״א 38/1), שבהן הדיירים סובלים מחוסר נוחות במהלך הבנייה, יידרש רוב של 67%, ואילו בפרויקטים שבהם הדיירים חיים בדיור חלופי בתקופת הביניים, יידרש רוב גבוה יותר. הרי עבור הדיירים התנאים הם קשים מאוד בתוכניות החיזוק, וקיימת פגיעה ממשית באיכות החיים".
אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מסביר כי על אף הבשורה שבמהלך, עדיין כולם שואפים ל־100% הסכמה: "ההגעה לרוב הדרוש איננה מספיקה, ובכל מקרה יש להגיע ל־100% חתימות. הגעה לרוב הנדרש דוחפת את המתלבטים והמהססים להחלטה גם כדי לא לפספס את הרכבת וגם כדי להימנע מתביעות משפטיות. במסגרת חוק ההסדרים אושרו הקלות נוספות ומשמעותיות, שסל הכלים שהן מעניקות תורם רבות להצלחת התהליך בקרב בעלי דירות קשישים, בעלים מרובי דירות ועוד. אני מקווה שפירוק הממשלה והבחירות המתקרבות לא ימסמסו את הסעיפים שעדיין טעונים שיפור וששחשוב לטפל בהם".
"הפחתה לא מזרזת ואינה מקדמת"
בזמן שרוב הפעילים בענף מעידים על הצלחת השינוי בחוק בקידום פרויקטים, יש מי שטוען שדווקא ההיפך הוא הנכון. עו"ד יריב בר דיין, היועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בייצוג בעלי דירות: "הפחתת הרוב הדרוש בפינוי־בינוי ל־67% לא מזרזת ואינה מקדמת באופן מובהק פרויקטים". לדבריו, הפחתת סף ההסכמה פוגעת באיזון הראוי שבין זכות הקניין הפרטית לזכות הקניין של יתר בעלי הדירות בבית המשותף, המעוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניין או במתחם. "פרויקט פינוי־בינוי הוא בראש ובראשונה הליך חברתי. מבחינה חברתית ומוסרית, יש לשמור על האיזון הראוי בין האינטרסים השונים. הורדת רף ההסכמה אל מתחת ל־%80 עלולה לפגוע בצדקת הדרך, ופרויקט שאחוזי ההסכמה בו נמוכים, אל לו להתקדם, עם כל הצער שבדבר. נכון כי הפגיעה האפשרית בזכות הקניין של הפרט מאוזנת באמצעות החקיקה ותהא אפשרית רק לאחר הכרעה משפטית, אולם סף הכניסה להליך, שבו בסופו של דבר תהא פגיעה מסוג זה, היה חייב לשמור על הסכמה באחוזים גבוהים יותר, כפי שהיה בעבר. די אם ניקח מתחם ובו 100 דירות, האם בפרויקט חברתי מסוג זה יכול להיות כי תוגשנה לא פחות מ־34 תביעות משפטיות?".
גם יוסי חסון, מנכ"ל ומייסד קבוצת מיי טאון, מעלה נקודה בעייתית בתיקון: "הפחתת הרוב הנדרש עזרה בקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית, אך אינה מכסה את מכלול המצבים. כך לדוגמה, חוק ההסדרים לא לקח בחשבון בעיה שכיחה למדי במתחמים עם בניינים מגוונים, למשל מתחם עם 10 בניינים שרובם בני ארבע קומות, אך אחד מהם הוא בניין קטן של ארבעה דיירים או בית פרטי. מכיוון שיש צורך בהשגת רוב של 67% בכל המתחם ובהסכמה של לפחות 50% בכל בניין, באם דיירי הבניין הקטן יתנגדו, הרי שגם אם הושג הרוב הנדרש מכל המתחם, הם תוקעים פרויקט של מתחם שלם, וגם הפחתת הרוב הנדרש ל־51% בכל המתחם לא תפתור את הבעיה הנוכחית. כדי להימנע ממצב שהם יטילו וטו וימנעו התחדשות של כל המתחם (בניגוד לכוונת המחוקק), כדאי להוסיף תקנה שתאפשר השגה של למעלה מ־80% מכל המתחם וביטול או ויתור על הרוב הנדרש של לפחות 50% מכל בניין".
עו"ד ענת בירן, מומחית תכנון ובנייה, מציעה תוספת לתיקון החקיקה: "המהלך החשוב יותר לטובת הוצאת פרויקטים של פינוי־בינוי לפועל הוא הורדת הרוב הדרוש לטובת קידום תב"ע לפרויקטים כאלה. עוד טרם התהליך של הוצאת היתרים, אנחנו נדרשים כיום בכל פרויקט פינוי־בינוי לתכנן תב"ע, כשבידינו 50% הסכמה מכל בניין ו־60% בכל המתחם. המציאות מוכיחה, שכיום קשה להגיע ל־50% בכל בניין בשלבים שצריך לייצר תב"ע. לא מעט פעמים אנחנו אף נדרשים לפנות לרשויות כדי שיצטרפו איתנו כמגישי התוכנית, משום שאין לנו מספיק חתימות. זה מצב בעייתי שתוקע הרבה פרויקטים. לדעתי, יש לנסות לקדם תיקון חקיקה להורדת הרוב הדרוש לטובת תכנון תב"ע כדי שנוכל לייצר יותר ויותר פרויקטים של פינוי־בינוי".
כאמור, ברשות להתחדשות עירונית מקדמים תיקון נוסף לחוק שיאפשר הורדת הרוב הדרוש אף יותר, במקרים שבהם מדובר במבנה מגורים שהוכרז כמסוכן. בענף הדעות חלוקות.
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשדר: "ודאי שהורדת הרוב הדרוש לחתימת הדיירים מסייעת לקידום פרויקטים. זוהי משוכה משמעותית שצריך לדלג מעליה, אבל זו אחת בלבד ברצף של מסלול ארוך. לאחר שהיזם מקבל לידיו את הפרויקט, מתחילה העבודה האמיתית של תכנון המתחם מול כל הרשויות, ולכן כדי לקדם פרויקטים בצורה מיטבית, חשוב לבחון את הורדת הרוב הדרוש לכדי 51% במתחם, בדרך זו מבינים שיש רוב ועם זאת אפשר לצאת לדרך התכנונית. זהו מהלך שיכול לקצר דרמטית עבור הדיירים את קבלת המפתח".
גם חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, סבור שיש מקום להוריד את הרוב הדרוש ל-51%, "בוודאי כשמדובר במבנים מסוכנים למגורים או שיהפכו כאלה בעוד שנים בודדות. זה יאפשר להוציא לפועל יותר פרויקטים ויחייב בעלי דירות שמתנגדים מטעמים לא ענייניים, להסביר ולנמק לשכניהם מדוע הם מסרבים לפרויקטים שישפרו משמעותית את איכות חייהם".
עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, סבור שאין להוריד את שיעור ההסכמה עוד יותר: "הפחתת הרוב הדרוש מעבר ל-67% אינה נכונה ואינה נדרשת. ראשית 51% זה אומנם רוב, אבל ברף המינימלי, והרעיון בתביעת דייר סרבן היה למנוע מצב שמיעוט יגרום נזק לרוב. קשה לומר ש-49% זה מיעוט, ולכן כדי שתהיה הצדקה להתערבות שיפוטית, נכון יהיה לדרוש רוב גדול יותר, ושני-שלישים זה בהחלט מאוזן. שנית מבחינה פרקטית, ניתן לתבוע דייר סרבן רק לאחר שאושרה תוכנית בניין עיר חדשה שתאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל, ותב"ע כזו אפשר להגיש רק לאחר קבלת הסכמה של 60% מבעלי הזכויות, כך שהפחתה לא תסייע, אלא אם יופחת גם הרוב הדרוש להגשת תוכנית בהתאמה".
הפחתה נוספת בשיעור ההסכמה: נכון או לא?
כאמור, ברשות להתחדשות עירונית מקדמים תיקון נוסף לחוק שיאפשר הורדת הרוב הדרוש אף יותר, במקרים שבהם מדובר במבנה מגורים שהוכרז כמסוכן. בענף הדעות חלוקות.
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשדר: "ודאי שהורדת הרוב הדרוש לחתימת הדיירים מסייעת לקידום פרויקטים. זוהי משוכה משמעותית שצריך לדלג מעליה, אבל זו אחת בלבד ברצף של מסלול ארוך. לאחר שהיזם מקבל לידיו את הפרויקט, מתחילה העבודה האמיתית של תכנון המתחם מול כל הרשויות, ולכן כדי לקדם פרויקטים בצורה מיטבית, חשוב לבחון את הורדת הרוב הדרוש לכדי 51% במתחם. בדרך זו מבינים שיש רוב ועם זאת אפשר לצאת לדרך התכנונית. זהו מהלך שיכול לקצר דרמטית עבור הדיירים את קבלת המפתח".
גם חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, סבור שיש מקום להוריד את הרוב הדרוש ל־51%, "ודאי כשמדובר במבנים מסוכנים למגורים או שיהפכו כאלה בעוד שנים בודדות. זה יאפשר להוציא לפועל יותר פרויקטים ויחייב בעלי דירות שמתנגדים מטעמים לא ענייניים, להסביר ולנמק לשכניהם מדוע הם מסרבים לפרויקטים שישפרו משמעותית את איכות חייהם".
עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, סבור שאין להוריד את שיעור ההסכמה עוד יותר: "הפחתת הרוב הדרוש מעבר ל־67% אינה נכונה ואינה נדרשת. ראשית 51% זה אומנם רוב, אבל ברף המינימלי, והרעיון בתביעת דייר סרבן היה למנוע מצב שמיעוט יגרום נזק לרוב. קשה לומר ש־49% זה מיעוט, ולכן כדי שתהיה הצדקה להתערבות שיפוטית, נכון יהיה לדרוש רוב גדול יותר, ושני־שלישים זה בהחלט מאוזן. שנית מבחינה פרקטית, ניתן לתבוע דייר סרבן רק לאחר שאושרה תוכנית בניין עיר חדשה, שתאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל, ותב"ע כזו אפשר להגיש רק לאחר קבלת הסכמה של 60% מבעלי הזכויות, כך שהפחתה לא תסייע, אלא אם יופחת גם הרוב הדרוש להגשת תוכנית בהתאמה".
נקודה למחשבה / יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלים קבוצת הרציג נדל"ן
בהיעדר כלים, החקיקה אינה מספקת
נתחיל מהסוף, הורדת אחוז ההסכמה ל־66% מאפשרת ליותר פרויקטים של התחדשות עירונית לצאת לדרך. מדובר בהתקדמות משמעותית, ויש לברך עליה. עם זאת דרושה עוד עבודה, שכן בהיעדר כלים משמעותיים, אחוז הסכמה נמוך לא יסייע במקרה שבו יש דייר סרבן ולו אחד.
יש להבין, מרבית מקרי הדיירים הסרבנים בהתחדשות עירונית קשורים בסחטנות; בדרישה של דיירים מסוימים לקבל תמורה גדולה יותר מהאחרים, כדוגמת שטח דירה נרחב יותר ואף קבלת שתי דירות במקום אחת. אין מדובר במקרים שבהם הסרבנות נוגעת בסיבות אמיתיות, אנושיות, כדוגמת סיבותיהם של קשישים שלא לקדם פרויקט משום טווח הזמן הרב עד לסיומו, או הקושי שבהסתגלות לסביבת מגורים חדשה. סרבנות מעין זו נפתרת לרוב ביתר קלות, מה גם שהחוק עומד לצד הקשישים. מרבית היזמים אכן משתדלים לעשות כל שביכולתם כדי למצוא פתרונות ולהגיע להסכמה מלאה מול בעלי הדירות כדי למנוע בעיות בהמשך.
אך במקרים מורכבים יותר, שבהם הסחטנות אינה נפתרת באמצעות משא ומתן ובטווח זמן סביר, נאלץ היזם לפנות לבית המשפט או למפקחת על הבתים המשותפים – דבר המבטיח עיכוב משמעותי בפרויקט הפוטנציאלי. לכן בהיעדר כלים משמעותיים מצד המחוקק, השינוי שביצע הוא מזערי ולא מספק. עצם הצורך ללכת עם דייר סרבן לסחבת משפטית ארוכה גורר הפסד בכל החזיתות, הן בצד היזם והן בצד שאר בעלי הדירות שהביעו את הסכמתם.
נכון יותר לבצע שינוי הכרחי זה לצד חיזוק אכיפה משמעותי. היה על המחוקק לחייב מתן החלטה משפטית בנושא דיירים סרבנים בתוך טווח זמן של 30 ימים בלבד, או להעניק סמכויות ממשיות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האמונה על התחום, כך שתוכל לסייע במקרים מעין אלה בתוך פרק זמן מוגדר. באופן זה שאר הדיירים המוכנים להתקדם עם הפרויקט, לא ייאלצו לסבול מסחבת ארוכה בשל סרבנים בודדים.
אז אומנם אחוז הסכמה נמוך יותר מאפשר ליותר פרויקטים להתממש, אך כל עיכוב לא הכרחי מעבר ללוח הזמנים הארוך והמייגע גם כך, מייצר ייאוש ופוטנציאל לבעיות ולעיכובים נוספים. חשוב לאפשר להתחדשות העירונית לצאת לדרך בצורה מיטבית ומהירה, וחשוב לתת שיניים לחוק, כדי שיאפשר לרוב הדיירים להכריע באופן מלא. ממשלה חדשה בפתח – לא מאוחר לתקן.
