דווקא במדינה חמה כמו ישראל, אין הסדרה ברורה בחוק בכל הנוגע להתקנת מזגנים בבניינים ישנים יחסית.
תוהים מה קובע החוק לגבי התקנת מנוע מזגנים בקירות חיצוניים של בית משותף? ובכן, לא תמצאו תשובה ישירה וברורה לכך בחוק.
בתי-המשפט קבעו את המונח 'שימוש רגיל וסביר', שהוא נתון לפרשנות, והוא נקבע לפני ארבעים שנה, וגורם ללא מעט מחלוקות בסכסוכי שכנים.
"אין רשימה סגורה ואין נוסחה מדויקת שתגדיר מה נחשב לשימוש רגיל בסביר ברכוש המשותף", מסביר עו"ד עפר שחל, העוסק בתחום הבתים המשותפים.
"כלומר, אם לא התקבלה החלטה מפורשת בעניין באסיפת דיירים, הרי שכל בעל דירה יכול לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. זאת, מבלי לקבל מראש הסכמה או אישור משאר בעלי הדירות או מוועד-הבית".
אז אם אתם מעוניינים להתקין מזגן עילי, ולהצמיד את המנוע לקיר חיצוני של הבניין, כדאי שתבינו מה המצב המשפטי הקיים, אחרת תצטרכו להחליף או להזיז אותו.
מה ייחשב ל"שימוש סביר"? תלוי בנסיבות
למעשה, המונח 'שימוש סביר' השתרש מזמן, והוא מעין כלל אצבע עמום, שמשתנה בהתאם לזמן, למקום ולנסיבות.
בפסיקה נקבע שכל דייר יכול לעשות שימוש ברכוש המשותף, כל עוד הוא עומד בשני תנאים: האחד, האחד, שהשימוש שהוא עושה הוא רגיל וסביר, כזה שתואם את הייעוד של אותו החלק ברכוש המשותף. השני, שהשימוש לא מונע שימוש דומה מאחרים. מה זה אומר בדיוק? אפשר להתווכח.
לאורך השנים, הגיעו לא מעט תיקים למפקח על רישום המקרקעין, שהוא הגורם שממונה על דיון בסכסוכים בבתים משותפים. אז מהי עמדת הפסיקה בשנים האחרונות?
"כיום, עמדת הפסיקה בכל הנוגע להתקנת מזגנים על קירות חיצוניים בבניינים היא מאוד מקלה", אומר עו"ד שחל. "כלומר, הנטייה היא לאשר לבעלי נכסים להתקין מזגנים, בהתחשב בתנאי האקלים של מדינת ישראל, המתאפיינים בקיץ חם במיוחד".
לדבריו, "מזגן נחשב גם לדעת בית-המשפט כדבר הכרחי, ואם אין מסתורי כביסה או מקום ייעודי להתקנת המזגנים, מותר להתקין אותו על קירות חיצוניים".
ואולם, נקבעו מגבלות מסוימות: נקבע שהשימוש צריך להיות סביר, בהתאם לנסיבות המקום, תוך התחשבות באפשרויות האחרות שיש להתקנת המזגן.
"כלומר, אם יש ברירה אחרת, שהיא יותר טובה ופחות פוגעת בחזית הבניין, הרי שיש להעדיף אותה", מפרט עו"ד שחל.
מה יכול להיחשב לשימוש שפוגע באחרים?
עו"ד שחל: "אם התקנת מנוע של מזגן לא מפריעה באופן ממשי לשכנים ולציבור מבחינת רעש, ואם הוא לא מהווה מפגע בטיחותי, ואם הוא לא בבחינת פגיעה אסתטית בולטת – היא מותרת".
זה לא רק עניין של בניין ישן או חדש: אם כולם מקפידים, אחד לא יכול להרוס
לא הגיוני שבמדינת ישראל החמה, אין התייחסות למיקומים של מזגנים בבניינים ישנים. כל בניין שנבנה לפני שנקבע בחוק המכר, ואשר בו אין מסתורי כביסה עם מקומות ייעודיים למזגנים, הוא פתח לסכסוכי שכנים.
אמנם חוק המכר מחייב כיום לדאוג למקומות ייעודיים למזגנים, כדי שלא יותקנו בקירות חיצוניים, אך חוק זה לא חל רטרואקטיבית, ובמרבית הבניינים העניין הזה גורר מחלוקות וריבים מיותרים.
"זו בהחלט מכת מדינה", טוען עו"ד שחל. "לעתים, שופטים מגיעים למיקום בנכס, בעקבות תביעה בבקשה להסרת מזגן מחזית הבניין, בטענה שזה מכער אותה. בפועל, השופט מגיע ורואה צנרת, תריסים שונים לכל בניין, וממילא אין אחידות, ואז אין שום קייס לטענה הזו".
אז בעצם זה לא שהכלל הוא האם הבניין ישן או חדש, אלא הנסיבות הספציפיות בכל מקרה?
עו"ד שחל: "אכן. זה לא עניין של בניין ישן או חדש, אלא של תרבות הבית המשותף. כלומר, אם הנוהג הוא שכל דייר עושה כרצונו, והחזית ממילא מכוערת ולא אחידה, לא תתקבל טענה של פגיעה נקודתית בחזית הבניין.
"לעומת זאת, אם מדובר בבניין שבו אין אף מזגן בחזית הבניין, למעט דירה אחת, זה ייחשב לחריגה מוחלטת מתרבות הבית המשותף הספציפי".
ומה לגבי מקרים שבהם יש מסתור כביסה, אך אין מקום לכל מנועי המזגנים?
עו"ד שחל: "זו באמת בעיה בבניינים חדשים, שבדירות גדולות אין מספיק מקום לכמות המזגנים העיליים הנדרשת.
"בכך, למעשה מסתור הכביסה לא פותר את הבעיה שניסו לפתור בחוק המכר. זאת, משום שעדיין גם בבניינים חדשים ומפוארים, אין מנוס אלא להמשיך להתקין מזגנים בחזית, כי אין מקום במסתור הכביסה".
עוד כתבות בנושא:
מה קורה אם מבחינה תכנונית אין שום אפשרות אחרת?
"במקרה כזה, בית-המשפט יקבל את טענת הדייר שהתקין מזגן בחזית, כי לא הייתה לו ברירה", אומר עו"ד שחל.
"כלומר, גם אם תתקבל החלטה של אסיפת דיירים שאוסרת עליו, הוא יוכל לטעון שנפגעת הזכות שלו לעשות שימוש בקניין שלו (לגור בדירה ממוזגת).
"הרי לא יעלה על הדעת שבית-משפט לא יאפשר התקנה של מזגן בכלל. זה מצב שהרוב לא יכול לקפח את המיעוט".
לכן, לדבריו, אם יש חוות-דעת של בעל מקצוע, לפיה זהו המיקום היחידי האפשרי, לא ניתן יהיה למנוע מהדייר להתקין את המזגן, גם אם זה המזגן היחיד והוא מכער את חזית הבניין.
מהי דרך המלך למניעת סכסוכים בעניין?
"הכי נכון לכלל דיירי הבניין הוא לקבל החלטות בעניין באסיפת דיירים", ממליץ עו"ד שחל.
"ברגע שלא התקבלה אף החלטה, הרי שכל דייר יכול לעשות ככל העולה על רוחו, ולהסתתר מאחורי המילים העמומות של 'שימוש סביר'. זה יכול לפתור הרבה אי בהירות שיש בנושא.
"לעומת זאת, אם יש החלטה ברורה שהתקבלה ברוב, הכלל חל על כולם בצורה שוויונית ואחידה ויש פחות סיבות לוויכוחים מיותרים ולהגעה לערכאות משפטיות.
"אם למשל מקבלים החלטה שמותר להתקין מנועים של מזגנים רק בעורף הבניין או רק על הגג, וזה חל על כולם, הרבה יותר קל לאכוף את זה".
מה יכול לעשות דייר שנפגע מהתקנה של מזגן שהתקין אחד השכנים?
"לפני שממהרים להגיש תביעה למפקח, יש כמה דברים שניתן לעשות", ממליצים במוקד השירות של אתר "המקצוענים".
"ראשית, יש לבדוק האם ניתן לתקן את המזגן או להחליף אותו בחדש, אם הוא מדגם שמרעיש בצורה שמהווה מטרד. אם הוא גורם לנזילות מים, יש להזיז את מיקום צינור הניקוז.
"בכל מקרה, יש לתת אפשרות לבעל הנכס לפעול לתיקון המצב, וכדאי לתעד את הפנייה אליו בכתב. אם הוא ממשיך להתעלם, הרי שאין ברירה אלא לפנות לערכאות המשפטיות".
פורסם לראשונה: 11:39, 28.05.21
