פרויקטים נדל"ניים הם מטבעם מורכבים, ארוכים ומסובכים. כמו בכל מקצוע נדרשת התמחות, מקצועיות ועוד שורה של יכולות. בפרויקטים שבהם מעורבים גם בעלי הדירות, פינוי־בינוי, תמ"א 38 ועוד, הדרישה למקצוענות מקבלת משנה תוקף וכן מעורבות כל הגורמים בפרויקט וצורך באורך רוח של כולם. בעוד ליזם ולעירייה מדובר בפרויקט כלכלי ונדל"ני יותר מכול - לבעלי הדירות הישנות מדובר במהלך משנה חיים. מסיבה זו במהלך השנים הבינו החברות, כי יש לנהוג בפרויקטים אלו בצורה שונה, ובמקביל התעורר הצורך במהלכים שפעם לא היו נפוצים בענף.
"התחדשות עירונית היא תהליך מורכב לכל המעורבים. עבור הדיירים זו מציאות משנה חיים, ולכן לצד החלומות והתקוות מרחפים גם חששות ותזוזות. בהקשר זה חשוב להדגיש: בכל פרויקט של התחדשות עירונית הדיירים צריכים להיות במרכז. הם אמורים להיות מעורבים בתהליך בשקיפות, לדעת היטב לקראת מה הם הולכים ומה זה דורש מהם. המשימה הזאת מוטלת על היזמים", כך סבור יונה גרין, מנכ"ל חברת טרא נדל"ן. "יש לוודא שהדיירים מודעים לשלבי התהליך, למורכבותו ולעובדה שהם – עם כל ההנאה של הדירה שמחכה להם בעתיד – יצטרכו לנדוד מדירתם למקומות ארעיים. דיירים, מטבע הדברים, אינם אנשי נדל"ן. לכן היחס אליהם מחייב גישה של הקשבה, סבלנות ומענה על שאלות גם אם הן מעידות על חוסר הבנה. בסוף הדיירים הם מרכז הפרויקט, והמחויבות הראשונה היא כלפיהם".
עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר כי היזמים והקבלנים פועלים רבות מול בעלי הזכויות והדבר גם בא לידי ביטוי היום אפילו בדרישות המימון: "מתוך הבנה בדבר הצורך והיתרון שבהתחדשות עירונית, קבלנים היום מעסיקים אצלם במשרדים או בהעסקה חיצונית אנשי מקצוע רבים לשירות הדיירים. בין היתר מועסקים יועצים חברתיים שיושבים עם דיירי הבניין ביחד ולחוד על מנת לסייע. היועצים והקבלן מספקים מידע מקיף והכוונה בנוגע לתהליך ההתחדשות, הם מסבירים את שלביו השונים, את התקנות והחוק הרלוונטיים ועוד. בשנים האחרונות אפילו מעסיקים מגשרים כדי לפתור סכסוכים וקונפליקטים בין הדיירים, לעיתים כאלה שנמשכים עשרות שנים אחורה, או אף בין הזוגות עצמם, ויש גם מי שמעסיק פסיכולוגים שיכולים לספק תמיכה רגשית לדיירים כדי לסייע להם להתמודד עם המתחים והאתגרים. חשוב להדגיש, כי בניגוד לעבר, גם הבנקים המלווים דורשים מקבלנים סל גדול של ערבויות על מנת להגן על הדיירים, ולכן פרויקט אינו יכול לקבל ערבות בנקאית ללא התחייבות להגן על הדיירים ונכסיהם, מה שהוריד מאוד את הלחץ של המעורבים בתהליך".
ארז אביב, מנכ"ל אביב אורבן מבית קבוצת אביב, מתייחס לשאלות החשובות שעל הדיירים לשאול: "ניהול תהליך ההתחדשות העירונית זה עניין מורכב, הדורש ידע ומיומנויות. על נציגי הבניינים לברר מי היזם שייבחר על ידם להוביל את התהליך ולצאת לדרך, רק אחרי שבדקו את הנושאים הבאים באופן מעמיק: הון עצמי מול מינוף וסיכון פיננסי - מה ההון העצמי העומד לרשות היזם, מהם סיכוייו לקבל מימון מהבנק, מהן הבטוחות שלו. חברה בעלת איתנות פיננסית יכולה לייצר ודאות ושקט לדיירים. מיהו הקבלן שאיתו הולך היזם להקמת הפרויקט, מה הניסיון שלו, הוותק שלו בתחום, הדירוג המקצועי שלו. קבלן אמין יבטיח לדיירים בהכרח רק מה שבאמת ניתן לספק, מי שמבטיח הבטחות שלא מחוברות לעובדות, לרוב פוגע גם בשמו, גם בדיירים וגם ברוכשים. הקפדה על כללי שקיפות בין הדיירים ליזם ובינם לבין עצמם מייצרת תהליך הרבה יותר בריא ונכון. עריכת בירור בקרב לקוחות עבר של החברה היא מדד נוסף שיכול לסייע מאוד בבחירה.
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מתייחסת אף היא לחשיבות הפעילות מול בעלי הדירות: "התחדשות עירונית הוא תהליך של פעם בחיים עבור בניין ואירוע מרכזי וגורלי עבור בעלי הזכויות בו, ואנו מתייחסים לאירוע זה בחרדת הקודש הראויה. בהתאם לכך, אנו רואים את הדיירים כשותפים אמיתיים ומלאים בכל הנוגע להוצאת הפרויקט שלהם לפועל, על כל המשתמע מכך. אנו פועלים כדי לתווך ולנטרל את פערי המידע מצד הדיירים, מתוך הבנת הקשר הישיר בין מתן ודאות ומידע לדיירים ובין הצלחת הפרויקט במינימום זמן, בייחוד בתקופה זו של חוסר ודאות המאפיין את השוק".
צביקה רובינשטיין, משנה למנכ"ל וסמנכ"ל פיתוח עסקי בית וגג, מספר: "התחדשות עירונית זה חלק מעולם הנדל"ן, אבל חלק יוצא דופן, ובעלי הדירות הם שותפים לדרך החל מהיום הראשון, וחשוב מאוד לשמור עליהם כשותפים לדרך, באמצעות מכתבי עדכון ופגישות עבודה. יש הרבה החלטות שצריכות להתקבל במהלך הדרך וחשוב לעשות אותן בשיתוף ועם מעורבות של הנציגות. אחד הרגעים המשמעותיים שבו נדרשת תמיכה מצד היזם בבעלי הדירות הוא בעת פינוי הדירות, ומה שמסייע לכך זו היערכות מוקדמת וליווי בכל צעד ושעל. חלק מבעלי הדירות מתגוררים באותה דירה בבניין במשך עשרות שנים, ודברים כמו העברת דואר לכתובת אחרת או שינוי בחשבון החשמל נראים להם כמשימה מורכבת. טרם הפינוי אנחנו מוציאים להם מכתב היערכות מפורט מאוד ומפנים אותם ישירות לכל הרשויות הרלוונטיות. לבעלי דירות מבוגרים, שלעיתים מתקשים בשלב זה, אנחנו מצמידים נציג משירות הלקוחות שעושה עבורם את הפעולות".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, סבור שאחד מהתנאים ההכרחיים במימוש פרויקט התחדשות עירונית הוא שיתוף פעולה פורה ותקשורת טובה עם כל הדיירים בפרויקט: "הדיירים צריכים להרגיש שהם שותפים בכל ההליכים התכנוניים ובכל שלב משלבי הפרויקט. כך נוצרת מערכת יחסי אמון ושקיפות, שהם היסוד להצלחת הפרויקט. ההתנהלות של היזם אל מול הדיירים תהיה תמיד אל מול נציגות שנבחרה והוסכמה מראש על הדיירים. היות שמדובר במשימה קשה עד בלתי אפשרית עבור היזם להתנהל כל הזמן מול כל דיירי הפרויקט".
חשיבותה של הגמישות
"אנו פועלים זה עשור בתחום ההתחדשות העירונית ושותפים לתקוות ולחששות המלווים כל פרויקט כזה, לכן אנו דוגלים בשקיפות מלאה וליווי בקבלת החלטות מהשלב הראשוני ועד לסיום התהליך", כך מספר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. קראדי מסביר מה הצעדים שנוקטת החברה כדי לפעול נכון מול בעלי הדירות: "בתחילת התהליך תיבחר נציגות מטעם הדיירים וייבחר עורך דין שייגן על האינטרסים שלהם לאורך כל הדרך, ויחד איתנו ננסח הסכם לחתימה, תוך התחייבות שלנו לתוצאה הסופית. אנחנו דואגים ומדגישים תמיד, כי תהיה הפרדה מוחלטת בין עורך הדין של הדיירים לבינינו. בהמשך פועלים לקידום התהליך תוך שיתוף פעולה מלא עם הדיירים ונציגיהם בכל שלב".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל בקבוצת אלמוג, מספר על האתגר: "מדובר בתהליך משנה חיים עבור הדיירים, אשר שמים את אמונם בחברה כמי שתוביל אותם ותקיים את מלוא ההבטחות לגבי התמורה. רתימת הדיירים לתהליך והליווי שלהם במשך שנים הם מהאתגרים החשובים והמשמעותיים שחברה שעוסקת בהתחדשות עירונית צריכה להידרש אליהם. אחד הדברים החשובים בתהליך הוא גמישות. לעיתים דיירים רוצים לשדרג את דירתם במהלך הדרך לדירה גדולה יותר בעקבות התרחבות המשפחה, אחרים מבקשים להצטמצם, ישנם מבוגרים ואנשים עם מוגבלויות שזקוקים לסיוע באריזות, במציאת דירה לתקופת השכירות ו/או בהתאמות נגישות נדרשות. אנו כחברה עושים הכול כדי שכל בעל דירה ותיק יקבל את מלוא האפשרויות, ומסייעים במקרים שונים".
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מתייחס לסוגיית הדיור החלופי: "פרויקטי פינוי־בינוי לוקחים זמן רב, הם מורכבים דורשים יכולת גבוהה של הוצאתם לפועל. אחד הדברים המורכבים בתהליך הפינוי, הדורשים אופרציה מקיפה, זה הליך השכירות. אנחנו חברה שיש לה היום חמישה פרויקטים של התחדשות עירונית בביצוע, ולכן אנחנו ערים מאוד לנושא איתור דירות להשכרה וגובה דמי שכירות. בהקשר זה הניסיון שלנו מצביע על כמה תובנות חשובות; ראשית קביעת דמי השכירות צריכה להיעשות במועד הסמוך ביותר שניתן לפינוי, וזאת על מנת שדמי השכירות שיינתנו לדיירים יהיו הכי ריאליים. בנוסף, כחברה שיש לה ניסיון רב בתחום הזה, לעיתים גובה דמי השכירות לא תואם למצב בשטח, ואז אנחנו מנסים לייצר פתרונות יצירתיים עבור הדיירים. אנחנו יודעים לתת מענה גם כאשר יש פער בין דמי השכירות, שנקבעו על ידי שמאי הדיירים, ובין המצב בפועל".
"שיח בגובה העיניים"
נוי דותן, סמנכ"לית פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אלמוגים, מסבירה מה הדגשים החשובים: "מטבע הדברים, בעלי הדירות תולים תקוות רבות בהתחדשות עירונית. מדובר בנכס הכי יקר להם, הדירה, שאותה הם מעבירים לחזקת היזם בתקווה ובציפייה לקבל דירה חדשה בשווי גבוה יותר. המפתח המרכזי והחשוב להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא אופן העבודה מול הדיירים; יש להכיל אותם, לקבל בהבנה את החשש ולהתנהל מולם בשקיפות המלאה ובפתיחות, תוך הצגת המידע המלא. השיח צריך להתקיים בגובה העיניים, תוך הקשבה לצורכי הדייר. ליזם בעל ניסיון מקצועי עשיר ואיתנות פיננסית ישנה יכולת 'לסנן' רעשים רבים, המקשים על הדיירים בקבלת ההחלטות, ועל ידי כך להתמקד בתהליך מדויק, שבמרכזו עומד האינטרס של בעלי הדירות – ולא של שום גורם אחר. ככל שהיזם יציע פתרונות מגוונים יותר, כך כלל האוכלוסיות ימצאו ערך בפרויקט, והסבירות שלו להצלחה תעלה".
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, מוסיף ומסביר על חלק נוסף שיש לקחת בחשבון בעבודה מול בעלי הזכויות: "תחום ההתחדשות העירונית, ובמיוחד פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי, עברו כברת דרך והתקדמו מאוד בשנים האחרונות. בעלי הדירות מודעים כיום יותר מאי פעם לשלבי התהליך, חשיבותו ויתרונותיו, יחד עם זאת ישנם גורמים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בפתח התהליך. להבדיל מעסקת נדל"ן אחרת, אין מדובר בעסקה המונעת ממניעים כלכליים בלבד, אלא בעסקה המשלבת בתוכה רגשות, זכרונות וחוויות מבית, אשר משפיעים על כלל הפרויקט. לכן תפקיד היזמים בראש ובראשונה ליצר מערכת ארגונית, שמותאמת ותומכת ברגישויות ובחסמים בעסקה מסוג זה, ובד בבד מתייחסת לבעלי הזכויות באופן זהה להתייחסות לשותף מקצועי בעסקת נדל"ן רגילה ברמת המעורבות, השיתוף, השקיפות והעדכון באופן קבלת ההחלטות במהלך כל שלבי הפרויקט".
עומרי דהן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת יעז התחדשות עירונית, מציין: "ההבנה כי בעלי הדירות הם שותפים מהותיים בפרויקט, קריטית להצלחתו. קבלת ההחלטות בתהליך מתבצעת בחשיבה משותפת שגורמת להם להבין שיש בצד השני מישהו שתמיד מקשיב להם, הם בעלי הקרקע, והאינטרס של כולם הוא להוציא פרויקט מעולה. יחד עם זאת צריך לזכור, כי קיים הבדל משמעותי בין בעלי דירות שאינם מתגוררים בהן אלא משכירים אותן ומחזיקים בהן כנכס להשקעה, ובין אלה שמתגוררים בבניין עשרות שנים ומתכוונים לחזור אליו. לבעלי דירות אלה אנו מסייעים ככל הניתן בתהליך עזיבת הדירה הישנה - מציאת דירה חלופית, אריזה, הובלה ופריקה של תכולת הדירה בנכס שאליו הם עוברים ועוד. מובן שישנם מקרים נוספים של בעלי יחידות מסחר, שהנסיבות שלהם שונות מבעלי דירות מגורים, והם זקוקים למענה ולפתרונות אחרים". בהקשר לפתרונות המסחר מציין דהן, כי "ישנם בעלי מסחר שמפעילים עסק ביחידת המסחר שלהם בקומת הרחוב של הבניין וזוהי פרנסתם. למשל מספרה שכונתית, ירקנייה, מכולת וכו'. במקרים הללו אנו עוזרים להם במציאת נכס מסחרי והעתקת יחידת המסחר למיקום אחר באותה השכונה למשך תקופת הבנייה. זה כולל את הובלת הציוד, ביצוע עבודות התאמה לנכס השכור, עזרה בפרסום ושיווק החנות על מנת שקהל הלקוחות לא ייפגע ויכיר את מיקומו החדש של העסק ועוד.
דויד קבסו, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ינוב, מתייחס לחשיבות המינהלות: "אנחנו כיזמים צריכים לתת לכל משפחה את המענה המתאים לה, תוך הבנה שהשינוי והמעבר קשה לחלק מהאנשים, בדגש על אוכלוסייה המבוגרת, שגרה לעיתים עשרות שנים באותה דירה. במקרים כאלה אנושיות והקשבה הן מילות המפתח, וכן גמישות ויעילות תכנונית. כיום מינהלות התחדשות עירונית בערים עוזרות במידה ניכרת לדיירים להבין טוב יותר את התהליך והמשמעויות שלו, כולל 'הבנת הרווח לדייר', ולעיתים הן אלה שגם דוחפות אותם לקידום התהליך. גם נציגות בעלי הדירות עושה עבודה חשובה בתיווך התהליך לדיירים, מסייעת להם בהבנת חלוקת התמורות, והיא זו שמדברת בשמם מול היזם".
"לסייע בתחזוקת הדירות הישנות"
לצד הקידום הפרויקט והפעולות המקובלות מול בעלי הדירות, יש גם מקרים שבהם סיוע נוסף או חשיבה מחוץ לקופסה מייצרים ערך מוסף. ניב רום, מנכ"ל ובעלים קבוצת כנען, מרחיב בנושא: "המודל של קבוצת כנען לשיתוף הדיירים במתחמים של פינוי־בינוי משלב יצירת התכנון הרעיוני של המתחם, שיענה על צורכי הקהילה והדיירים הוותיקים ועד בניית חבילות שימור וסיוע ייחודיות כדי לגרום לאותם דיירים ותיקים להישאר בסביבת המגורים שבה גדלו וחיו במשך שנים. במשך הזמן, עד אשר מתבצע הפינוי, אנו עוזרים לדיירים הוותיקים לשמר ולתחזק את הבניינים הישנים. לאחר חזרתם לבניין החדש אנו מייצרים עבורם מסלולים שונים שמסייעים להם".
איתמר פיטל, סמנכ״ל התחדשות עירונית בחברת צרפתי צבי ובניו, אומר כי "אנחנו והדיירים שותפים לדרך ולתהליך לטוב ולרע, ואם לא נעבוד יחד, הפרויקט לא יוכל להתרומם. בכל פרויקט ממונה מנהל שנמצא עם הדיירים בקשר רציף. הליווי הוא מלא, ואנחנו זמינים לדיירים סביב השעון. מבחינת התהליך, הדיירים לא יקבלו מאיתנו לעולם הבטחות שלא ניתן לעמוד בהן, רק את האמת ותשובות מקצועיות. בשלב המרגש שבו צריך לחפש דיור חלופי לקראת הריסה, אנחנו מביאים צוות ייעודי ומסייעים ברמה האישית מול גופים ממשלתיים ועירוניים, צוות שיודע לעבוד בשפות שונות, כולל רוסית, אמהרית וערבית, דבר חשוב שמסייע לדיירים בסבך הבירוקרטיה. אנחנו עוזרים למי שזקוק לכך למצוא דירה אחרת וגם הובלה, עד לרמה של דיירים שהלכנו איתם בפועל למצוא דירות".
דניאל עירון, מנהל התחדשות עירונית באפי קפיטל, מציין: "יזם שייצא מנקודת הנחה כלכלית בלבד, ולא יבין שבמקביל מתרחש תהליך פסיכולוגי וחברתי, יפסיד פה בגדול. אם אין הבנה או הכלה של המהלך, יהיה קשה מאוד לעסוק בהתחדשות עירונית, לא מדובר על משהו מלאכותי. כחברה הפועלת בתחום, אנו מעניקים מעטפת של קשרי קהילה שמלווה את התהליך כבר בצעדים הראשוניים של הפרויקטים. לרוב מדובר בעובדים סוציאליים או חופפים לתחום, שמכירים את כל הרגישויות והקושי במעבר, על מנת לייעל ולהקל את התהליך. בנוסף, לאור לוחות הזמנים הארוכים, אנחנו גם משקפים לכל אורך הדרך את התהליך והשלבים שבהם הפרויקט נמצא. הכול כדי להקל על תחושת אי הוודאות שיש בפרויקטים מול בעלי הדירות, שהם השותפים העיקריים והמשמעותיים ביותר בעסקה".
גם רון אלפנדרי, מבעלי AP גרופ, מעניק דוגמה למהלך כזה: "פרויקטי התחדשות עירונית נמשכים זמן רב מאוד, בשל מורכבות התהליך והבירוקרטיה הרבה, ובמרבית המקרים דיירי הבניין ממתינים בדירתם הישנה עד ליציאה לדרך, שלפעמים אורכת שנים ארוכות. על־פי הערכות, יש כיום אלפי דיירים המתגוררים בבניינים מוזנחים ורעועים, המצריכים שימור ותחזוקה. דרך אחת לסייע לדיירים בתקופה מאתגרת זו היא לספק תמורה, כמו מהלך שיזמנו ובמסגרתו הדיירים מקבלים שירותי תחזוקה לדירות הקיימות, החל מרגע החתימה מול יזם על פרויקט ההתחדשות העירונית ועד מועד הריסת הבניינים הישנים. זאת כדי לשמור על איכות חיים עד לפינוי הדירות. דייר שיש לו בעיית תחזוקה בדירה, ייכנס לאפליקציה ייעודית ובאמצעותה ישלח תמונה ותיאור המקרה, כשבתוך זמן קצר תיפתח קריאה, והדייר יקבל בהודעה חוזרת מועדים להגעת צוות תחזוקה לתיקון הבעיה. את השירות רוכש היזם, ועבורו מדובר בערך מוסף שהוא יכול להציג לדיירים בהצעתו וכך לייחד אותו מיזמים אחרים".
זוהר ברקאי, מנהל פרויקטים בחברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, רואה בנציגות הדיירים שותפה מלאה: "אנחנו מבינים את כובד המשקל שנציגות דיירים לקחה על עצמה, את האחריות, את הציפיות הגבוהות שתולים בה חברים ושכנים. הדיירים זקוקים לשותף־יזם, שלא יהיה גדול עליהם מדי ולא קטן מדי, הם זקוקים לשותף־יזם שיידע לרתום את כל המשאבים שלו לטובת הפרויקט שלהם, בין שמדובר בשמאים, כלכלנים, עורכי דין, אדריכלים, מקצועני רישוי, קבלני ביצוע. הדיירים זקוקים לשותף־יזם, שיסתכל עליהם בגובה העיניים, שיידע לתת להם עצה טובה, לפתור בעיות שצצות לאורך הדרך, שיהיה שקוף איתם, שילווה אותם יד ביד, שישקף להם את המציאות בצורה ברורה".
לא רק פרויקט נדל"ני - גם חברתי
"היום ברשויות המקומיות מבינים שהתחדשות עירונית היא לא רק הליך של מבנים, אלא גם הליך חברתי, ולכן כבר בשלבים הראשונים של התכנון נדרשים היזמים להציג סקר חברתי, שאמור לספק תמונה מלאה של התפלגות האוכלוסייה לפי גילאים, מספר נפשות בבית, זיקה דתית, הכנסה ממוצעת ועוד", מסביר יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן. "חלקו השני והחשוב אף יותר של הסקר החברתי הוא תגובתיות של השטח כלפי התהליך. סוקר חברתי הוא גורם חשוב בנקודה זו. החברה שוכרת את שירותיו, והוא עורך ריאיונות עומק עם מדגם מייצג של המתחם, ומגיש את התוצאות ליזם ולרשות המקומית. אם ישנם צרכים ציבוריים שעולים מהסקר – למשל צורך במועדון יום לקשיש או בית כנסת, סביר שהרשות המקומית תבקש כחלק מהמטלות הציבוריות בפרויקט לשלב מבנה כזה, והיזם יידרש לבנות אותו. כולם אמורים לצאת נשכרים מהעניין - לרבות ובמיוחד הרשות המקומית והתושבים".
חברת מצלאוי ביצעה סקר חברתי במסגרת פרויקט "רובע איילון" ברחוב יוספטל בבת ים, שאותו היא מקדמת. לדברי סמי מצלאוי, יו"ר החברה: "הסקר נעשה לצורך מיפוי האוכלוסייה ואיתור המקרים שבהם נוכל לסייע לבעלי הקרקע, כל אחד לפי צורכו, על מנת להקל עליהם את התהליך. המטרה היא לטפל בצורה נכונה וטובה בבעלי הקרקע הזקוקים להכוונה ולסיוע. הפרטים שנאספו במסגרת הדוח, מאפשרים שיקוף של המצב החברתי, שממנו נגזרו המלצות ומטרות להמשך העבודה אל מול אותם בעלי הקרקע. הסקר כלל התרשמות מאורח חייהם, מצב בריאותם, הסברה של התהליך וריאיונות עומק לנושא צורכיהם הפרטניים".
אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מסביר כי גם למילים ולסמנטיקה יש משמעות: "אני סבור כי לב העבודה מול בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, מעבר לזמינות, ליווי אישי ושקיפות, מושתת על למידה של הצרכים המשתנים שלהם, הטמעת התובנות והדגשים, במטרה לייצר שביעות רצון גבוהה, לרבות שינוי גישה ארגונית ושאיפה מתמדת להצטיין.
כפועל יוצא מכך ההתנהלות מול בעלי הדירות אשר גרים בבניין צריכה להיעשות במלוא הרגש והעדינות. הרי מדובר בדירה שבה צברו לאורך השנים זיכרונות ורגשות רבים, בה נישאו, ילדו ילדים, חיתנו אותם, הפכו לסבים וכו', וכעת היא עתידה להיהרס ולהיבנות מחדש. במסגרת השינוי הארגוני, הענקנו חשיבות רבה לאופן שבו אנחנו מגדירים את האוכלוסיות השונות, לשם הדוגמה אנחנו מכנים את בעלי הדירות 'דיירי תמורה' ולא 'מפונים', מילה בעלת הקשר שגורם לאי נוחות; את האוכלוסייה המבוגרת בחרנו לאפיין כ'אוכלוסייה חכמה', מילה המלמדת על הניסיון והידע שצברו; את האוכלוסייה המתמודדת עם מוגבלויות הגדרנו כ'אוכלוסייה חזקה', על שום האתגרים והקשיים שאיתם הם מתמודדים בכל יום. על אף שנראה כי מדובר בסמנטיקה בלבד, הרי שלמילים יש השפעה גם על השומע וגם על הדובר".
גם ערן אלטמן, מנכ"ל קבוצת גלובלינקס, מתייחס לפן החברתי הקיים במיזמי בהתחדשות עירונית: "מי שמסייע לנו כחברה המתמחה בהתחדשות עירונית בקשר ובסיוע לדיירים הוותיקים, הם היועצים החברתיים. הם אלה שממפים את הצרכים החברתיים של האוכלוסייה בשכונה ספציפית שבה אנו רוצים לקדם פרויקט. מדובר בצרכים של התושבים שיפונו מהדירות הוותיקות, אלה שיחזרו לדירות החדשות, וגם של האוכלוסייה החדשה שתגיע לבניינים שייבנו. היועצים מסייעים לנו להתאים בין הצרכים של אוכלוסיות מיוחדות, כמו למשל הקשישים ודיירים עם מוגבלות, מבחינת נגישות וכדומה, ולספק להם את הפתרונות באיזון עם הדרישות של הפרויקט החדש והשכונה החדשה. בין היתר, תפקידם הוא לעזור לגשר בין כל הפערים שעשויים לנבוע מתכנון או מצורכי המתחם העתידי, והסברת המענה התכנוני לצורכי הדיירים במתחם".
הדירה שלכם - הכוח אצלכם
חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, האחראי בין היתר על המינהלות להתחדשות עירונית, מסביר עד כמה חשובות המינהלות ופעילותן, לצד פעילות הרשות הממשלתית, בשמירה על זכויות בעלי הדירות. "בהתחדשות עירונית אנחנו עדים לתופעה שלא קיימת באף תחום אחר. על אף שאיש לא היה מעלה על דעתו לקנות רכב או אפילו מקרר או תנור ממישהו שדפק לו על הדלת, אנשים עושים בדיוק את זה, כשזה מגיע להתחדשות עירונית. בהיעדר ידע מקצועי של בעלי הדירות בתחום הנדל"ן ולעיתים אף ללא התארגנות וייצוג משפטי בתהליך, הופכים תהליכים אלה לעיתים לזירת מאבקים בין התושבים, היזם והרשות המקומית ולהכשלת ההיתכנות לביצוע תהליך ההתחדשות למשך שנים רבות. על מנת להתמודד עם תופעה זו ולהאיץ את הקצב וההיקף של תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל, יזמה הרשות הממשלתית את הקמתן של המינהלות להתחדשות עירונית – יחידות עירוניות, הנותנות מענה לשלושת השחקנים בתהליך – הרשות המקומית, היזם ובעל הדירה. הצלחתן של המינהלות הראשונות במתן מענה לצרכים אלה הביאה לגידול מהיר בהיקפן – בשנת 2017 הוקמו שמונה המינהלות הראשונות, ובימים אלה אנו משלימים את פריסתן של המינהלות על פני 51 רשויות מקומיות מקריית שמונה ועד אילת". עוד מסביר טולדנו, כי: "האתגרים העומדים לפתחן של המינהלות שונים ומגוונים – בעוד חלק מהן פועלות לקידום המתחם הראשון בעיר, אחרות מתמודדות עם שטף של יוזמות מצד יזמים ותושבים, ופועלות לקידום מהיר אך יעיל של תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר, תוך הקפדה על שמירת האינטרס העירוני. עם זאת האתגר המשותף לכל המינהלות, ללא יוצאת מן הכלל, הינו הגברת מעורבותם של בעלי הדירות בתהליך, ולהובלת פרויקט המונהג על ידי ובאמצעות התושבים, התואם את צורכיהם, ובכך להביא לתכנון ההולם את צורכיהם וממילא להפחתת ההתנגדויות ולהגברת סיכויי המימוש בפועל של הפרויקט. באופן מעשי, ברור לכולנו שאין לבעלי הדירות זמן להתמקצע בתחום, וזהו בדיוק מקומן של המינהלות. ליווי של הדיירים והיזמים על ידי הרשות הממשלתית והמינהלות יעזור בקידום נכון, מהיר ויעיל של הפרויקט".
סיפורי דיירים: שמחה מהולה בעצב
מיכל צור (64) פינתה דירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית של אורון נדל"ן בגבעת אולגה בחדרה. צור, ילידת השכונה, התגוררה בדירה הישנה בת 4 החדרים במשך כ־25 שנה. לאחר סיום הפרויקט תקבל צור דירת 5 חדרים חדשה. "הפרויקט הזה מקודם סביב 10 שנים", היא מספרת, "נכון לעכשיו אני שוכרת דירה בחדרה לזמן הבנייה. לא באולגה, כי המחירים שם מאוד יקרים. זה לא פשוט למצוא דירה, הרבה משפחות התקשו למצוא. אין הרבה. החברה הציעה לעזור בשכירת דירה, שלחו הודעות, אבל בסוף הרוב הסתדרו לבד. החברה מימנה לנו את ההובלה והמעבר לדירה השכורה וקיבלנו גם את הערבות הבנקאית". לשאלה איך ההרגשה לראות את הבניין נהרס, משיבה צור: "זה עצוב, לא פשוט ולא קל". לגבי טיפים למי שמתחיל לקדם היום פרויקט, מלבד הרבה סבלנות, מציעה צור: "אני ממליצה לא לסחוט ולא לבקש עוד ועוד. אני מכירה פרויקטים שעד היום תקועים כי בעלי דירות רק רצו עוד דברים. לנו אמרו מההתחלה שכולם יקבלו אותו הדבר וזה חשוב שכדי שפרויקט יתקדם".
אסף אמר, בעל דירה בשכונת נווה ישראל, בפרויקט פינוי־בינוי הגפן של חברת ICR, מספר מניסיונו. "הפרויקט התחיל בצוק איתן, כשרצינו ממ"ד. הייתי יוצא עם הילדים לחדר מדרגות, והיה לא נעים. וזה מה שקידם את הפרויקט ומה שאיפשר לתשעה ועדי בתים להתחבר. בחרנו משרד עורכי דין להתקדם איתם. יצאנו למכרז יזמים ובחרנו את חברת מנרב, שהיום הפכו ל־ICR. היה חשוב לנו לבחור חברה עם גב כלכלי חזק. לקחתי את זה על עצמי כפרויקט. ליווינו את התהליך בוועדות, והיינו מעורבים בכל ההליכים". התהליך כולו ארך כתשע שניפ, מאז 2014, וההריסה הראשונה הייתה סביב תחילת 2021, לפני כשלוש שנים. "ההריסה זו שמחה מהולה בעצב. עצב כי זה זיכרונות ילדות שנהרסים מול העיניים. שמחה - כי אתה לקראת איכות חיים אחרת שלא היית יכול לתת לילדים שלך בשום צורה אחרת". לגבי הדירה החלופית שבה מתגורר אמר בזמן הבנייה, הוא מספר כי לקח לו כחודשיים לאתר אחת מתאימה, ומוסיף כי היזם הלך לכיוון הדיירים, כששכר הדירה החל לעלות באמצע התקופה: "הייתה עזרה מצד היזם בדרך וגם התחשבות בסכומי השכירות שהשתנו עם הזמן. פנינו לעורכי הדין והיזם בעקבות עלייה משמעותית בדמי השכירות עם השנים, והם הלכו לקראתנו. אם הסכם השכירות עלה, קיבלו בעלי הדירות את ההפרש, וזה לא היה חלק מההפרש". גם אמר מעניק טיפ לבעלי דירות שרוצים לקדם תהליך התחדשות עירונית: "חשוב לבחור יזם עם גב כלכלי ועם ניסיון, ואני ממליץ גם לעשות מכרז קבלנים לבחירה. חשוב מאוד גם לשמור על קשר רציף מול כל הגורמים, ושכולם יקבלו את המידע כל הזמן ושתהיה שקיפות".
"עדיף לא להכניס יזם בשלבים הראשוניים"
במתחם הצנחנים בשכונת נווה שרת בתל אביב נבנה היום פרויקט ההתחדשות העירונית YARD TEL-AVIV, שבמסגרתו נהרסו שמונה מבני שיכון ותיקים עם 128 דירות ברחובות הצנחנים ובית אל בשכונה, ונבנות 370 דירות חדשות לצד שטחי מסחר. ישראלה רינגהאם לוי היא בעלת דירה בפרויקט. דירתה הישנה נהרסה, והיא ממתינה להשלמת הדירה החדשה. ישראלה היא חלק מנציגות הדיירים של המתחם כולו, שקידמה את הפרויקט יחד עם החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת וקסמן גבע גוברין, ששימשו כחברות מארגנות. "הבנו שהחברה מציעה לנו למעשה לטפל בכל ההיבטים של התהליך, החל מארגון הדיירים, תכנון הפרויקט וכל ההיבטים ההנדסיים והמשפטיים", מספרת ישראלה, "התהליך היה מסודר מאוד, השלב הראשון היה הקמת נציגות הדיירים מכל הבניינים, חתימה על הסכם ראשוני עם הרוב הנדרש, ועדכון הדיירים לגבי כל מה שהולך להתרחש באופן ברור ושקוף. לאחר מכן החל ההליך התכנוני, כאשר בסופו של ההליך נבחרה חברת אקרו נדל"ן. אנשי המקצוע הנחו אותנו לגבי הנושאים החשובים שאמורים להופיע במכרז, ואנחנו העלינו את הצרכים והרצונות של הדיירים מהיזם. אם הייתי צריכה לעשות את זה מחדש, הייתי בוחרת באותה דרך בדיוק, אני חושבת שזה לא נכון להכניס יזם בשלבים הראשוניים, אם רוצים למקסם את הזכויות של בעלי הדירות. יזם שנכנס בשלבים ראשוניים הוא זה שמכתיב את סדר היום ומשתלט על התהליך. זה עלול לערער את האמון של הדיירים ביזם, בעיקר אם התהליך לא מתבצע בצורה שקופה".
מירי שפר, אחת הדיירות בפרויקט תמ"א 38/2 של ינוב ברחוב ז'בוטינסקי 14-12 ברעננה, שקיבל לאחרונה טופס 4: "התחלנו לדבר על פרויקט התחדשות בבניינים שלנו כבר לפני 17 שנה. הוא התחיל במסלול פינוי־בינוי, אך לאחר שבע שנים בתהליך, ולאחר שהבנו שהוא ארוך מדי ומסורבל, החלטנו לשנות כיוון וללכת על מסלול תמ"א 38/2. בסביבות שנת 2013 ערכנו מכרז בין יזמים, ואחת החברות שהתמודדו הייתה ינוב. התרשמנו מהם ממש, בתחילה כבני אדם וכאנשים ואחר כך מהחברה. הנציגות עבדה ישירות מול המנכ"ל וניסחנו ביחד חוזה מיטבי. התהליך היה יעיל ושקוף, ואנו מרוצים מהתוצאה".
שקיפות הלכה למעשה
גם בעיריות מודעים לחשיבות ולמורכבות של הפרויקטים ולרגישות בעבודה מול בעלי הדירות. לצד היזמים שפועלים מצד אחד, גם לעירייה חלק חשוב במהלך. "קיים קושי מובנה לקדם פרויקט התחדשות עירונית, מכך שיש תלות בגורמים ושיקולים רבים – תכנוניים, משפטיים, כלכליים, קהילתיים, שלא תמיד מתואמים ולעיתים אף סותרים זה את זה", מסבירה ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט, "מצב זה גורם לכך שבעלי הדירות, שהם הגורם החשוב ביותר אך הכי פחות מאורגן והכי פחות מנוסה, מאבדים אמון בתהליך ומתקשים לראות את סופו".
עוד על־פי שוחט, כדי להקל על הקושי הזה בעיריית אור יהודה מקדשים את החשיבות של אמינות ושקיפות מלאות כלפי הדיירים, ועושים זאת בעצמם, דרך מנגנוני העירייה – החל מראש העיר, דרך הנהלת העיר ועד מינהלת ההתחדשות העירונית – וגם דורשים ומצפים מהיזמים הפועלים בעיר לעשות כך. "שקיפות זו לא סיסמה", מסביר דובר העירייה אורן קורנפלד. "זה אומר שיש להזמין בעלי דירות לפגישות מקצועיות בכל הדרגים, לפרסם ולהפיץ סיכומי פגישות ומצגות, לערוך כנסי שיתוף ויידוע ציבור בכל מקום – החל מהכניסות לבתים וכלה בחדרי הישיבות בעירייה, וכמובן להפיץ מידע בכל אמצעי המדיה השונים - מפליירים בכניסות לבתים ובבתי הכנסת ועד פרסומי חוצות. המהות היא לדאוג לכך שכולם יידעו, גם אם קיימים פערי שפה או פערי ידע והבנה של התושבים במושגים החשובים כל כך".
