נמשכת מגמת ההאטה בשוק הנדל"ן, כאשר חודש אוקטובר האחרון נמצא בשפל משמעותי: מנתונים שמפרסמת היום (שלישי) הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, עולה כי בחודש זה נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות למכירת דירות (חדשות ומיד שנייה) מאז חודש אפריל 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על המשך הירידה החדה בעסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (ורמה נמוכה יחסית בכלל בהשוואה לחודשי נובמבר בשנים קודמות). רוצים לדעת עוד? האזינו לקטע הרלוונטי ב"כסף חדש" באמצעות הסימניה בנגן שבפתח הכתבה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי הנתונים, סך הדירות שנרכשו עמד על 5,100 דירות בלבד - צניחה בשיעור חריג של 65% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם (ספטמבר). יש לציין כי אוקטובר השנה כלל את חגי תשרי, אולם מדובר בכמות נמוכה גם ביחס להיקף העסקאות בספטמבר 2021, שהיה גם הוא חודש שכלל את החגים, ובמהלכו נמכרו 8,000 דירות - גם כן ירידה של כ-36%.
באוצר מסבירים כי הירידה החדה בהשוואה לאוקטובר 2021 מוסברת בחלקה ברמה גבוהה של עסקאות, על רקע הקדמת רכישות של משקיעי נדל"ן טרם העלאת מס הרכישה שנכנסה לתוקף בסוף נובמבר 2021, כמו גם בשל העובדה שכל חגי תשרי חלו אשתקד במהלך ספטמבר. עם זאת, גם כאשר בוחנים את רמת העסקאות באוקטובר השנה בהשוואה לאלו שקדמו לו ב-20 השנים האחרונות נמצא כי מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר בהשוואה זו.
בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר השנה ב-4,700 דירות שנמכרו - גם כן ירידה של 65% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם.
לגבי עסקאות של מכירת דירות מיד שנייה בלבד, מהנתונים עולה כי נרשמה הרמה הנמוכה ביותר בפלח שוק זה בחודש אוקטובר האחרון, בהשוואה לחודשי אוקטובר ב-20 השנים האחרונות, לאחר שנמכרו 3,200 דירות - ירידה של 64% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 37% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה באופן דומה את כל האיזורים בשיעור של בין 60%-70%.
אשר לדירות חדשות שנמכרו על ידי קבלנים, מהנתונים עולה גם כן כי בחודש אוקטובר הסתכמו מכירות אלה ב-1,900 דירות בלבד - ירידה של 66% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 35% בהשוואה לחודש הקודם. גם בפלח שוק זה מדובר ברמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים מאז אפריל 2020, בצל פרוץ הקורונה. בניכוי המכירות במסגרת מחיר למשתכן הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי באוקטובר ב-1,500 דירות - גם כן ירידה של 66% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 35% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד הקיפה את כל האיזורים, למעט איזור טבריה שרשם עלייה של 10% בהיקף העסקאות, בעיקר בצפת. ביתר האיזורים נעו שיעורי הירידה בין איזור ירושלים, שרשם ירידה של 45% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, לאיזור תל אביב, שרשם ירידה של 84%. כך הגיעו מכירות הקבלנים באזור תל אביב בחודש אוקטובר ל-98 דירות בלבד.
יותר הייטקיסטים קנו דירות
באוצר ניתחו את השכר הממוצע למשק בית של מי שרכשו דירה חדשה מקבלן (בשוק החופשי) באזור המרכז בחודש אוקטובר - 48 אלף שקל ברוטו לחודש. אף שמדובר ברמה הגבוהה משמעותית מהשכר למשק בית בכלל האוכלוסייה, רמה זו נמוכה ב-10% בממוצע בהשוואה למי שרכשו דירה חדשה מקבלן באזור זה באוקטובר אשתקד.
עם זאת, מוסיפים באוצר כי ניתוח הרוכשים לפי סגמנטים (משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה) מלמד כי רמות השכר של המשקיעים ומשפרי הדיור בקרב הרוכשים באוקטובר השנה גבוהות מאלו שרכשו דירה חדשה באזור זה באוקטובר אשתקד. בקרב רוכשי דירה ראשונה מדובר ברמות שכר יותר נמוכות, ולפחות בחלק מהמקרים מדובר ברכישות הנעשות בסיוע משמעותי במימון העסקה על ידי ההורים (בפרט בקרב רוכשים רווקים צעירים, בעלי רמות שכר נמוכות, המאופיינות משרות חלקיות/סטודנטיאליות).
הירידה בשכר הממוצע בקרב כלל הרוכשים מוסברת בשינוי משמעותי בתמהיל הרוכשים, בפרט בירידה חדה במשקל המשקיעים ברכישות אלו. כך, בעוד שבאוקטובר אשתקד ריכזו המשקיעים כמעט מחצית (48%) מכלל הדירות החדשות שנרכשו באזור המרכז, באוקטובר השנה עמד שיעור זה על שליש.
עוד מציינים באוצר כי באוקטובר השנה היה שיעור גבוה יותר של משקי בית בהם לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק בענף ההייטק. כך, בעוד שבאוקטובר אשתקד עמד שיעור זה על 17.8%, באוקטובר השנה ריכזו הם 23.2% מסך רכישות אלו.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה) נמצא כי בחודש אוקטובר נמשכה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעור זה עמד על 70% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי, בדומה לרמה זו בחודש הקודם. שיעור זה הוא הגבוה ביותר לפחות מאז תחילת 2020. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי עלייה של 14 נקודות אחוז בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר".
על פי האוצר, באוקטובר השנה היה שיעור גבוה יותר של משקי בית בהם לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק בענף ההייטק
עוד עולה מהנתונים כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בחודש אוקטובר מצאה ביטוי במקביל בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר ירד לרמה של 4.4 מיליארד שקל - הרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020, אשר עמד גם הוא בצל פרוץ מגפת הקורונה. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 66%. פחות מעשירית מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים באוקטובר נבעה ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, שיעור הנמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד.
בריחת המשקיעים: צניחה של 80% ברכישות
אשר לרכישות המשקיעים, באוקטובר הסתכמו ב-929 דירות בלבד – צניחה חדה בשיעור של 80% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וירידה של 32% בהשוואה לחודש הקודם. הירידה בשיעור חריג של 80% מוסברת, כאמור, בחלקה ברמה הגבוהה של רכישות משקיעים באוקטובר אשתקד, לפני העלאת מס הרכישה. עם זאת, עדיין מדובר ברמה נמוכה במיוחד ברכישות המשקיעים.
בכך נמשכות הירידות החדות ברכישות המשקיעים מאז הוכבד עליהם מס הרכישה בנובמבר אשתקד, כאשר במקביל החל תהליך העלאות הריבית על ידי בנק ישראל באפריל השנה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אוקטובר על 18%, נמוך ב-15 נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד וגבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, בין היתר ירידה של 71% באזור טבריה וירידה של 88% באזור חדרה. בפילוח לפי ערים נמצא כי תל אביב חזרה להוביל ברכישות אלו, לאחר שבחודש הקודם דורגה רק במקום הרביעי, עם 79 דירות (לעומת 456 דירות אשתקד).
רק בעיר אחת, גבעתיים, נרמה עלייה ברכישות המשקיעים בהשוואה לאוקטובר אשתקד, כראה בעקבות מבצעי "פריסייל" בפרויקטים של התחדשות עירונית, מה שהקפיץ אותה למקום השלישי ברשימת 20 הערים המובילות ברכישות משקיעים. לשם השוואה, באוקטובר אשתקד היא דורגה במקום ה-37.
5 ערים שהיו בצמרת רכישות המשקיעים באוקטובר אשתקד נגרעו מרשימת 20 הערים המובילות ברכישות אלו באוקטובר האחרון: ראשון לציון, בית שמש, חדרה, קריית אתא וקריית מוצקין. את מקומן תפסו כאמור גבעתיים וארבע ערים פריפריאליות: קריית גת, נהריה, טבריה ודימונה.
אשר למכירות המשקיעים באוקטובר, אלה עמדו על 1,100 דירות - ירידה חדה של 63% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך מכירת דירות יד שנייה. בהשוואה לחודש הקודם עמד שיעור הירידה על 39%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר זו נעה בין ירידה של 49% באזור חדרה לירידה של 71% באזור נתניה.
לא יגורו שם? זוגות צעירים משקיעים בחיפה וקריית גת
אשר לרכישות הזוגות הצעירים, אלה הסתכמו באוקטובר ב-2,500 דירות (כולל מחיר למשתכן) - ירידה של 50% בהשוואה לאוקטובר אשתקד ושל 37% לעומת החודש הקודם. באוצר מציינים כי זוהי הרמה הנמוכה ביותר ברכישות הזוגות הצעירים מאז אפריל 2020. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו ב-2,200 דירות - ירידה של 46% בהשוואה לאשתקד ושל 37% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר זו נעה בין ירידה של 37% באזור באר שבע לירידה של 63% באזור תל אביב. חיפה וקריית גת בולטות בצמרת רכישות אלו באוקטובר. באוצר סבורים כי לפחות חלק מהרוכשים בערים אלה מייעדים את הדירות להשכרה. עוד עולה מהנתונים כי מחירי הדירות שנרכשו על ידם בחיפה וקריית גת נמוכים משמעותית ממרבית הערים האחרות.
סך הרכישות במסגרת מחיר למשתכן עמד על 347 דירות בלבד - ירידה חדה של 67% לעומת אשתקד, בהמשך לירידות חדות שנרשמות ברכישות אלו מאז מרץ האחרון. בהשוואה לחודש הקודם ירדו רכישות אלו ב-35%. למרות הנתונים הנמוכים, באוצר מזכירים כי יש עדיין אלפי דירות שהוגרלו וטרם נחתמו בגינן חוזים עם הרוכשים, שכן החתימה נעשית לאחר קבלת היתר בנייה. רמות השכר של רוכשי מחיר למשתכן נמוכות בדרך כלל מזוגות צעירים שרוכשים דירה בשוק החופשי.
אשר לרכישות משפרי הדיור, אלה הסתכמו ב-1,600 דירות - הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז אפריל 2020. בהשוואה לאשתקד נרשמה ירידה של 64% ובהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 37%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים: אזור המרכז רשם ירידה של 57% לעומת אשתקד ואזור נתניה רשם ירידה של 77%.
בתוך כך, ההאטה בשוק הדיור החלה להשפיע גם על הכנסות המדינה מנדל"ן: סקירה שפרסמה היום רשות המיסים בנוגע להכנסות ממיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן מעלה כי בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה, ההכנסות ממס רכישה ירדו בשיעור של 27% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2021, וכן חלה ירידה גם בהכנסות ממס שבח בשיעור של 7%. עם זאת, מאחר שהשנה התחילה בעליות בהכנסות, מסיכום של 10 החודשים הראשונים של שנת 2022 עולה כי ההכנסות הגיעו ל-21.7 מיליארד שקל, לעומת 20.8 מיליארד שקל בשנת 2021 כולה. מדובר בקפיצה של 41% בהכנסות ממס רכישה ובעלייה של 22% בהכנסות ממס שבח בתקופה ינואר-אוקטובר 2022 לעומת ינואר-אוקטובר 2021.
