הממ"דים שוב הוכיחו את יעילותם בעת מלחמה, אולם למרות שישראל ספגה בשנים האחרונות עשרות אלפי טילים בכל רחבי הארץ, עדיין למאות אלפי משפחות אין ממ"ד. מדובר בכ-62% מהדירות בישראל שאין להן מרחב מוגן דירתי, כאשר למעשה מתוך כמעט שלושה מיליון דירות למגורים, מעל כ-1.6 מיליון דירות למגורים אינן ממוגנות. במשך שנים דובר על מיגון דרום וצפון הארץ, אבל בפועל לא נעשה מספיק.
בתחילת המערכה הנוכחית פעלו במטה התכנון במשרד הפנים ובמינהל התכנון על מנת להקל על מי שמעוניין להוסיף ממ"ד לביתו, שכן לא חייבים לקנות דירה חדשה או לחכות לפרויקט פינוי בינוי כדי להקים ממ"ד בבית, אפשר לעשות זאת באופן עצמאי. בשבוע שעבר אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה להחיל תוכנית לרישוי מהיר להקמת ממ"דים בכל חלקי הארץ בשני מסלולים, במסגרת תוכנית מתאר ארצית למיגון מבנים (תמ"א 40/א/1/1). זאת לאחר שבשנים האחרונות המסלול המהיר התאפשר רק ביישובי הצפון המרוחקים כ-9 ק"מ מהגבול.
2 צפייה בגלריה
לא חייבים לקנות דירה חדשה או לחכות לפרויקט פינוי בינוי כדי להקים ממ"ד בבית
(צילום: נחום סגל)
בעזרת האדריכליות מור פרבשטיין וסטפני אלקובי, המנהלות פרויקט הסברה והנגשה של הוראת השעה לציבור מטעם התאחדות האדריכלים, שמספק ייעוץ ראשוני ורשימת אדריכלים מורשים בהגשת אישורים למרחבים מוגנים, ynet עושה סדר בשלבי הבירוקרטיה הכרוכים בהקמת ממ"ד במסלול מהיר.
אדריכלית סטפני אלקובי צילום: פרטיכיום הקמת ממ"ד מתאפשרת בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע) שחלה על המגרש שבו מצוי הבניין. כל חריגה מקווי התוכנית מחייבת הליך של פרסום הקלה (הקלה על הוראות התוכנית), שיכול לארוך זמן רב מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. המסלול הראשון חל על דירות בבנייני מגורים בני 3-9 קומות, ומאפשר סטייה מהוראות אותה תוכנית שחלה על המגרש. המשמעות היא שאם אין אפשרות לבנות את הממ"ד בתחום קווי הבניין, המסלול המהיר מאפשר להוציא היתר בנייה להקמת ממ"ד גם כאשר יש חריגה, עד מטר מקו בניין.
במסגרת מסלול זה, עורך הבקשה יכול להגיש אותה לוועדת הרישוי המקומית, ללא הצורך בהליך בקשה לתיק מידע על השטח, הליך פרסום ההקלה לחריגה מקווי הבניין או אישור של גורמים נוספים, זולת פיקוד העורף. באופן זה הליך הרישוי הוא מהיר יותר, והתשובה נדרשת להגיע תוך 25 יום. תוקף התוכנית נקבע לחמש שנים.
אדריכלית מור פרבשטיין צילום: פרטיהמסלול השני הוא הוראת שעה, שתוקפה לשנה, המאפשרת פטור מהיתר בנייה להקמת ממ"ד בבית פרטי צמוד קרקע או ביחידת דיור במבנה מגורים נמוך בגובה של עד שתי קומות, שקווי הבניין שלו מאפשרים הקמת ממ"ד, גם אם לא נותרו במגרש שטחים נוספים לבנייה. בתחילת השבוע אישר פיקוד העורף בקשה ראשונה לבניית ממ"ד בישוב הקהילתי הושעיה בעמק יזרעאל.
בדיקת התאמה ראשונית ובחינת העלויות
הקמת הממ"ד תתאפשר בהתאם לבדיקה של עורך התוכנית שחלה על המגרש שבו מצוי הבניין, שהוא אדריכל, מהנדס או הנדסאי. עם זאת, הפטור מהיתר בנייה יתאפשר רק אם אין סטייה אחרת מהוראות התוכנית החלה על המגרש שבו מצוי הנכס או הבניין. השלב הראשון הוא ביצוע בדיקת התאמה ראשונית, שבוחנת האם הנכס עומד בקריטריונים לקבלת פטור מהיתר בנייה, בהתאם להוראת השעה.
כלומר, אדם שמעוניין להקים בביתו ממ"ד במסלול מהיר שכולל פטור מהיתר, צריך להיות בעלים של בית פרטי או של דירה בבניין בגובה של עד שתי קומות, שאין בו מרחב מוגן דירתי. הזכאות קיימת גם אם יש מקלט או מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) בבניין. את הבקשה להקמת ממ"ד יכול להגיש באמצעות עורך התוכנית רק מי שהוא בעל הנכס.
מתי הנכס אינו מתאים למסלול תוספת ממ"ד ללא היתר? אם הקמת הממ"ד מחייבת הקלה או שימוש חורג מקווי הבניין, מסלול הפטור מהיתר הבנייה אינו חל על הנכס. בנוסף, אם הבניין ממוקם בתחום מגרש, מתחם או בניין המיועדים לשימור, הוא גם לא מתאים למסלול; וכך גם לגבי מבנים הנמצאים בסמוך לחופי הים במרחק של עד 300 מ"ר, המחייבים אישור של הוועדה לשימור חופים (הוולחוף). כמו כן, ההוראה לא תחול גם במקרה שבו תוספת הממ"ד מחייבת לחזק את הבניין כולו בפני רעידות אדמה.
בשלב זה מומלץ שבעל הנכס יבדוק האם הוא יכול לממן את הוספת הממ"ד, כאשר העלות נעה בין 150-220 אלף שקל. חשוב לקחת בחשבון שאם הממ"ד מגדיל את שטח הנכס ליותר מ-140 מ"ר, הבעלים יידרש לשלם לרשות המקומית היטל השבחה.
שמאי שמוליק כהןצילום: דובי שמחישמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי SK שמאות, מציין כי העלויות להקמת ממ"ד משתנות בהתאם לסוג, מיקום בניית הממ"ד וגודלו. העלות יכולה לנוע בין 100-150 אלף שקל עבור הקמת ממ"ד קטן בשטח ממוצע של כ-9 מ"ר, ועד כ-200 אלף שקל עבור הקמת ממ"ד גדול יותר בשטח של כ-20 מ"ר. "כיום יש העדפה לבנות ממ"דים גדולים, הכוללים גם חדר רחצה או מטבחון, ואז העלות גבוהה עוד יותר. המחיר מטפס אם נדרשות התאמות לבית הקיים כגון עבודות חשמל, נגישות וכדומה", מסביר כהן.
לדבריו, עלויות אלה כוללות לרוב גם את שכר האדריכל והמהנדס. בנוסף, הוא מציין כי בניית ממ"ד פטורה מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית, אולם יש לשלם אגרות שמייקרות את התהליך כגון אגרות פיתוח (ביוב, כבישים, מדרכות וכו') לכל מ"ר בנייה. אשר לערך הנכס לאחר תוספת של ממ"ד, על פי ההערכות הוא מטפס בשיעור של כ-20%. לדברי כהן, ערכו של בית צמוד קרקע לאחר תוספת ממ"ד צפוי לעלות בעד כמיליון שקל.
העלויות להקמת ממ"ד יכולות לנוע בין 100-150 אלף שקל עבור הקמת ממ"ד קטן בשטח ממוצע של כ-9 מ"ר, ועד כ-200 אלף שקל עבור הקמת ממ"ד גדול יותר בשטח של כ-20 מ"ר
בשלב הבא על בעל הנכס למנות עורך לבקשה להקמת ממ"ד ללא היתר בנייה – הכוונה לאדריכל מורשה ובעל ניסיון; וכן למנות מהנדס מבנים מורשה. לאחר מכן יש להגיש בקשה לפיקוד העורף בהתאם להנחיות פיקוד העורף, שמבוצעת על ידי בעלי המקצוע. השלב הרביעי הוא בדיקת הבקשה על ידי פיקוד העורף תוך 14 יום והודעה האם הבקשה אושרה או נדחתה.
לאחר שהבקשה אושרה, בשלב החמישי בעל הנכס צריך לבחור קבלן לביצוע הממ"ד. חשוב לבדוק שמדובר בקבלן רשום ובעל ניסיון מוכח בתחום, ולקבל מספר הצעות מחיר מהקבלנים המומלצים משום שמדובר בהוצאה גבוהה ופערי עלולים להיות גבוהים.
השלב האחרון הוא סיום העבודה ודיווח (תוך 45 יום) לפיקוד העורף, וכן העברת המסמכים הנדרשים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הכוללים את פרטי הפרויקט והבעלים של הנכס, אישור פיקוד העורף, אישור מהנדס בדבר יציבות הממ"ד והמבנה המקורי, אישור האדריכל עורך הבקשה, וכן אישור על הבדיקות שנעשו, כמו חוזק הבטון, אטימות, תקינות הדלת, תקינות החלון ומערכת הסינון, תמונות של הממ"ד ומפת עדות המציגה את סימון גבולות המגרש וקווי הבניין של הבניין המקורי ושל הממ"ד החדש.
הקלה בבניית ממ"ד בבניין "מורכב"
כאן ההזדמנות לציין כי בתחילת השבוע דנה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בתיקון נוסף לחוק המקרקעין, המבקש להקל על הקמת ממ"ד בבניין מגורים המוגדר "בניין מורכב". לדברי עו"ד צבי שוב, שותף במשרד עוה"ד שוב ושות', הכוונה היא לבנייני מגורים משותפים שמורכבים מכמה מבנים או כמה אגפים, שלכל אחד מהם כניסה נפרדת, והם עדיין רשומים כבניין משותף אחד.
מטרת התיקון לחוק הוא לאפשר לדיירים בחלק אחד של הבניין להוסיף ממ"ד מבלי לקבל את אישור השכנים שגרים בכניסה אחרת של המבנה. כיום נדרשת הסכמת 60% מבעלי הדירות במבנה כולו, אולם התיקון לחוק מאפשר להקטין את הרוב הנדרש ל-60% מבעלי הדירות באותו אגף או מבנה בלבד.
שוב מסביר כי "במצב זה, ניתן יהיה להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד, ולבעלי הדירות באותו מבנה או אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות. זאת, כאמור, בשונה מהמצב הקיים היום, לפיו בבית מורכב יש צורך בהשגת הסכמות האחוזים הנדרשים מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, המורכב ממספר אגפים או מבנים".
"ממ"דון" בשטח של 5 מ"ר
בתוך כך, חברת אקרשטיין תעשיות תחל בייצור ממ"ד בשטח 5 מ"ר בלבד, שקיבל את אישור פיקוד העורף, וניתן יהיה להציבו בחצרות בתים צמודי קרקע. היתרון של הממ"ד הקטן בכך שהוא לא זקוק להכנת בסיס בשטח וניתן להציבו במהירות. מחיר הממ"ד מוערך בכ-85 אלף שקל והוא מסוגל להכיל עד 10 איש לפי תקן פיקוד העורף המקצה חצי מ"ר לאדם. הוא מצויד בחיבור לחשמל, תאורה סולארית כולל פאנל על הגג, חלון, הכנה למזגן וטיח חיצוני.
אקרשטיין תעשיות היא היצרנית הגדולה בארץ לאבנים משתלבות ומוצרי בטון מתועשים עם מחזור שנתי של 750 מיליון שקל. החברה, שמעסיקה 700 עובדים והיא גם אחת מייצרנות המיגוניות הגדולות בארץ, פיתחה את מודל הממ"ד של 5 מ"ר. החברה נכנסת לייצור סדרתי שלו במפעליה בירוחם ובאזור תעשייה "צחר" ליד ראש פינה, במטרה לספק בלוחות זמנים קצרים לכל דורש.
אהוד דנוך, מנכ"ל אקרשטין תעשיות, מספר כי תכנון הממ"ד החל עוד לפני המלחמה: "אנחנו קוראים לו הממ"דון. הגענו למסקנה שיש צורך משמעותי לסוג ממ"ד שניתן להניח בבתים צמודי קרקע ישנים שאינם ממוגנים כפתרון מהיר וזול יחסית. הממ"דון מעניק הגנה מפני טילים בזהה להגנה של הממ"ד הסטנדרטי בשטח 9 מ"ר שמחירו כ-140 אלף שקל".
נווית זומר השתתפה בהכנת הכתבה
