קחו שנה אחורה מהיום: מגפת הקורונה פרצה בישראל. אנשים נכסנו, יצאו ושוב נכנסו לסגרים, המשבר הכלכלי הוביל לאיבוד מקומות עבודה ולחרדות כלכליות, ובאופן טבעי, אחד השווקים שעליהם השפיעה המציאות הזו באופן מיידי היה הנדל"ן. המחירים החלו לרדת, לא מעט רוכשי דירות ביטלו רכישות מחשש שייכנסו להתחייבות כלכלית, והתחלות בנייה נעצרו. עם זאת, גורמים בשוק הנדל"ן העריכו אז שברגע שתחל ההשתלטות על המגפה, השוק יתחיל להתאושש ולגעוש מחדש - וההשקעה בנדל"ן תחזור להיות אפיק זמין.
ואכן, כעבור שנה, שוק הנדל"ן מתאושש. החיסונים הובילו לפתיחת המשק מחדש, השגרה החלה לחזור ואיתה הביקושים, לצד עליית מחירים. אלא שזוהי שגרת חיים חדשה במקביל לקורונה, שעדיין מחייבת שמירת מרחק ובחלק ממקומות העבודה עדיין ממשיכים לעבוד מהבית. לכן חברות הבנייה מצאו עצמן נדרשות להתאים את צורת הבנייה ואת השיווק לצרכים החדשים, כמענה לחשיבותו של חדר נוסף בבית שישמש, למשל, חדר עבודה או פינת משחקים.
לפי דיווח של יזמים וקבלנים, בשנה החולפת נרשמה עלייה במכירת דירות גדולות עם מרפסות מרווחות, מיני פנטהאוזים, דירות פנטהאוז ודירות גן, שידועות כיקרות יותר בפרויקטים. במקביל, חלה ירידה בדרישה לדירות קטנות בנות 3 חדרים ומטה בלי מרפסת או גינה.
למרות זאת, דרישות לחוד ומציאות לחוד. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מספר התחלות הבנייה הולך ויורד. בתשעת החודשים הראשונים של 2020 נרשם שפל היסטורי במספר התחלות הבנייה של דירות גדולות: פחות מ-24% מהתחלות הבנייה היו של דירות 5 חדרים וכ-17% מהן היו של דירות 6 חדרים. זאת לעומת תחילה העשור, אז עמד שיעור התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים על 31% מכלל התחלות הבנייה ו-6 חדרים על 23.5%.
מנגד, חלה עלייה במספר התחלות הבנייה של דירות קטנות: בתשעת החודשים הראשונים של 2020 דירות 2 חדרים היוו 6.6% מכלל התחלות הבנייה, בעוד בשנה הקודמת עמד שיעורן על 4.2% ובתחילת העשור על 1.2% בלבד. רק שיעור התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים נותר יציב לאורך העשור, כ-40% מכלל התחלות הבנייה.
התאמות תוך כדי תנועה
אז איך מגיבות למציאות זו חברות הנדל"ן, והאם השינויים הללו צפויים להפוך למציאות קבועה? הקורונה הביאה משפחות רבות להעדיף מגורים במרחבים מאווררים, עם גינות, מרפסות נדיבות וחללים מרווחים. "נוצרה מגמה ברורה של שינוי בצורך", אומר שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלי קבוצת נתיב. "העובדה שאנשים ירצו לעבוד יותר מהבית הובילה את הרוכשים להוסיף כסף ולהתעקש על מרפסת גדולה, מחסן צמוד, פינת עבודה שתהפוך למשרד וכל מה שיאפשר שהות ללא הפרעות ובמרחב גדול".
גם השהות האינטנסיבית של כל בני המשפחה בבית במהלך הסגרים, בפרט בקרב משפחות מרובות ילדים, העצימה, לדבריו, את הקושי והאיצה את הרצון במרחב פתוח ובאוויר לנשימה: "אנשים גם מעדיפים לעבור מהמרכז ליישובים מרוחקים יותר ולשכונות שיש בהן מרחב פתוח וריאות ירוקות. אנחנו רואים עלייה של 20%-15% במידת ההתעניינות ובפניות לדירות מגורים גדולות, במקביל למגמה ברורה של ירידה בביקוש לדירות קטנות של 3 חדרים".
תזכורת: מחירי הדיור ממשיכים לעלות
(צילום: משי בן עמי)
המציאות החדשה מכתיבה שינוי גם בתכנון החלל עצמו. "הבנו שאנו חייבים לגלות גמישות ודינמיות", אומר גריידינגר. "ערכנו שינויים והתאמות תכנוניות ואדריכליות תוך כדי תנועה. למשל, בפרויקט פסגת נתיב בשכונת רמת בית שמש ד'4 בבית שמש התוכניות האדריכליות עברו התאמות משמעותיות, ומתחם המגורים מציע כעת דירות גן ודירות עם חללים גדולים". לדבריו, בדירות החדשות שהחברה מתכננת בשכונה בעיקר לציבור החרדי, יילקח בחשבון תכנון של מרפסות שמש בגדלים שונים. "אנו צופים שהביקוש לעבודה מהבית רק יגבר, ולכן מתכננים מתחמים שיכללו אפשרות לפינות עבודה".
"דירות פנטהאוז ודירות גן תמיד היו מוצר נחשק בשוק הנדל"ן, אך רוכשים רבים ראו בקרבה לאזורי התעסוקה מרכיב לא פחות חשוב", מוסיף גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק בחברת אזורים. לדבריו, הקורונה הובילה לשינוי סדרי עדיפויות: "השינוי יימשך שכן לא מדובר בעוד אירוע שחלף ויישכח במהרה. כיום נוטים יותר לדירות מרווחות. דירות הפנטהאוז והגן הפכו למטרה עבור משפחות רבות, שמוכנות להקריב את המיקום ולהתרחק מעגל אחד רחוק יותר. כך גם לגבי בתים צמודי קרקע".
גורביץ' מתייחס גם הוא לשינויים בעולם התעסוקה, כחלק מהשינויים בהרגלי הצריכה בתחום הנדל"ן. "ביותר ויותר תחומים העבודה מרחוק הופכת למודל לגיטימי. בפרויקט הרצליה הילס שהקמנו עם עופר השקעות, למשל, התחלנו את תקופת הקורונה כשהבניינים בפרויקט מוכנים לאכלוס, אך נותרנו עם 10 דירות גן כי רוכשים לא הבינו למה הם צריכים גינות של 200-150 מ"ר ומרתפים גדולים ללא כניסה נפרדת שאינם יכולים להיות מושכרים כיחידת דיור. כשסדרי העדיפויות השתנו, הדירות האלו נראו מתאימות, אם בשל האפשרות להקים במרתף משרד לעבודה מהבית או משום שהחצר הפכה למרחב יקר ערך. בעקבות זאת מכרנו תוך 3 חודשים את כל הדירות".
חידוש נוסף הוא הקמת חללי עבודה משותפים ליד הבית. "עובדים רבים הבינו שהם בכל זאת מעדיפים עבודה מהמשרד בזכות האינטראקציה החברתית. לטובת אלה יש חללי עבודה משותפים בסמיכות לבתי המגורים, ובהם אפשרויות לעבודה מרחוק במסגרת חברתית משותפת", אומרת טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בשפיר מגורים. "השכונה השיתופית בצוותא בחריש, למשל, מציעה את תחושת הביחד שחסרה בשנה האחרונה".
שינוי תכנוני בתמהיל הדירות
נתוני הלמ"ס מצביעים, כאמור, על ירידה בהתחלות בנייה של דירות 6-5 חדרים בשנה החולפת. לדברי רז שרייבר, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אלמוג, "לנוכח צמצום ההיצע מחד, ועלייה בביקושים להגדלת מרחב המחייה כך שיתאים לרוח התקופה מאידך, האמירו משמעותית מחירי הדירות האלו. להערכתי, הירידה בכמות התחלות הבנייה של דירות גדולות תמשיך, בין היתר משום שקהלי יעד רבים אינם יכולים להרשות לעצמם דירות כאלה. כדי להנגיש אותן צמצמנו את מספר החדרים או המטראז' בכל סוגי הדירות, כדי לאפשר לאותם קהלים ליהנות ממוצר הכולל מרחב".
"ביצענו שינוי תכנוני בתמהיל הדירות. בשלב ג' בפרויקט שאנחנו בונים בשוהם, למשל, נציע לראשונה דירות גן עם 4-3 חדרים ומיני פנטהאוזים ופנטהאוזים במטראז' נמוך יחסית לשלבי התכנון המוקדמים", מוסיף שרייבר. "לשם השוואה, בשלבי השיווק הראשונים שהחלו ב-2018 התכנון היה מיועד למשפחות של משפרי דיור, שכלל ברובו דירות רחבות ידיים - בנות 5 חדרים, עם גינה, פנטהאוזים וכאלה שנחשבות דירות פרמיום בהגדרה".
"הבית הפך בשנה האחרונה למרכז חיינו ולמרחב שבתוכו אנחנו מעבירים את העבודה, הפנאי, המרגוע והחיים עצמם. הוא נהיה תחליף למלון, למסעדה, למשרד ולחיק הטבע. לכן כשמגיעים היום לרכוש דירה, סדרי העדיפות וההסתכלות על המבנה משמעותיים מאוד מבחינת הרוכשים", מחזקת את הדברים עירית מעייני, מנהלת שיווק בחברת בית וגג. "במקביל, ממשיכות עליות המחירים בשוק הדיור, והדירה הגדולה והמרווחת הולכת ומתרחקת, כך שהשאיפה לגור בדירות מיוחדות קשה לעיתים למימוש".
"הבית הפך בשנה האחרונה למרכז חיינו ולמרחב שבתוכו אנחנו מעבירים את העבודה, הפנאי, המרגוע והחיים עצמם. הוא נהיה תחליף למלון, למסעדה, למשרד ולחיק הטבע"
לדבריה, נוצר צורך להכניס לסל המוצרים גם דירות המתאימות למצב השוק החדש. "בפרויקטים שעדיין עומדים בשלב התכנון האדריכלי, שמנו השנה דגש על תכנון דירות רבות יותר בשטח קטן, אך המרחבים החיצוניים שלהן, גגות ומרפסות, יהיו מרווחים, בעיקר בקומות הגבוהות. למשל, במקום 2 פנטהאוזים בני 6-5 חדרים, תכננו 3 פנטהאוזים - אחד בן 4 חדרים ושניים בני 2.5-3 חדרים. פנטהאוז עם 3 חדרים ברובע 3 או 4 בתל אביב עם תג מחיר של כ-50 אלף שקל למ"ר הוא מוצר מבוקש", היא מעריכה.
לעומת זאת, לטענת רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום, המגפה הביאה רוכשים שכבר היו בתהליך רכישה להתאמץ קצת יותר ולשדרג מ-4 חדרים ל-5 חדרים. לדבריה, "בפרויקט שלנו בקריית אונו, למשל, היינו עדים לקצב מכירה מהיר של דירות 5 חדרים ודירות מיוחדות שבעבר היו נשארות לסוף השיווק והשנה נמכרו ראשונות. בפרויקט ברחוב טאגור בשכונת רמת אביב - אם בתחילת השיווק חשבנו שהדירות הקטנות יימכרו ראשונות בגלל המיקום, הרי שדווקא הדירות המיוחדות נמכרות קודם".
תפיסה אחרת של המושג בית
"משבר הקורונה הביא לשינויי תפיסה משמעותיים בכל הקשור למה שאנחנו קוראים לו בית", מציין דן גינגס, סמנכ"ל שיווק באפריקה ישראל מגורים. לדבריו, אם בעבר בית היה המקום שבו בני המשפחה היו נרגעים אחרי יום עבודה, נחים ומארחים, הרי שבשנה האחרונה הוא הפך להיות גם המשרד, חדר הישיבות, בית הספר, המסעדה ומקום הבילוי. "הדבר הכניס לשוק המגורים טרנדים חדשים, שעשויים להישאר איתנו עוד שנים קדימה", הוא אומר.
לדבריו, "בשנה האחרונה חל ביקוש גובר להמיר אזורים מסוימים בדירה, פחות פרקטיים כביכול, לאזורים בעלי שימוש ייעודי כמו פינות עבודה וחדרי למידה. טרנד נוסף שהתחדד בעקבות השהייה הממושכת בבתים הוא הצורך בשטחים פתוחים: גברה ההעדפה לדירה עם מרפסת או גינה גדולה על חשבון שטח דירה מצומצם. נעשה סוג של Trade off בין שטחי הדירה הקלאסיים והמוכרים של פעם לשטחים חדשים בעלי שימושים ומאפיינים חדשים".
לדברי נופר אלימלך, מעצבת בחברת סלע בינוי, "בתקופת הקורונה הבית הפך למקום ששווה להשקיע בו, ואת החופשה המשפחתית שהתבטלה החליפו בשדרוגו. המרפסת הפכה למרחב משחרר גם בסגר ההדוק ביותר. בתחום עיצוב המרפסות נרשמה עלייה בבניית מטבחים לברביקיו ולאירוח וכן השקעה ניכרת בפינות רביצה. רבים ביקשו להתקין ג'קוזי או בריכת חוץ ומרחבים למשחקי ילדים".
לשיטתה של אורית נווה, מנהלת שיווק בקבוצת עץ השקד, ההחלטה על תמהיל וגודל הדירות בפרויקט מתקבלת בהתאם לשכונה ולקהל היעד. "דירות גדולות באופן טבעי מתאימות למשפרי דיור ולמשפחות, לכן נכון לבנות אותן בשכונה שמתוכננת עבור הציבור הזה. למשל שכונת פארק הים בדרום בת ים צפויה לכלול כ-10,000 תושבים, לכן תוכננה באופן שנותן מענה לכל הצרכים, כמו שטחי ציבור, פארקים, מוסדות חינוך, שטחי מסחר, מתחם ספורט, בתי קפה וגישה נוחה לחוף הים. בפרויקט שאנחנו בונים בשכונה בשיתוף אמריקה ישראל, 80% מ-239 הדירות הן גדולות, בהתאם לקהל היעד".
הקורונה הכתיבה שינויים גם בתחום השיווק והמכירות. לדברי גורביץ', "הבנו שהשמירה על הריחוק לצד הנחה במחירים יעשו עבודת מכירה מצוינת. במבצע שערכנו לאחרונה לעמיתי ארגון חבר בשכונת רמת הנשיא בבת ים, מכרנו קרוב ל-500 דירות על הנייר באונליין במסגרת של הגרלה. בזמן ההרשמה בדקנו אילו דגמים מבקשים הרוכשים לקנות. גילינו שבעוד הביקוש לדירות 4 חדרים עמד על 500%, הביקוש לדירות גדולות ומיוחדות הגיע לכ-8,000%. הביקושים לדירות גן ופנטהאוזים היו היסטריים, בתוך שעה מרגע המכירה לא נשארו עוד דירות כאלו".
