ענף הנדל"ן למגורים נמצא בתקופה לא פשוטה. היקפי העסקאות בירידה ושיאים שליליים נשברים כמעט מידי חודש. על פי סקירה של משרד האוצר שפורסמה לפני מספר ימים היקף העסקאות באפריל האחרון שעמד על כ-4,000 עסקאות בלבד הוא הנמוך ביותר מאז תחילת שנות ה-2000 (למעט החודש בו חל הסגר הראשון של הקורונה). הריבית שעולה כבר שנה מדירה את הרוכשים מהשוק ומשפיעה גם על התחלות הבניה ומכרזי הקרקע. תקופה זו של קיפאון מחזירה לחיים גם תופעות שהלכו והצטמצמו בשנים האחרונות, אחת מהן היא קבוצות הרכישה.
"קבוצות רכישה זוכות לפריחה מחודשת בתקופה האחרונה, בעיקר בשל סביבת הריבית הגבוהה והמחסור באשראי בשוק הנדל"ן", כך אומר עמית גריידי, רשם הקבלנים והממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. על פי נתוני המשרד הממשלתי, בחודשים האחרונים החלו להתקבל פניות רבות אודות קבוצות רכישה מה שמעיד על התעוררות התחום. בזמן שמדובר בשיטה שעשויה להניב לחברי הקבוצה הנחה ממחיר דירה חדשה בשוק החופשי, מדובר גם בדרך מורכבת שלא מתאימה לכל אחד וכוללת סיכונים אפשריים. "לצד היתרונות של השיטה", ממשיך גריידי ומסביר, "ישנם גם סיכונים המוטלים על חברי הקבוצה ולכן מומלץ לשקול האם זו הדרך המתאימה עבורכם להגיע לדירה בבעלותכם". כדי לנסות ולהסביר את ההבדלים בין רכישת דירה בשוק החופשי, ואת הסיכונים שבקבוצת הרכישה, מעניק גריידי מספר עצות.
"כאשר אדם רוכש דירה מיזם הוא מקבל מוצר מוגמר (דירה), עליו סוכם מול המוכר במעמד החתימה על חוזה המכר כך שהרוכש יודע מראש את מחיר הדירה, תאריך המסירה, המפרט של הדירה ועוד. לעומת זאת, כאשר אדם מחליט להצטרף לקבוצת רכישה, הוא בעצמו, יחד עם חברי הקבוצה, היזם של הפרויקט, כך שכמו בכל עסקה יזמית – ישנו רכיב אי וודאות משמעותי וניתן להרוויח מהעסקה או להפסיד. הבדל משמעותי נוסף בין השיטות הוא שבעוד שחוקי המכר מגנים על רוכשי דירות, חברי קבוצת רכישה אינם זכאים להגנות החוק שכן הם היזם של הפרויקט".
גריידי מוסיף שמי שכן מחליט לפנות לנתיב של קבוצות הרכישה, כדאי שיבחן בצורה נכונה את הסיכון הגלום בשיטה ומציע כמה כללי אצבע ונורות אזהרה שכדאי לקחת בחשבון.
"נכנסתם לקבוצת רכישה? תעמדו על הזכויות שלכם"
"החוק מגן רק על רוכש שרכש דירה מיזם. בהיעדר הגנה זו חשוב לזכור שבמידה ויתגלה כשל בפרויקט במסגרת קבוצת הרכישה, כל עלות הכשל תוטל על חברי הקבוצה. בנוסף, בקבוצת רכישה, אין אפשרות לקבל התחייבות למחיר סופי ולתאריך מסירה וככל פעילות יזמית, ישנה אי וודאות הכרוכה בכך שחבר הקבוצה הוא היזם של הפרויקט. שימו לב - אם במהלך פגישת שיווק של מארגן קבוצת רכישה מבטיחים לכם מחיר סופי או תאריך מסירה, זה סימן אזהרה לנאותות קבוצת הרכישה וזו סיבה מספיק טובה לקום ולצאת ממשרד המכירות", כך גריידי.
עוד מוסיף גריידי כי: "שני הגורמים החשובים ביותר בכל עסקה יזמית ובקבוצת רכישה בפרט, הם הגורם המארגן את הקבוצה והיועץ המשפטי. יש לוודא כי הניסיון של המארגן והיועץ המשפטי הוא כזה שיכול לתמוך בפרויקט המתהווה על מורכבותו ומומלץ לבקר בפרויקטים קודמים של אותם אנשי המקצוע ולשוחח עם דיירים ולקוחות. אם נכנסתם לקבוצת רכישה, תעמדו על הזכויות שלכם כחברי קבוצה. זכרו שאתם היזמים של הפרויקט ולכן אתם מקבלי ההחלטות. דאגו לכך שדעתכם תישמע. לעניין ההסכמים המרכיבים כל קבוצת רכישה, היות ומדובר על הסכמים מורכבים אשר נחתמים על ידי כל חברי קבוצת הרכישה שהתארגנה, לפעמים מאות חברים, בנוסף להסכמים מול ספקים חיצוניים ויועצים שונים, עולה קושי מהותי לשנות סעיפים בהסכמים. במקרים רבים שבחנו במשרד הבינוי והשיכון נמצא שלחברי קבוצות רכישה יש נטייה לוותר על בדיקה של עורכי הדין מנוסים את ההסכמים. חשוב מאד לומר - חוות דעת מקצועית יכולה, בנסיבות מסוימות, לחסוך הרבה זמן וכסף בהמשך הדרך. לכן, גם אם מנסים לשכנע אתכם שאין צורך – קחו עורך דין".
גריידי מדגיש במקביל כי לצד החסרונות או הסכנות של קבוצות הרכישה, יש גם יתרון משמעותי לדרך זו שאי אפשר להתעלם ממנו: "כיוון שאתם היזמים בעצמכם, בהתנהלות נכונה, אתם חוסכים את הרווח היזמי שיכול להגיע לסכום משמעותי ממחירה של דירה בישראל. לכן, כל עוד לא מתממשות הסכנות אליהן חשוף כל יזם נדל"ן, תרוויחו דירה במחיר זול יותר בהשוואה לדירה זהה שתרכשו מיזם".
אבל שיטה זו לא מתאימה לכל אחד וגריידי מדגיש שמדובר במהלך שייתכן ומתאים יותר למשקיעים: "אם אתם מחפשים דירה להשקעה, בדומה לכל השקעה אחרת, ככל שהסיכון גדול יותר גם הפוטנציאל לרווח גדול יותר, ולכן שיטת קבוצות הרכישה יכולה להיות שיטה טובה למי שמוכן לקחת סיכון מסוים. לא מומלץ להיכנס לקבוצת רכישה למי שזו הדירה הראשונה והיחידה שהוא קונה לו ולמשפחתו והוא עושה שימוש בכל ההון העצמי המשפחתי בגין עסקה זו".
