משבר הקורונה הותיר רבים בביתם ללא עבודה, אולם חלק מהענפים עדיין פועלים - ובהם גם ענף הנדל"ן. דיירים רבים המתגוררים בבניינים משותפים שמצויים בהליכי תמ"א 38 תוהים כיצד עליהם לנהוג בתקופה הנוכחית, כאשר פועלי בניין מבצעים עבודות שיפוצים ולעיתים אינם שומרים על כללי הבטיחות. לצדם גם רוכשי דירה שמעוניינים לשפצה ותוהים אם ניתן לעשות זאת.
לאחר של-ynet כלכלה הגיעו פניות רבות באמצעות הדואר האדום בנושא, ענינו על שאלות שכיחות בתחום בעזרת עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, ועו"ד שי אליאב שותף במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות'. לפניכם שאלות ותשובות.
הבניין שבו אני גר עובר תמ"א 38/1 (שיפוץ וחיזוק), ופועלי הבניין לא שומרים על כללי בטיחות לקורונה, מה שחושף את הדיירים לסיכון. מה הדין?
תמ"א 38/1 הוא פרויקט שבו יזם חותם הסכם עם בעלי הדירות לחיזוק הבניין, תמורת בנייה ומכירה של דירות בקומות נוספות. היזמים חותמים על מערכת הסכמים מול הדיירים הקיימים ומול רוכשי הדירות, כגון מועדי מסירת הדירות החדשות. לפי עו"ד שיף, ענף הבנייה הוגדר כענף חיוני, ולכן יזמים וקבלנים יכולים להמשיך לעבוד - תוך שמירה על הנחיות משרד הבריאות.
מומלץ לפנות לקבלן, לוודא שהנחיות המשרד נשמרות מבחינת מיגון העובדים, ולבקש שיתמקד בעבודות בשטחים הציבוריים, כמו הלובי, למשל
מה כן אפשר לעשות? עו"ד שיף ממליצה "לפנות לקבלן, לוודא שהנחיות המשרד נשמרות מבחינת מיגון העובדים, ולבקש שיתמקד בעבודות בשטחים הציבוריים, כמו הלובי, למשל, ולדחות את העבודות בתוך הדירות המאוכלסות. הפסקת עבודה עלולה לגרום לקבלן וליזם לאיחור במסירת הדירות ונזק כספי, גם כי משבר הקורונה טרם הוגדר ככוח עליון. אם הוא יוגדר כך, הקבלן יוכל לצמצם את העבודה ולאחרה, אבל עדיין נוצרים נזקים כמו ייקור עלויות ותקורה".
הממשלה החליטה לבטל את תמ"א 38 ב-2022. האם צפויה הארכה בשל משבר הקורונה כדי שוועדי בתים שהתחילו בתהליך יוכלו לסיימו?
בינתיים לא הוכרז על הארכת המועדים, אבל שיף ממליצה לוועדי הבתים המשותפים לנצל את התקופה הזו לקידום הפרויקט. ניתן לערוך ישיבות עם יזמים באפליקציית זום ולהגיע לנוסח מוסכם, ובתום המשבר לתאם מפגש דיירים לחתימות בלבד, ויש גם אפשרות לחתימה מקוונת.
אני גר בבניין משותף עם עשרות דיירים. אחד השכנים החליט לשפץ את דירתו, ועכשיו מסתובבים לידה פועלים ואנחנו חוששים. האם זה חוקי שמשפצים ימשיכו לעבוד?
ענף הבנייה והשיפוצים הוכרז כענף חיוני ולכן ממשיך לעבוד. לדברי שיף, זכותו של דייר לבצע שיפוץ, תוך הקפדה על הנחיות משרד הבריאות. "תוכל לבקש ממנו להתחשב במצב, לצמצם שעות עבודה ביום וכדומה", אומרת שיף. "אם הוא עובר על הוראות חוק הרעש (בשיפוצים מותר לעבוד בין 7:00-20:00 בימי חול), ניתן לפנות אל המשטרה".
האם עיכוב במסירת דירות או נכסים ייחשב לכוח עליון?
עו"ד שי אליאב שותף במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', מציין כי בשבוע שעבר נראה היה שעמדת האוצר היא שמגפת הקורונה אינה נחשבת לכוח עליון, וזאת בעקבות מכתב שהעביר סגן החשב הכללי למשרדי הממשלה ולחברות הממשלתיות. עם זאת, השבוע הוציא האוצר מכתב הבהרה, שבו נכתב כי הצהרתו של סגן החשב הכללי לא נגעה לשוק הפרטי, אלא נכתבה במסגרת התכתבות פנימית והתייחסה להתקשרויות של המדינה בתחום הבנייה.
רוכשי הדירות והנכסים, וכן גורמים מעורבים אחרים שתוהים כעת מה יקרה במצב של איחור במסירת הדירות או הנכסים שרכשו מהחברות הקבלניות, יאלצו להישאר בחוסר ודאות. חשוב להבהיר כי הקביעה בנוגע לשאלה האם משבר הקורונה ייחשב ככוח עליון לא תוכרע בחלופת מכתבים בין הקבלנים לבין האוצר - היא תוכרע רק בהליך חקיקתי שוודאי יגיע לפתחם של בתי המשפט, שהם הגורמים המוסמכים בדין להכריע בכל מקרה לגופו.
בשל כך, בשלב זה אין לדעת מה תהיה ההכרעה השיפוטית בנושא, אשר תושפע בין היתר מהימשכות המצב והתרחבות השלכותיו.
